マンション管理士の活用。。。パート７

[匿名]

パート７です。

マンション管理士をうまく活用されてる実例等がありましたらご紹介下さい。　
契約方法は月極顧問、年間契約、随時相談？費用は？良かったこと、悪かったことは？

また、マンション管理士として開業されている方、資格を取られた方のご意見や、マンション住民からの質問など何でも。色々と語りあいましょう！

パート１　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46169/
パート２　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/62558/
パート３　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/71826/
パート４　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/135648/
パート５　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/165537/
パート６　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/178969/

※荒らしはスルー＆削除依頼で

[498: 宅建マン]

宅建マンでっせ。ワテのをコピペをしている低俗マンがおったけど、どのカキコでワテがヘコまなあきまへんねん。ピンピンしとりまっせ。バカも休み休み言いなはれ。

大体からこのスレで「必死のパッチ（ムキになって）」でマンカン叩きをしている連中は、なんだんねん。数は少ないとは思うけど、地道な活動で実績を挙げてやっている管理士本人の前で、同じ口を叩く根性や勇気がありまっか。また、「管理士のお陰で助かった」と思っている管理組合の人にも、「お前らはバカや。管理士に喰いもんにされている」と、根拠もなく言えまっか。言えまへんやろ。もし言えたら人間やおまへんわ。

勘違いしたらあかんのは管理士もピンキリや言うことや。ペーパーマンカンや法律や経理のことしか知らんようでは、頼りになりまへんやろ。悪徳、悪質、役に立たんヤツもおりましゃろ。ようするに「人を見る目」があるかないかと違いまっか。「味噌もクソも一緒」にして口を開けば「マンカンは無能や」とオウム返しのようにしか言えんようでは、他人からの同調や支持は得られまへんで。「私はいい管理士を見つける能力すらないバカ者です」と、自らの無能ぶりをさらしているのと同じでっせ。

ワテは理事を１年しかしていないマンション管理の素人ですわ。そのワテからみて自分のマンションの理事をいくら長年やっても、知識はしれたもんやと思いまっせ。数十の管理組合の情報を持っている管理士には、とてもかないまへん。人間、「分からんことは知識、知恵のある人に聞く」姿勢が必要と違いまっか。少しぐらいのカネを払っても「それ以上のメリット」があれば、正解ですわ。このスレで親の敵（かたき）のようにマンカン叩きに躍起になっている連中には、聞く気にもなりまへん。

簡単なことでしゃろ。管理士より知識や知恵のある人が、意味もなく管理士を攻撃するはずが、おまへんやんか。30年以上も生きていたら、これぐらいは常識と違いまっか。もし、悪徳管理士を攻撃するなら具体的事実に基づいて、分かりやすう説明しなはれ。それなら少しは理解したるわ。ただ、どうしても「管理士を叩くしか能がない」のやったら、別に「マンション管理士を叩きまくろうぜスレ」でも立ててやんなはれ。ここでやられたら、みんな迷惑してまっせ。

質問のあった「Ｂマンションでの管理士のアドバイス内容」に関してはあまり詳しくは知りまへんが、建築、設備の分野にも相当の知識がある人と、聞いてまっせ。理事会や修繕委員会で建物、設備の勉強会を繰り返し行い、劣化診断を徹底にしたようですわ。工事に関する管理士提供のＤＶＤを５本ぐらい見たとも言うてたな。結果的に「必要な工事と不必要な工事の区分けをしっかりすることで、無駄な工事をしなくて済んだ」とね。「計画は計画。実際の工事とは別」が口癖で、設計監理の建築士や業者の選定も時間をかけたようですわ。

[501: 管理士Ａ]

　管理士Ａです。自分のマンションの定期総会が今、終了しました。今期は大規模修繕工事の準備が本格化します。

　さて、マンション管理士の業務内容についての書き込みがありましたが、対象は広範囲にわたっていますの、このスレで詳細な説明をすることは困難です。ただ、究極の目標は「自立した管理組合運営ができる人材育成」ではないかと考えています。

[502: 匿名さん]

>499
全く同感です。
特に管理組合の原則的な指摘には同意見です。

[504: 前期高齢管理士]

久しぶりに投稿します。

＞５０１　管理士Ａさん
貴方の登場以来、内容のあるレスが多くなり関心をもって眺めています。
最初のレスで、実務経験が豊富にお有りな事は解りました。
一人称での表現が気になりましたが、全管連の団体所属と聞き納得しました。
今後も実活動でのご活躍を期待しています。

