マンション管理士の活用。。。パート７

[匿名]

パート７です。

マンション管理士をうまく活用されてる実例等がありましたらご紹介下さい。　
契約方法は月極顧問、年間契約、随時相談？費用は？良かったこと、悪かったことは？

また、マンション管理士として開業されている方、資格を取られた方のご意見や、マンション住民からの質問など何でも。色々と語りあいましょう！

パート１　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46169/
パート２　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/62558/
パート３　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/71826/
パート４　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/135648/
パート５　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/165537/
パート６　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/178969/

※荒らしはスルー＆削除依頼で

[1001: 匿名さん]

兎も角マン管は使い物にならないことが明白になった。
管理会社には頼むのではなく管理会社を使いこなすことが必要。
これが出来ない区分所有者を理事長にする管理組合員全員には多額支払者となる覚悟が必要。

[1002: 販売関係者さん]

＞＞１０００
＞＞今までの慣例から、理事会での委任状は採用されていましたので、

まともな管理会社は、マンション管理適正化法の施行をきっかけに、この種の慣例をやめさせる助言をしているはずですけど。
別にいいんですけどね。騒ぐ人いないだろうし。
でも、弊害はそれを認めると、出席しなくていいと考える人が出てきて、形骸化が進みますよ。
といいつつ、代理出席の奥さんはヒステリックなひともいるでしょうから、そういうときは委任状つかいたいですよね。

[1003: 匿名さん]

>今までの慣例から、理事会での委任状は採用されていましたので、今回までは今まで通り 委任状は認めた方がいいと判断したのです。 それに、理事の代理出席の規定はありますから。復代理人を選任するのを認めていますからね。 しかし、今後のことについては、理事会で検討していくつもりです。

肝心の総会決議が無効になるリスクが絶えずはらんでいる組合。

[1006: コ"ルコ"１３]

>>987
管理侍さん

国税庁の先月の照会＆回答を見ました。
パターンの例示があり、だいぶ分かりやすくなりましたね。

税務署も大阪の某ビル（地下飲食街のうどん屋が美味い）の駐車場に追徴課税する前にこういう公式見解を出してくれればいいんだがなあ。

[1007: 匿名さん]

＞慣例では、理事会での理事の委任状は認めていたのですよね。
議長である理事長の無知の結果に過ぎない。
＞それを今回、自分の意見を有利にするために、議事の取り方について理事の委任状は規約に規定されていませんので無効でした。
当然です。
＞それについては、今まで全然問題にもなっていませんでしたけど、今回から委任状は認められませんので、それで決議してくださいといえますかね。
規約に無いものを認める理屈は通りません。事前に実施すれば無効になると具申すべきです。
規約にする場合でも事故の場合に限定されているのです。
事故でない場合で理事会に出席出来ない役員は即刻辞任させるべきです。

[1008: 販売関係者さん]

＞＞大京は、理事会通知に欠席の場合は委任状を出せという書式を使ってる。

これは愚民政策のひとつですね。誰かが気が付いて委任状は使うな！って言った場合、
フロントは、
「じゃあ、（定足数不足の）この状況をどうするんですか？理事会が成り立たなくなりますよ、代案を出して下さい。」と開き直る。
委任状を使っていることが、定足数不足を招く一因になっているのだが、すべて欠席理事の意識の問題にしてしまい、
「あなたなんとかしろ」といってくる。
それ以上言うと、クレーマーだと思われ、周囲は沈黙、完全無視って感じになるんだよね。
結果、形骸化した理事会は理事長のみの意向で採決できるようになり、大京の傀儡政権が続く。

まともな、管理会社だと、日程調整を入念にやったり、その年、どうしても出れない人は輪番の順番変えたり、いろいろ操作して定足数を守るように動いてくれますよ。

[1009: 匿名さん]

一般的には、第○日曜日の○時からとなっているから定数不足は気にならないよ。

[1011: 匿名さん]

ひたすら管理会社のせいにする


｢愚民｣さん見つけた！

[1012: 販売関係者さん]

＞＞理事会定数に関する規定の削除
ほー！うちでもそれやってみる。
私は辞任してもらうことを考えてたけど、そっちのほうが抵抗ないね。
しかし、それだと、極論すれば平日３時とか、勤めてたら出れない時間に理事会を召集して
理事長単独でなんでもできるなあ。。。まあ、総会にはかけるわけだが、議案書は自由につくれる。

[1014: 販売関係者さん]

ほとんどの管理組合は、管理会社の「指導」に従ってるよ。＞１０１１

[1016: 1011]

>>1013
管理会社変更する行動力あるなら愚民ではないな。

自分で行動せず、掲示板でモンクタレが愚民さんだ。

[1017: 匿名さん]

結局委任状ＯＫなのかね

[1020: 匿名さん]

じゃあ、販売関係者が言っていたことは違うのね。

[1021: 販売関係者]

誰かが気がついたら使えなくなるよ

[1022: 匿名さん]

>管理規約に規定されていればの条件つきですがね。

規定することは御法度だよ。

[1024: 販売関係者]

親族だけ

[1025: 匿名]

