マンション管理士の活用。。。パート７

[匿名]

パート７です。

マンション管理士をうまく活用されてる実例等がありましたらご紹介下さい。　
契約方法は月極顧問、年間契約、随時相談？費用は？良かったこと、悪かったことは？

また、マンション管理士として開業されている方、資格を取られた方のご意見や、マンション住民からの質問など何でも。色々と語りあいましょう！

パート１　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46169/
パート２　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/62558/
パート３　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/71826/
パート４　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/135648/
パート５　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/165537/
パート６　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/178969/

※荒らしはスルー＆削除依頼で

[654: コ"ルコ"１３]

個人的には、努力している人と努力していない人の差が金額に現れて当然だと思う。

広告を見比べて、スーパーをいくつも回る人と値段を気にせず買う人には当然違う。
別に、値段を気にせず買うのが悪いとは言わないよ。本人が文句なきゃそれでいいんだから。



蛇足だが、給料日前と後のスーパーの広告の商品のラインナップが違う。先週買った奴が、激安ででてる～、な～んてね。（脱線しすぎ）

[656: 匿名さん]

組合員が見栄など張らなければ良いんだけど、どうしても見栄を張る、また生活にも余裕がない！


地方によってかなり違いがあるのではないで
しょうか。関西では「定価で物を買うのは恥」
に近い文化があります。管理費も見栄などでな
く、多くは「中身を知らない」「関心がない」だ
けで、知れば「安くして！」となります。知ら
ないことが「割高なコスト」が通用する最大の
要因だと思います。

[657: 匿名]

誠実な管理会社はどこでしょうか？

[658: 匿名さん]

そんな神様みたいなものは存在しない。社会に甘えてはいけません。

[660: 匿名さん]

他人から、
議長は委任状を無視して欠席扱いにする。
当該者が常用する場合は辞任を求める。

[661: 匿名さん]

Aさんお願いします。

[664: 匿名さん]

Ｃ型もあるよ

[665: 管理士Ａ]

「平理事です。」さま

　管理士Ａです。ご質問、ありがとうございます。ただ、結論から申しまして、ご質問の趣旨に一部不明な点や前提となる事実確認が確定していない部分がありますので、「明確な解説は難しい」点があることをご理解願います。また、スペースの関係や私のこのスレに費やす時間の関係もあり、詳細な解説ができないこともあります。あらかじめご了解願います。

　ご質問に沿って考えていきたいと思いますが、テーマは大きく分けて２つあると思います。１つは「理事会への理事の委任状の扱い」と、もう１つは「復代理」に関してだと思います。私が事実関係で不明なのは、主に「復代理」に関してです。詳細は後述します。

≫質問は、理事会での委任状についてです。
当組合は、総会では、委任状と議決権行使書を併用しております。
それと混同しているのか、理事会でも、理事の理事会への出席確認
と併せ、欠席の 場合は、理事長一任の理事会案内がきます。

　上記の部分に関しては、個人的には代理行為の原則である「本人が信頼すべき人に代理権を付与する」から考えて、「理事長一任の理事会案内」はあまり好ましいことではないと思います。なぜなら、本人（欠席理事）と代理人である理事長との信頼関係が不明だからです。

　もともと理事会での委任状の扱いについて、一部の組合で「理事会運営上の細則」などを定めている場合もありますが、規約で詳細な規定をしているケースは少ないと思います。このため総会での扱いを準用することが多いのですが、総会での委任状でも課題が少なくありません。中には「理事長（議長）などに委任する」との限定的委任状が多く見受けられるからです。私のマンションの場合は「○○号室の○○氏に委任します」としています。そして、その欄が空白の場合は「理事長に委任したものとみなします」としています。

　「代理人が行った法律行為は本人に帰属する」のですから、委任者が「信頼できる代理人を自らの意思で選択できること」が本来の姿です。その意味でも、ご質問の「理事長に一任」は問題があると思います。できれは「○○理事に一任します」と、すべきではないでしょうか。ただ、現在の「理事長一任の委任状の効力がない」とは言えません。欠席理事が「その書面を前提に委任状を出している」からです。

　総会と違って理事会では、私の知る範囲では一般的に事前の議決権行使書の配布、回収はありません。理事会の詳細な議案書が事前に配布されることは少ないからです。大半が「○○の件について」などの議題案が列記されているのみで、承諾を得る「方針案」が具体的に記述されることはレアケースだと思います。このためにも「本人が信頼できる理事への委任」ができるシステムが必要だと感じます。


　次に後半の復代理に関してですが、なぜ、復代理問題が出てくるのか具体的な事例がなく、解説のポイントも整理できませんが、ご容赦願います。

≫民法第１０４条によれば、委任による代理人（つまり理事）は、本人の許諾がなければ
復代理人を選任することは出来ないとなっています。
当組合では、理事の代理出席は、規約で同居する配偶者等が認められています。
当然監事については、議決権は与えられていません。
理事会で欠席理事の委任状は有効なのでしょうか。
尚、規約にその規定はありません。

　まず、民法104条の規定が紹介されていますが、相当、法律に詳しい方と推察されます。

第104条（任意代理人による復代理人の選任）
委任による代理人は、本人の許諾を得たとき、又はやむを得ない事由があるときでなければ、復代理人を選任することができない。

　以上が条文です。復代理人の選任は①本人の許諾を得たとき①やむを得ない事由があるとき――に限定されています。これは、ご存じのように復代理人は「あくまで本人のために行為する（本人の代理人）であって、代理人の代理人ではない」ためです。むやみに復代理人の選任ができないように規定しています。なお、「やむを得ない事由があるとき」の解釈は相当に難しい面もありますが、「代理人が本人との連絡が取れない状況となってしまった場合」などを指すことが一般的です。

