マンション管理士の活用。。。パート７

[匿名]

パート７です。

マンション管理士をうまく活用されてる実例等がありましたらご紹介下さい。　
契約方法は月極顧問、年間契約、随時相談？費用は？良かったこと、悪かったことは？

また、マンション管理士として開業されている方、資格を取られた方のご意見や、マンション住民からの質問など何でも。色々と語りあいましょう！

パート１　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46169/
パート２　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/62558/
パート３　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/71826/
パート４　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/135648/
パート５　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/165537/
パート６　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/178969/

※荒らしはスルー＆削除依頼で

[826: 匿名さん]

管理侍殿。わしの意見と差異はないと見ましたぞ。わしは委任状はいらないと考えているのではありませんぞ。緊急の場合は紙がなくても委任は成立している、といったまでです。規約や細則に「配偶者の代理や理事間の委任の定め」があっても、緊急の場合は、わざわざ委任状を取らなくても、口頭だけでも成立している考えとります。だから「事前の欠席の場合は委任状を取っている」と書き込みましたぞ。私が根拠を求めているのは、繰り返しますが、「規約に定めがあっても法的にダメ」と民法や区分所有法や判例を持ち出して、言う方がおられるから、「その根拠をしめしてほしい」と言っているのです。

[827: 管理侍]

>826
すみません。
横から要らぬことを言いました。

>825
無理無理。
私ごときがお相手できる方ではなさそうです。

[828: 匿名さん]

管理侍殿。どうかご謙遜されないでくださいな。私の常識とは、例に出した５人でようやく理事会が成立して、会議が始まってから１人の理事の親族が事故で遭い、その理事が急いで病院に行くために席を離れる場合などで「細則の決まりがあるので、委任状を提出しないとだめ。署名捺印してください。印鑑を部屋まで取りに帰って」なんてことをいう必要はないと考えるものです。そんな緊急時に「委任状、委任状」と提出を催促することは、私の常識にはありません。このような緊急時は口頭でも委任行為は成立していると考えるものです。ましては「理事から理事への委任は全組合員の承諾が必要」などとは、私の常識からみて、とても口に出せませんね。なぜ、５人を設定したからは、４人になれば「９分の４となり理事会の成立要件に欠ける」ことのなるからです。途中退席の理事の委任を含めて５人で、流会にせずに理事会を続行し、議案を審議する方が管理組合のとって有益であるとの判断です。それでも「理事会が成立していない。流会にすべきだ」という原理主義者がおられるかもしれませんが、それが本当に常識のある判断でしょうか。

[829: 事務局長]

> 794 = 828 ５年理事長経験者さん

この様な理事長がいる管理組合は安心だと思う、俺もそう思う。
うちの場合はここ４年間、代理出席も委任状も認めて無くても流会になった事はないけど、
つい最近、管理規約に
理事会は、役員に就任後、理事会出席率が５割に満たない役員に対して、役員退任の勧告を行う
なんて書き加えてしまった。。

[830: 匿名さん]

やりすぎ。
過ぎたるは。。。

[831: 匿名さん]

>わしは委任状はいらないと考えているのではありませんぞ。緊急の場合は紙がなくても委任は成立している、といったまでです。
>緊急の場合は、わざわざ委任状を取らなくても、口頭だけでも成立している考えとります。

私も横から失礼しますがそこは誰も否定していませんよ。
緊急の場合であろうがなかろうが委任状が無くても委任は成立します。しかし緊急の場合であろうがなかろうが委任状が無ければ立証に難があります。
貴殿はやはりどなたかが言うように委任の成否と委任状の役割をきちんと区別できていないと思います。
そこは真摯に受け止めて勉強された方が良いです。

>それが本当に常識のある判断でしょうか。

この点も同様です。
きっと貴殿の理事会は信頼関係があり良好に運営されているのだと思います。
でも意見や利害の対立はいつでも起こることですし記憶違い勘違いということだってあり得ます。
また、仮にもめごとが起こり最終的に訴訟にもなれば、判断要素となるのは委任状のような証拠や法律上のルールであり、証拠が足りずルールに反していれば不利益を被るのは貴殿や理事会です。
例えば規約などに反する理事会の出席率で進めていたところ、急にその中の誰かがルール違反を理由に理事会の無効を主張しだすこともあり得るのです。今までの貴殿の理事会では起こらないことだったでしょうけど、起こり得ることです。
今の貴殿の理事会が常識や信頼関係で成り立っているのであれば、むしろ今のうちにきちんとそういうルールを勉強し直して、今後もずっと信頼しながら進められるよう配慮しておくべきだと思います。
紛争になった管理組合も、その前は仲良くやっていたところがほとんどです。信頼関係を失わないためにルールを守るのです。適切かどうかは分かりませんが、親しき仲にも礼儀ありということだと思います。

[832: 非常識ジジイ]

８３１殿。親切なアドバイスありがとうでございますぞ。固定の名前の方がいいと、管理侍殿が以前に申していたので、今後は「非常識ジジイ」を名乗らせていただく。当マンションでは３年前に管理規約を全面的に改定し、規約に「配偶者の代理出席」を追加したほか、理事会細則を設け、「理事は欠席の場合、他の理事に委任することができる」との規定を設けております。実際は配偶者の代理主席もほとんどなく、委任状も数回しかありません。ほとんどが本人出席で理事会をしとります。理事会が成立不能になったこともありません。３カ月前から日程を調整していることもあると思います。歳も歳なので来季は理事長を現在の副理事長に代わってもらおうと考えております。なお、改正規約には暴力団排除規定なども設けております。

