ザ・パークハウス 三軒茶屋タワーってどうですか？Part3

[匿名さん]

続いて参りましょうか。
Part1:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/68634/
Part2:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/164393/

所在地：東京都世田谷区上馬1丁目631番10、11他（地番）
東急田園都市線 「三軒茶屋」駅 徒歩9分 （南口B出口）
東急田園都市線 「駒沢大学」駅 徒歩9分 （東口）
間取：1LDK～3LDK
面積：41.66平米～121.49平米
売主：三菱地所レジデンス

[スムログ 関連記事]
【三軒茶屋界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.3】
https://www.sumu-log.com/archives/6071/

[108: 匿名]

105さん、確かにキャッシュで三茶を買っていれば、新しいところを住宅ローン組んでも月々の返済より家賃の方がかなり高くなるので、羨ましいですね。お金持ちはドンドンお金持ちになる。

[110: 匿名]

世田谷は中古在庫があるからどうかなあ。
タワー人気も震災後はどうかなあ。

[111: 物件比較中さん]

まだ４種類の間取りが残ってるということでいんですよね。２ＬＤＫでもほぼ７０平米のもあるから遅ればせながら検討を始めてみました。

小さめのバルコニーが３つもあるのは何とも特徴的ですけど、お洗濯物がＯＫなら干すのはリビング以外のバルコニーにできる点は来客時でも恥ずかしくないですね。

キッチンの位置も特徴的だから好みが分かれる間取りかな？？

[112: 匿名さん]

246と高速があるのに、外干ししますか。

[114: 匿名さん]

あんまり価格設定の基準がわからないから聞きたいんですけど、
高速とか246が近いってことによる割安対応っていうのはあるのかな。

駅近めで間取りも広くて、三軒茶屋だけに利便性高かいし、
その割に思ったよりは高くないなっていう感想なんですけど、価格面は環境と照らし合わしてみんなどう思いますか。

自分けっこう気に入ってます、
ちなみに3LDKです。

[115: 匿名さん]

環境が悪い、仕様が悪いのが価格におりこまれてます。
無視すると池尻のタワーのように悲惨な状態となります。

安かろう悪かろうといった富裕層は見向きもしない物件
ですが三茶、清水&地所で今の価格なら今後大きな地震でも
なければそこそこ資産価値は今後も保てるので安心です。

[116: 匿名さん]

三茶、といいながら
三茶と駒沢大学との中間なんですけどね。

[117: 匿名さん]

しかもこの悪環境にたつペンシルタワー…

[120: 匿名さん]

３０代の若い人が子供が学校にいくまでアクティブにすごすとしても、一時的に住むのにわざわざここを買うこともないのではないかと・・。

[121: 匿名さん]

あ、だから買われなかったんですね。失礼しました。
買うなら、もっと、環境のいいところがいいですね。

[122: 匿名さん]

ここは一時的に買って、売却するひとが殆どでしょうね。

[123: 匿名さん]

遠からず賃貸マンションと化す予感…

[124: 匿名]

賃貸がいいね。自由だし
ローンの支払で、人生が窮屈に成らずにすむから。

[125: 匿名]

たしかに、１LDK は売却か賃貸が沢山出てきそうです。

賃貸はローンの支払いで窮屈にならないから自由で良いとも言えるけど、35年ローンと家賃を比べると圧倒的にローンが楽だと思う。

[126: 匿名]

ローン、管理費修繕費、固定資産税、などと家賃との比較だけど。

[127: 匿名さん]

マンションに万が一首都高が倒れてきても
ドミノ倒しにならない強度が備わって
いたりしますか？

[128: 匿名]

ローンは借り入れ5000万円 35年で、年間返済約200万円、管理費修繕費が年間40万円、固定資産税良く分からないけど年間30万円、他にありますか？　で、合計約270万円では。同程度の部屋を借りれば、家賃30万円/月×12＝360万円、と言ったところじゃないでしょうか。

[129: 匿名]

賃貸は、嫌なら引っ越せる、震災修理費関係なし、新築に移れる、
の安心代込みって事ですね。

[130: 匿名]

まったくその通りですね。月々安くて資産として残る、のはローン派、定期的に新しい家に住み替えるなら賃貸派、個人の価値観で、比較は出来ないですね。

[131: 匿名さん]

40超えて賃貸だとローンを組めない
属性の人だと思っちゃうな

要は社会的信用の無い残念な人かと

30代以下ならそんな事は無いけどね

[132: 匿名さん]

>128
頭金が抜けてるよ。仮に頭金ゼロとしたら5000万円の部屋は家賃20万円くらいなので合計240万円です。

[133: 匿名]

