武蔵小杉地区の今後について・・・【37】

[匿名]

パート37です。
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過去スレ
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[969: 匿名さん]

不便なところか栄えてるかの2択だよね。
栄えてるところにはドンドン商業施設が出来て
オーバーストアになっているがそれでも維持できる。

コスギは中途半端。

[970: 匿名さん]

工場跡地にアリオとタワマン20本ということは川口と全く一緒

[971: 匿名さん]

でも川口と橋本はシネコンあるからなあ。

[972: 匿名さん]

シネコンがあるかないかで実質坪単価100万は変わりますからね
シネコンが来ないとなった時点で小杉は坪200の価値もない街になったのです

[973: 匿名さん]

川口のエルザタワー55も出来た当初は日本一高いタワマンとして有名だったよね

[974: ご近所さん]

あんた、ほんと面白いね！

[975: 匿名さん]

川口アリオは家電のJoshin入っているね。

[976: 匿名さん]

>973
確かに川口と同じコンセプトですね。
坪単価が高いだけに
10年、20年先どうなるのか不安。

[977: 匿名さん]

川口アリオは敷地面積38,000平米に対して延べ床面積51,000平米なんだね
小杉アリオは敷地面積24,000平米に対して延べ床面積106,000平米と広さは倍か
ま、地下2フロアが駐車場ってことだろうから店舗面積は川口より1フロア分多い程度
ってことになるかな
それでも結構広いぞ、テナント集まるんかいな？？

[978: 匿名さん]

エルザタワー55の新築時の分譲価格は坪185
築15年を迎えた現在の中古売出価格は坪120～150
駅近とは言えない物件としてはかなり粘ってますね
小杉タワマンの将来を占うベンチマークとしてどうぞ

[979: 匿名さん]

コスギの店舗面積はおそらく35000㎡位だからね。
橋本より小さいよ。
川口が26000㎡だから川口よりはコスギの方がおおきいけどね。
川口は立体駐車場を採用してるから延べ床面積は小さいんだろうね。

[980: 匿名さん]

エルザタワーは分譲後５年くらいは値上がりしてたよね。

[981: 匿名]

そもそもテナント誘致が厳しくなきゃイトーヨーカドーがキーテナントなんて展開にはならないしねー。
レストランはどこにでもあるような店の大型店舗を中心にフロアを埋めて、他のフロアはやや小さめ店舗を集めて埋めてくかんじじゃないかな。
小杉にないものでネイルサロンや料理教室、保険ショップなんかが入るんじゃないかと思う。
食品フロアがしょぼくなりそうなのが残念だけど。

[982: 匿名さん]

東京機械が主体って時点でイトーヨーカドーってのは規定路線だったんじゃないの
むしろアリオ形態ですらなく、西口イトーヨーカドーがそのまま移転って話もあったぐらいで

[983: 匿名さん]

エルザタワーみたいに売値が低ければ値下がりリスクも小さいのですが、
武蔵小杉はそうは行きそうにないですね。

[984: 匿名さん]

結局リエトクラッシーやコスタをお安く買えた人だけが「負けてない組」（勝ち組ではない）ってとこですかね

[985: 匿名さん]

うーむ、小杉エリアの先行きが見えてきた・・・

[986: 匿名さん]

コスパ時代になること考えたら、
武蔵小杉はめちゃくちゃ厳しくなるね。

[987: 匿名さん]

ネガのみなさん。
近ごろ元気ないぞ。
ネタが尽きてきたのか。
いつも楽しく読ませてもらっているが、がんばってもらわないとおもしろくないな。

[988: 匿名さん]

もう飽きてきたんじゃない。そろそろ結論も出たみたいだし。

[989: 匿名さん]

とりあえずGWT併設商業施設の詳細が判明したらまたネガポジ入り乱れてのお祭り騒ぎになるでしょ
それまではこれといってネタもないしゆっくり休めよお互い
その前にエクラス駅ビル完成祭りがあるのかな
まだまだ年単位で楽しみはいっぱいだよ

