武蔵小杉地区の今後について・・・【37】

[匿名]

パート37です。
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[951: 匿名]

NECが事業所売却するなら、玉川より老朽化してる府中事業所の方じゃない？
こっちは半導体大手のルネサステクノロジーの本社にもなってるし、建物も新しいから残すでしょ。

[952: 匿名さん]

「NEC玉川ルネッサンスシティ」は、川崎市「川崎新時代2010プラン・小杉駅周辺総合整備構想」における「研究開発・業務交流核」、国土交通省・神奈川県・川崎市の「業務核都市構想」における「中核的民間施設」にそれぞれ位置付けられており、これら上位計画と連携しております。

とあることから売却は無いね。
タワマン・アリオ・玉川事業所で再開発ワンセットってことだよ。

[953: 匿名]

売って再開発となったら何かしら商業施設はできるんじゃない。あそこはマンションだけにしては広すぎるし駅ビルも作れる。ただ大規模なのは無理。土地が安く手に入らないとこに商業施設は難しいが、今さらNECが安くは手放さない。マンション用地のほうが高く売れる。
ある程度値の張る土地で採算とるためにはマンションかオフィス併設にしないといけないから、できたとしてアリオレベルかそれ以下の大きさしかスペースが余らない。どっちにしても今の経済状況だと商業施設はなかなか資金が集まらないから考えにくいんで次のプチバブルまでは関係ない話かな。
むしろNECがこの時期に追い詰められて売らざる得ないなら逆にマンションになる確率が高くなるってことだから微妙だね。

[954: 匿名さん]

コスギが商業地として魅力的ならアリオなんぞ出来なかった。
ヨーカドーしか手を挙げず尚且つシネコンはどこも手を挙げなかったんだから。

東横線沿線住民なら渋谷・新宿・自由が丘・横浜・みなとみらいに行くし、
南武線沿線住民なら川崎・溝の口に行くだろう。

横須賀線なら東京・品川・横浜あたりに行くしね。戸塚・東戸塚も商業はコスギより上だし。
もし広い土地が出てもららぽーとなんて出来るわけ無いよ。

コスギは何年経っても商業地としてはムリだよ。
ただ通勤範囲は広いからベッドタウンとしてはかなりのキャパはあるだろうね。
これからもタワマンが増え続けるだろう。

[955: 匿名さん]

まずはアリオのテナントの維持だろうね。
これすらハードルが高いと思う。

[956: 匿名さん]

そんなに商業地のそばが良いなら最初から川崎西口にでもすれば良いのに。
新宿方面には1本では行けないけど都心や横浜への距離もそれほど変わらないし。

ここは最初からそういう大型ターミナル駅とは街づくりのコンセプトが違うわけだし、
アリオができるだけ十分でしょ。

[957: 匿名さん]

ひとくちにNEC玉川事業場つってもルネッサンスシティと上工場は別区画
ルネッサンスシティを売却することはありえないが、上工場は既に横須賀新駅のために
一部敷地を譲渡したりしてるわけで、NEC的にも何の未練も無いでしょ
川崎市の計画上も、ルネッサンスシティは「再開発済み」上工場は「再開発未着手」って扱い
上工場はこれから商業施設として再開発される土地ということ

[958: 匿名さん]

上工場だけなら大したスペースでもない。
できたとしてもほとんどマンション。
そこに小さい駅ビル程度が関の山。

[959: 匿名さん]

上工場だけで7万5千平米あるから結構広大なスペースだと思うけどね
これを大したスペースじゃないってちょっと無知かも

[960: 匿名さん]

あそこにアリオよりでかい商業施設なんてできない。そんなの作ったらマンション作る場所なくなる。他に大規模な空き地が近くにあるわけでもないのに儲け主義のデベがそんなことするわけない。川崎市が商業施設限定に指定しない限りは。まぁ川崎市には無理だろうけど。

[961: 匿名さん]

>959
そりゃ全部使うなら大規模だけどね。でも採算とるためにはマンション併設は必至でら商業施設だけをつくるなんてまずありえない。マンション1棟のためならそこまではしないから余ったスペースで考えればたいしたことないよ。

[962: 匿名さん]

移民の受け入れを始めないと土地が余っちゃうね。

[963: 匿名さん]

>961
7万5千平米がどの程度の広さか理解できてます？
テラスモール湘南とラゾーナ川崎レジデンスの敷地面積を足したぐらいです
つまり大規模マンション３棟と巨大商業施設を併設できるってことですね

[964: 匿名さん]

大体、東京機械跡地も半分に割ってアリオだからね。
ラゾーナ位の収益性があるなら倍の商業施設になってただろう。

要はアリオが限界な大きさなんだよ。
アリオが出来る以上似たような商業施設は出来ないと思っていた方がいい。
横浜・みなとみらい・川崎とは違ってオーバーストアでやっていける場所では無いのだから。

[965: 匿名さん]

>963
よくそんな妄想に必死になれるね。

[966: 匿名さん]

捨て台詞いただきました

[967: 匿名さん]

ラゾーナの敷地面積が72000㎡。
対して店舗面積は79000㎡。

アリオ橋本の敷地面積が93000㎡。
対して店舗面積は45000㎡。

つまり商圏に見合う商業施設をデベは作るんだよ。
コスギはアリオの維持で精一杯だよ。
いくら土地があってもデベは作る気無いってw

[968: 匿名]

そもそも大規模商業施設はスーパーもほとんどないような不便なところにつくるものであって、それには小杉の利便性はむしろ邪魔。テナントが入らない。横須賀線は停車駅も少ないし。

[969: 匿名さん]