[835: 匿名さん]

第53条関係
理事に事故があり、理事会に出席できない場合は、その配偶者又は一親等の親族に限り、代理出席を認める旨を規約に定めることもできる。

[837: 匿名さん]

>>836
他人のことシナリオ作って妄想して楽しいかい。

[840: 匿名さん]

>それに、殆どの組合は、定員割れとかはないよ。

当たり前だろうよ、違反の女房、子供が出席しているんだもの。

[842: 匿名さん]

マンカンシは住んだ事も見た事も無くとも資格は取れるのよ、失業者にはぴったりな資格だよ。

[843: 不動産業者さん]

管理員の勤務形態
管理組合と管理会社の間での立場であり業務の性質上居住者との関与は不可欠

前者　管理会社の社員の場合

後者　管理員派遣会社の社員の場合

管理会社の組合に対する責務に於いて

前者の場合は管理員の責務は管理会社の責務となる

後者の場合は管理員の責務は派遣会社の責務となり、管理会社のフロントのミスで生じた責務も管理員の責務なる場合が多い
　　　　　　この場合は管理員の業務意欲は低下し、結果管理組合に不利益な場合が多くなる

たかが管理員の勤務と侮ることは組合の不利益に繋がる　後者の場合のマンションは管理会社を変更することが最善の策。

[844: 匿名さん]

>>842
住んだことないけど受かっちゃったよ。
ごめんなさいね。住んでいるあなたが落ちたなんて気の毒。同情します。

[847: 匿名さん]

>たかが管理員の勤務と侮ることは組合の不利益に繋がる　後者の場合のマンションは管理会社を変更することが最善の策。

大げさな！　管理員はゴミ出し立会、後片付けくらいで後は女性でもできる仕事だよ。

[848: 匿名さん]

＞ごめんなさいね。住んでいるあなたが落ちたなんて気の毒。同情します

おあいにく様、失業していないので・・・。

[849: 非常識ジジイ]

以下の２つの文に反論しますぞ。

（８８３番）・あなたのとこの理事会では、意見が真っ二つに分かれるような議論は今までなかったでしょうね。
あなたの強引な手法に誰も反論する者がいなかっただけですよ。
理事長は、規約・各種細則、総会決議・理事会決議に則って運営していかなければならないのに、
そんな難しいことはわしは分からんといっているようじゃねえ。

（８８４番）・規約の全面改正をしたのに、規約とかに疎いとはどういうこと？
　
　どちらも妄想に駆られた文章じゃのう。わしの文を読む力もないようじゃ。最初の書き込みで「わしは民法も区分所有法も判例もよく知らないが」と書いたが、「理事長は、規約・各種細則、総会決議・理事会決議に則って運営していかなければならないのに、そんな難しいことはわしは分からん」とか「規約とかに疎い」とか、いつ申した。勝手なことを書くんでないよ。規約改正のときに標準管理規約や標準管理指針などを調べるぐらいのことは、理事会としてしとるわいな。また、福管連の「モデル管理規約」なども参考にした。当時の理事に法学部出身の大学勤務の方がおられたので、原案の作成を依頼して、最終的には管理会社の担当者（フロント君）に内容のチェックを頼んだら、逆に「勉強になります」と言うぐらいだった。しかし、ワシ自身は民法は区分所有法や判例は詳しくないと思っておる。もちろん、民法関係（６冊ぐらい）、区分所有法関係（３冊）、マンションの判例関係（３冊）、いわゆるマンション管理関係（１０冊以上）を買って読むようにしておるが、その程度で法律に詳しいとは、とても思えないからね。また、規約や各種細則に関しても精通しているとは思ってはおらんよ。その他の「本題から逃げまくり、妄想による下種の勘繰りの類」は反論する気にもならんわい。とにかく妄想者を相手するのは疲れるのう。そう思わんか、管理侍殿。

[850: 匿名さん]

再録

理事は全組合員の委任による代理人であり、本人（全組合員）の許諾なしに、復代理人を選任（例えば理事長に委任）することができないということ。
理事会で理事が委任状で他人に委任する場合は、委任状に全組合員の同意書の添付が必要です。


＞なぜ「信頼に反すること」になるのでしょうか。

理事会に自ら出席をすることが業務の一つである事を認識して受任しているのだから、それに反する他への委任行為は委任者の信頼に背くことは当然。

＞　逆に「総会の承認を受けていない欠席理事の配偶者に代理させるほうが、信頼に反すること」になりませんか。この点をわかりやすく解説してください。

理事会には代理出席は出来ない。

[851: 匿名さん]

＞うちのマンションでは、理事会運営細則で、理事が代理人を出席させることを認めています

この細則は無効です。あっても何の意味もありません。

[854: 匿名さん]

４９の３は法人の場合でしょ。
理事は代理じゃなくて法人の代表なんだよ。

[855: 匿名さん]

４９の３は法人内部の職務分掌を可能にする規定。