マンション管理士の活用。。。パート７

[匿名]

パート７です。

マンション管理士をうまく活用されてる実例等がありましたらご紹介下さい。　
契約方法は月極顧問、年間契約、随時相談？費用は？良かったこと、悪かったことは？

また、マンション管理士として開業されている方、資格を取られた方のご意見や、マンション住民からの質問など何でも。色々と語りあいましょう！

パート１　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46169/
パート２　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/62558/
パート３　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/71826/
パート４　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/135648/
パート５　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/165537/
パート６　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/178969/

※荒らしはスルー＆削除依頼で

[522: 匿名さん]

「５１４」「５１７」「５２０」は、もしかしたら、「役員を３回経験した方」ですか。それなら、対応の仕方に合点がいきます。

[524: 管理侍]

管理士Ａさん

>「管理会社とマンカン士が手を握る光景では管理組合は喰われるだけよ」というのがありました。たぶん、私と貴方のことも指しているのではないかと、推測しています。
>一般論としては上記の指摘を完全否定しませんが、一面的すぎると感じています。 ただ、このような指摘があること自体は胆に銘じておきたいと思います。

既述の通り、管理士も管理会社も「個々のマンションにおける管理の最適化」が目指すべき方向であると私は思っています。
（管理士と管理会社は立場と役割が異なるだけで方向性は同じであるべき）
管理組合と管理会社の紛争に関する相談であれば、「管理会社との敵対」も当然でしょうが、
そうでなければ、管理士と管理会社が手を握っても問題は無いのではないでしょうか。
（勿論、管理組合も含めて三者で手を握るということです）

私は、管理組合・管理士・管理会社が一緒にそのマンションのあるべき姿、「管理の最適化」を話し合い、
共に検討し、協力し合って実現していけるトライアングル関係が望ましいと思っています。
この三者が敵対するのではなく、パートナーとなるのです。
マンションの建築に例えるなら、デベロッパー・設計事務所・ゼネコンのような感じでしょうか。

>管理会社とマンション管理士の関係は単純ではありません。「ただただ管理会社を敵対視し、コスト削減（値下げ）する」管理士もおられるようですが、いずれ活動や効果に限界が来ると思います。

仰る通りですね。

>私は管理会社や各種業者の「適正な利益も視野に入れたコンサルが必要だ」と考えています。特に50戸以下の小規模マンションでは「手間ばかりかかり、全く利益が出ない」として管理会社から敬遠されることもあります。

そうですね。マンション単体では利益が出ないマンションもあります。
株式会社である以上、そのようなマンションの管理を継続することは好ましくないとも言えます。
そのようなマンションのリプレースでは見積を辞退する大手管理会社もありますね。

>中規模以上のマンションでも「コスト割れの管理委託費等でのリプレース」はいずれ、反動があります。例としては「業務の手抜き」「必要以上の小修繕の提案」や「割高な大規模修繕の実施」などです。もちろん、その時点で自立した管理組合になっていればいいのですが、「コスト削減もコンサルに丸投げ」したような管理組合では、対応しきれないケースが多くなると思われます。

言うまでも無いことですが、営利企業である以上、儲からないことは基本的にやりません。
リプレースによって極端に安い管理委託費で受託する会社は、「他の何かで儲ける」というのが営利企業としては当然の姿でしょうね。
そこを理解した管理会社選びが重要です。

>もし「管理会社は敵対視すべき存在」や「邪悪な存在」と思うなら、自主管理をすればいいのではないでしょうか。私はよほどの人材がそろっていないと「完全自主管理」の継続は難しいと考えています。また、費用も単純に「安く済む」とは言い切れないこともあります。

マンションの建物は何十年と存在し続けます。
建物が存在する以上、その管理もずっと継続します。
しかし、管理組合員は継続するとは限りません。なぜなら譲渡・売却等による入れ替わりがあるからです。
人は老います。知力・体力・精神力も低下します。つまり、個人に依存する管理は継続が非常に難しいのです。
また、完全自主管理は「悪意の理事による不正」に脆い面があります。
そういう意味で私も完全自主管理は難しいと思います。

>その理由の一つに私のコンサルは「管理会社や業者に厳しいが、管理組合（理事会）メンバーには、もっと厳しい」からです。「管理会社は、なにもやってくれない」と不満を漏らす管理組合も多いですが、よく調べると「契約外のことを、一方的に期待していたり」することが意外にあります。
>このため「管理会社や業者の対応が悪い（手抜き）のは、自分たちがしっかりしていないからだ」と、言うケースが多いのが実態です。

