武蔵小杉地区の今後について・・・【37】

[匿名]

パート37です。
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[949: 匿名さん]

多摩ニュータウンはこれから建て替え増築で供給過多。
値崩れ間違いなしだからね。

郊外はどこも値を下げて行くよ。

[950: 匿名さん]

ノースタワーの方はビルを証券化してるね。
ノースタワーも不動産投資ですよ。

[951: 匿名]

NECが事業所売却するなら、玉川より老朽化してる府中事業所の方じゃない？
こっちは半導体大手のルネサステクノロジーの本社にもなってるし、建物も新しいから残すでしょ。

[952: 匿名さん]

「NEC玉川ルネッサンスシティ」は、川崎市「川崎新時代2010プラン・小杉駅周辺総合整備構想」における「研究開発・業務交流核」、国土交通省・神奈川県・川崎市の「業務核都市構想」における「中核的民間施設」にそれぞれ位置付けられており、これら上位計画と連携しております。

とあることから売却は無いね。
タワマン・アリオ・玉川事業所で再開発ワンセットってことだよ。

[953: 匿名]

売って再開発となったら何かしら商業施設はできるんじゃない。あそこはマンションだけにしては広すぎるし駅ビルも作れる。ただ大規模なのは無理。土地が安く手に入らないとこに商業施設は難しいが、今さらNECが安くは手放さない。マンション用地のほうが高く売れる。
ある程度値の張る土地で採算とるためにはマンションかオフィス併設にしないといけないから、できたとしてアリオレベルかそれ以下の大きさしかスペースが余らない。どっちにしても今の経済状況だと商業施設はなかなか資金が集まらないから考えにくいんで次のプチバブルまでは関係ない話かな。
むしろNECがこの時期に追い詰められて売らざる得ないなら逆にマンションになる確率が高くなるってことだから微妙だね。

[954: 匿名さん]

コスギが商業地として魅力的ならアリオなんぞ出来なかった。
ヨーカドーしか手を挙げず尚且つシネコンはどこも手を挙げなかったんだから。

東横線沿線住民なら渋谷・新宿・自由が丘・横浜・みなとみらいに行くし、
南武線沿線住民なら川崎・溝の口に行くだろう。

横須賀線なら東京・品川・横浜あたりに行くしね。戸塚・東戸塚も商業はコスギより上だし。
もし広い土地が出てもららぽーとなんて出来るわけ無いよ。

コスギは何年経っても商業地としてはムリだよ。
ただ通勤範囲は広いからベッドタウンとしてはかなりのキャパはあるだろうね。
これからもタワマンが増え続けるだろう。

[955: 匿名さん]

まずはアリオのテナントの維持だろうね。
これすらハードルが高いと思う。

[956: 匿名さん]

そんなに商業地のそばが良いなら最初から川崎西口にでもすれば良いのに。
新宿方面には1本では行けないけど都心や横浜への距離もそれほど変わらないし。

ここは最初からそういう大型ターミナル駅とは街づくりのコンセプトが違うわけだし、
アリオができるだけ十分でしょ。

[957: 匿名さん]

ひとくちにNEC玉川事業場つってもルネッサンスシティと上工場は別区画
ルネッサンスシティを売却することはありえないが、上工場は既に横須賀新駅のために
一部敷地を譲渡したりしてるわけで、NEC的にも何の未練も無いでしょ
川崎市の計画上も、ルネッサンスシティは「再開発済み」上工場は「再開発未着手」って扱い
上工場はこれから商業施設として再開発される土地ということ

[958: 匿名さん]

上工場だけなら大したスペースでもない。
できたとしてもほとんどマンション。
そこに小さい駅ビル程度が関の山。

[959: 匿名さん]

上工場だけで7万5千平米あるから結構広大なスペースだと思うけどね
これを大したスペースじゃないってちょっと無知かも

[960: 匿名さん]

あそこにアリオよりでかい商業施設なんてできない。そんなの作ったらマンション作る場所なくなる。他に大規模な空き地が近くにあるわけでもないのに儲け主義のデベがそんなことするわけない。川崎市が商業施設限定に指定しない限りは。まぁ川崎市には無理だろうけど。