＞究極の目標は「自立した管理組合運営ができる人材育成」ではないかと考えています。
同感です。敢えて言えば如何に多くの「区分所有者等を啓蒙する事」が、助言者の役割かと…

管理士の役割を問題解決の代行と心得ている方々が多いですね。
私も、具体的成果を急ぐあまりその様に思っていた時期がありました。

[505: 管理侍]

おぉ！前期高齢管理士さん
久々ですね。

最近私は少し時間ができて、つまらない書き込みをさせて頂いております。

販売関係者さん・マンション管理研究会さんや、暇人さんなども是非復活して欲しいものです。
あと建築士さん？もいらっしゃいましね。
過去は色々ありましたが、水に流してくださいませ。

ね！ゴルゴさん。

[506: 前期高齢管理士]

管理侍さん
久々の投稿をするとき、最初の反応が貴方ではないかと思っていました。
歓迎を感謝します。
従来の時間帯以外の投稿が増えていたので、時間的余裕が出来たのだろうとは思っていました。

[507: 不動産業者さん]

マンション管理士の起用について不安な管理組合の方へ
自己のマンションと同規模の近在の賃貸マンションのオーナーへ聞きましょう
維持管理費用をそれがマンション管理費の目標値です。

[508: 管理士Ａ]

　管理士Ａです。前向きなコメントが徐々に増えてきていると感じます。個々の方のお名前は列記しませんが、ご配慮のあるコメントをいただいた各位に感謝します。ありがとうございます。

　
　総会後、契約先組合の「総会議事録」「理事会議事録」「組合ニュース」「次回理事会のレジュメ案」等のチェックをして、必要な修正をしていました。これらの書類も私が原案を書いた方が早いこともありますが、基本的に理事会の担当者にたたき台を書いてもらっています。時間が少しぐらいかかっても、「ノウハウの習得」につながるからです。また、原稿のチェックと修正は無料で行いますので、コンサル費用も掛かりません。

　私のコンサルの特徴の一つに「広報の充実」と「コミュニティ形成の充実」があります。①いま何がおきているのか②何が問題になっているのか③どうしようとしているのかーーなどの情報を組合員にできるだけわかりやすく知らせることは、理事会の大きな役割です。マンション管理での対立要因の一つに「私は聞いていない」などの情報の共有化不足があります。事案の内容そのものよりも「知らなかった」ことがきっかけでトラブルが大きくなることがあります。コミュニティ形成の具体例や方法論は後日、記載します。

　先ほどの書き込みで「自立した管理組合運営ができる人材育成」のことに触れました。このために、必要な書籍の紹介や勉強会なども行います。メンバーによってはマンション管理士の受験も勧めます。ある理事会は２名の方が勉強を始めました。そして私との契約は「できれば１年で打ち切れるようにしてください」と要請しています。そのため、理事会活動の継続性確保などの工夫もアドバイスしています。これらは一律的な方法論でなく、マンションの規模やメンバーの属人的な要素もありますので、個別に変化をつけることになります。

　今日はまだまだ作業があります。スレ主の本来の目的にそったコメントが増え、少しでもマンション管理の質的向上が図られること期待しています。

　
　

　
　

[509: 匿名さん]

背筋が寒くなる様な見え見えの宣伝をやりあって恥ずかしくはないの？

[510: 匿名さん]

↑
　また、病気もちが現れましたね。どうしようもありませんね。
品位が低いのにもほどがあります。

どんな教育を受けてきたのですか。昔「郵便が赤いのも、電信
柱が高いのも、みんな◎◎が悪いのね」とのいうのがありまし
たが、これとまったく同じですね。「みんなマンション管理士
が悪い」といえば、すべてが解決するとでもかんがえているの
かな。幼稚すぎますね。

[511: 管理侍]

>507

不動産業者とは思えないレスですが、冗談ですよね？

分譲マンションと賃貸マンションは全く異質なものですよ。
投資用の分譲ワンルームマンションならわからなくもないが。

ファミリータイプの一般的な分譲マンションは、区分所有者の多くが自ら居住し生活します。
一方、賃貸マンションオーナーは自ら居住することは稀であり、営利目的が基本です。
それらの違いが明確なので、管理仕様の考え方が同じであるはずがありません。

簡単に言うと、一般的な分譲マンションは所有者自らの居住快適性が求められますが、
賃貸マンションはオーナーの儲けが優先されます。
つまり賃貸マンションの管理は安ければ安いほどよく、質は二の次です。

