マンション管理士の活用。。。パート７

[匿名]

パート７です。

マンション管理士をうまく活用されてる実例等がありましたらご紹介下さい。　
契約方法は月極顧問、年間契約、随時相談？費用は？良かったこと、悪かったことは？

また、マンション管理士として開業されている方、資格を取られた方のご意見や、マンション住民からの質問など何でも。色々と語りあいましょう！

パート１　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46169/
パート２　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/62558/
パート３　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/71826/
パート４　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/135648/
パート５　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/165537/
パート６　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/178969/

※荒らしはスルー＆削除依頼で

[1335: 匿名さん]

今回の国税の解説を根拠にパターン２（賃借入居者が対象）の場合で管理組合が課税されて裁判になった時、税務署が勝つとは、とても思えんが、どうかな。

[1336: 匿名さん]

税金を取る側の論理や解釈がすべてを優先することが、よく理解できました。

[1337: 匿名さん]

>マンション管理士試験制度の限界であり、それはそのままマンション管理士への信頼度の限界ということになってしまいます。
そんなの始めから分かっていたよ。国交省の宣伝マンとして安直に作られた資格としてスタートしたもの。
＞どうか、資格取得後も法的思考力の研鑽にご尽力ください。
元々下地の無い人でも受けるられる資格ですから法的思考力など無理な話です。

[1338: 匿名さん]

違うね。一般人の常識は通用しない世界だということだよ。

[1339: コ"ルコ"１３]

私は、税務面について税理士の担当領域だと思います。

基本的に、
所得＝益金（収入）＋損金（費用）
ということになります。

いままで語られていることは、課税されるか否かですが、切り口を少し変えると、何が益金（収入）かを論じていることになります。
私は、益金よりも損金の方が難しい問題を抱えているのではないかと想像しています。

[1340: 匿名さん]

税務署は常にクレーゾーンを使って強引に課税することがあるから、要注意だね。

[1341: 匿・・名さん]

これまでの多くの報道や解説書が間違っていたことになるとは、恐ろしい。

[1342: 匿名さん]

全国の非区分所有者に賃貸している多くのマンション管理組合の皆さんは、急いで納税しましょう。課徴金を取られますよ。管理侍師はそのことを指摘しているのだと見破った。

[1343: 匿名さん]

マンカン師などいらないね。税務署とそれを全面的に擁護する法律に詳しい弁護士がいれば安心。

[1344: 匿・・名さん]

暇人さんは一般論をいっているのですね。その一般論の上で「どうするのか」が知りたいです。

[1345: 匿名さん]

税のことなど、
知らぬが仏

[1346: 暇人]

>また、お上の一方的判断を絶対視する「タリバン」みたいな原理主義者がこのスレで意外に多いことも分かった。

法令やお上の通達から「お上がこういう判断をする可能性もありますよ。」と注意喚起する人を、このスレでは原理主義者というのですね。

>税金を取る側の論理や解釈がすべてを優先することが、よく理解できました。

「税金をとる側の論理や解釈が下々の者とは違うのだから、下々の者の判断だけで動いていると痛い目に遭いますよ。」という注意喚起を、このスレの人は↑のように読み取るのですね。

>これまでの多くの報道や解説書が間違っていたことになるとは、恐ろしい。

「お上は、これまでの多くの報道や解説書とは異なった取扱いをしてくる可能性がありますよ。法令や裁判例や通達の文言上は明確ではないから、その可能性を否定できませんよ。」という注意喚起を、このスレの人は↑のように読み取るのですね。

「課税」or「課税されない」の結論しか頭に入らないのですね？
「こういう事情があるからこのように思うけれど、逆にこういう事情もあるから注意が必要ですよ。」という思考や助言はできないのですね？
そしてここでいう「こういう事情」として「今までなかったから」「新聞報道されなかったから」では依頼者に対する説得力に欠けますよ、という感覚も理解できないのですね？

>マンカン師などいらないね。税務署とそれを全面的に擁護する法律に詳しい弁護士がいれば安心。

マンカン師が「税務署がやりかねない措置に対抗でき、最終的に税務訴訟で絶対勝訴できるという理屈を持ち合わせている」ならマンカン師でもいいのでは？
でも「今まで課税されなかったから」とか「新聞報道されなかったから」という程度では勝てないと思いますよ（←このスレではこれもお上を絶対視する原理主義者的発言ですね）。

これがマンション管理士のクオリティなのだということが、よく理解できました。
だから、

>暇人さんは一般論をいっているのですね。その一般論の上で「どうするのか」が知りたいです。

少なくともこんなスレでの無根拠な「課税されない」という書込みを鵜呑みにせず税理士に相談した方がいいですよ。

[1348: 匿名さん]

＞区分所有者以外は、外部貸しとして課税対象になっているが、この区分所有者以外の解釈については、①区分所有者と同居する家族　②賃借人この扱いが明確ではない。いくら、弁護士、管理会社、マン管士の見解を聞いても解決はしないだろう。

その通りだが解決するのは管理組合自身による明確な管理規約でその①と②を規定することにある。
結論として標準管理規約で十分である。

[1349: 匿名さん]