絶対に、親族だけだな。

[1026: 匿名さん]

＞標準管理規約にさえ、理事の代理出席は規約に規定することができるといってるんだから。

程度の低いマンション管理士さん　良く読みなさいね。
第53条関係
理事に事故があり、理事会に出席できない場合は、その配偶者又は一親等の親族に限り、代理出席を認める旨を規約に定めることもできる。

[1027: 匿名]

>程度の低いマンション管理士さん　良く読みなさいね。

いちいち他人を小馬鹿にした枕言葉をつけないとモノを言えないのね。

[1029: 匿名さん]

マンカンに嫉妬した書き込みをしているは「羞恥心」と言葉を知らない病気持ちですか。

[1030: 匿名さん]

自分の書き込みに責任を持てない人は、他人を攻撃したり、助言的な書き込みを禁じます。そこの貴方ですよ。
心当たりがあるでしょ。

[1031: 匿名さん]

とりあえず、法律に詳しそうな書き込みをしているやつはインチキ野郎であることだけは明確になったと思う。

[1032: 匿名さん]

わしもそう思う。なにが「委任状はダメとはっきり言いますよ」ですか。

[1033: 匿名さん]

「販売関係者さん」

＞　逆に「総会の承認を受けていない欠席理事の配偶者に代理させるほうが、信頼に反すること」になりませんか。この点をわかりやすく解説してください。

理事会には代理出席は出来ない。

裁判例なんかよりマンション管理センターに電話してみたら？
理事会で委任状はダメって断言しますよ。理事会で委任状を使用する場合は、他の区分所有者全員の同意が必要といったのはマンション管理センターですよ。

そもそも、理事会の成立の要件なんて、実務上はどうでもいいですよ。
理事長が一人で総会を招集して、決議してしまえば、覆すことはできません。決議は有効になります。


訂正もなく、書き込みをする貴方の素晴らしい法律知識に乾杯します。

[1034: 匿名さん]

法律がどうのこうのというより、人間性の問題でしょ。
こんな人に限って「プライドだけが高く」他人を攻撃するのよ。

[1035: 匿名さん]

まあ、熱くなりなさんな。

[1036: 匿名さん]

そもそも、販売関係者さんは、マンション管理士なんですか。

[1037: 匿名さん]

これまでのカキコを読んでいると「管理士など低俗な資格」との意識が、見え隠れしますから、違うのではないでしょうか。自信満満のカキコを続けるところを見ると弁護士か判事ぐらいの法律知識を備えた方だと感じます。

[1038: 匿名さん]

弁護士か判事か。なるほど～。

[1039: 匿名さん]

弁護士なら納得できる。プライドが高いが、金になるなら、どんな屁理屈をこねまわす職業だからね。

[1040: 匿名さん]

弁護士も人によりけりだけど。相当あくどいのもいるよ。
それから、勉強してない弁護士も多い。
数年前に交通事故専門の相談弁護士に会ったが、２人とも
「交通事故に関する法律知識」が乏しく，困ったことがある。
少し特殊な事故なら、素人がにわか勉強した知識より低い
レベルで相談に乗っていた。これが交通事故専門の弁護士か
と、びっくりした経験がある。マンション管理についても実
態を知らない弁護士が多くいると思います。

[1041: 匿名さん]

まあまあ、「販売関係者さん」も、反省していることでしょうし。許してあげてください。彼も人間ですから、間違うこともあります。現に「こっそり」と持論を大転換しています

あれほど「理事の委任はできない」「復代理に当たり全組合員の承諾が必要」といっていたのに、ある日「しらり」と変えています。しかも連続した書き込みで。

by 販売関係者さん　2012-03-06 09:21:38
＞＞理事会で理事が委任状で他人に委任する場合は、委任状に全組合員の同意書の添付が必要です。

これは私が以前に他のスレッドで書いた内容のコピペですね。
復委任がダメっていうのは、管理会社が助言しないといけません。そんなこと知らないってひとは管理会社が悪いです。

No.881 by 販売関係者さん　2012-03-06 09:24:34
＞＞①理事会での理事間の委任行為の是非は区分所有法にも民法にも明確に規定されていない。

正確にはダメってわけじゃないですよね。全組合員の同意があればＯＫ。実際には、要件を満たしてないことがほとんどだと思いますけど。全組合員の同意に代わるものとして、規約にその旨の定めがあれば、ってことになります。



結局、自分の意見は大した法的根拠もないことは自覚しておられると思いますので、これ以上の追及はかわいそうです。プライドを傷つけたら、生きていけなくなりそうです。自分はこのスレで「一番、法律に詳しい」と信じて疑っていませんから。

[1042: 販売関係者]

ありゃま

[1043: 販売関係者]

法律は使うもの
自分の都合のいいように援用するもの

[1044: 匿名さん]

＞これまでのカキコを読んでいると「管理士など低俗な資格」との意識が、見え隠れしますから、

隠れていません。「管理士など低俗な資格」であることは見え見えの現実です。

[1045: 匿名さん]

またかい。中身のないマンカン叩き。病院へどうぞ。病状はかなり深刻ですな。

[1046: 匿名さん]