事務管理業務の内容に至っては全く異なる業務ですので、コストも比較になりません。
比較可能なのは点検費・清掃費くらいなものでしょう。
それも仕様によるのでマンション規模だけで比較しても意味はありません。

>自己のマンションと同規模の近在の賃貸マンションのオーナーへ聞きましょう
>維持管理費用をそれがマンション管理費の目標値です。
だいたい「維持管理費用」「マンション管理費」って何わを指しているのでしょうか？
賃貸マンションに管理費なんて存在しませんよ。
言葉の使い方が不正確なので言ってる意味もわかり辛い。

[512: 管理士Ａ]

「５０９」様へ

　管理士Ａです。「背筋が寒くなる様な見え見えの宣伝をやりあって恥ずかしくはないの？ 」との書き込みの対象に私もなっていたら、まことに申し訳ありません。不愉快な気分にさせたことをお詫び申し上げます。言葉足らずでした。

　ただ、私は「宣伝」をするつもりはありませんし、仮にネットで宣伝めいたことをしても意味がありません。現在の契約先の業務で手一杯でその他の仕事もあります。ただ、事実を記述したものです。

　私からの希望はマンション管理上の「困ったこと」や「判断に悩むこと」「コスト管理」「組織運営」「コミュニティ形成」などで具体的な質問等を期待しています。まだまだ発展途上ですので、十分な回答（解説）ができないかもしれませんが、ご了解願います。

　なお、具体的な内容での批判や疑問、反論は、心待ちしています。やり取りを通じて切磋琢磨できれば幸甚です。ただ、中身のない中傷や罵倒には対応しかねますので、よろしくお願いいたします。

[513: 管理士Ａ]

管理侍様

　管理士Ａです。今日の作業を終えました。数日前の書き込みに「管理会社とマンカン士が手を握る光景では管理組合は喰われるだけよ」というのがありました。たぶん、私と貴方のことも指しているのではないかと、推測しています。

　一般論としては上記の指摘を完全否定しませんが、一面的すぎると感じています。 ただ、このような指摘があること自体は胆に銘じておきたいと思います。

　管理会社とマンション管理士の関係は単純ではありません。「ただただ管理会社を敵対視し、コスト削減（値下げ）する」管理士もおられるようですが、いずれ活動や効果に限界が来ると思います。私は管理会社や各種業者の「適正な利益も視野に入れたコンサルが必要だ」と考えています。特に50戸以下の小規模マンションでは「手間ばかりかかり、全く利益が出ない」として管理会社から敬遠されることもあります。

　中規模以上のマンションでも「コスト割れの管理委託費等でのリプレース」はいずれ、反動があります。例としては「業務の手抜き」「必要以上の小修繕の提案」や「割高な大規模修繕の実施」などです。もちろん、その時点で自立した管理組合になっていればいいのですが、「コスト削減もコンサルに丸投げ」したような管理組合では、対応しきれないケースが多くなると思われます。

　もし「管理会社は敵対視すべき存在」や「邪悪な存在」と思うなら、自主管理をすればいいのではないでしょうか。私はよほどの人材がそろっていないと「完全自主管理」の継続は難しいと考えています。また、費用も単純に「安く済む」とは言い切れないこともあります。適正な費用で管理のプロである管理会社に委託することは、賢い選択肢の一つだと思います。そのためにも私は管理会社には「管理のプロとしての質」を求めます。

　コンサル先の管理組合と契約している管理会社や各種業者からみたら私の存在は「迷惑」かもしれません。契約書（仕様書を含む）を一からチェックし、実作業も理事会からの立ち会い者を設けているからです。コスト管理も厳しく行います。手抜きをしてきた業者は「勘弁してほしい」と感じているようですが、そんな業者ばかりではありません。

　その理由の一つに私のコンサルは「管理会社や業者に厳しいが、管理組合（理事会）メンバーには、もっと厳しい」からです。「管理会社は、なにもやってくれない」と不満を漏らす管理組合も多いですが、よく調べると「契約外のことを、一方的に期待していたり」することが意外にあります。契約書を読んだことのない理事会も多く、先日もある保守点検の契約書を探したら分譲時のもの（管理組合を代行して管理会社が契約）しかないことありました。自動更新条項もなく数年前に契約が切れているものでした。

　このため「管理会社や業者の対応が悪い（手抜き）のは、自分たちがしっかりしていないからだ」と、言うケースが多いのが実態です。「被害者意識」から脱却し、マンション管理に関する知識やノウハウを蓄積することが、「自らの資産価値を自らの手で守り、向上させる」ことにつながると考えます。「短期的なコスト削減」だけを目的としたコンサルも、一つの方法でしょうが、できれば、長期的な視点で対応したいと思います。