[990: 匿名]

アリオ、シネコンなし確定で街としての評価はおおむね決まったかんじがあるね。新しいネタでてこないと盛り上がらない。
とりあえず３棟目パークの販売状況がどうなるかだな。
第一期は意地でも完売にもってくだろうから何戸放出されるかと坪単価でどのあたりが売れるかで現状の小杉に対する客観的な評価がわかる。

[991: 匿名]

都内各地の再開発が始まったり、震災のこともあるからもう投資感覚で武蔵小杉を買う人は激減してる。次は実需でどれだけ価値を保てるかの段階…。

[992: 匿名さん]

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/221712/
1000が近づきましたので、新スレッドを作成しました。

[993: 住まいに詳しい人]

ネガじゃない。事実を伝えただけ。
痛々しいな。

[994: 匿名さん]

なんにせよ坪300は正気の沙汰じゃない
値段が落ち着いてくれば普通のファミリーが普通に暮らす街になるだろう
小杉は、それでいい

[995: 匿名さん]

正気の沙汰なんだってば。
住めばわかる。
今後の再開発を理解すればわかる。

イメージだけで判断するのはやめた方が良い。

[996: 匿名さん]

住んでるけど、坪300は正気の沙汰でないと思うが…

[997: 匿名]

まぁ、坪300のところではないね。住んでてもつまらない。

[998: 匿名さん]

>991
郊外のマンションを投資目的で買う人なんか昔からいないんじゃない？

[999: 匿名]

>998
再開発地区には必ずいるもんだよ。金融関係の人とか。特にここの売り出しがプチバブル期だし、タワマンだから余計に。実需向けだけなら郊外の1LDKには普通は買い手がつかないから売れずに余ってるはず。

[1000: 匿名さん]

大局観が無い投資家もいるものですね。
少子高齢化で人口減少社会になるのに。

[1001: 匿名さん]

・・・必ずいるもんだよ。
・・・タワマンだから余計に。
・・・余ってるはず。

って、全く説得力なしですね。

もう少し根拠に基づく説明がほしいですけど。。

[1002: 匿名さん]

郊外の1LDKは老夫婦が買っている。

[1003: 匿名さん]

てことはこれから郊外の1LDKこそ需要が伸びるってことなんじゃねえの

[1004: 匿名さん]

一時的にだけどね。

[1005: 匿名]

老人の２人暮らし、そのうち１人かけて老人１人暮らしだと、戸建よりセキュリテイがよくインフラの整った駅前のマンション暮らしの方が楽になります、子供世帯が同じマンションならさらに安心、これからは戸建２世帯住宅よりマンションの２世帯が便利です、１世帯が不要になれば賃貸にして収入を得ることもできるし、、戸建２世帯だと不要になっても貸しにくい、郊外でもここは品川１０分という利便性のある郊外だから、老夫婦が１ＬＤＫを購入するのはありです、病院も沢山あるし、、住んでよし、貸してよし、の場所だと思います

[1006: 匿名さん]

>1001
そういわれても不動産の常識だからねぇ。
まあ、もう少し書くと、タワマンは普通のマンションより新築のうちの価値が下がりにくいって言われてるから便利な場所なんかだと弁護士や医者とかが節税でよく買ってる。これはデータ出せって言われてもどっかで統計とってるわけじゃないんで、あくまで過去の傾向見る限りだから出せない。老後の住み替え先の場合は、1LDKより2LDKのほうが人気だよ。戸建てだと荷物があるから1LDKじゃおさまらないから。このへんは知人に不動産関係者いたら聞いてくれ。

1LDKはセカンドや投資で買う人が多いけど、投資家が少ない地域の1LDKは必ず売れ残る。例えば八王子とかで1LDKが分譲されたら余りに余って売れなかったんだけど、実需向けの2LDKは普通に売れてた。他にも、利回りが低い川崎駅のブリリアとかサンクタスも1LDKはなかなか売れずけっこう最後まで売れ残ってた。一方で、この間分譲された渋谷徒歩1分でも1LDKが一番の倍率が高かった。