お願いします。マンション管理士を叩くのは結構ですが、
弁護士やマンション管理センターの意見として、ウソの情報を流すのはやめてもらえませんか。

法律に詳しくない一般のマンション住民は「ウソかどうかわからない」ので、信じやすいのです。

また、ウソや間違った情報を流した場合は、早めの訂正をお願いします。お願いします。

[1047: 匿名さん]

法的問題は○×ですっきりいくものばかりじゃないから

[1048: 匿名さん]

ウソかどうか見抜く力を養おう

[1049: 匿名さん]

＞法律に詳しくない一般のマンション住民は「ウソかどうかわからない」ので、信じやすいのです。

信じる方が悪いです。物事の善悪を他人の判断に頼るのは止めましょう。
その良い例が宣伝に乗り易い事ですがそれらのウソ本当を判断するのは自分自身なのです。
信じ易いのは脳の病気か脳足りんですので病院に行くか本を読む事です。

[1051: 匿名さん]

>法律は使うもの 自分の都合のいいように援用するもの

違いますよ。客観性がなかったら無意味で無知を嘲笑されるだけです。

[1052: 匿名さん]

＞マンカン師という言葉を使い批判ばかりしてここのスレに張り付いている奴かな。

それは立派な行為ですね。事実を記述しているのですから・・・。

[1053: 匿名さん]

＞法的問題は○×ですっきりいくものばかりじゃないから

そうなんです。
ですからマンション管理士は法律には弱いのです。
何しろ一行の知識の当たりはずれの知識しかないのです。

[1055: 1047]

>>1053
そういう意図で書いたんじゃないんだな。
ウソや間違ったと言い切れる問題（＝○×）ばかりじゃないって言いたかっただけ。

こういってはなんだが、マンション管理士の足を引っ張ろうと必死なあんたが一番レベルが低く見えているよ。

[1056: 匿名さん]

＞こういってはなんだが、マンション管理士の足を引っ張ろうと必死なあんたが一番レベルが低く見えているよ。

分かる分かります。そうでも言わないと貴方の気持ちのやり場が無いものね。

[1061: 匿名さん]

冴えないネーミング。根づかないな。

[1062: 匿.名さん]

>>1060 さん
このスレに張り付くのは自由ですが、できればＨＮを固定していただけると
皆さんも区別ができて見やすくなると思います。
「ボラマン」、「平理事」、「１２年１３年」なんかはどうでしょう。
さすがに「マンカン師」や「ＫＹＭＷＭ」は嫌ですよね？

[1068: 匿名さん]

ねえ、実のある話をしようよ。

[1072: 匿.名さん]

>>1070
>ちゃんとした相手との書き込みの時は、当然コテハンでやるけどね。

管理侍さんの >>945 に対して、言い出しっぺの匿名さんが
どのように切り返すのかが楽しみです。

[1078: 匿名さん]

>>1077
あるよ。管理侍が新ネタを降っているよ。

[1079: 暇人]

超久しぶりに覗いてみたらよく分からん展開になってますな。

[1084: 匿名さん]

乞食め

[1087: 匿名さん]

>>1083
管理侍は、どうアドバイスするって質問していたよ。

[1091: 匿名さん]

>>1089
本物が現れたんだから、まぐれ当たり君は消えとれ。

[1092: 暇人]

うわ、新暇人さんがいるんだ。なんでわざわざそんなコテハンに・・・。

[1094: コ"ルコ"１３]

>>1081殿

>延滞税
>納期限の翌日から2ヶ月を経過するまでの期間は、年７．３％、それ以降は、１４．６％
>無申告加算税
>納付すべき税額に１５％の割合で賦課される。自主的に期限後申告した場合は、５％

既に組合員外へ貸しているマンションは、自主申告により
無申告加算税を低くせよ。そういう意図だよね。ナイスアドバイスだ。感服つかまつりました。

[1095: コ"ルコ"１３]

>>1092
暇人さん

ご無沙汰しております。私も時々しか出没してません。なかなか時間がなくて。。。

[1097: 匿名さん]

>しかし、マン管士を批判するのは、何故かは分からんね。

事実を述べているだけです。

[1098: 匿名さん]

＞あんたは、何でここのスレに張り付いているの？
＞わしは、老人なのと、マンションの理事をしているので興味深くみているんだが。 あんたも何かここのスレに関係があるんだろうが。

貴方の様な組合がマンション管理士を妄信し騙されない様に注意を喚起しているのです。

[1100: 匿名さん]

＞僕はマンションの住民で理事をやってるけど、有資格者でもあるんでね。 品は良くないが。

居住場所ですから色々な人がいるのは当然ですが、理事で俺は有資格者なんて内部で言う人は器の小さい人です。
居住場所で職業や資格を吹聴する人間は軽蔑されるが落ちです。

[1102: 匿名さん]

ああ言えばこう言うマンカン士資格に関心を持つ様な人は気の毒ですね。

[1103: 管理侍]

