武蔵小杉地区の今後について・・・【37】

[匿名]

パート37です。
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[901: 匿名さん]

渋谷、表参道、大手町電車一本のニコタマはどちらかというと便利な方かと。確かに小杉よりは不便だけどね。

[902: 匿名さん]

>>899
そうですね。そういう考え方もできるんでしょうけど、
うちにとっては商業地域の優先度のほうが高いです。
日々の暮らしはスーパー1軒とドラックストアくらいあれば困らないので
お休みの日に歩いて行ける商業施設がある環境のほうが住んでて楽しかったです。

今まで住んでたところは便利でしたが通勤時間は
武蔵小杉より15分くらいプラスだったのでどちらを優先するかですね。
お勧めというわけじゃないですが次に住むなら
川崎かみなとみらいのほうがいいかなと思ってます。

気分を害された方もいるようなので
買い換えるまではこちらの掲示板来るのは控えようと思います。
ちょっと刺激が強すぎるので（笑）

どうも失礼しました･･･。

[903: 匿名さん]

ほらぁー、みんながいじめるから、また1人善良な市民が去っていってしまった。。。

[904: 匿名さん]

川崎
みなと未来
どちらも小杉に比べたらおちるな～。

[905: 匿名さん]

商業施設重視なら、川崎か横浜だよ。ここは鉄道以外、売りが無いもの。

神奈川にこだわらないなら大崎～五反田とか。山手線はやっぱり便利でしょう。湾岸も商業施設では小杉の上を行ってる。
小杉の商業は大井町とどっこいだろうね。

[906: ご近所さん]

>>905

無限ループwww

[907: 匿名]

今のところ大井町の方が、お店揃ってると思うけど

[908: 匿名さん]

>>884
主人もとても気に入って住んでいます。ただ、これでアドレスが東京か横浜なら完璧なのに。。。とは思ってしまいますが。
場所はこのままで。
アリオもとても楽しみにしていますしグランドウィングの商業施設は高級路線らしいねって話をして楽しみにしていますよ。
３千万くらいある人は違うのかもしれませんが２千万いかないくらいだと多分みなさんが考えているよりずっと普通の暮らしです。

[909: 匿名]

大井町は馬鹿にしてたけどこないだ行ったらけっこうよかった。あれは便利。

[910: 匿名さん]

三井は前のパークの時もそんなこと言ってたけど結局ダイエーのフーディナムだったからあんまり当てにしないほうがいいよ。大崎のタワーも誘致失敗したし。最近はなんか弱い。日吉東急くらい2階にあるようなテナントくらいは入るかもしれないが。

[911: 匿名さん]

最近の三井は目立つような大型商業施設をあまりやってないから一時期のような勢いはなさそう。

ライズとヒカリエやってる東急のほうが今だけで見れば意外とテナントとのコネクションある。

しかも渋谷の再開発でのれん街なくなる予定だからどっかに流れる可能性もある。

そのうち一店舗くらい小杉にこないかなと思ってる。

･･･まっ、こことは客層が違いすぎるからライズやヒカリエに行くんだろうけど。

[912: 匿名さん]

えーのれん街なくなっちゃうのですか。
ライズはフードショーがあっていいですよね。
のれん街きて欲しいけどそれはちょっと無理だろうな～。
でもいい物が入ってくれると嬉しいです。
もしかするとまたがっかりさせられるのかもしれないけど、やっぱり決まるまでは期待して待っています。

[913: 関係者]

＞908さん
期待するほど裏切られた時のショックがでかいから、期待しすぎず待つのが吉。

>910さん、911さん
どちらも正解。いい読みですね。

[914: 匿名さん]

三井は木更津にアウトレット作ってるよね。
日本最大級らしいよ。
4月13日オープン。マスコミにも大きく取り上げられるだろうね。

[915: 匿名]

木更津だと、これまた川崎から海越えてすぐだな。

[916: 匿名]

川崎縦貫道が小杉まで整備されると非常に便利になるんだが。。。

[917: 匿名さん]