こんなかんじで、1LDKの売れ行きや相場はその地域の投資状況を反映してるって言われてる。小杉は今までわりと1LDKが結構順調に捌けてきて中には倍率ついたりもしてたから、これまでは投資目線で買ってる人がいたんだと思う。でも、最近中古価格が1LDKのほうが2LDKより坪単価が落ちやすくなってきてるから投資家が小杉から離れてるんじゃないかなってところ。

[1007: 匿名さん]

>1006に書き忘れたけど、

タワマンは普通のマンションより新築のうちの価値が下がりにくい

ってのはプチバブル期の話で今ははそうでもないです。

[1008: 不動産業者さん]

笑えるねぇ

[1009: 匿名さん]

都内は高くて買えないから、ちょっとだけ給料がいいやつが東横線最後の開発の通勤便利な小杉を買っている。
でもローンが大変なので余分な貯金はありません。だからそれほど大きなSCもいらない。スーパーとちょっと洒落た店が少しでいいのです。　小杉住民をそっとして置いてください。実はそれほど大きなSCを望んでいるひとは少ないのです。

[1010: 匿名さん]

そもそもそんなに大きなまとまった土地も無いしな
まあ年収1000万弱の小市民が住むにはちょうどいい街

[1011: 匿名さん]

続きはこちらで･･･
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/221712/

[1012: 匿名さん]

>>1006
冗談いうなよ。リセールバリュー一番高いのは50平米以下の1LDKなんだが…。
川崎西口もブリリアの1LDKが売れ残った事実はない。ブリリアの45平米とか賃貸で月18万とかで借り手ついてるよ。
サンクタスは知らないけど。

[1013: 1012]

失礼！
45→50平米の間違い。

[1014: 匿名さん]

>1012
別に1LDKがリセールが悪くて、賃貸でも家賃とれないなんて言ってないんだけど･･･。これまでの小杉では1LDKは十分人気で売れてたのは投資家が買ってた実績でもあるけど、最近は1LDKのほうの中古価格が落ちてるから投資家が減ってるっぽいっていう話の根拠を書いただけ。
初期の段階でブリリア見たのかもしれないけど、最周期までは見に行ってないでしょ。一度は売りきったけど、結局キャンセルが出て余ってたんだよ。それにあの頃はもうちょっと川崎の利回りも高かったし、余ってるといってもサンクタスの時とはちょっと違う。サンクタスでも人気のある1LDKもあったけど、第1期ではあまり出さなかったのは、高くなってたのと最近の川崎駅周辺の利回りの悪化を受けてのことだろうし。50平米で18万円は少し前はそれでいけたけど、最近の川崎でしかもブリリアじゃちょっとキツイよ。繁忙期で物件足りないときならギリギリそれで決まるかもしれないが。

あと、同じ1LDKでも55平米以上とそれ以下だと微妙にユーザーが違くて、広めの1LDKはDINKSや一人暮らしの高齢者や一人暮らしの高所得者のニーズがあって、それ以下の広さとは違って実需向けもあるんで、一概に全ての1LDKが投資向けってわけじゃないんでそこは書いてなかったから補足しとく。

[1015: 匿名さん]

郊外の1LDKは高齢者向けで、需要は期間限定。
不動産としての投資案件には不適。

でも、マンション徒歩圏内に商業施設があるのは、郊外の高齢者にとっては魅力。

以上より、投資ではなく高齢者の実需が中心でしょう。

[1016: 匿名さん]

再開発で川口にしちゃ高収入の新住民が集まったったけど所詮商業施設もアリオだし、イメージよくなったかっていうと全くよくなってない。新築がもうないので終わった街という印象

[1017: 匿名さん]

人口減少時代に入ったから、郊外再開発も下火になるよ。

[1018: 匿名さん]