不便なところか栄えてるかの2択だよね。
栄えてるところにはドンドン商業施設が出来て
オーバーストアになっているがそれでも維持できる。

コスギは中途半端。

[970: 匿名さん]

工場跡地にアリオとタワマン20本ということは川口と全く一緒

[971: 匿名さん]

でも川口と橋本はシネコンあるからなあ。

[972: 匿名さん]

シネコンがあるかないかで実質坪単価100万は変わりますからね
シネコンが来ないとなった時点で小杉は坪200の価値もない街になったのです

[973: 匿名さん]

川口のエルザタワー55も出来た当初は日本一高いタワマンとして有名だったよね

[974: ご近所さん]

あんた、ほんと面白いね！

[975: 匿名さん]

川口アリオは家電のJoshin入っているね。

[976: 匿名さん]

>973
確かに川口と同じコンセプトですね。
坪単価が高いだけに
10年、20年先どうなるのか不安。

[977: 匿名さん]

川口アリオは敷地面積38,000平米に対して延べ床面積51,000平米なんだね
小杉アリオは敷地面積24,000平米に対して延べ床面積106,000平米と広さは倍か
ま、地下2フロアが駐車場ってことだろうから店舗面積は川口より1フロア分多い程度
ってことになるかな
それでも結構広いぞ、テナント集まるんかいな？？

[978: 匿名さん]

エルザタワー55の新築時の分譲価格は坪185
築15年を迎えた現在の中古売出価格は坪120～150
駅近とは言えない物件としてはかなり粘ってますね
小杉タワマンの将来を占うベンチマークとしてどうぞ

[979: 匿名さん]

コスギの店舗面積はおそらく35000㎡位だからね。
橋本より小さいよ。
川口が26000㎡だから川口よりはコスギの方がおおきいけどね。
川口は立体駐車場を採用してるから延べ床面積は小さいんだろうね。

[980: 匿名さん]

エルザタワーは分譲後５年くらいは値上がりしてたよね。

[981: 匿名]

そもそもテナント誘致が厳しくなきゃイトーヨーカドーがキーテナントなんて展開にはならないしねー。
レストランはどこにでもあるような店の大型店舗を中心にフロアを埋めて、他のフロアはやや小さめ店舗を集めて埋めてくかんじじゃないかな。
小杉にないものでネイルサロンや料理教室、保険ショップなんかが入るんじゃないかと思う。
食品フロアがしょぼくなりそうなのが残念だけど。

[982: 匿名さん]

東京機械が主体って時点でイトーヨーカドーってのは規定路線だったんじゃないの
むしろアリオ形態ですらなく、西口イトーヨーカドーがそのまま移転って話もあったぐらいで

[983: 匿名さん]

エルザタワーみたいに売値が低ければ値下がりリスクも小さいのですが、
武蔵小杉はそうは行きそうにないですね。

[984: 匿名さん]

結局リエトクラッシーやコスタをお安く買えた人だけが「負けてない組」（勝ち組ではない）ってとこですかね

[985: 匿名さん]

うーむ、小杉エリアの先行きが見えてきた・・・

[986: 匿名さん]

コスパ時代になること考えたら、
武蔵小杉はめちゃくちゃ厳しくなるね。

[987: 匿名さん]

ネガのみなさん。
近ごろ元気ないぞ。
ネタが尽きてきたのか。
いつも楽しく読ませてもらっているが、がんばってもらわないとおもしろくないな。

[988: 匿名さん]

もう飽きてきたんじゃない。そろそろ結論も出たみたいだし。

[989: 匿名さん]

とりあえずGWT併設商業施設の詳細が判明したらまたネガポジ入り乱れてのお祭り騒ぎになるでしょ
それまではこれといってネタもないしゆっくり休めよお互い
その前にエクラス駅ビル完成祭りがあるのかな
まだまだ年単位で楽しみはいっぱいだよ

[990: 匿名]

アリオ、シネコンなし確定で街としての評価はおおむね決まったかんじがあるね。新しいネタでてこないと盛り上がらない。
とりあえず３棟目パークの販売状況がどうなるかだな。
第一期は意地でも完売にもってくだろうから何戸放出されるかと坪単価でどのあたりが売れるかで現状の小杉に対する客観的な評価がわかる。

[991: 匿名]

都内各地の再開発が始まったり、震災のこともあるからもう投資感覚で武蔵小杉を買う人は激減してる。次は実需でどれだけ価値を保てるかの段階…。

[992: 匿名さん]

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/221712/
1000が近づきましたので、新スレッドを作成しました。

[993: 住まいに詳しい人]

ネガじゃない。事実を伝えただけ。
痛々しいな。

[994: 匿名さん]

なんにせよ坪300は正気の沙汰じゃない
値段が落ち着いてくれば普通のファミリーが普通に暮らす街になるだろう
小杉は、それでいい

[995: 匿名さん]

正気の沙汰なんだってば。
住めばわかる。
今後の再開発を理解すればわかる。

イメージだけで判断するのはやめた方が良い。

[996: 匿名さん]

住んでるけど、坪300は正気の沙汰でないと思うが…

[997: 匿名]

まぁ、坪300のところではないね。住んでてもつまらない。

[998: 匿名さん]

>991
郊外のマンションを投資目的で買う人なんか昔からいないんじゃない？

[999: 匿名]

>998
再開発地区には必ずいるもんだよ。金融関係の人とか。特にここの売り出しがプチバブル期だし、タワマンだから余計に。実需向けだけなら郊外の1LDKには普通は買い手がつかないから売れずに余ってるはず。

[1000: 匿名さん]

大局観が無い投資家もいるものですね。
少子高齢化で人口減少社会になるのに。