川崎縦貫道路（Ⅱ期）が整備されれば、アクアライン、高速湾岸線・高速1号羽田線・第三京浜道路・東名高速道路に連絡することになり、小杉は電車と車の両交通網の利便性は言葉に表せないほどの地域になるが、調査ばかりで何十年後かまだ分からない。
土地買収なんか止めて、多摩川土手沿いにチャチャッと造っちゃえば良いのに！

[918: 匿名さん]

川崎市に期待するだけムダ。
地下鉄もどうせ出来ないし。

[919: 匿名さん]

地下鉄はできても使わないだろうからどうでもいいのだけど
武蔵小杉は鉄道利便性に特化して欲しいね
相鉄乗り入れに伴う横須賀線増発には淡い期待を抱いてる

[920: 匿名さん]

小杉って、もう、アウトレットなんですか？

[921: 匿名さん]

マンション価格はもうすぐアウトレット価格になるかも。

[922: 匿名さん]

駅徒歩5分以内に30階建て以上のタワマンが12本林立する類例の無い街
この先どうなるなんて予測するだけ無駄だし、だからこそウォッチし続けるかいがある

[923: 匿名さん]

確かに当事者じゃないまま見守るのがいいね。
たまには住民が報われる情報があるといいけど。

[924: ご近所さん]

粘着坊のひとり芝居みっともない。。。

[925: 匿名さん]

いいじゃない
検討対象から外れた地域のスレに5年間も居座るなんてよっぽど小杉が好きなんだろう
愛情表現が度を越してストーカーになるようなものさ

[926: 入居済み住民さん]

そうそう、まだキャンキャン吠えてるのかと、シネコン・アリオねたを微笑ましく見てるんだから。
来なくなったら、死んじゃったかと心配になりそう。

[927: 匿名]

せっかくの再開発なのにこんなにも商業施設に力が入らないのって何が原因なんだろうね。

このへんの駅はどこもスーパーとか充実してるからアリオじゃ本当に武蔵小杉駅周辺の人しか来ないよなぁ。そんなんでテナント集まるのか？なんかどこにでもあるようなテナントですら集めるの大変そうだけど…。

[928: 匿名さん]

小杉町3丁目や北部地区の再開発が本格的に出来上がってから初めて「人を呼べる」街になるでしょ
今の武蔵小杉に、東京機械跡の24,000平米ポッチの土地ではアリオが精一杯です
武蔵小杉再開発の大本命は上丸子地区を含む横須賀線駅前5万平米超のNEC玉川事業場跡地ですよ
この武蔵小杉新駅と向河原駅の間の広大な土地に駅ビルと併設の巨大商業施設が出来るのです
そうなれば、人なんていくらでも呼べる街になるでしょうね

[929: 匿名さん]

NEC玉川事業場跡地って本当にできるの？またマンションとかってオチでは･･･

[930: 匿名さん]

タワマン用地として売却するのが一番儲かる。
コスギに商業施設なんて作りたがるデベはいないよ。

残念ながらコスギではアリオが最大の商業施設だろう。

[931: 匿名さん]

業績悪化のNECがむしろ港区から都落ちして小杉に集結したりして。
パイオニアは本社を目黒から新川崎に移転したよね。

[932: 匿名さん]

>930
しょせん郊外だから、
開発が途中で終わるリスクは大きいよ。

[933: 匿名さん]

夢はあるけど冷静に考えればもし大型施設つくって儲かるならあんなに駅前をマンションなんかつくらないよ。まず商業施設つくって周囲にマンションつくる。それが無理だったからこんなにマンション乱立してるわけで。

[934: 匿名さん]

武蔵小杉は鉄道利便性の街ですから、東横・南部・横須賀3駅に囲まれた南部下丸子地区を
いわば「巨大な武蔵小杉駅の駅ナカ」というプレミアム立地として、駅至近タワマンを大量供給する
という再開発戦略は実に見事なものでした
「こんな至便地区にあえて商業施設ではなく住宅を作る」という逆転の発想です
結果としてマンション価格は急騰し、売り出された部屋は飛ぶように売れていきました