>1072
匿.名さん

多分あなたにレスするのは初めてだと思います。
いつも何気に鋭いご意見を言われてましたよね。

この話は消えてしまいましたね。
元フロントさんをフォローする意味でのレスだったのですが。
言い出しっぺさんが

[1104: 管理侍]

すみません。途中で投稿してしまいました。

言い出しっぺさんが何処かに行かれてしまったのでどうしようもありませんね。

[1105: 元フロント]

管理侍さん
フォローありがとうございます。

私も同じように

貴方の説明をわかりやすく言えば、12年周期と13年周期は将来100年以上先で考えたら一千万安くなるって話ですか？

って書き込んだのですが、この話には回答いただけませんでしたね。
しまいには、中学生扱いされちゃいましたが、まぁ別にそれでもいいかなと。

なかなか人生厳しいですね（笑）

[1106: 管理侍]

>1087

その通り。
このような情報をマン管士が如何に入手し、どう管理組合に助言するのか見ものです。

本来であれば管理士協会が早くに情報を入手して会員管理士に見解を通達すべきだが、
まだまだそんなレベルには達していないでしょうね。
管理士の中には、未だこの情報すら知らなかった方もいることでしょう。

[1107: 管理侍]

元フロントさん

こういうスレだからハッキリ言えるのであって、お客様にはなかなかハッキリ言えませんしね。
ああいう方がもし理事だったりすると本当に困りますよね。

[1108: 匿名さん]

きっと、管理士Ａさんのところの連合会なら傘下の管理組合に通達しているんだろう。

[1109: 管理士Ａ]

管理士Ａです。
　いま、契約先の組合ニュース等の添削が終わったところです。なお、「取引等に係る税務上の取扱い等に関する照会(同業者団体等用」の情報は２月２８日にメーリングリストで回ってきています。あすの仕事もありますので、この件に関しましては、後日、書き込みをします。個人的には機械式駐車場の空き問題で悩んでいる管理組合も多いので、極めて関心が高いテーマです。

[1110: 前期高齢管理士]

管理侍さん
どうなさいました？（悪い物でも喰ったのですか）

最初（９８７）は「テーマを変えよう」との提案にしては、？？と感じていました。
１０８７に至ってはは、そのま貴兄（管理会社）に問いたい文章です。

今回の国税局回答は「各地の税務署で対応がマチマチだったものが統一される」意味で歓迎されるもの。
殆んどの管理組合に関与している管理会社は、今までどの様に助言してきたのか、
管理侍さんの今までの経験（又は会社の方針）を聞かせてほしいものです。

税務署が”解っていながら未申告を指摘していない”事案が多いですから、今後は法人化していない大半の
管理組合は税理士さんのお世話になるのかな。

[1111: 管理侍]

>1110
前期高齢管理士さん
>最初（９８７）は「テーマを変えよう」との提案にしては、？？と感じていました。
>１０８７に至ってはは、そのま貴兄（管理会社）に問いたい文章です。

>987で私は国税庁の見解を受けてマン管士は組合にどうアドバイスするのかを質問しました。
（それともアドバイスしないのか、できないのか）

>1087は、私の>987の質問への確認的なレスと判断し、「その通り。マン管士がどう助言するか見もの」
とお答えしました。

そして今回の貴方のレス。私に見解を述べろと。
質問をしているのは私ですよ。その私に答えを求めるのですか？

今まで実務をやってきたのは管理会社だから、単なる助言者のマン管士は無関係とでも？

ここはマン管士の活用を語るスレですからね。
管理士は使える存在だということをビシッと示して頂きたいものです。

[1116: 匿名さん]

＞このような情報をマン管士が如何に入手し、どう管理組合に助言するのか見ものです。

経理が無知識な資格が税務とは無知識で範囲外は当然でしょう。

[1117: 前期高齢管理士]

管理侍さん
時間的に、そろそろレスのある時間なので覗いてみましたが、話が噛み合いませんね。
私は、今回の国税局回答は「各地の税務署で対応がマチマチだったものが統一される」意味で歓迎されるもの。
と見解を述べています。
アドバイスとは何を指しているのですか？
税の問題で管理士を活用するとは、所得不申告のリスクを指摘すること？税理士さんの紹介？
ビッシと示せる事は思いつきません（貴兄の云わんとする事が解らない）

[1118: 匿名さん]

昔から下記だったよ！
管理組合が管理する駐車場を区分所有者以外に継続的に賃貸した場合は、収益事業とみなされ、その益金が課税対象となると考えられる。また、管理組合が建物内の複数の住戸を取得し、賃貸又は譲渡する場合なども課税対象となり、納税義務が生じる可能性がある。また、 事業者が住戸を所有する場合の管理費などについて、必要経費の考え方など税制上の検討されるべき多くの課題が考えられる。

[1122: 匿名さん]

何をごそごそ言っているの？
他人に貸して金を取れば収入に決まっている。
そんなの管理会社もマンカンも関係ないよ。

[1124: 匿名さん]

>収入がありながら、申告していない、知らない、気づかないマンションが多いから、

それは貴方自身でしょう。今は確定申告の時期だがそれを知らない人はおりません。

[1125: 匿名さん]

