マンション管理士の活用。。。パート７

[匿名]

パート７です。

マンション管理士をうまく活用されてる実例等がありましたらご紹介下さい。　
契約方法は月極顧問、年間契約、随時相談？費用は？良かったこと、悪かったことは？

また、マンション管理士として開業されている方、資格を取られた方のご意見や、マンション住民からの質問など何でも。色々と語りあいましょう！

パート１　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46169/
パート２　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/62558/
パート３　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/71826/
パート４　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/135648/
パート５　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/165537/
パート６　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/178969/

※荒らしはスルー＆削除依頼で

[1311: 元フロント]

1309
理屈はわかりますよ。
仕様とかまったく同じでって話で、その周期どおりにやったらって話ですね。
ただね。大規模改修工事はそういう周期で絶対やるもんじゃないですよね？
いいや、この周期で絶対やるんだってこともできないわけじゃないですけどね。
あまり現実的な話じゃないですよね。
だから、配水管洗浄の話を最初からしたら良かったんじゃないですかってことです。

1310
貴方のいう仕様って、洗浄方法とかのやり方って意味ですか？
私が言ってるのは、単純に２年周期が３年周期に回数が減ってるって意味ですよ？
回数が減るって事は仕様減でしょう。仕様減＝仕様を落とすって意味ね。
誰も中身のことは言ってないでしょう？
貴方のいうのは単純なことってどういう意味ですか？

[1312: 管理侍]

>12年と13年の比較でやったからややこしくなったけど、
これが、１０年目と１５年目に１回１５，０００万の工事費でした場合はどうだろう。

12年と13年では経費削減の効果が出るのに100年かかることを指摘され、
やっと自分でも気づいて勝手に別の話に変えてるだけじゃない。

結局12年と13年の話は間違ってたってことでしょ？
見苦しい。

周期が短ければ経費削減効果が出ることなど、元フロントマンさんはとっくに説明されてましたよ。

[1314: 暇人]

どうして普段の話言葉で書き込むんだろ。抑揚も音の強弱も表情も伝わらないのに。

[1315: 管理侍]

>1313
あんた本物の馬鹿だね。

10年周期と15年周期では30年間での実施回数は2回と3回。
だから30年後に1回分の経費が削減される。
それは当然の話。

でもそれは最初のあなたの話と変わってるでしょ？
最初にあなたが言ったのはこれですよ。

>例えば、大規模修繕工事をやる時、今年やるか来年やるかで、経費は全然違うんですよ。
>早くやれば早くきれいなマンションに住めるし、１年先延ばしすれば経費が浮く。
>１２年でやるのと、１３年でやるとした場合、工事費が１億５千万であれば、約１千万の節約になりますからね。

と言ったのですよ。
全然話変わってるよ。
上記１千万円の節約の理屈をもう一度説明してみなさい。
実現可能かどうか。

[1316: 匿名さん]

議論に不慣れですね。
あまり、そのような人生を歩んで来ていないのでしょう。

[1319: 元フロント]

1317
今年やっても来年やっても経費は一緒。
管理会社は、計画よりも早いとか遅いとか関係ない。
修繕積立金が貯まってるかどうか。工事をする必要があるタイミングでやるだけ。
工事金額を年数で割っても意味が無いんだよね。
引き伸ばすことが決して正じゃない。
早くするこもも正じゃない。
必要な時にが正だよ。

あと、コテハンつけませんか？
誰がおかしいのかわからなくなるので。

[1320: 暇入]

管理侍は暇なんだとおもう。
コテハンでよかった！

[1322: 元フロント]

1321
10年近いスパンでやる大規模改修工事を１年延ばしてもあまり意味が無いって何回も言ってますよね。
１０年と１５年とか無理がありすぎる。

必要が無いのに工事しても仕方ないでしょう？
必要性があるからやるんですよ。

大規模で話をしようとするから、無理があるんですよ。
配水管洗浄の話だけにしといたほうが良いですよ。

後、私が質問してることにも答えて欲しいですね。
私から見たら、都合が悪いことには答えないようにしか見えませんね。

[1323: 管理士Ａ]

管理士Ａです。①

　マンション管理組合のおける駐車場のいわゆる「外部貸し」に関して、管理侍様のご提起に対し、私がしました書き込みに関してまして、管理侍様ご本人をはじめ数名の方から、かなりの厳しいご指摘をいただき、誠にありがとうございます。

また、私の「読解力の不足」「自分勝手な解釈」と「実態重視主義」の判断でみなさまにご迷惑をお掛けしたことを心よりお詫び申し上げます。長文になりますがお許しください。６分割して掲載します。

　今回の問題は平成24年2月3日に出された下記の国税庁の見解書に関してのものです。
http://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/bunshokaito/hojin/120117...