[961: 匿名さん]

>959
そりゃ全部使うなら大規模だけどね。でも採算とるためにはマンション併設は必至でら商業施設だけをつくるなんてまずありえない。マンション1棟のためならそこまではしないから余ったスペースで考えればたいしたことないよ。

[962: 匿名さん]

移民の受け入れを始めないと土地が余っちゃうね。

[963: 匿名さん]

>961
7万5千平米がどの程度の広さか理解できてます？
テラスモール湘南とラゾーナ川崎レジデンスの敷地面積を足したぐらいです
つまり大規模マンション３棟と巨大商業施設を併設できるってことですね

[964: 匿名さん]

大体、東京機械跡地も半分に割ってアリオだからね。
ラゾーナ位の収益性があるなら倍の商業施設になってただろう。

要はアリオが限界な大きさなんだよ。
アリオが出来る以上似たような商業施設は出来ないと思っていた方がいい。
横浜・みなとみらい・川崎とは違ってオーバーストアでやっていける場所では無いのだから。

[965: 匿名さん]

>963
よくそんな妄想に必死になれるね。

[966: 匿名さん]

捨て台詞いただきました

[967: 匿名さん]

ラゾーナの敷地面積が72000㎡。
対して店舗面積は79000㎡。

アリオ橋本の敷地面積が93000㎡。
対して店舗面積は45000㎡。

つまり商圏に見合う商業施設をデベは作るんだよ。
コスギはアリオの維持で精一杯だよ。
いくら土地があってもデベは作る気無いってw

[968: 匿名]

そもそも大規模商業施設はスーパーもほとんどないような不便なところにつくるものであって、それには小杉の利便性はむしろ邪魔。テナントが入らない。横須賀線は停車駅も少ないし。

[969: 匿名さん]

不便なところか栄えてるかの2択だよね。
栄えてるところにはドンドン商業施設が出来て
オーバーストアになっているがそれでも維持できる。

コスギは中途半端。

[970: 匿名さん]

工場跡地にアリオとタワマン20本ということは川口と全く一緒

[971: 匿名さん]

でも川口と橋本はシネコンあるからなあ。

[972: 匿名さん]

シネコンがあるかないかで実質坪単価100万は変わりますからね
シネコンが来ないとなった時点で小杉は坪200の価値もない街になったのです

[973: 匿名さん]

川口のエルザタワー55も出来た当初は日本一高いタワマンとして有名だったよね

[974: ご近所さん]

あんた、ほんと面白いね！

[975: 匿名さん]

川口アリオは家電のJoshin入っているね。

[976: 匿名さん]

>973
確かに川口と同じコンセプトですね。
坪単価が高いだけに
10年、20年先どうなるのか不安。

[977: 匿名さん]

川口アリオは敷地面積38,000平米に対して延べ床面積51,000平米なんだね
小杉アリオは敷地面積24,000平米に対して延べ床面積106,000平米と広さは倍か
ま、地下2フロアが駐車場ってことだろうから店舗面積は川口より1フロア分多い程度
ってことになるかな
それでも結構広いぞ、テナント集まるんかいな？？

[978: 匿名さん]

エルザタワー55の新築時の分譲価格は坪185
築15年を迎えた現在の中古売出価格は坪120～150
駅近とは言えない物件としてはかなり粘ってますね
小杉タワマンの将来を占うベンチマークとしてどうぞ

[979: 匿名さん]

コスギの店舗面積はおそらく35000㎡位だからね。
橋本より小さいよ。
川口が26000㎡だから川口よりはコスギの方がおおきいけどね。
川口は立体駐車場を採用してるから延べ床面積は小さいんだろうね。

[980: 匿名さん]

エルザタワーは分譲後５年くらいは値上がりしてたよね。

[981: 匿名]