　ご質問のケースは、「委任状により代理権を付与された理事長が欠けた場合」を意味しているのでしょうか。肝心のその点が不明です。多くのマンション管理規約には「理事長が欠けて場合はその職務を副理事長が代理する」と規定されています。標準管理規約の場合は「副理事長は、理事長を補佐し、理事長に事故があるときは、その職務を代理し、理事長が欠けたときは、その職務を行う」としています。

　ただ、この条文は「理事長の職務を副理事長が代理する」と規定しているのであって、「第三者からの委任行為を含めてすべての判断を代理する」とまで、読み込むことはできないと考えます。なぜなら、案件によっては「理事長と副理事長の意見が異なる、あるいは対立している」ことがあるからです。欠席理事は「理事長の意見なら、納得できるが、副理事長の意見には反対」との意思を持っていることも十分に考えられますから、原則として「本人の承諾」が必要になってくるのではないでしょうか。

　また、任意代理の場合、本人と代理人との委任契約の締結は、双方の自由意思にもとづいて、自由に決定することができます。つまり、任意代理人は、契約自由の原則（締結自由の原則）にもとづき、代理人になるかどうかを、断ることができます。復代理でも原則的に同様だと考えます。上記の場合、副理事長が「欠席理事と私の意見とでは、大きな隔たりあります。責任のある代理権行使ができませんので、復代理権の授与を断ります」と判断することもあります。

【当組合では、理事の代理出席は、規約で同居する配偶者等が認められています。 】

　ご質問の趣旨が復代理に関するものであるとしますと、上記の文章に意味がよくわかりません。「委任した理事長が欠席し、代わり配偶者が理事長職を務めている」ケースでしょうか。それとも単純に「欠席理事の配偶者等の代理出席」のことでしょうか。「理事長欠席の場合」は原則として欠席理事の許諾が必要になると考えます。

　ただ、具体的な運用で厳格にしていないケースもあります。例えば理事長（区分所有者）が忙しく、継続的に配偶者が「常に理事会に出席している」場合などです。欠席理事も「実施的な理事長は配偶者の方」と認識して「理事長への委任状を提出」するケースです。

　なお、「欠席理事の配偶者の代理出席」に関しては規約に定めがあれば、有効になります。この規定そのものは、区分所有者が忙しくて配偶者が出席しないと成立しない理事会がある「実態」を考慮して、標準管理規約などで「現状追認」された要素があると認識しています。もちろん区分所有者本人の出席が望ましい本来の姿であることは、言うまでもありません。

　いずれにしても具体的な条件が不明な点がありますので、明確な解説が困難であることをご理解願います。かなり急いで書きましたので、言葉足らずの部分もあると思いますが、ひとまず、委任状を「理事長一任」から「○○理事に一任」に変更することをお勧めします。なお、「平理事です。」さまを含め、第三者からの真摯な再質問や疑問には、時間の許す限り対応させていただきますが、言葉尻を取らえた「決めつけ」や悪意を含んだ異論には対応しかねますの、あらかじめご了解ください。

[669: 匿名さん]

こういうのを見ると暇人の鋭さが良く分かる。別格ということか。

[670: 前期高齢管理士]

なかなか内容に富んだ質問と管理士Ａさんのご回答でした。
「復代理」の理屈はともかく、理事会での代理は認められないと云う平理事さんのご意見には賛成です。
自分達のマンション運営に関して（総会で付託された範囲で）理事会で話し合って方向を決める訳ですから
理事会成立要件（一般的に過半数）を満たす為には、委任を云々するより、出席を促す努力が大切です。

輪番制等で形骸化した理事会も多々見受けられますが、理事に選任された方々の自覚を促す努力が、
より円滑なマンション運営の近道だと思います。

[672: 前期高齢管理士]

平理事さんへ
わたしのレスに反応されたので…補足します。
２０名の理事と云うと、かなり戸数の多いマンションだろうと想像します。
私の実体験からすると、大所帯になればなるほど色々な意見（異見？）が顕在化し易いものです。
もめる原因は、曖昧さに起因する場合が結構あります。
（後で出てくる反対意見は良くも悪くもここを突いてきます）
選任された理事の委任状など、曖昧さの典型だと私は思います。
成立した理事会の決定は（原則として）欠席理事が理事として反対出来る事ではありません。

私は原理主義者ではありませんが、規約に明文化されていない重要事項（この場合理事会での委任状）を
行うのは慎むべきです。必要ならまず規約改正（又は運営細則に補足）を総会に諮り承認を得る事です。

尚、先の文中で輪番制云々は、＝形骸化と云うつもりで書いたのではありません（念の為）

[673: 匿名]

評判よい管理会社でよかったです。

[675: 匿名さん]

平理事というのが管理士Ａを試したのか？
ただ、それだけなのか？
酔っぱらっているので・・・

[677: 匿名さん]

真面目であれば良いという事例ではないよ。物事の是非、善悪が肝心だよ。

[678: 匿名さん]

物事、柔軟に対応することが大切だ。杓子定規にやればいいというものではない。

[680: 匿名さん]

極端なこと言う。
収拾つかないほど柔軟にやれなんていってねーよ。

[682: 匿名さん]

矢張りマン管の欠点は法律に疎い点だね、他の事例を押し付けることしか出来ないことが明白になった。

[683: 匿名さん]

抽象論の雨あられ。わけわからん。

[684: 匿名さん]

基本的に私的自治の話。ルールは法令の強行規定に違反しない限り、自分たちで自由に決められる。しっかりしたルールづくりが必要。

[685: 匿名さん]

【矢張りマン管の欠点は法律に疎い点だね、他の事例を押し付けることしか出来ないことが明白になった】

法律に詳しい貴方の解釈を聞かせてくださいな。頑張ってね。