マニュアルを欲しがる人には難しい話でしたね。

[1350: 前期高齢管理士]

国税庁相談センターへの問合せ（ケース２）の結果

1）区分所有者の同居家族等が利用する場合は外部使用とは見なさない（収益事業と見なさない）
2）賃借人が利用する場合は外部使用である（収益事業と見なし、課税対象となる）
　これは、今回の照会と回答に関わらず従来からの見解であるとの事。
　今回の回答は、従来一部でも外部使用がある場合、全部を収益事業としたものを緩和した性格があるとの事。

管理侍さん、ありがとう。一つ勉強になりました。（管理会社の経営方向に口を挟んだお返しでしたね）

私が思いつく対策案
1）規約を改正し、外部居住の区分所有者は利用権利を失うとした部分を削除する。
2）賃借人が駐車場利用を望んだ場合、区分所有者が利用契約の当事者となり（使用料を負担する）事とする。
　（使用料部分は賃貸借当事者で清算する）
　貸主の利用料増収分は、管理組合への支払（費用）となり収益とはならない。

具体的に検討をする場合は、税理士法人に任せますが…。管理士資格の範疇では無いと考えます。

尚、担当者との話の中で、一般論として本件（ケース２）は費用対効果の面からも、収入に対する費用の算定の
難しさの面からも、税務当局の優先順位は低いとの認識で一致しました。


余談ですが、私が先般指摘した「携帯電話基地局設置料収入」は税務当局として当面の課題のようです。
この件も話に出ましたが、別の機会に書きます。

[1352: 匿名さん]

過大な空き駐車場を営業で満たす必要があるマンションでは管理規約にそれを規定して課税対象にする必要があるだけだよ。
但し機械式の場合は近隣駐車場より高くなる恐れがあるのでお客が付くわけ無いから意味ない。

[1354: コ"ルコ"１３]

>>1350
前期高齢管理士さん
国税庁への問い合わせの件、お疲れ様でした。

さて、
Ａ：管理組合→区分所有者→賃借人
Ｂ：管理組合→賃借人
の契約形態を両方出して聴かれましたか？


>国税庁相談センターへの問合せ（ケース２）の結果
>2）賃借人が利用する場合は外部使用である（収益事業と見なし、課税対象となる）
　これは、今回の照会と回答に関わらず従来からの見解であるとの事。

と、『契約』と書かずに『利用』と書く一方で、

>私が思いつく対策案>2）賃借人が駐車場利用を望んだ場合、区分所有者が利用契約の当事者となり（使用料を負担する）事とする。
　（使用料部分は賃貸借当事者で清算する）
　貸主の利用料増収分は、管理組合への支払（費用）となり収益とはならない。

と、私見の中に『契約』としているために、冒頭の質問点が分かりにくくなっています。

管理侍さんは、くちウルサイこと言いつつも、なんだかんだ言ってサービスしているのですから、うまく乗っかった形のコメント記載方法にしたほうが良いと思います。

[1356: 暇人]

>1353の匿名Aさんがいう「この連中」に私も入っているのかな？ドキドキ。

[1357: 前期高齢管理士]

”ゴルゴ”１３さん
あなたと遣り取りするのは初めてですね。

約束した事でしたので、問合せ結果の概要をかいつまんで書いたまでです。
言葉は難しいですね。
私は、利用＝組合との契約を前提で話しました。
担当者も特に確認する事も無く誠実な雰囲気で応じてくれていました。
家族の場合は収益事業に該当しないとの回答の根拠は、敢えて問い質しませんでした。
（実態として区分所有者と管理組合の契約になるから私も問わなかったのです）

あなたが示されたＡのケースは私が対策案で示した内容です。
このアイデアを担当者は課税回避に当たるとは言いませんでした。
（細かい遣り取りの内容はご勘弁下さい。相手も氏名・所属部署を名乗っての発言ですから）

印象として「区分所有者のみが組合員である」とシンプルに考えているように感じました。
現に居住しているか否かも考慮してはいないようです。

うまく乗っかた云々の件は、管理侍さんと私のやり取りには不要と思っています（永いおつきあいです）
「従来からの見解である」部分を書いた事は若干皮肉に取られるかもしれません。

ゴルゴさん　これを機会に又おつきあい下さい。

[1360: 副理事です]

　よかったですね、前期高齢管理士さん。国税庁の見解を確認して。実はわたくしも興味があって税務署など２カ所に問い合わせしましたが、どちらも相当の時間が掛かってから「区分所有者以外は外部扱いなので、配偶者や子供が借りると外部とみなされます」との説明がありました。少し違うみたいですが、これもグレーゾーンですかね。

　「私が思いつく対策案」として提示された案はすでに管理士Ａさんも言及されていましたよね。少し障害があるとの注釈がついていましたが。

　ところで管理侍さんが所属する管理会社は、賃借人に貸与している管理組合に対し、当然ながら「納税義務が明確になりました」と説明し、規約改正か納税手続きの指導をするのでしょうね。