そもそもテナント誘致が厳しくなきゃイトーヨーカドーがキーテナントなんて展開にはならないしねー。
レストランはどこにでもあるような店の大型店舗を中心にフロアを埋めて、他のフロアはやや小さめ店舗を集めて埋めてくかんじじゃないかな。
小杉にないものでネイルサロンや料理教室、保険ショップなんかが入るんじゃないかと思う。
食品フロアがしょぼくなりそうなのが残念だけど。

[982: 匿名さん]

東京機械が主体って時点でイトーヨーカドーってのは規定路線だったんじゃないの
むしろアリオ形態ですらなく、西口イトーヨーカドーがそのまま移転って話もあったぐらいで

[983: 匿名さん]

エルザタワーみたいに売値が低ければ値下がりリスクも小さいのですが、
武蔵小杉はそうは行きそうにないですね。

[984: 匿名さん]

結局リエトクラッシーやコスタをお安く買えた人だけが「負けてない組」（勝ち組ではない）ってとこですかね

[985: 匿名さん]

うーむ、小杉エリアの先行きが見えてきた・・・

[986: 匿名さん]

コスパ時代になること考えたら、
武蔵小杉はめちゃくちゃ厳しくなるね。

[987: 匿名さん]

ネガのみなさん。
近ごろ元気ないぞ。
ネタが尽きてきたのか。
いつも楽しく読ませてもらっているが、がんばってもらわないとおもしろくないな。

[988: 匿名さん]

もう飽きてきたんじゃない。そろそろ結論も出たみたいだし。

[989: 匿名さん]

とりあえずGWT併設商業施設の詳細が判明したらまたネガポジ入り乱れてのお祭り騒ぎになるでしょ
それまではこれといってネタもないしゆっくり休めよお互い
その前にエクラス駅ビル完成祭りがあるのかな
まだまだ年単位で楽しみはいっぱいだよ

[990: 匿名]

アリオ、シネコンなし確定で街としての評価はおおむね決まったかんじがあるね。新しいネタでてこないと盛り上がらない。
とりあえず３棟目パークの販売状況がどうなるかだな。
第一期は意地でも完売にもってくだろうから何戸放出されるかと坪単価でどのあたりが売れるかで現状の小杉に対する客観的な評価がわかる。

[991: 匿名]

都内各地の再開発が始まったり、震災のこともあるからもう投資感覚で武蔵小杉を買う人は激減してる。次は実需でどれだけ価値を保てるかの段階…。

[992: 匿名さん]

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/221712/
1000が近づきましたので、新スレッドを作成しました。

[993: 住まいに詳しい人]

ネガじゃない。事実を伝えただけ。
痛々しいな。

[994: 匿名さん]

なんにせよ坪300は正気の沙汰じゃない
値段が落ち着いてくれば普通のファミリーが普通に暮らす街になるだろう
小杉は、それでいい

[995: 匿名さん]

正気の沙汰なんだってば。
住めばわかる。
今後の再開発を理解すればわかる。

イメージだけで判断するのはやめた方が良い。

[996: 匿名さん]

住んでるけど、坪300は正気の沙汰でないと思うが…

[997: 匿名]

まぁ、坪300のところではないね。住んでてもつまらない。

[998: 匿名さん]

>991
郊外のマンションを投資目的で買う人なんか昔からいないんじゃない？

[999: 匿名]

>998
再開発地区には必ずいるもんだよ。金融関係の人とか。特にここの売り出しがプチバブル期だし、タワマンだから余計に。実需向けだけなら郊外の1LDKには普通は買い手がつかないから売れずに余ってるはず。

[1000: 匿名さん]

大局観が無い投資家もいるものですね。
少子高齢化で人口減少社会になるのに。

[1001: 匿名さん]

・・・必ずいるもんだよ。
・・・タワマンだから余計に。
・・・余ってるはず。

って、全く説得力なしですね。

もう少し根拠に基づく説明がほしいですけど。。

[1002: 匿名さん]

郊外の1LDKは老夫婦が買っている。

[1003: 匿名さん]

てことはこれから郊外の1LDKこそ需要が伸びるってことなんじゃねえの

[1004: 匿名さん]

一時的にだけどね。

[1005: 匿名]