マンション管理組合の課税関係　　国税庁ホームページより
【照会要旨】
　マンション管理組合の課税関係はどうなるのでしょうか。
【回答要旨】
　マンション管理組合は、その居住者である区分所有者を構成員とする組合であり、その組合員との間で行う取引は営業に該当しません。
　したがって、マンション管理組合が収受する金銭に対する消費税の課税関係は次のとおりとなります。
イ　駐車場の貸付け………組合員である区分所有者に対する貸付けに係る対価は不課税となりますが、組合員以外の者に対する貸付けに係る対価は消費税の課税対象となります。
ロ　管理費等の収受………不課税となります。
【関係法令通達】
　消費税法第2条第1項第8号
注記
　平成23年7月1日現在の法令・通達等に基づいて作成しています。
　この質疑事例は、照会に係る事実関係を前提とした一般的な回答であり、必ずしも事案の内容の全部を表現したものではありませんから、納税者の方々が行う具体的な取引等に適用する場合においては、この回答内容と異なる課税関係が生ずることがあることにご注意ください。

[1128: 匿名さん]

>賃貸者に貸している場合は、収入にはならないのですか？
読めないの？
区分所有者優先。住民が必要な時には、明け渡す条項がされている。

[1130: 匿名さん]

屋上の携帯電話用アンテナや自動販売機の設置場所の賃貸料など沢山あるよ。

[1133: 匿名さん]

>ひきこもりのマンカン師が住むタコツボも課税されるでしょうか。

課税はありませんが動き出すと浪費につながります。

[1134: コ"ルコ"１３]

***本筋に関係ない呟き***

>>1125
に『不課税』という言葉が出てくる。
消費税法上、同じ消費税ゼロでも次の３つは扱いは異なる。

・『不課税』
・『非課税』
・『免税』

失礼しました。
税ってなかなか難しいってことで。

[1136: 匿名さん]

1130
税務署からしたら屋上の広告看板なんか狙い目だね。
わざわざ目立つ用に作られているし。

[1137: 匿名さん]

1127
賃貸者じゃねーだろ。賃借人だろ。

管理人と管理員の差をぐちゃぐちゃいうなら、賃貸・賃借ぐらい区別しろっうの。

[1138: 管理侍]

>1117
前期高齢管理士さん

管理士から組合への助言が
>今回の国税局回答は「各地の税務署で対応がマチマチだったものが統一される」意味で歓迎されるもの
で終わりですか？

今回の国税庁の見解によって、管理組合にどのような問題が生じるのかを想定し、
その対応の助言をするのも管理士のお仕事では？

この問題を単なる「駐車場の外部貸し」についてのみの問題と捉えるのはまずいでしょう。

[1140: 匿名さん]

＞今回の国税庁の見解によって、管理組合にどのような問題が生じるのかを想定し、その対応の助言をするのも管理士のお仕事では？

そんなものマンカン士にも管理会社にも助言なんか求めませんよ。
自分の確定申告などで百も承知の役員が普通だよ。

[1142: 前期高齢管理士]

>今回の国税庁の見解によって、管理組合にどのような問題が生じるのかを想定し、
>その対応の助言をするのも
一義的には会計経理事務を受託している管理会社のお仕事では？
当初から（管理会社にお勤めの）貴兄が、人ごとの如き書き込みをされたからの私のレスです。

２～３年前に顧問契約をして頂いていた管理組合で、既設携帯基地アンテナが問題になった事がありました。
元々の相談は、一社が設備増強を申し込んできたが（当時）電磁波の懸念も取りざたされており
設置その物を断ろうと思うが如何かとの内容でした。
①基地アンテナからの電磁波の障害は証明されていない。
②設置料収入（一社当たり２００万円以上／年）が当該管理組合の収入に占める割合が大きい。
を理由に理事会での再考を促した事があります。
その折、この収入項目は本来課税対象である旨の指摘と、税務当局が何故指摘しないのか解らないが
対処が必要なら（法人格のない団体でもあり）税理士に相談してはと云った事があります。
（２０年以上申し分のない自主管理をしている大規模マンションでした）

[1144: 匿名さん]

大規模修繕後の完成検査（施主検査）には、マンション管理士も立ち会って
もらったほうが良いのでしょうか？

[1147: 管理侍]

>1142
前期高齢管理士さん

管理会社は当然に管理組合に対応策を提案することでしょう。
少なくとも大手は。

>一義的には会計経理事務を受託している管理会社のお仕事では？
だからマン管士は知らぬ存ぜぬでよい、という理由にはならなでしょう。
顧問契約しているなら当然に対策を助言すべきですし、自主管理マンションなら助言は必須ですよね。

>当初から（管理会社にお勤めの）貴兄が、人ごとの如き書き込みをされたからの私のレスです。
上記の通り管理会社は組合に当然に助言すべきと思ってまし、実際に助言します。
私は、本件をマン管士がどう理解し、どう助言するのかを知りたかったのです。

[1149: 前期高齢管理士]