小杉は郊外再開発と言っても、東横線沿線であり、この沿線で最後の再開発。都内の主要駅や横浜/川崎へそれぞれ同じ数十分以内でのアプローチ。　人口減少になればなるほど神奈川西部郊外から都心隣で静かな小杉へどんどん引っ越してくる。
心配は、商業施設は少しでいいから人混みで煩い町にならないで欲しい。
すごく交通の便がいいけど、静かな普通の住宅街になって欲しい。
まだ開発中の町ですが、一時的かも知れませんが、NPOの活動もあってかちょっと落ち着きも出て生活の匂いもしてきて、東横線駅からJR新駅までのマンション群は今そんな感じの雰囲気に向かい始めたのかなあと感じます。
だからネガ/煽りの皆さん、小杉をそっとして置いてください。

[1019: 匿名さん]

1006さん、1014さん、とても参考になりました。

[1020: 匿名さん]

>1018
この値段だと神奈川西部郊外のひとは都心部に買うんじゃない？
坪単価250万円前後で都心部マンションが買えますからね。

[1021: 匿名さん]

ネガさんの5年にもおよぶ活動を、そっとして置いての一言で
全否定しようなんて、許されることじゃないよ
彼の5年間をなかったことにしようってのか？

[1022: 匿名さん]

1020さん
坪単価250でどこが都心部
買えるのですか？

[1023: 匿名さん]

>>1022
新宿駅付近の新築マンションが坪250から買える。

[1024: 匿名さん]

>>1023

具体的にどこ？

[1025: 匿名さん]

>>1024
西新宿の物件は大手でもだいたいそれぐらいだよ。
パークリュクスとかブランズとかジオとか。新宿駅徒歩10分-15分ぐらい。

[1026: 購入検討中さん]

今までの買い物に不便な土地に住まなくて良くて、商業施設が揃ってから住み始める新パーク住民が最強。

[1027: 匿名さん]

>1022
区別の平均坪単価です。
いわゆる東京駅から5km圏内の都心部も250万円前後で買える所があるのがよく分かります。
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/unit_price_ranking_1....

[1028: 匿名さん]

江東区ってこと？
東京より東側と中央線より北側はノーサンキューですね

[1029: 匿名]

>1022
東京２３区の東側、北側は、安いです

[1030: 匿名さん]

東京駅・新宿駅・池袋駅の徒歩圏が坪250ぐらいだな
別に下町の方まで行かなくても

[1031: 匿名さん]

東京がコンパクトになるから東京駅以外はこれからダメになるだろう。

[1032: 購入検討中さん]

新宿駅近辺は安いんですね

東京駅徒歩けんもそんなに安いのですか？

[1033: 匿名さん]

新宿は昼間人口＝そこで働く人が減り続けているからもうダメでしょう。
リニアも来ない事が決まりましたからね。

[1034: 匿名さん]

東京のそんなところで坪単価250ぐらいのところは、場所が、、、だったり、間取りがう～んだったり、天井が低かったり、何かしらちょっとねと思うような難がある場合が多い。１人住まいやDINKSなら未だアリかもしれないが、子供がいるファミリー向けの選択肢にはどうかなって思うようなね。

[1035: 匿名さん]

区民１人当たりの公園面積（単位ｍ２）
千代田区３８．４１、江戸川区１１．３１、江東区９．０４、渋谷区７．９９、港区６．５９、中央区５．１９、足立区４．７８、台東区４．５４、葛飾区４．１３、大田区４．０１、新宿区３．７１、板橋区３．６４、品川区３．５１、世田谷区３．１６、墨田区２．９６、北区２．８２、練馬区２．７４、文京区２．６５、荒川区２．１３、杉並区１．８５、目黒区１．７３、中野区１．２８、豊島区０．７０、
http://www.city.shinjuku.lg.jp/content/000066702.pdf

[1036: 匿名さん]

都内の物件も色々見てみたけれど、いいなって思ったなのは武蔵小杉より３割は高かった。

[1037: 匿名さん]

武蔵小杉は都心の物件と比較するとむしろ割安に思えるけどな

[1038: 匿名さん]

たっかい、たかい。。。超～割高でしょ。最近少し下がってきたけど。

[1039: 匿名さん]