借金なんて興味なし。
キャッシュ・資産沢山預けて豊かな賃貸暮らしに賛成。

[134: 匿名さん]

分譲マンションはコスト比較だけなら借りたほうが実は安い。特に広ければ広いほど。
月25万円の家賃の部屋を最初に1000万円払えるなら
月々20万円の支払で済みますよっていうようなものだから。

でも大家さん持ちのエアコン修理とか備品の修理とかも自分持ちになったりして
見えないコストを考えると単純な月額比較だけならコストは賃貸のほうが実際には安上がり。

コストでは賃貸にはかなわない分譲マンションの最大のメリットは資産価値とレバレッジ(借金)効果。
うまく売れれば家賃払うよりずっと得にもできるかもしれないのが分譲マンション。

[135: 匿名さん]

>128
物件の諸費用（300万円万円くらい？）も抜けてるんじゃない？

[136: 匿名]

頭金1000万円、諸費用300万円くらい払える人でないとローンは無理かも。エアコンや給湯器なんてめったに壊れないし殆どニグレクタブル。1300万円を20年で割って65万円/年、35年なら37万円/年。
さらに35年後の資産価値（売却したとして）3500万円くらいかな。変な計算だけど、100万円/年のプラスとも言える。
損得だけだったら、やっぱり持家、定期的に新しい家で自由な暮らしなら賃貸、じゃないでしょうか。

[137: 匿名さん]

エアコンは、何度も故障した経験がありますよ。
２つのメーカーで。

[138: 匿名さん]

あ、給湯器の故障も１回。築５年以内。

[139: 匿名]

でも修理費高くて数万円でしょ。こんな大雑把な計算では考えなくて良いんではないですか？

[140: 匿名さん]

計算、より
修理は直るまで日にちが掛かるので記憶に焼き付いてしまうんですよ。
夏に壊れたエアコン、冬に壊れた給湯器。ちなみにここから徒歩圏のマンション。

[141: 匿名]

頭金1000万円プラスで6000万円だと定借除けばやはり家賃30万円もいかないよ。
30万円以上で貸すなら7000万円はいかないくらいの家だから頭金と諸費用合わせて1500万円から2000万円くらいは必要。500万円の振り幅は家賃がとれる地域ととれない地域があるから。

あと家賃は最初の10年はほとんど下がらないけど20年以上経ったら今の相場だと家賃は18～23万円くらいまで下がる。
駅から離れた場所だともっとかな。ただ新規供給が少ない&ブランド地域は古くてもあまり安くならないからもうちょいプラスで。
とりあえず人口減少の影響はよめないから加味してないが。

[143: 匿名]

出すだけなら高く広告出せますからね。中古や賃貸は。
最終的に幾らで契約になるかは別にして。

[145: 匿名]

スゴく人気ある物件なら、
キャンセル住戸は
表に出る前にキャンセル待ちしていた人が買うのが普通です。

[147: 匿名]

高速道路と国道２４６のダブル接面、駅から微妙な距離で立地が悪かった。

[148: 匿名]

158戸しかないのに入居開始済みになってもなかなか完売できないですね
安くてもやはり立地難ありってことなのかな。。。
私も安さが魅力で検討したが結局立地＋α納得しきれず見送った口なのだか。
とっとと完売がんばってください

[150: 匿名さん]

>148
44.22m2～
3,968万円～で安い？
ちょっとおかしくない？

[151: 匿名さん]

>二年後の消費税アップで上昇するので

どこからそんな考えが？
前回、３→５％にアップした時はアップ後に売れなくなって値下がりしましたよ。

[154: 匿名さん]

間違った認識はしてませんよ。
三茶にアップ前に引っ越してきて不動産売買の状況を見ていましたから。

[155: 匿名]

150
どこと比較して言ってるるのかわかりませんが
川崎やバス物件じあるまいし、三茶徒歩10分圏内財閥系分譲物件でこの坪単価なら第一印象かなり安いと思うのが普通です。それで飛びついた人も多いとおもいます。
しかし、今となっては立地、仕様その他マイナス面差し引きで結果それなりに適正価格だったともいえそうです。

[157: 匿名さん]

2丁目は再開発されれば魅力ありますが今の三茶は
太子堂の方が地価が上がって完全に負けてますよ。
三茶徒歩圏内、財閥系は魅力ですがアドレスは上馬
ですからマンションとしてはどうでしょう。
個人的には戸建ては三茶、太子堂よりも上馬の方が
評価は高いと思いますが。

[158: 匿名さん]

