マンション管理士の活用。。。パート７

[匿名]

パート７です。

マンション管理士をうまく活用されてる実例等がありましたらご紹介下さい。　
契約方法は月極顧問、年間契約、随時相談？費用は？良かったこと、悪かったことは？

また、マンション管理士として開業されている方、資格を取られた方のご意見や、マンション住民からの質問など何でも。色々と語りあいましょう！

パート１　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46169/
パート２　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/62558/
パート３　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/71826/
パート４　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/135648/
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パート６　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/178969/

※荒らしはスルー＆削除依頼で

[907: 匿名さん]

マンション管理センターってあてになるのか。

[909: 販売関係者]

一応は法的な存在感だし見解は行政解釈だと言える。

[910: 匿名さん]

行政解釈ってなあに。

[914: 事務局長]

うちは委任状も代理出席も認めない。
管理規約で総会については、書面又は代理人によって議決権を行使することができる
とあるが、理事会については、この様な記載が無く、総会規定の準用は招集手続きのみとなっている。

[915: 販売関係者]

当然だし常識です。

[916: 元フロント]

そんなガチガチにする必要ありますかね？

大規模改修工事や立替、大幅な共用部の変更など、大きな変化があるときは必要ですけど
理事会の委任状や代理出席に目くじら立てる必要ありますかね＞

そこそこの管理組合が納得してればいいんじゃないですか？

ここで言われてるガチガチな管理組合はそれでいいじゃないですかで、終了だと思いますけど。

[917: 匿名さん]

８７６のわたくしでございます。「販売関係者さん」様のご教授に従い、マンション管理センターに問い合わせました。主な質問はこのスレのテーマでもある「規約に理事間の委任は認められるかどうか」です。

具体的には①理事の委任は民法104条の復代理に当たり、全組合員の承諾書の添付が必要かどうか②規約に理事間の委任を定めた場合、何かの法律に抵触して無効なのか③これらの書き込みがネットにあり、それがマンション管理センターの見解なのか――－などでした。ポイントのみをご報告申しあげます。

①マンションの理事会は理事出席が原則である。
②理事の第三者への委任は民法、区分所有法に規定がない。
③この場合、法令に反しない限り規約に定めに従うことになる。
④規約に定めたうえでの「理事間の委任」に関する最高裁の判例がない。
⑤当センターに「全組合員の承諾書が必要」とか「規約の定めは無効」などの判断をする権限そのものがない。
⑥標準管理規約及びコメントは「参考にするべきもので」あり、法的拘束力はない。
⑦標準管理規約コメントの「配偶者の代理許可」もあくまで例示である。
⑧委任を規約で定めて場合でも、その運用は限定的、抑制的であるべきだ。

以上でございます。わたくしの認識とほぼ同様の見解だったので安心しましたわ。ただ、センターの担当者が言われた「規約で定めた場合でも特定の個人に委任が集中し、理事会が形骸化しないことが大切。あくまでも本人出席が原則です」とのコメントは重要だと思います。そのためにも「理事長に一任」などと限定的委任にするのは、問題を引き起こす可能性があると思いました。「販売関係者さん」様、ご教授ありがとうございました。

[918: 匿名さん]

わたくしです。一部の入力ミスを修正します。

①の「理事出席」は「理事本人出席」です。
③の「規約に定めに」は「規約の定めに」です。

おわびして訂正します。

[919: 匿名さん]

>大規模改修工事や立替、大幅な共用部の変更など、大きな変化があるときは必要ですけど理事会の委任状や代理出席に目くじら立てる必要ありますかね＞ そこそこの管理組合が納得してればいいんじゃないですか？

理事会は総会の議案を決議する所。
この議案が無効になれば総会決議も無効。
無効になった時の被害者は組合員だ。のんきな組合だね。
滞納者は組合の訴訟に勝てるね。

[922: 匿名さん]

マンカンセンターの説明は至極、当然のことと思いました。センターは裁判所ではありませんので、民法の解釈や判例にもないことを断定的に説明できるはずはないでしょう。

[923: 元フロント]

919
なぜ滞納者が組合の訴訟に勝てるのですか？
私は全て適当でも良いとは言ってません。

920
管業くらいもっとるわいｗ
大規模改修工事をやるタイミングって綺麗にするとか、経費が浮くからじゃないと思いますけど。
必要なタイミングに適正な経費をかけてやるものです。
12年でやるのと13年で経費が浮くとか浮かないとかの意味もわからないですね。
なぜ経費が浮くのですか？

12年でやったら一千万浮くとありますがその根拠は？
1年で経年劣化が一千万分酷くなるってことです？

規約どおり、区分所有法どおりが良いのはわかってます。
しかし、ぎりぎり過半数で可決した議案について、再審議したりそういう臨機応変さが必要だと言ってるだけです。

920さんがどういう返事をされるか凄く楽しみですね。

[924: 匿名さん]