本来ならこれ以上の付加価値は不要なところですが、上丸子地区はそうは行きません
ここはどちらかというとメイン路線の東横・南部駅からは徒歩5分以上かかる場所です
ここにマンションを建てても、実は南部下丸子地区ほどは売れません
しかし、土地としては非常に綺麗にまとまった巨大区画なので統合的な一体開発が可能
となれば、ここには商業施設を作るのが最も適しています

分かりますか？武蔵小杉の異常性が。
普通の再開発の街は、「駅中心→周辺に商業施設→その周りに住宅」です
ところが武蔵小杉は、「住宅中心→囲むように駅→その周りに商業」です
こんな街は他にありません。これが武蔵小杉のバリューであり目が離せない面白さなのです。

[935: 匿名]

駅近くに住めるというのは働く家族にとっては好立地です、満員電車に乗って、さらに自宅まで何分も歩く、バスを乗るとかは、仕事をする者にとっては辛いです、女性の夜道は危ないし、買い物も大変ですから

[936: 匿名]

面白い発想だけど商業施設くる人の視点だとそれぞれの施設が離れてるのは不便で余程の商業施設でないと小杉に来る理由がない。ここは乗換駅でもないから商売する人の発想ではないな。

マンション売るために商業施設するのは何も売りがない郊外の話でこのへんはもうそんな安い土地でもないから商売にならない。

駅から離れたマンションは安く売ればいいだけだし。

何より商業施設作ってからの方がこのへんだって高く売れるのに最初に売ってからつくるんじゃ経済効率が悪いよ。

[937: 匿名さん]

駅から離れたタワマンが安く分譲されると中古価格にも影響するだろうね。
今のタワマン群から離れてると言ってもたかが数分だし。
新築で最新のタワマンが安く手に入るならわざわざ築10年も15年も経ってるところを高く買う意味はない。

[938: 匿名さん]

上丸子地区はご存知のとおり新駅の駅前であり実際には駅遠とかでは無いので
商業施設の建設場所としては、通常であれば理想的です
しかし武蔵小杉が通常の場所でないことは先述のとおりです
なので駅前の広大な土地があたかも不便な場所のように思えるというバイアス効果ですね

大規模商業施設を先に作れなかったのはひとえにNEC玉川事業場が現在も稼働中で
あるという点に尽きます
結果として駅至近タワマン群だけが先に立ち上がるという事態となっており
これが好事家の耳目を集める材料となっていることは間違いありません
しかし大局的なグランドデザインとしては先に述べたとおりのことになるでしょう

[939: 匿名さん]

住民が増えてから商業施設は、当たり前の順番。
平日この駅で降りる人は、急増した住民の帰宅者か乗換えの人達だから、大きなショッピングセンターできても使わないのでスーパー程度で十分。今はどこの病院（開業医も含めて）もいつもいっぱいで待たされる。
土日は急増した数万人の住民でにぎわうでしょうが、平日5日間暇では採算は取れない。
NECの北側の工場をイベントのデベロッパーへ売って平日でも集客力ある街になって、NECもキャッシュフロー改善。
是非そうして欲しい、NECさん宜しく！！！

[941: 匿名さん]

NECが売る気になってどっかが手を上げれば夢も叶うかもね。
生きてる間に叶うといいけど。

[942: 匿名さん]

ずっと稼働中のままでしょ。
そもそもあのタワーも自社ビルじゃないんじゃなかった？
NECがテナントとして入居してるだけで…。

[943: 匿名さん]

NEC玉川ルネッサンスシティのことなら自社ビルですよ
不動産投信に売却したのは芝の本社ビルのことですね
今のNECの財務状態なら上工場の売却は充分ありえる話だと思いますけどね

[944: 匿名さん]

数年前に、法政大学の一部を小杉へ移転検討みたいな話があったけれど、
その後、全く進捗を聞かないな。どうなったんだろう？

[945: 匿名さん]

今や大学も都心回帰の流れだから無理。

[946: 匿名さん]

市谷のじゃなくて、多摩キャンパスの一部を持ってくるってことじゃなかった？

[947: 匿名さん]