なお、この文書に関しては「⑩回答の内容」として、下記のただし書きが付記されています。

標題のことについては、ご照会に係る事実関係を前提とする限り、貴見のとおりで差し支えありません。
　ただし、次のことを申し添えます。
(1)　この文書回答は、ご照会に係る事実関係を前提とした一般的な回答ですので、個々の納税者が行う具体的な取引等に適用する場合においては、この回答内容と異なる課税関係が生ずることがあります。
(2)　この回答内容は国税庁としての見解であり、個々の納税者の申告内容等を拘束するものではありません。 平成24年2月3日に出された下記の国税庁の見解書に関してのものです。


私の書き込みに対し「根拠を示してほしい」との質問等がありました。前日の管理侍様へのやり取りで「税務の専門家でないので明確な根拠はありませんが、それなりの背景はあります」と書き込みました。また、私の考え方が絶対的に正しいと思っているわけではないことも申し添えました。

　もともと課税に関する「外部貸し」の定義が極めて不確定だったと私が認識してことが最大の要因だと思います。その定義が「外部＝マンション居住者以外」か「外部＝純粋な区分所有者以外」とどちら指すかの問題だと思っていました。いろいろな見解があるとは思いますが、これまで私が知りえた税務当局の実際の課税状況から「外部≒マンション居住者以外」と考えてきました。（なお、今回の国税庁の見解がこれまでの同庁の定義そのものを変更したとは思っておりません）

[1324: 管理士Ａ]

管理士Ａです。②

[なぜ、賃借人も区分所有者に原則的に準じる]との考えに至ったのか]

　数年前の自己マンションの駐車場使用細則を改定（事実上は新設に近い）したときに、できるだけ参考になる事例を探し、その一つに下記の細則を見つけた記憶があります。

≫細則変更時に参考にみた「○○マンション駐車場使用細則」
http://www.h-mansion-net.npo-jp.net/kiyakusaisoku/tyuuusyazyousai.html

　その中で次の条文をみて、なんの抵抗もなく「当然に占有者（賃借人）にも、貸してなんら問題ない」との認識を持っていました。

（使用原則等）
第３条　駐車場の使用については、管理規約第１５条第２項の規定に基づき、原則１住戸１台とし、２台の使用希望者は、他の区分所有者又は占有者が利用しない期間に限り使用することができる。

　まず、この使用細則を読むときに「ここでの占有者は賃貸による占有者は含んでいない」と理解すべきところを、「読解力の不足」から「自分勝手な解釈を」したことが、誤解のスタートだったかもしれません。

　その後、マンション管理士の資格をとり、機械式駐車場の空き問題での相談を受けたときに目にしたが下記の文書です。（もちろん、その他もそれなりに調べました）

≫NPO法人、マンション管理支援協会
http://www.mansion.mlcgi.com/kaikei_1_4.htm

　ＮＰＯ法人の解説文ですので、何の疑いも持たずに読んだ記憶があります。特に[区分所有者又は居住者以外の者に駐車場を使用させている場合の納税手続き]のタイトルをうかつにもそのまま信じる失態を演じることになりました。「居住者以外」との文言を「マンションに居住していない外部の人」と、これも「読解力の不足」から「自分勝手な解釈」をしてしまいました。

[1325: 管理士Ａ]

管理士Ａです。③

　さらに、「外部貸し」に関しての追徴課税の例を探しましたが、当時は２件ぐらいしか見当たらなかったと記憶しています。その一つが大阪・梅田の商業ビル「梅田駅前ビル」の例です。それを紹介した記事もありますが、その解説を少し含んだのが下記のサイトです。

≫ＮＰＯ法人、集合住宅改善センター活動レポート
http://blog.goo.ne.jp/shukai1/e/98a201de76306633b2bf5d88f11cf8e7

　ここでも、[それは、共用部分の駐車場を、区分所有者や入居者以外に賃貸して収入を得ている場合です。収益事業とみなされ、普通法人の税率で課税されます]とありました。このＮＰＯ法人もそれなりの組織であり、この解説を「読解力の不足」から「自分勝手な解釈」から、そのまま信じる度重なる失態を演じてしまいました。

　この「大阪駅前ビル」に関する記事はネットでそれなりに紹介されていましたので、もっと詳しいものはないかと、調べて出てきたのが下記のサイトでの紹介記事でした。

≫北海道マンション管理問題支援ネット
http://bbs4.sekkaku.net/bbs/?id=hmansion&mode=res&log=486

　この記事の最後の部分で「同社の稲嶺一夫・総務部長は『マンションの駐車場などと同じように、管理組合の事業は非課税と考えてきた』と話す」とあります。このビルは大型の商業ビルで居住者中心の普通のマンションとは異なります。上記のコメントから「マンションと同じように考えてきた」の部分を誤読し、このビルは４棟あり「巨大の商業ビルでテナントだから課税対象になったのかな」と「自分勝手な解釈」をしてしまいました。