管理侍さん
意外な時間のレスありがとうございます。
お互いに書き方や読み方は気を付けなければなりませんね。

国交省の質問に対し国税庁が回答するカタチでの見解公表は最近の事です。
私は半月ほど前、法曹関係に勤務する若い仲間からの情報で知りました。
感想は「見解（対応策）統一したか」です。

「管理会社は対応策を提案するでしょう」とのですが、今まではどうしていたのでしょうか？
「一部でも部外者に貸していると申告すれば、駐車場使用料全体が収益事業と見なされ課税される恐れが
ありますから、そっとしておきましょう」だったのかな？

まじめな話、携帯基地局設置料が最初の「お尋ね」の対象となりそうに感じます。

[1151: 匿名さん]

失業者や安サラリーマンには税は無関係の事で無知、医療費還付請求でヘソクル主婦の方が良くご存知よ。

[1152: 匿名さん]

所得税と法人税は違うよ

[1154: 匿名さん]

マンション管理組合法人が組合員以外に駐車場を貸与した際の 駐車場収入に対する法人税課税 -行政相談による改善-
http://www.soumu.go.jp/main_content/000146701.pdf
マンション管理組合が区分所有者以外の者へのマンション駐車場の使用を認めた場合の収益事業の判定について(照会)
http://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/bunshokaito/hojin/120117...

[1155: 匿名さん]

>>1149
税務署に都合のよい条件＝明け渡し条件なければ、ぜ～～～～～～～～～んぶ課税する、そんな統一で喜んでいて、おめでたいね～

[1156: 匿名さん]

>>1153
んだ。んだ。税理士やってて、ついでにマン管取ったやつしかコンサルしないネタだね。

[1157: 匿名さん]

金にならないコンサルはしないよ。

[1158: 匿名さん]

（1）募集は住民も外部利用者も区分けなく行い、賃料も同じような場合は収入全額が課税対象。
（2）住民に優先権があり、満車時に住民が使用を望んだ場合、外部利用者は一定期間内に解約するような厳しい条件を設けているなら住民の使用分は非課税。
（3）工事車両などが1ヵ月程度、臨時で借りる場合は全額が非課税。

[1159: 管理侍]

>1149前期高齢管理士さん
時間がないのでまたあらためて。

>1153
誰がそんなこと言ってるの？
私は>1147で「顧問契約してるなら」って言ってるでしょ。
一から十まで説明しないと（説明しても）理解できないの？
何だかんだ言って「本件をマン管士がどう理解し、どう助言するのか」という問いから逃げてるだけだね。

国税庁の今回の見解を受けて、何が問題で、どういう影響があり、どうすべきなのか。
マン管士は顧問契約先の組合から質問されたらどう答えるの？
これが私からプロのマン管士への質問。

基本的には「個人」であるマン管士が、どこまでの情報を得て、どの程度の理解をしていて、
どう助言するのかに興味があります。

[1161: 匿名さん]

マンション管理士が答えられるわけないよ。

[1162: 管理士Ａ]

管理侍さま

　管理士Ａです。駐車場の外部貸し出しに関しましては、数年前に機械式駐車場の空き対策についての検討で、私なりに調べ、助言したことがあります。この問題も前提条件がかなり複雑で、「一律的にズバッと」はいかない要素があります。もし、ある程度の助言の指針を私が作成すると、「前提条件ごと」に解説することになりますので、このスレの文字数で最低でも１００行ぐらいになります。本日からしばらく、契約先、自宅マンションの資料作りを優先しますので、すぐに掲示することはできません。

　ただ、前提条件のポイントだけは簡単に列記しておきます。

①全体の駐車場台数の空き台数とその推移および今後の見通し
②駐車場の形態が「平面」か「自走式」か「機械式」か
③「機械式」の場合はその種類（形式）はどうなっているのか。
④ピット式の場合の水没事故への懸念（過去の事故例等）
⑤現在の区分所有者向けの駐車場使用料
⑥周辺の民間駐車場の使用料
⑦駐車場使細則の内容（優先的使用権や２台目使用など）
⑧会計及び税務処理への対応力
⑩外部からの利用者数の見込みおよびメド

などなど。

　その他にも検討するうえでの条件は多くありますが、「中長期的の視点で検討する」ことが重要だと考えます。あえて管理侍さんのご希望の「ズバッと」といえば、「よほどの好条件がそろわないと外部貸出は控えるべきだ」となります。特に機械式駐車場の場合は少なくとも月額で２万～３万円の使用料が見込めることが最低の前提条件になると考えます。

[1163: 匿名さん]

機械式駐車場は貸出しして維持費を得るなんて発想は税制以前の問題として既に破綻していると判断するのが至当。

[1164: 管理士Ａ]

１１６３さま

　管理士Ａです。ご親切なご助言ありがとうございます。ただ、すべての可能性を除外しないことにしているだけです。仮に都心部の５００戸ぐらいのマンションで機械式でも空きが１００台あり、その１００台がほぼ経常的に外部貸し出しが可能（借り手いる）で、１台当たり月額４万円の駐車料が得られば、次の条件の検討は可能になります。だから「よほどの好条件がそろわないと外部への貸し出しは控えるべきだ」と説明したのですよ。