武蔵小杉周辺の地価はこれから下がって行くんじゃない？

一般社員の賃金カットという「禁じ手」に踏み切るNEC経営陣
サーチナ 3月17日(土)10時32分配信

　3月15日、NEC <6701> は賃金カットを柱とした合理化策を労働組合に提案する方針を明らかにした。4月以降、管理職は5から7％、一般社員は5％までの水準で賃金カットを行えば、人件費を100億円程度圧縮できると説明している。基本給だけでなく、福利厚生費や時間外手当のカットも組合との交渉事項に入っているというから、1000億円の連結最終赤字（12年3月期）を受けての「臨時的な措置」という会社側の説明とは裏腹に、社員の待遇を全般的に切り下げて固定化する意図まで感じられる。

[948: 匿名さん]

ＮＥＣ工場が全部マンションになったら多摩ニュータウン並みの規模かな。

[949: 匿名さん]

多摩ニュータウンはこれから建て替え増築で供給過多。
値崩れ間違いなしだからね。

郊外はどこも値を下げて行くよ。

[950: 匿名さん]

ノースタワーの方はビルを証券化してるね。
ノースタワーも不動産投資ですよ。

[951: 匿名]

NECが事業所売却するなら、玉川より老朽化してる府中事業所の方じゃない？
こっちは半導体大手のルネサステクノロジーの本社にもなってるし、建物も新しいから残すでしょ。

[952: 匿名さん]

「NEC玉川ルネッサンスシティ」は、川崎市「川崎新時代2010プラン・小杉駅周辺総合整備構想」における「研究開発・業務交流核」、国土交通省・神奈川県・川崎市の「業務核都市構想」における「中核的民間施設」にそれぞれ位置付けられており、これら上位計画と連携しております。

とあることから売却は無いね。
タワマン・アリオ・玉川事業所で再開発ワンセットってことだよ。

[953: 匿名]

売って再開発となったら何かしら商業施設はできるんじゃない。あそこはマンションだけにしては広すぎるし駅ビルも作れる。ただ大規模なのは無理。土地が安く手に入らないとこに商業施設は難しいが、今さらNECが安くは手放さない。マンション用地のほうが高く売れる。
ある程度値の張る土地で採算とるためにはマンションかオフィス併設にしないといけないから、できたとしてアリオレベルかそれ以下の大きさしかスペースが余らない。どっちにしても今の経済状況だと商業施設はなかなか資金が集まらないから考えにくいんで次のプチバブルまでは関係ない話かな。
むしろNECがこの時期に追い詰められて売らざる得ないなら逆にマンションになる確率が高くなるってことだから微妙だね。

[954: 匿名さん]

コスギが商業地として魅力的ならアリオなんぞ出来なかった。
ヨーカドーしか手を挙げず尚且つシネコンはどこも手を挙げなかったんだから。

東横線沿線住民なら渋谷・新宿・自由が丘・横浜・みなとみらいに行くし、
南武線沿線住民なら川崎・溝の口に行くだろう。

横須賀線なら東京・品川・横浜あたりに行くしね。戸塚・東戸塚も商業はコスギより上だし。
もし広い土地が出てもららぽーとなんて出来るわけ無いよ。

コスギは何年経っても商業地としてはムリだよ。
ただ通勤範囲は広いからベッドタウンとしてはかなりのキャパはあるだろうね。
これからもタワマンが増え続けるだろう。

[955: 匿名さん]

まずはアリオのテナントの維持だろうね。
これすらハードルが高いと思う。

[956: 匿名さん]

そんなに商業地のそばが良いなら最初から川崎西口にでもすれば良いのに。
新宿方面には1本では行けないけど都心や横浜への距離もそれほど変わらないし。

ここは最初からそういう大型ターミナル駅とは街づくりのコンセプトが違うわけだし、
アリオができるだけ十分でしょ。

[957: 匿名さん]

ひとくちにNEC玉川事業場つってもルネッサンスシティと上工場は別区画
ルネッサンスシティを売却することはありえないが、上工場は既に横須賀新駅のために
一部敷地を譲渡したりしてるわけで、NEC的にも何の未練も無いでしょ
川崎市の計画上も、ルネッサンスシティは「再開発済み」上工場は「再開発未着手」って扱い
上工場はこれから商業施設として再開発される土地ということ