武蔵小杉が高い高いと連呼する人たちは、ネットの情報での判断だけでなく、
実際にＭＲや現地に行ったりして物件の比較をしたことがあるのだろうか？

確かに、震災の影響もあって、マンション市況は全体的に軟調だから、
相対的に高止まりしている武蔵小杉は高く見える。都内でもお手頃な
値段の物件があるにはある。

だけど、武蔵小杉のＭＳと同じような広さ、同じような間取り、同じような
セキュリティ、同じような利便性、同じような周辺施設、等々、同レベルの
条件を都心や人気の沿線で求めようとすると、やはり、かなり値段が高い。
それが事実でしょう。

私の場合は、同じ金額を出すのなら、都内の駅から遠い狭い部屋より、
武蔵小杉の条件のいい部屋をと考えましたが、アドレスにこだわる人
もいるだろうし、人それぞれでしょうね。

[1040: 匿名さん]

坪単価が高過ぎるって話ですよ。
同じ面積でも高い。

[1041: 匿名さん]

何処と比べて高いと言ってるんですかね
交通至便な都内駅近は坪300台が当たり前だと思いますが

[1042: 匿名さん]

新宿駅近辺っていう回答
ありましたが、1041さんのなかでは
却下なのでしょうか？


無限ループ。。

[1043: 匿名さん]

ファミリー向けなら本所、深川がお勧めだね。
都心まで10分圏内だよ。

[1044: 匿名さん]

西新宿徒歩10分のパークハウス新宿タワーは坪330からでしたよね
まさかパークリュクスみたいな再開発地区から外れた単身者向け低仕様マンションを比較対象にするはず無いし…

[1045: 匿名さん]

>>1044
坪330もしないよ。280ぐらいからあった。

[1046: 匿名さん]

だとしても平均で300超えてますしGWTよりさらに高いですよね
新宿近辺と比べて小杉が高いとは言えないのでは
西新宿は品川へ30分かかりますしね

[1047: 匿名さん]

>>1046
というか、新宿より小杉が高くても小杉に住むのが当たり前だと思うけど。
新宿なんて人間の住む所じゃないし。小杉が比較するのは三鷹とか吉祥寺（どっちも坪400ぐらい）か
仙川や武蔵境・武蔵小金井（坪300-350）辺りでは。

[1048: 匿名さん]

ファミリー向けなら本所、深川がお勧めだね。
都心まで10分圏内、
坪単価は250万円前後だよ。

[1049: 匿名さん]

府中も坪280ぐらいだっけか
府中と武蔵小杉なら武蔵小杉の方がいいね

[1050: 匿名さん]

1048さん

本所、深川って具体的には
どの駅なんですが？

通勤経路をシュミレーションしたいので
教えてください。


あと具体的物件名教えていただけると
助かります

[1051: 匿名さん]

東西線で門前仲町、木場、東陽町
半蔵門線で清澄白河、住吉といったあたりですね。

[1052: 匿名さん]

1051さん
ありがとうございます
参考にいたします

[1053: 購入検討中さん]

いやいや、新宿と小杉だったら新宿に住むでしょ。

小杉は最短で新宿20分程度、渋谷13分程度、横浜11分程度。
でも新宿に住むなら新宿0分、渋谷4分程度、横浜30分少々。

横浜なら差が出るけどね。
でも下りなら混んでないし、勤務地が上野なら？秋葉原なら？

小杉に住む人は都内を意識してるんだよ。
横浜勤務なら神奈川県内に小杉より近くて安くて広い物件が腐るほどあるのよ。
だから都内より高い小杉を買っちゃうのは本末転倒なわけよ。

[1054: 匿名さん]

>>1053
新宿は住むには環境が悪すぎる。だから安い。

中央線・総武沿いでも新宿駅付近よりも郊外の三鷹や武蔵境・武蔵小金井辺りの方が
坪単価が高いのもその辺に理由がある。商業地にはお金持ちは住まない。

[1055: 匿名さん]