　申し訳ありませんが、手持ちに作業に集中しますので、しばらくは書き込みができませんのご了解願います。

[1167: 匿名さん]

管理組合→組合員→●●●

[1168: 匿名さん]

組合員が優先され、いつ追い出されるかわからない駐車場をあなたは借りますか。

[1170: 匿名さん]

追い出されても路駐はかんべんな

[1171: 管理侍]

>1162
管理士Ａさん
今回の件で「外部貸し」という言葉を文字通り「マンション外部の方に貸す」という意味だけに捉えると、
問題は見えてきませんよ。

>1166の現理事長さんのご質問が、今回のポイントの一つです。
つまり純粋な外部貸しが問題なのではありません。

管理士Ａさんのご意見も出ましたので、私からの質問であるマン管士の助言レベルは概ね理解できました。

[1172: 匿名]

すまんが、なにいいたいかわからんわ

[1173: 匿名さん]

みんな「上から目線で」が好きですな。自分はなんでも知っていると勘違いしている。
他人のカキコに対し「助言レベルは理解した」とは、なかなかのもんだね。
何様のつもりだろう。肝心のときに、雲隠れするくせに。礼儀のない連中が多すぎる。

[1174: 匿名さん]

管理侍って、しょせんそんな人間ですよ。卑怯だね。

[1175: 匿名さん]

追伸。
ネタを振って、他人を試すのは、心の狭い人間のすることです。智者は絶対にそんなことはしませんよ。

[1176: 匿名さん]

「空き駐車場」で困っているところは、配偶者や同居する親族への２台、３台目、賃借人への貸出しなどをしていても「空きが埋まらない」ことではないのですか。そのような対策は、どこでもとっていると思いますよ。そこで初めて今回の外部貸しの問題がでてくると思いますが。違うんですか。テーマ設定者の意図がいまひとつわかりません。

[1177: 管理士Ａ]

管理侍殿

　管理士Ａです。まだ、作業中ですが、コメントありがとうございます。ただ、最後の「管理士Ａさんのご意見も出ましたので、私からの質問であるマン管士の助言レベルは概ね理解できました」は、あまりいただけないコメントですね。あなたが「一を聞いて十を知る」だけの能力と知識をお持ちであることは、理解しておりますが……。

「今回の件で「外部貸し」という言葉を文字通り
「マンション外部の方に貸す」という意味だけ
に捉えると、 問題は見えてきませんよ」
「つまり純粋な外部貸しが問題なのではありません」

とのアドバイスには感謝しています。

　今回の問題のきっかけは国交省（住宅局長）から国税庁に対しマ「３つの具体的なケースを設定し問い合わせた」ことに対する課税部長の回答書です。概略はすでにスレで紹介されていますので省略します。回答書の最大のポイントは、これまで「１台でも外部貸し出しをすれば全部が収益事業とみなされ課税対象となる」ケースが多かった（税務当局によってバラつきがあった）が、「条件設定によっては外部貸し出し分のみを収益事業とみなす」ことが明確になったことと理解しています。

　それを前提に前回の書き込みは「問題を考える上での前提条件（検討課題）」の一部を列記したにすぎません。

　マンションの「空き駐車場問題」は、貴方もご存じとは思いますが、駐車場の形態などにより、相当に複雑です。前回の私の書き込みは、「マンション内での貸し出しを最大限、実施して」を前提にしています。

　まず、区分所有者との同居者は原則として「区分所有者に準ずるもの」と理解しています。賃借人もこの問題では原則的に同様です。当マンションの駐車場使用細則では、専用使用権を得る優先順位を①区分所有者（同居人含む）の１台目②賃借人の１台目③区分所有者の２台目④賃借人の２台目…（以下順同）――と定めています。実は、細則は使用料決定などを含めてかなり複雑な構成になっています（内容は省略）。

　他のマンションでの「空き問題」対応への助言も「まずはマンション内での貸し出しを最大限実施するように」を基本にしています。「現理事長様」からの質問がありましたが、入居者への貸し出しは原則として「事業所得とはみなされない」と考えています。また、それらの方々への貸し出しが「外部への貸し出に該当する」とは認識していません。しかし、これは原則的な考えであって、「勤務先の営業車」などは別の対応になるケースが考えられます。また、区分所有者と同居していない親族（子弟、兄弟等）への貸し出しは、原則として外部への貸し出しと認識しています。

　管理侍様のコメントにより、当方の「指針的なまとめ」は、不要になったと考えます。すでに、前回の書き込みで「目的とした助言レベルの理解した」ようですから。

　私からの貴方に「マンション内での活用を最大限に実施したうえで、空き駐車場問題を抱えるマンション」への助言を、マンション管理士でもあるプロのフロントマンとしての指針解説を期待します。

　特に「つまり純粋な外部貸しが問題なのではありません」と断言されていますので、テーマとされた「今回の課税部長の回答書」との関係を丁寧に解説してくださるようお願い申し上げます。「何が問題で、どうすればいいのか」をズバリお教えください。

[1178: 販売関係者さん]

管理侍はナイスガイだ！

[1179: 販売関係者さん]