老人の２人暮らし、そのうち１人かけて老人１人暮らしだと、戸建よりセキュリテイがよくインフラの整った駅前のマンション暮らしの方が楽になります、子供世帯が同じマンションならさらに安心、これからは戸建２世帯住宅よりマンションの２世帯が便利です、１世帯が不要になれば賃貸にして収入を得ることもできるし、、戸建２世帯だと不要になっても貸しにくい、郊外でもここは品川１０分という利便性のある郊外だから、老夫婦が１ＬＤＫを購入するのはありです、病院も沢山あるし、、住んでよし、貸してよし、の場所だと思います

[1006: 匿名さん]

>1001
そういわれても不動産の常識だからねぇ。
まあ、もう少し書くと、タワマンは普通のマンションより新築のうちの価値が下がりにくいって言われてるから便利な場所なんかだと弁護士や医者とかが節税でよく買ってる。これはデータ出せって言われてもどっかで統計とってるわけじゃないんで、あくまで過去の傾向見る限りだから出せない。老後の住み替え先の場合は、1LDKより2LDKのほうが人気だよ。戸建てだと荷物があるから1LDKじゃおさまらないから。このへんは知人に不動産関係者いたら聞いてくれ。

1LDKはセカンドや投資で買う人が多いけど、投資家が少ない地域の1LDKは必ず売れ残る。例えば八王子とかで1LDKが分譲されたら余りに余って売れなかったんだけど、実需向けの2LDKは普通に売れてた。他にも、利回りが低い川崎駅のブリリアとかサンクタスも1LDKはなかなか売れずけっこう最後まで売れ残ってた。一方で、この間分譲された渋谷徒歩1分でも1LDKが一番の倍率が高かった。

こんなかんじで、1LDKの売れ行きや相場はその地域の投資状況を反映してるって言われてる。小杉は今までわりと1LDKが結構順調に捌けてきて中には倍率ついたりもしてたから、これまでは投資目線で買ってる人がいたんだと思う。でも、最近中古価格が1LDKのほうが2LDKより坪単価が落ちやすくなってきてるから投資家が小杉から離れてるんじゃないかなってところ。

[1007: 匿名さん]

>1006に書き忘れたけど、

タワマンは普通のマンションより新築のうちの価値が下がりにくい

ってのはプチバブル期の話で今ははそうでもないです。

[1008: 不動産業者さん]

笑えるねぇ

[1009: 匿名さん]

都内は高くて買えないから、ちょっとだけ給料がいいやつが東横線最後の開発の通勤便利な小杉を買っている。
でもローンが大変なので余分な貯金はありません。だからそれほど大きなSCもいらない。スーパーとちょっと洒落た店が少しでいいのです。　小杉住民をそっとして置いてください。実はそれほど大きなSCを望んでいるひとは少ないのです。

[1010: 匿名さん]

そもそもそんなに大きなまとまった土地も無いしな
まあ年収1000万弱の小市民が住むにはちょうどいい街

[1011: 匿名さん]

続きはこちらで･･･
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/221712/

[1012: 匿名さん]

>>1006
冗談いうなよ。リセールバリュー一番高いのは50平米以下の1LDKなんだが…。
川崎西口もブリリアの1LDKが売れ残った事実はない。ブリリアの45平米とか賃貸で月18万とかで借り手ついてるよ。
サンクタスは知らないけど。

[1013: 1012]

失礼！
45→50平米の間違い。

[1014: 匿名さん]

>1012
別に1LDKがリセールが悪くて、賃貸でも家賃とれないなんて言ってないんだけど･･･。これまでの小杉では1LDKは十分人気で売れてたのは投資家が買ってた実績でもあるけど、最近は1LDKのほうの中古価格が落ちてるから投資家が減ってるっぽいっていう話の根拠を書いただけ。
初期の段階でブリリア見たのかもしれないけど、最周期までは見に行ってないでしょ。一度は売りきったけど、結局キャンセルが出て余ってたんだよ。それにあの頃はもうちょっと川崎の利回りも高かったし、余ってるといってもサンクタスの時とはちょっと違う。サンクタスでも人気のある1LDKもあったけど、第1期ではあまり出さなかったのは、高くなってたのと最近の川崎駅周辺の利回りの悪化を受けてのことだろうし。50平米で18万円は少し前はそれでいけたけど、最近の川崎でしかもブリリアじゃちょっとキツイよ。繁忙期で物件足りないときならギリギリそれで決まるかもしれないが。