[958: 匿名さん]

上工場だけなら大したスペースでもない。
できたとしてもほとんどマンション。
そこに小さい駅ビル程度が関の山。

[959: 匿名さん]

上工場だけで7万5千平米あるから結構広大なスペースだと思うけどね
これを大したスペースじゃないってちょっと無知かも

[960: 匿名さん]

あそこにアリオよりでかい商業施設なんてできない。そんなの作ったらマンション作る場所なくなる。他に大規模な空き地が近くにあるわけでもないのに儲け主義のデベがそんなことするわけない。川崎市が商業施設限定に指定しない限りは。まぁ川崎市には無理だろうけど。

[961: 匿名さん]

>959
そりゃ全部使うなら大規模だけどね。でも採算とるためにはマンション併設は必至でら商業施設だけをつくるなんてまずありえない。マンション1棟のためならそこまではしないから余ったスペースで考えればたいしたことないよ。

[962: 匿名さん]

移民の受け入れを始めないと土地が余っちゃうね。

[963: 匿名さん]

>961
7万5千平米がどの程度の広さか理解できてます？
テラスモール湘南とラゾーナ川崎レジデンスの敷地面積を足したぐらいです
つまり大規模マンション３棟と巨大商業施設を併設できるってことですね

[964: 匿名さん]

大体、東京機械跡地も半分に割ってアリオだからね。
ラゾーナ位の収益性があるなら倍の商業施設になってただろう。

要はアリオが限界な大きさなんだよ。
アリオが出来る以上似たような商業施設は出来ないと思っていた方がいい。
横浜・みなとみらい・川崎とは違ってオーバーストアでやっていける場所では無いのだから。

[965: 匿名さん]

>963
よくそんな妄想に必死になれるね。

[966: 匿名さん]

捨て台詞いただきました

[967: 匿名さん]

ラゾーナの敷地面積が72000㎡。
対して店舗面積は79000㎡。

アリオ橋本の敷地面積が93000㎡。
対して店舗面積は45000㎡。

つまり商圏に見合う商業施設をデベは作るんだよ。
コスギはアリオの維持で精一杯だよ。
いくら土地があってもデベは作る気無いってw

[968: 匿名]

そもそも大規模商業施設はスーパーもほとんどないような不便なところにつくるものであって、それには小杉の利便性はむしろ邪魔。テナントが入らない。横須賀線は停車駅も少ないし。

[969: 匿名さん]

不便なところか栄えてるかの2択だよね。
栄えてるところにはドンドン商業施設が出来て
オーバーストアになっているがそれでも維持できる。

コスギは中途半端。

[970: 匿名さん]

工場跡地にアリオとタワマン20本ということは川口と全く一緒

[971: 匿名さん]

でも川口と橋本はシネコンあるからなあ。

[972: 匿名さん]

シネコンがあるかないかで実質坪単価100万は変わりますからね
シネコンが来ないとなった時点で小杉は坪200の価値もない街になったのです

[973: 匿名さん]

川口のエルザタワー55も出来た当初は日本一高いタワマンとして有名だったよね

[974: ご近所さん]

あんた、ほんと面白いね！

[975: 匿名さん]

川口アリオは家電のJoshin入っているね。

[976: 匿名さん]

>973
確かに川口と同じコンセプトですね。
坪単価が高いだけに
10年、20年先どうなるのか不安。

[977: 匿名さん]

川口アリオは敷地面積38,000平米に対して延べ床面積51,000平米なんだね
小杉アリオは敷地面積24,000平米に対して延べ床面積106,000平米と広さは倍か
ま、地下2フロアが駐車場ってことだろうから店舗面積は川口より1フロア分多い程度
ってことになるかな
それでも結構広いぞ、テナント集まるんかいな？？

[978: 匿名さん]

エルザタワー55の新築時の分譲価格は坪185
築15年を迎えた現在の中古売出価格は坪120～150
駅近とは言えない物件としてはかなり粘ってますね
小杉タワマンの将来を占うベンチマークとしてどうぞ