田園都市なら当然三茶が一番だけど３Aと同列はいかがなものか。
三茶で２千あっがたマンションってどこよ？ガセでしょ。

[159: 匿名]

ここ第一期で買えた人たちは明らかに割安で勝ち組だが、いま残ってる部屋は＊＊＊だね。

[160: 匿名]

意外と駅から歩きますよね

[161: 匿名さん]

＞下の階で同じ面積で２０００万円台ですよ

44平米のお部屋は2階で3,178万円です。2,000万円台後半があったのは41平米のお部屋。
44平米のお部屋よりも隣のマンションとの距離がかなり近いです。

[162: 匿名]

ザ・パークハウスの晴海を見てきました。価格は安い印象でしたが、20階まで建ち上がった現地の外観が気に入りませんでした。やはり世田谷の三軒茶屋の環境とはかけ離れているのも私には向いていないようです。しかし安いせいか結構売れているみたいです。ご参考まで。

[163: 匿名さん]

クロノレジデンスは湾岸苦戦物件の代表格かと思ってた。。

[164: 匿名さん]

クロノレジデンスは申し込むかどうか迷い、結局止めました。買物が不便だから。
１期目で角部屋の大部分と割安な部屋を売ったから、残りを売るのは大変でしょうね。

[165: 物件比較中さん]

南口を出てからここへ行く道中、線路沿いから離れて左折になってますが、これは途中から線路沿い道路がなくなるということなのかな、それともマンションエントランスが裏側で最短ルートを指してる?
線路側にも出入り口あると便利かなと思ってるもので。

ここの南方面は戸建てが多いエリアなんですね、眺望がいいと言われるわけだ。
南東向き間取りはそれだけに人気かな?

[167: 匿名さん]

158戸しかないのに完売まで１年以上掛かっていて、
あっという間って表現はどうかなあ。

[168: 匿名]

高速道路と２４６の騒音とともに暮らすのは絶対考えられないとマンション販売前は思っていましたが実際価格の魅力でこんなに売れるんですね。マンションを買いたいけど時期を待ってる方多いのでしょうか。一番価格が下がっている時期なので今が買いの最後ですね。

[169: 匿名]

買い時ですが、今は一番良い時期だとは思いますが、未だ最後の段階と言うには早いのではないでしょうか（もっと下がる、という意味ではありません）。この何年来地価は下がり傾向、資材も大局的にみればデフレ下・不況で大きく上がる可能性は低い、金利も上がる可能性は少ない、と言うことでごく最近出てきた新築マンションは非常に安いです。某大手デベロッパーが南麻布で売り出す物件は＠300万円を切っています。私は消費税の上がった後こそ買い時、多分税制優遇や何やら出てくるでしょう、と考えています。３～４年後に狙いを定め、今から目を肥やしていこうと考えています。

[170: 匿名さん]

同感です。
消費税率が上がった後に期待しています。

[171: 匿名]

消費税のアップ額ですが、仮に6000万円の物件で、建物（躯体・設備）分が3000万円とすると、アップ分は８％の時で90万円、10％の時で150万円、マンション相場の下落、デベロッパーの努力の範囲内でしょう。

[172: 匿名]

南麻布って定借物件じゃないの？

[173: 匿名さん]

171
そうではなく、消費税アップ前の駆け込み需要は需要の先食いであり、将来買うつもりだった人までが買ってしまい、
アップ後に買い手需要は激減。デべの努力でもどうにもならない。
需要が減るから相場は下がる。

[174: 匿名]

172
そうですが、地代を考慮（5000～10000円/月程度）を考慮しても、従来よりも格段に安い。

[175: 匿名]

一生すむ覚悟で買われたらいいんじゃないですか？中古は定期借地権マンションは売れにくいです。かなりの安価です。消費税なんか関係なくご自身が買いたい時に買わないと一生買えませんね。５０年間をともにすごしていける方々のマンションです。

[176: 匿名さん]

定期借地権物件も色々
期間が70年ではなく50年（中古だと残り期間が短くなり過ぎ）
高額（キャッシュ買いがいなくなり、フラットが適応外になることもある）
地主が企業（地代値上げ問題）
等の物件は中古のときに不利です。

[177: 匿名]

なんだか定期借地権付きマンションの議論ですね。こちらはあと二部屋なんですね。やはり三軒茶屋のネーミングは強いですね。タワーマンションはかなり不人気になるなか低価格で三菱さんとなるとさすがです。狭い部屋の方々は五年経って売られたらきっと高値て楽しみです。今が最大の底だから。でもこちらは上馬で三軒茶屋ではありません。

[178: 匿名さん]