あと、同じ1LDKでも55平米以上とそれ以下だと微妙にユーザーが違くて、広めの1LDKはDINKSや一人暮らしの高齢者や一人暮らしの高所得者のニーズがあって、それ以下の広さとは違って実需向けもあるんで、一概に全ての1LDKが投資向けってわけじゃないんでそこは書いてなかったから補足しとく。

[1015: 匿名さん]

郊外の1LDKは高齢者向けで、需要は期間限定。
不動産としての投資案件には不適。

でも、マンション徒歩圏内に商業施設があるのは、郊外の高齢者にとっては魅力。

以上より、投資ではなく高齢者の実需が中心でしょう。

[1016: 匿名さん]

再開発で川口にしちゃ高収入の新住民が集まったったけど所詮商業施設もアリオだし、イメージよくなったかっていうと全くよくなってない。新築がもうないので終わった街という印象

[1017: 匿名さん]

人口減少時代に入ったから、郊外再開発も下火になるよ。

[1018: 匿名さん]

小杉は郊外再開発と言っても、東横線沿線であり、この沿線で最後の再開発。都内の主要駅や横浜/川崎へそれぞれ同じ数十分以内でのアプローチ。　人口減少になればなるほど神奈川西部郊外から都心隣で静かな小杉へどんどん引っ越してくる。
心配は、商業施設は少しでいいから人混みで煩い町にならないで欲しい。
すごく交通の便がいいけど、静かな普通の住宅街になって欲しい。
まだ開発中の町ですが、一時的かも知れませんが、NPOの活動もあってかちょっと落ち着きも出て生活の匂いもしてきて、東横線駅からJR新駅までのマンション群は今そんな感じの雰囲気に向かい始めたのかなあと感じます。
だからネガ/煽りの皆さん、小杉をそっとして置いてください。

[1019: 匿名さん]

1006さん、1014さん、とても参考になりました。

[1020: 匿名さん]

>1018
この値段だと神奈川西部郊外のひとは都心部に買うんじゃない？
坪単価250万円前後で都心部マンションが買えますからね。

[1021: 匿名さん]

ネガさんの5年にもおよぶ活動を、そっとして置いての一言で
全否定しようなんて、許されることじゃないよ
彼の5年間をなかったことにしようってのか？

[1022: 匿名さん]

1020さん
坪単価250でどこが都心部
買えるのですか？

[1023: 匿名さん]

>>1022
新宿駅付近の新築マンションが坪250から買える。

[1024: 匿名さん]

>>1023

具体的にどこ？

[1025: 匿名さん]

>>1024
西新宿の物件は大手でもだいたいそれぐらいだよ。
パークリュクスとかブランズとかジオとか。新宿駅徒歩10分-15分ぐらい。

[1026: 購入検討中さん]

今までの買い物に不便な土地に住まなくて良くて、商業施設が揃ってから住み始める新パーク住民が最強。

[1027: 匿名さん]

>1022
区別の平均坪単価です。
いわゆる東京駅から5km圏内の都心部も250万円前後で買える所があるのがよく分かります。
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/unit_price_ranking_1....