やはり直感的に感じた通り、あなたは本物の管理士ですね。
管理組合が管理会社に無理難題を押し付けている場合、管理士が管理組合に対して「それは違う」と助言・指導できるかどうかです。

>「コスト管理」に関しては、私は「コスト削減」という表現は、あまり好きではありません。自分のマンションでも「コスト見直し委員会」と表現しましたし、コンサル先でもそのようにしています。マンションの財政を見る場合、「削減だけでは、本質的な解決にならない」ことが多いからです。通常、「管理組合運営費」と「コミュニティ形成費」を新たに設けてもらうことが多くあります。「必要な経費は使う」こともコスト管理の重要な視点ではないでしょうか。

仰るとおりです。
「マンションの管理の最適化」を考える時には、簡単に言うと以下の手順が必要です。
①目指すべき管理の状態を考える。（どういうマンションにしたいのいか）
②そのために各組合員の負担額を検討する。（個人個人はいくらまで負担できるのか）
③①と②のバランスを調整する。
④合意形成

既述の通り必ずしも「コスト削減＝成功」とは限らないということですね。

>本来のテーマの「管理会社とマンション管理士との関係」ですが、「適度の緊張と節度ある協調関係」が必要だと考えています。いずれにしてもパーフェクトの管理会社や管理士はいません。お互いが知恵を出し合い、効率的な管理手法の構築などに貢献できればと考えています。もちろん、基本的なポジションが異なることも事実です。しかし、むやみに対立しても有意義ではないでしょう。

その通りです。
各自が専門性を発揮して知恵を出し合い、協力していくことが重要です。
管理会社には管理士が知らないあらゆる管理ノウハウのストックがあります。
管理士は、「そのマンションの管理の最適化」を実現していくために管理組合からは「本音」を引き出し、
管理会社からは管理ノウハウも引き出し、組合・管理士・管理会社が協力して取り組んでいくための調整役になって頂きたいものです。

[527: 管理侍]

>514
>委託契約は委任行為ですので自動更新条項を引き合い出すとは随分と古い知識ですね。

管理士Ａさんは「保守点検の契約書」と言われたのです。
委託契約とは言ってませんよ。
例えばエレベーター保守点検の契約書に自動更新条項があっても全く問題ありません。
むしろ自動更新条項が無いことが問題であり、それを管理士Ａさんがご指摘されています。

他人を批判するならよく読まないと。
生半可な知識と理解力ではね...。

[528: 匿名さん]

「モンスターが現れたらどうすか？」て、簡単だよ。無視することだね。ワシはマンカン師ではないが、理事長を長年やっているが、そうしてきた。

　モンスターの相手をしているとワシらの特権まで口を出してくるからね。業者からキックバックをもらうのは理事長の特権だよ。また、モンスターを理事会に参加させないような仕組みをつくることじゃ。知恵を使いたまえ。

　これでいいかね。「５２３」くん。君も同意見じゃろ。

[529: 匿名さん]

再度！
＞背筋が寒くなる様な見え見えの宣伝をやりあって恥ずかしくはないの？

マンション組合員の資産に明日は無いねー。

[530: 前期高齢管理士]

管理侍さん

貴兄とは永いお付き合いです。
管理士Ａさんのお考え（５１３）も、それに対する貴兄の見解も異論はありません。
（ずっと以前から一貫したご意見ですから）

素朴な質問です。
所属されている管理会社は、貴兄と同様なスタンスで管理組合の受託業務を行っていますか？

過去に、貴方が所属先を示唆された範囲の会社が受託している先とは、一応関与した事がありますが
納得できる事例がありません。

担当者（部署）次第と云う事かも…とは思います。

[531: 匿名さん]

変質者はスルーしましょう。

[532: 匿名さん]

＞納得できる事例がありません。
それはそうでしょうよ。言うだけで宣伝のみですもの。

[534: 匿名さん]

「言うだけ番長」の管理侍や、○×試験に通っただけで、マンカン師を名乗る実績のない管理士Ａは、大したことないよ。ただ、関西弁の「宅建マン」は、相手にしたくないね。怒らしたら、怖そう。