西新宿の話がいつの間にか新宿駅ってことになってる
新宿と名がつけばどこも同じ場所だろっていう田舎者のどんぶり勘定
新宿駅徒歩5分で小杉より安い物件なんてないだろ
そもそも新宿駅周辺に住むって発想が田舎者丸出しだが

[1056: 購入検討中さん]

都内勤務なら都内に住む方がいいよねって話なのに小杉推しは新宿駅にこだわるのね。
つーか数十年先まで横浜に固執するのは中国人ぐらいよ。

それに小杉と名がつけばどこも同じ場所だろっていうどんぶり勘定した点にはスルーかね？
小杉の不便極まりない駅構内は入口と利用路線では移動に5分ぐらい軽くかかるんだがね。

駅と合体するエクラスでも駅まで1分、そこから横須賀線ホームまで徒歩＋5分だよ。
混み具合が半端ない湘南新宿ラインなら1本乗り損ねると更に＋8分程度かかる。
地図見て「わぁ小杉便利～♪」なんて言ってるんだろうけど現実は厳しい。

[1057: 匿名さん]

皆さんスゴイですね。。。1分を争う生活をしているのですねー！
私はのんびりと小杉生活(約10年くらい)をすることにしてますが、ほどよく田舎で良いですよ。

[1058: 匿名さん]

地震が多発する日本で徒歩圏外から通勤するのはリスクが高過ぎると
普通は考えるんだけど。

長距離通勤慣れしちゃったんだね。
感覚が麻痺してる。

[1059: 匿名さん]

地震が多発する日本でタワマンに住むのもリスクは高いでしょ？
この電力供給が先行き不透明なご時世に

[1060: 匿名さん]

>>1055
ブランズ西新宿は新宿駅徒歩7分、値段も坪250からある。
それでも完売しないのは環境が悪すぎるからだよ。

[1061: 匿名さん]

脱法ハーブを吸引した人が相次いで救急搬送されている問題で、警視庁新宿署は、東京都新宿区の繁華街・歌舞伎町のハーブ販売店などに販売防止などで協力を要請した。
同署によると、管内の脱法ハーブなど脱法ドラッグを販売しているとみられる店は計２２店で、いずれも歌舞伎町にある。
同署はこのうち１６店に立ち入り調査を行い、販売防止で協力を求めた。
調査で法律に違反する薬物の販売は確認されなかった。

[1062: いつか買いたいさん]

いいかげん次のスレにうつろうよ・・・

[1063: 匿名さん]

>>1056
過去スレで品川駅は構内が広いのでホームから駅を出るまで5分以上かかるから不便だと力説しているやつがいたが、武蔵小杉駅の連絡の方が全然遠いよねぇ。
しかも、品川駅利用者は横須賀線にこだわる必要ないから実際はもっと近い。
不動産の駅何分の表示は建物の端から駅の端までの距離÷８０ｍです。
エントランスから改札、そして乗車する路線のホームまではもっとかかる。
それにタワマンだとエレベータの待ち時間が追加される。

[1064: 匿名さん]

武蔵小杉住民は武蔵小杉で乗り換えしないからそのへんの感覚はわかんないですね正直

[1065: 匿名さん]

東横線は将来落ち目の渋谷につながっているだけだから、
先を見ると横須賀線との利便性のほうが重要になるね。

[1066: 匿名さん]

商業地としては店が中途半端。スーパーもほとんど無く、飲み屋と小店舗が少しあるだけ。
住宅地としてはのっぽのマンションばかりで人多すぎ。すでに人の多さが街のキャパシティを超えていると思う。
道路も綱島街道と府中街道では対応しきれていない。
とにかく、道を広げて、スーパーなどの生活密着型の店舗を増やさないと、電車乗換でスルーするだけの駅になってしまう。
それでも新宿に住むよりは生活感があって住環境は整っているとは思うけど。

[1067: 匿名]

そだな

[1068: 匿名さん]

しかし今日の横須賀線の人身には参った。
横須賀線ってちょくちょくこれがある。