[1028: 匿名さん]

江東区ってこと？
東京より東側と中央線より北側はノーサンキューですね

[1029: 匿名]

>1022
東京２３区の東側、北側は、安いです

[1030: 匿名さん]

東京駅・新宿駅・池袋駅の徒歩圏が坪250ぐらいだな
別に下町の方まで行かなくても

[1031: 匿名さん]

東京がコンパクトになるから東京駅以外はこれからダメになるだろう。

[1032: 購入検討中さん]

新宿駅近辺は安いんですね

東京駅徒歩けんもそんなに安いのですか？

[1033: 匿名さん]

新宿は昼間人口＝そこで働く人が減り続けているからもうダメでしょう。
リニアも来ない事が決まりましたからね。

[1034: 匿名さん]

東京のそんなところで坪単価250ぐらいのところは、場所が、、、だったり、間取りがう～んだったり、天井が低かったり、何かしらちょっとねと思うような難がある場合が多い。１人住まいやDINKSなら未だアリかもしれないが、子供がいるファミリー向けの選択肢にはどうかなって思うようなね。

[1035: 匿名さん]

区民１人当たりの公園面積（単位ｍ２）
千代田区３８．４１、江戸川区１１．３１、江東区９．０４、渋谷区７．９９、港区６．５９、中央区５．１９、足立区４．７８、台東区４．５４、葛飾区４．１３、大田区４．０１、新宿区３．７１、板橋区３．６４、品川区３．５１、世田谷区３．１６、墨田区２．９６、北区２．８２、練馬区２．７４、文京区２．６５、荒川区２．１３、杉並区１．８５、目黒区１．７３、中野区１．２８、豊島区０．７０、
http://www.city.shinjuku.lg.jp/content/000066702.pdf

[1036: 匿名さん]

都内の物件も色々見てみたけれど、いいなって思ったなのは武蔵小杉より３割は高かった。

[1037: 匿名さん]

武蔵小杉は都心の物件と比較するとむしろ割安に思えるけどな

[1038: 匿名さん]

たっかい、たかい。。。超～割高でしょ。最近少し下がってきたけど。

[1039: 匿名さん]

武蔵小杉が高い高いと連呼する人たちは、ネットの情報での判断だけでなく、
実際にＭＲや現地に行ったりして物件の比較をしたことがあるのだろうか？

確かに、震災の影響もあって、マンション市況は全体的に軟調だから、
相対的に高止まりしている武蔵小杉は高く見える。都内でもお手頃な
値段の物件があるにはある。

だけど、武蔵小杉のＭＳと同じような広さ、同じような間取り、同じような
セキュリティ、同じような利便性、同じような周辺施設、等々、同レベルの
条件を都心や人気の沿線で求めようとすると、やはり、かなり値段が高い。
それが事実でしょう。

私の場合は、同じ金額を出すのなら、都内の駅から遠い狭い部屋より、
武蔵小杉の条件のいい部屋をと考えましたが、アドレスにこだわる人
もいるだろうし、人それぞれでしょうね。

[1040: 匿名さん]

坪単価が高過ぎるって話ですよ。
同じ面積でも高い。

[1041: 匿名さん]

何処と比べて高いと言ってるんですかね
交通至便な都内駅近は坪300台が当たり前だと思いますが

[1042: 匿名さん]

新宿駅近辺っていう回答
ありましたが、1041さんのなかでは
却下なのでしょうか？


無限ループ。。

[1043: 匿名さん]

ファミリー向けなら本所、深川がお勧めだね。
都心まで10分圏内だよ。

[1044: 匿名さん]

西新宿徒歩10分のパークハウス新宿タワーは坪330からでしたよね
まさかパークリュクスみたいな再開発地区から外れた単身者向け低仕様マンションを比較対象にするはず無いし…

[1045: 匿名さん]

>>1044
坪330もしないよ。280ぐらいからあった。

[1046: 匿名さん]

だとしても平均で300超えてますしGWTよりさらに高いですよね
新宿近辺と比べて小杉が高いとは言えないのでは
西新宿は品川へ30分かかりますしね

[1047: 匿名さん]

>>1046
というか、新宿より小杉が高くても小杉に住むのが当たり前だと思うけど。
新宿なんて人間の住む所じゃないし。小杉が比較するのは三鷹とか吉祥寺（どっちも坪400ぐらい）か
仙川や武蔵境・武蔵小金井（坪300-350）辺りでは。

[1048: 匿名さん]

ファミリー向けなら本所、深川がお勧めだね。
都心まで10分圏内、
坪単価は250万円前後だよ。