　「コスト管理」に関しては、私は「コスト削減」という表現は、あまり好きではありません。自分のマンションでも「コスト見直し委員会」と表現しましたし、コンサル先でもそのようにしています。マンションの財政を見る場合、「削減だけでは、本質的な解決にならない」ことが多いからです。通常、「管理組合運営費」と「コミュニティ形成費」を新たに設けてもらうことが多くあります。「必要な経費は使う」こともコスト管理の重要な視点ではないでしょうか。

　低すぎる管理費や修繕積立金を引き上げるのは、極めて当たり前のことです。特に機械式駐車場を大量に保有しているマンションで駐車場使用料を管理費会計に充当して場合は、「見た目黒字、実質大幅赤字」が多くあります。多少のコスト削減では対応しきれないケースもあります。管理コストを30～40％ぐらい下げても管理費を大幅に引き上げないと将来的に財政破綻する場合は、「多少の反対意見は覚悟しても、引き上げを提案する勇気と責任感」が理事会に求められます。

　修繕積立金も同様です。１戸当たり月額平均5000円前後では「平面駐車場の使用料を修繕積立金に全額回している」などの前提条件がないと、いずれ修繕費が不足します。将来、一時金などを徴収しようとしても、困難を伴います。私のマンションでは私が理事長のときに月額１万円に引き上げていますが、将来的には１万5000円までの引き上げを見込んでいます。この数字は長期修繕計画の工事費累計を「一律25％カットしたもの」を前提にしています。機械式駐車場保有の40戸以下の小規模マンションという特性もあります。

　本来のテーマの「管理会社とマンション管理士との関係」ですが、「適度の緊張と節度ある協調関係」が必要だと考えています。いずれにしてもパーフェクトの管理会社や管理士はいません。お互いが知恵を出し合い、効率的な管理手法の構築などに貢献できればと考えています。もちろん、基本的なポジションが異なることも事実です。しかし、むやみに対立しても有意義ではないでしょう。

　

[514: 匿名さん]

＞先日もある保守点検の契約書を探したら分譲時のもの（管理組合を代行して管理会社が契約）しかないことありました。自動更新条項もなく数年前に契約が切れているものでした。

委託契約は委任行為ですので自動更新条項を引き合い出すとは随分と古い知識ですね。
今時そんな人はいません。

[515: 匿名さん]

【委託契約は委任行為ですので自動更新条項を引き合い出すとは随分と古い知識ですね。
今時そんな人はいません】

あら？ずいぶん法律に詳しい方ですね。委任契約すれば
たとえば「平成10年４月１日から平成11年３月31日ま
でを契約期間とする」だけの契約の場合は現在まで契約
が継続していると考えるべきでしょうか。「古い知識」
とありますが、いつからその様になったのか教えていただ
けませんか。法律改正の内容を説明してくださいね。

[516: 匿名さん]

コピペ
第三者管理者方式を導入する場合には、積立金横領と高額契約の防止が重要課題となります。管理組合と管理業者が管理者派遣の契約を締結することは、民法の自己契約またはそれと類似する契約となり、契約の公正性に疑問を生じます。
　管理者が管理組合の積立金を横領した場合、通常は、管理業者が弁償しますが、XX市で発生した事例のような弁償できないこともあります。マシンョン管理士の場合は、保険なり保証の新しい制度を設けないと対処できません。　数百万円台の供託や新資格制度の創設では十分な対策とはいえません。

[517: 匿名さん]

>515
＞現在まで契約が継続していると考えるべきでしょうか。
誰もそんな事言っていません。失効は当然です。後はマンション管理士の扱けんに沽券に係わる問題です。

[518: 匿名さん]

【誰もそんな事言っていません。失効は当然です。後はマンション管理士の扱けんに沽券に係わる問題です】

質問に答えてくださいね。「 随分と古い知識ですね」と
ありますが、いつから変わったのですか。

[519: 匿名さん]

↑
【後はマンション管理士の扱けんに沽券に係わる問題です】

　追伸です。上記の意味もよくわかりません。解説をお願いします。
また、貴方ならこの場合、どのようにアドバイスされるのですか。

[521: 匿名さん]

「モンスター？」て、何？　私はそれほど大きくありませんわ。

貴方は他人を攻撃するばかりで「質問には答えれれない方」ですか。

自分の書き込みに自信がないなら、はっきり言いなさいよ。

「私は自己チューの変質者です」と。