[979: 匿名さん]

コスギの店舗面積はおそらく35000㎡位だからね。
橋本より小さいよ。
川口が26000㎡だから川口よりはコスギの方がおおきいけどね。
川口は立体駐車場を採用してるから延べ床面積は小さいんだろうね。

[980: 匿名さん]

エルザタワーは分譲後５年くらいは値上がりしてたよね。

[981: 匿名]

そもそもテナント誘致が厳しくなきゃイトーヨーカドーがキーテナントなんて展開にはならないしねー。
レストランはどこにでもあるような店の大型店舗を中心にフロアを埋めて、他のフロアはやや小さめ店舗を集めて埋めてくかんじじゃないかな。
小杉にないものでネイルサロンや料理教室、保険ショップなんかが入るんじゃないかと思う。
食品フロアがしょぼくなりそうなのが残念だけど。

[982: 匿名さん]

東京機械が主体って時点でイトーヨーカドーってのは規定路線だったんじゃないの
むしろアリオ形態ですらなく、西口イトーヨーカドーがそのまま移転って話もあったぐらいで

[983: 匿名さん]

エルザタワーみたいに売値が低ければ値下がりリスクも小さいのですが、
武蔵小杉はそうは行きそうにないですね。

[984: 匿名さん]

結局リエトクラッシーやコスタをお安く買えた人だけが「負けてない組」（勝ち組ではない）ってとこですかね

[985: 匿名さん]

うーむ、小杉エリアの先行きが見えてきた・・・

[986: 匿名さん]

コスパ時代になること考えたら、
武蔵小杉はめちゃくちゃ厳しくなるね。

[987: 匿名さん]

ネガのみなさん。
近ごろ元気ないぞ。
ネタが尽きてきたのか。
いつも楽しく読ませてもらっているが、がんばってもらわないとおもしろくないな。

[988: 匿名さん]

もう飽きてきたんじゃない。そろそろ結論も出たみたいだし。

[989: 匿名さん]

とりあえずGWT併設商業施設の詳細が判明したらまたネガポジ入り乱れてのお祭り騒ぎになるでしょ
それまではこれといってネタもないしゆっくり休めよお互い
その前にエクラス駅ビル完成祭りがあるのかな
まだまだ年単位で楽しみはいっぱいだよ

[990: 匿名]

アリオ、シネコンなし確定で街としての評価はおおむね決まったかんじがあるね。新しいネタでてこないと盛り上がらない。
とりあえず３棟目パークの販売状況がどうなるかだな。
第一期は意地でも完売にもってくだろうから何戸放出されるかと坪単価でどのあたりが売れるかで現状の小杉に対する客観的な評価がわかる。

[991: 匿名]

都内各地の再開発が始まったり、震災のこともあるからもう投資感覚で武蔵小杉を買う人は激減してる。次は実需でどれだけ価値を保てるかの段階…。

[992: 匿名さん]

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/221712/
1000が近づきましたので、新スレッドを作成しました。

[993: 住まいに詳しい人]

ネガじゃない。事実を伝えただけ。
痛々しいな。

[994: 匿名さん]

なんにせよ坪300は正気の沙汰じゃない
値段が落ち着いてくれば普通のファミリーが普通に暮らす街になるだろう
小杉は、それでいい

[995: 匿名さん]

正気の沙汰なんだってば。
住めばわかる。
今後の再開発を理解すればわかる。

イメージだけで判断するのはやめた方が良い。

[996: 匿名さん]

住んでるけど、坪300は正気の沙汰でないと思うが…

[997: 匿名]

まぁ、坪300のところではないね。住んでてもつまらない。

[998: 匿名さん]

>991
郊外のマンションを投資目的で買う人なんか昔からいないんじゃない？

[999: 匿名]

>998
再開発地区には必ずいるもんだよ。金融関係の人とか。特にここの売り出しがプチバブル期だし、タワマンだから余計に。実需向けだけなら郊外の1LDKには普通は買い手がつかないから売れずに余ってるはず。

[1000: 匿名さん]

大局観が無い投資家もいるものですね。
少子高齢化で人口減少社会になるのに。