　このような経緯を経たうえで、中堅管理会社のフロントマンに「マンションの賃借人への貸出しで税務調査を受けた例を知っていますか」と問い合わせしました。当該のフロントマンは「そんなことは聞いたことはない」との返答でした。また、「居住者以外への外部貸出しで普通のマンションが追徴課税を受けた例すらほとんどないのではないか」と説明されました。

　この結果、「税務署が公式に賃貸者への貸付けを不課税にするとは言わないが、課税実績もなく（未確認）、事実上は不課税扱いにしている」と、思い込みをしてしまいました。さらに「税務署が徴収対象を自ら狭めることを、公式に言うことは少ないのではないか」と、まったく思い上がった考えに至りました。

　また、仮に「マンションの賃借人に対する貸出しが絶対的に課税対象であるとすると、現在、全国のマンションで増えている「空き駐車場対策としての賃借人への貸出し」に対して、何らかの注意喚起か公的機関からあってもしかるべきではないか、とも考えていました。ここで私の「実態重視主義」的な思い込みが真実を読み込むことを阻害しました。

[1326: 管理士Ａ]

管理士Ａです。④

　そこで、今回の見解書（回答書）が出されましたが、国税庁の「外部」に関する新たな見解（変更）が示されることなく、３つのパターンでの課税運用の例示が出されたと認識しました。さらに「具体的な取引等に適用する場合においては、この回答内容と異なる課税関係が生ずることがあります」との注釈つきでしたので、「外部とは」の定義でグレーゾーンが残っていると考えていました。そして管理侍様の提起及びご指摘を受けました。

　しかし、実態重視の観点から「仮に100戸のマンションで空きが30台あり、そのために賃借人に２、３台貸したからといって、税務調査が入るのであれば」、マンションの会計上、税務上の負担を考えると「貸出しは事実上困難になる」と判断しました。

　その結果、問題になった「区分所有者との同居者は原則として『区分所有者に準ずるもの』と理解しています。賃借人もこの問題では原則的に同様です」との一文につながったものです。ここで「原則的」との文言を使ったのは「賃借人と偽って悪意を持ってマンションの駐車場を使う場合」は、対象外との認識でした。その場合は税務調査の対象になりうるかもしれないという軽はずみな「実態重視主義的」な結論でした。

[1327: 管理士Ａ]

管理士Ａです。⑤

　さらに、「外部＝純粋な区分所有者以外」でしたら、多くにマンションが国交省の標準管理規約を参考に制定している管理規約を変更する必要性に迫られる、と考えました。特に現在、賃借人に貸出しているマンションにとって緊急の課題になります。「課税から何とか逃れる方法を考える」ことになるからです。

国交省の標準管理規約の第１５条３項は次のように規定しています。

（駐車場の使用）
第１５条３項
３　区分所有者がその所有する専有部分を、他の区分所有者又は第三者に譲渡又は貸与したときは、その区分所有者の駐車場使用契約は効力を失う。

　これは居住する区分所有者への優先的専用使用権を意識して制定されたものと認識しています。この精神（区分所有者優先）は今回の見解書でも３つのパターンを検討するうえでも前提（基準）になっています。「賃借人は課税対象」と断定されれば「空きを埋めたい、しかし課税はいや」との課題の取り組むことになります。

　その方策はいろいろあるとは思いますが、障害もありそうです。まず、単純に「又は貸与した」との文言を削除する案です。貸与する区分所有者が専用使用権を持ったまま、賃借人に貸し付ける方式です。しかし、これは「居住する区分所有者を優先する」との考えに反する可能性があります。仮に空き待ちがある場合は、待ちの区分所有者から「なぜ、使用できないのだ」との異論がでる可能性があります。

　一方、空きがある場合は有効のようですが、貸与した区分所有者に家賃同様に課税される公算が大きく、抵抗される可能性がでてきます。「課税分を上乗せして徴収すればいい」との考えもありますが、本当にこんなことまでする必要があるのか強い疑問を持ったのも事実です。これが「税務当局の怖さを知らない半人前の管理士」の浅はかな結論でした。

　その他もいろいろと対応策が考えられますが、ひとつ間違えると「悪質な課税逃れ」として、本当に摘発される可能性もゼロではありません。規約の改正方法をいくら工夫しても本質的には「管理組合としての課税を避けたい」との動機であることには、違いはありません。税務当局がその点をどのように判断するのかも「当局の気持ち次第」になる懸念があります。

[1328: 管理士Ａ]

管理士Ａです。⑥

　いずれにしても浅はかな私は、以上の経緯から「原則的に準ずる」との安易な考えを持ち、書き込みしましたことを深くお詫び申し上げます。

　本来の「純粋な外部貸出し」に関する「指針的なまとめ」を掲載することなく、みなさまとお別れすることに、やや残念な気持ちも残りますが、「自分の撒いた種」の責任を取らせていただきます。