法律に精通している「販売関係者さん」の解説が楽しみになってきたね。

　理事会で委任状はダメって断言しますよ。理事会で委任状を使用する場合は、他の区分所有者全員の同意が必要といったのはマンション管理センターですよ。

　私は以前から、憲法から勉強するように言ってますけどね。できれば、産業革命、ワイマール憲法、ナチスの台頭くらいからやってほしいです。



まさか「センターが言ったから、『理事会で委任状はダメ』といったのです」はないと思いますが。

[926: 匿名さん]

つまり最高裁判所の裁判の先例のこと。

判例とは

厳密には、判決の結論を導くうえでの法的理由付けこと。

ちなみに、基本的に（下級審）裁判例には先例としての意味はない。

日本国は、英国などと違って判例法の国ではないので、最高裁裁判例（判例）にも法的拘束力は認められない。

しかし、判例に抵触する判断を下級審（最高裁以外の裁判所）が行った場合、判例違背が上告理由になりうるため、実質的に下級審を拘束することとなり、したがって先例としての意義が認められるのである。

また刑事判決において、行為時は判例上適法であった行為で、判決時に判例変更がその間になされていたという場合、当該行為を有罪とすべきか無罪とすべきかに争いがある。憲法３９条と密接な係わり合いがある。従来の通説および現在の判例は、判例に法源性は認められないので、憲法３９条は適用されないとしている（最判平成８年１１月１８日刑集５０巻１０号７４５頁）。

「販売関係者さん」にお聞きします。上記の説明は正しいのでしょうか。教えてください。

[928: 元フロント]

925さん

その説明は違うでしょう（笑）
仕様下げてるだけじゃないですか？

私が聞いてるのは、12年目で工事するのと、13年目で工事したら一千万の差額が出るって話ですよ。


特に大きな問題が1年で起こらない限り、大して工事金額は変わらないはずです。
仕様が同じであれば。

大規模改修工事は20年とか30年で必要な工事金額は決まっています。
当然、実施前には建物診断なり調査をして詳細な額が出るので、計画とは違う金額になります。

１年ずらしたからといって、経費削減できる意味がわかりませんね。

ちょっと今回の回答にびっくりしましたが、次の回答楽しみにしていますね。

[929: 匿名さん]

９２４さま。わたくしです。

　センターの担当者は「具体的にこうすべきだ」とはおっしゃいませんでした。
ただ、総会で承認された規約が大切であり、「各マンションにあったものを策定したら」とのことでした。前提はもちろん、「法令に反しない」がありますが。

　だから「理事長に一任」が絶対ダメとも、おっしゃいませんでしたが、「理事長等の個人に権限が集中する懸念」を心配されていましたので、実質的には、そのように理解しても、大きな間違いはないと感じました。慎重な言葉遣いをされる方で、信頼できると思いました。

[930: 匿名さん]

２つのテーマがあり、混戦していますね。

[931: 匿名]

経年劣化が酷くなった分修繕費が増えるならわかる。

[933: 元フロント]

932さん

雑配水管洗浄が好きですね（笑）

どっちか言うと、配水管洗浄は定期的に行うメンテナンス的なものなので、大規模改修工事と同じだと言われてもスパンが余りにも違いますからねぇ。。。

2年周期と3年周期の違いくらいわかってますよ。
修繕周期を12年にするか13年でするかは、周期の話なんですね。

まぁそれはいいとして、大規模改修工事は必要なタイミングで行うものです。
一回目が12年目として、2回目が12年後にあるかといえば違います。

貴方の説明をわかりやすく言えば、12年周期と13年周期は将来100年以上先で考えたら一千万安くなるって話ですか？


元ダメフロントマンにもわかりやすいように
「12年」と「13年」と「一千万」の単語を含めて説明お願いします。

[936: 匿名さん]

変なバトル。一方は長期間でのコストをいい、一方は１回当たりのコストをいい、すれ違ってバトルしている。
頭に血が上ると、単純なことでもわからなくなる典型ですね。

[937: 元フロント]

934
例えば、大規模修繕工事をやる時、今年やるか来年やるかで、経費は全然違うんですよ。
早くやれば早くきれいなマンションに住めるし、１年先延ばしすれば経費が浮く。
どちらをとるかを決める時は、議論は分かれるものですよ。
１２年でやるのと、１３年でやるとした場合、工事費が１億５千万であれば、約１千万の
節約になりますからね

やっぱり何回見ても理解できませんね（笑）
1年先延ばしにしたら、1億五千万が1億四千万になるんでしょう？
1回限りじゃないとか後付しないでくださいよ。
12年と13年でその1年の差って、何年先ででるんですか？
1年先伸ばしにするﾒﾘｯﾄってなんかあるんですかね？
早くするﾒﾘｯﾄもそんなにないですけどね。

この方の話理解できますか？？？


935
すみません。934さんよりも意味がわからないですね。