管理士ＡはＢｏｋｅてるとおもう。文章が冗長すぎ。

[1180: 匿名さん]

最初から無知な目立ちたがりやでだらだら長文で自分のコメントを集約する能力に欠けている者に過ぎない。

[1181: 匿名さん]

管理侍はすばらしい。販売関係者もすばらしい。

[1182: 匿名さん]

管理士Ａは、この板から、きえろ。無知野郎。

[1183: 匿名さん]

管理侍と管理士Ａを比較することが、そのものが管理侍に失礼だよ。知識のレベルが違いすぎる。

[1184: 匿・・名さん]

「管理士Ａ」は、本当にマンカン師？
知識が乏しすぎる。内容がない文を延々と書くだけで。

[1185: 匿名さん]

とにかく管理侍がチャンピョンであることがはっきりした。
次が販売関係者かな。２人は別格で仲がいい。

[1186: 匿・・名さん]

管理侍はナイスガイ。管理侍しか「管理士Ａ」を叩きのめす奴はいない。
とにかく「管理士Ａ」は目障りだ。

[1187: 匿名]

もともと、この板でマンション管理をまじめに論じようとするヤツなどいない。
そんな簡単なことすら分からない管理士Ａはコンサルはできない。
こんなバカな管理士と契約しているマンションの住民がかわいそうだ。

[1188: 匿名さん]

販売関係者さんこそが、チャンピョンだよ。桁違いで賢い。

[1189: 匿名さん]

みんなバカだね。

[1190: 匿名さん]

管理侍を含めマンカン師が役に立たないのが、明白になっただけのことさ。

[1191: 元フロント]

1187
いやいや
貴方のほうがよっぽど○○ですよ。
貴方が何を知ってるのか知りませんが、とりあえず匿名やめませんか？
その時点でフェアじゃないでしょう？

[1192: 匿名さん]

管理会社と癒着した管理士Ａがフロントの管理侍に切られるなんて、傑作だ。

[1193: 匿名]

それなら、自らの見解を出したまえ「元フロント」くん。

[1194: 元フロント]

1193
その前に、匿名やめて貴方の見解を出したまえ

その見解がでたところで、貴方に判断してもらう必要ないしなぁ。
しかも私はもう５年前にフロントをやってただけなんで、最近の情報とか全く無いのであしからず。
管理組合と管理会社がどう付き合えばいいかって理想を持ってるだけ。

貴方は何やってる人なんですか？

[1195: 匿名さん]

>管理侍はすばらしい。販売関係者もすばらしい。

なりすましで自画自賛は止めなさいよ。

[1196: 管理侍]

残念な書き込みが続いてますね。

>1177管理士Ａさん

>「管理士Ａさんのご意見も出ましたので、私からの質問であるマン管士の助言レベルは概ね理解できました」は、あまりいただけないコメントですね。
気を悪くなされたのであればお詫び申し上げます。

ただここはマン管士の活用について語るスレですよね？
私はスレに沿った意味で質問をし、回答が得られ、その内容で自分なりに納得したに過ぎません。
他の方から「無礼だ」「卑怯だ」などのご意見もありましたが、理解に苦しみます。

さて、あなたの追加のご意見ですが、今回の国税庁の見解に対して致命的な誤解をされています。

>区分所有者との同居者は原則として「区分所有者に準ずるもの」と理解しています。賃借人もこの問題では原則的に同様です。
>入居者への貸し出しは原則として「事業所得とはみなされない」と考えています。また、それらの方々への貸し出しが「外部への貸し出に該当する」とは認識していません。

今回の最大のポイントは、
「賃借人との駐車場契約は外部貸しに該当し課税対象になる」
ということです。
ここの理解をさせているかどうかを私は確認させて頂きました。
この理解があるかどうかで組合への助言は全く異なるものになります。
つまり空き駐車場対策の外部貸しを論議する前に、既に契約している賃借人との契約をどうするのか、
という助言が必要なのです。

それには規約の改正、駐車場契約書の変更・再締結なども検討する必要があることでしょう。

細かくはまだまだポイントはありますが、取り敢えず最大のポイントは以上です。

因みにゴルゴさんは私がこのテーマを振った瞬間に「大阪の某ビル」の話をされましたので、
すぐにポイントをご理解されていたと思います。

[1197: 匿名さん]

>「賃借人との駐車場契約は外部貸しに該当し課税対象になる」
は間違い。
>区分所有者との同居者は原則として「区分所有者に準ずるもの」と理解しています。賃借人もこの問題では原則的に同様です。
が正しい。

[1198: 前期高齢管理士]

管理侍さん
本件での貴兄の論旨がヤット解りました。
しかし、残念ながら＞１１９７さんが指摘されている通り、国交省側の質問文が不適切なためか
貴兄は誤解していると思います。

[1199: 匿名さん]

区分所有者と非区分所有者を誤解。
区分所有者には関連がある同居人、区分所有者が賃貸している賃借居住者がその範疇に入ることは当然である。
税制での非区分所有者は居住していない純然たる外部のお客としての契約者を言うのが当然である。