　最後に長々とした文章で板を汚したことを心よりお詫びします。３つの会議終了後、帰宅し午後９時から急いで作成しましたので、読み返しもそこそこの乱文をお許しください。皆様のご活躍をお祈りしています。

[1329: 匿名さん]

管理士Ａさん　お疲れさまでした。
今は読みきれませんが、勉強させていただきます。

[1330: 管理侍]

>1317

「１年でいくらの償却」と一つ覚えの繰り返しだが、実施回数に差が出で初めて還元されるもの。
30年で3回と30年で2回では1回の差があるから1回分の経費削減になる。

ところがマンションには寿命がある。
100年先に1回の差が出る削減案が実現するかい？
実現したとしても貴方は生きてるの？

修繕周期を短くすることで削減効果は出る。
しかし、周期を短くしてもマンションの寿命の間に実施回数が反映されなければ削減効果は出ない。
だから貴方が言った、
「１２年でやるのと、１３年でやるとした場合、工事費が１億５千万であれば、約１千万の節約になりますからね。
これが理解できないんだから」
という話は、実現しないか、実現しても今の区分所有者は皆亡くなっているから無意味ってこと。

もう馬鹿馬鹿しいからやめにするよ。
みんなそう思ってるからあなたの話にはレスしないでしょ。
あなたの空論に真面目に相手してるのは当の元フロントさんと私くらいですよ。

[1331: 管理士Ａの亡霊]

管理士Ａの亡霊です。

　不思議ですね。

　それにしても不思議ですね。マンション管理センターなどを含め関連機関がこの問題で「賃借人は課税対象」といった解説を出さないことが不思議ですね。過去にも見たことがありません。今回の国税庁の文章も「賃貸」とか「賃借人」とか「占有者」とかの文字が見当たりません。（亡霊ですから見落としたかも）

　一般新聞も「外部貸しに国税庁が基準」との見出しが多く、住宅新聞も「分譲マンション駐車場の外部賃貸　課税基準が明確に　国税庁」との見出しをつけています。マンション新聞も「駐車場の『外部使用』に伴う法人税問題で国税庁が見解」との見出しをつけ、記事に賃借人のことは一切、触れていません。不思議ですね。大半が「区分所有者」「非区分所有者」で、一般紙では「入居者（区分所有者）」などがありますが。ひょっとしらた「マスコミは大誤報」をした可能性がありますね。日本語は難しいですね。

　また、今回の見解で「区分所有者優先での条件付きで賃借人の貸出しを認めている管理組合」は、賃借人部分の納税を開始するのでしょうか。また、条件を付けずに区分所有者と賃借人を同等に扱っている組合は、全部の収入を対象に納税するのでしょうか。もちろん、この場合は、「部分納税」へ向け規約や細則を変更するのが大半だと思いますが。今回の見解がそれほどの変化を求める内容でしたら、一般紙などももっと報道したと考えます。
不思議ですね。

[1332: 暇人]

管理士Aさんは大変真面目に仕事をされてる方だと思いますが、ご自身でも自覚されてるように、このスレに投稿している他の多くのマンション管理士と同種の傾向があるようです。
つまり、法律的問題(厳密には違うのでしょうが税法や通達という面では似ている税務的問題でも)に対して「実際はこうだから」とか「こうしないと不都合だから」という側面を検討上先行させてしまうのです。
もちろんこれらの検討は必要ですが、少なくとも法的帰結を導く過程では検討順序が逆です。結論や価値観ありきでは、別の価値観を持つ裁判所や税務当局から思わぬ「仕打ち」を受けかねず、その結果について依頼者に説明ができません。
あくまで法的な理屈（条文、定義、裁判例、通達、文献など）を辿った上で、その理屈が許す範囲で実態に対応しなければ危険です。
こうしたマンション管理士の傾向がこのスレだけのものであればよいのですが、そうでないならやはりマンション管理士試験制度の限界であり、それはそのままマンション管理士への信頼度の限界ということになってしまいます。
どうか、資格取得後も法的思考力の研鑽にご尽力ください。
と偉そうに感想でした。

[1333: 暇人]

「今まで課税しなかった」と「理屈上課税できる」は両立しますから「今まで課税しなかったから課税できないorしないはず」と考える（だけならともかくプロとして助言する）のは危険ですね。
あーiPhoneで入力難しい。おやすみなさい。

[1334: 匿名さん]

Ａの文章は長すぎるのが欠点。
ただ、過去の引用文から、
言わんとすることは何となく分かった。
また、お上の一方的判断を絶対視する
「タリバン」みたいな原理主義者が
このスレで意外に多いことも分かった。
今回は原理主義者が勝利したのかな。