[535: 管理侍]

>533

自己契約・双方代理、その言葉のみを挙げても質問に具体性がなく答えようがない。

「手を握る」をどう解釈されているのですか？
私が「協力し合う」という意味で使っていることは普通の読解力があれば理解できると思うが。

[537: 管理侍]

管理士は管理組合から報酬をもらいます。
だから何？
未だまともな質問にすらなってないよ。

暇だから相手してあげるから具体的に言ってみな。

[540: 管理侍]

>538
あらら、そういう方だったのね。
お話するのは無理でしたね。

[542: 管理侍]

>530
前期高齢管理士さん

>所属されている管理会社は、貴兄と同様なスタンスで管理組合の受託業務を行っていますか？
ベクトルは合っていると思います。
ただ詳細な点は理想（個人的な考え）と現実（会社）は全てが一致しているとは言えませんね。

>過去に、貴方が所属先を示唆された範囲の会社が受託している先とは、一応関与した事がありますが
>納得できる事例がありません。
>担当者（部署）次第と云う事かも…とは思います。
担当者によっての違いはありますね。
人間がサービスを提供する以上、どんなに努力しても差は生じてしまいます。
如何にその差を無くすのかが管理会社の悩みです。

人間がサービスを提供する管理業であるからこそ、コスト削減を目的化してはならないのだと思います。

[543: 前期高齢管理士]

管理侍さん

聞かずもがなの、やや意地悪な質問にお答え頂きありがとう。
過去に起業を勧めたのも、既存企業では貴兄の思いを実現するのは難しいと考えたからです。

処で、可愛げのない理事（会）も結構多いと思いませんか？
ビジネスと割り切れる貴方がたと違い、請われて助言する立場の者は、ドッと疲れが出ます。
この歳になってもまだまだ未熟なんだと思うように努力をしてはいますが…。

[544: 管理侍]

前期高齢管理士さん

起業の思いは持ち続けているものの、そこにも理想と現実が・・・。
難しいところです。

>処で、可愛げのない理事（会）も結構多いと思いませんか？
>ビジネスと割り切れる貴方がたと違い、請われて助言する立場の者は、ドッと疲れが出ます。
管理士の立場からするとそうでしょうね。
マンションは日本の縮図ですから。
ここもマンションみたいな感じですよね。
いろんな方がおられます。

>この歳になってもまだまだ未熟なんだと思うように努力をしてはいますが…。
私も見習いたいものです。

[545: 匿名さん]

マンション管理士も管理業務主任者も設備保守点検委託標準仕様書を知らないのね。

[547: 前期高齢管理士]

管理侍さん

そそのかす訳ではありませんが…
私の知る限り、独立系大手は別として大手の経営陣は現状のビジネスモデルに不安を抱いています。
ご承知とは思いますが管理会社の起源は清掃会社でした。
マンションの供給増加に伴い、デべや建築会社が子会社として管理会社を設立し今日に至りました。
このビジネスモデルの安定感は経営者にとって捨てがたいものです。
バブル崩壊中に親会社は随分助かっています。

貴兄には失礼ながら、安易な仕組みでも確実に儲かったからです。
然しながら、マンションもフローからストックの時代に移り始め、人口の減少が顕在化し始め
又、住民の意識変化も考慮せざるを得ない今日、冒頭の不安を抱かざるを得ません。
然しながら大船は急激な舵は切れません。

航空業界はこの問題を解決する為、子会社にＬＣＣを設立し始めました。
より安くの例として挙げたのではありません。
従来の仕組みを根底から見直した事業を模索する為に必要な具体例です。

[549: 匿名さん]

ここではコテハンが流行っているんだね。誰が一番かしこいの？

[550: 匿名さん]

安かろう悪かろうの管理会社がないとでも。

[553: 前期高齢管理士]

＞５４８さん

例え話に喰いつかれてもね…
ただ貴方のＬＣＣのに関する認識は如何なものかと思います。
管理会社のきめ細かなサービスとは何ですか？
私は委託契約事項を忠実且つ迅速に行ってくれれば及第点と思っています。（及第点は少ないのが問題）
それ以外のサービスってなんでしょう？
ＬＣＣが実施する飲料等の有料サービスのような契約外の事項を契約金額の範囲でやれと云うこと？
人材を必要としているのは全ての業界・企業ですよ。