五年後は皆が指摘してるように、
住宅購入の駆け込みが過ぎた後なので、
不動産価格は間違いなく下がります。
売り時は駆け込み需要がある税率UP直前ですね。
過去5%に上がったときの不動産価格の推移をみれば一目瞭然。

[179: 匿名さん]

とにかく、タワーの勝ち組であることにはかわりない。

[180: 匿名さん]

幹線沿いの駅遠タワーなのに・・・

[181: 匿名]

でもここは三軒茶屋生活圏です。新宿や渋谷のような訳にはいきませんが、飲食も充実、銀行も主要な銀行は揃っているなど、世田谷と都会が同居した街ですから、人気があるわけです。

[182: 匿名さん]

実物見ると結構なペンシルタワーですね。
地震のとき高層階は結構な揺れになりそう。

[183: 匿名]

三菱-清水建設の最新のタワーですから耐地震は心配ないのでは。勿論どんな建物だって揺れはあるでしょうが。

[184: 匿名さん]

いやー、普通このカタチは揺れるでしょうよ。

[185: 匿名さん]

コンクリート強度が高層マンションにしては低い。

[186: 匿名さん]

ますますダメじゃん・・・

[187: 匿名さん]

クロスエアのコンクリは200Nだったな…

[188: 匿名]

じゃ　買うの止めたら

[189: 匿名]

とか言ってる間にあと1戸ですが。

[190: 匿名]

60㎡ 6,200万円ほどですね。プレミアム住戸。羨ましいですね。リッチなDINKSさん、と言うイメージですね。
6,200万円出せる人には良い物件だと思います。
完売したらこのスレッドも閉じるんですか？

[191: 匿名]

プラウド駒場スレなんかは完売後も残ってますよ。

[192: 匿名さん]

パークハウス日吉も残ってる。誰が閉鎖するの？

[193: 匿名さん]

完売しました？

[194: 匿名]

27日の金曜日に「最終１邸」と広告のチラシが入りました。売れたかな？

それにしても、某県庁所在都市、駅１分のタワマンで、100㎡で3600万円～と聞くと、やはり城南エリアは高いですね。ゼネコン関係者に聞くと最近のマンションの建築費は＠70～80万円/坪らしいので、100㎡でも建築費は2000万円台前半、土地の持分なんてしれているので、もの凄い利益と経費が乗っているということでしょうか。

[195: 匿名]

そもそも高層マンションは土地持分はごくわずか。単純な資産計算なら低層買うのが無難。
構造仕様レベルとブランド街でのランドマーク性や共用利便性、交通利便性などタワーブレミアムがどれだけあるかで中長期価値が決まる。
まーここは微妙かな。。

[196: 匿名]

194、じゃ、専有部分建築費2500、土地持分3坪として1000、共有部分建築費負担分500、販売費1000、プロジェクト管理費1000、としても、利益4000万円か？

[197: 匿名]

ではなくて、某県庁所在都市、駅１分のタワマンで、100㎡で3600万円～とすると、土地代1000万円足した、4,600万円より高い部分、城南エリアなら約1億円だろうから、5,000万円はデベの利益と言う事か。

[198: 匿名]

さすがに値引きしてますかね。資金計画会開催とかなってるし。1割引でもお得感あるかも。

[199: 匿名]

地方都市のマンションは都心・城南エリアに比べとても安いようですが、何故そんなに大きな違いが出るのか、都心・城南エリアのマンションが高い理由を、どなたか是非教えてください。業者さんの回答でも結構です。

[200: 匿名さん]

某県庁所在都市、に昔住んでいましたが
マンションの仕様レベルが低いし、施工も小さな会社だったりするし。

[201: 匿名さん]

旅行に行くときも繁忙期は高額ですよね。
人気があるからも理由のひとつではないでしょうか？
仕様は同じ三菱地所でも都心・城南エリアに比べたら他２３区内でも低い物件はありますね。

[202: 匿名]

それにしても、197さんの「1億円の物件で5,000万円デベの利益？」は説明出来ないですよね？

[203: 匿名さん]

５０００万円も利益があるわけなでしょ。

[204: 匿名]

こちらは凄く安値で魅力的でしたから完売は当然ですね！下の階の方の高速道路とのつきあいが心配ですね。もう高層マンション人気はこちらが最後かもしれません。これから消費税上がるまでマンションは徐々に高値になると思います。今年までですね。

[205: 匿名]

203さん、何故ある訳ないのか、内訳教えてください。何故地方物件に対し都心物件がべらぼうに高いのか、地価だけでは説明が付かないように思うのですが…

[206: 匿名さん]

>205
内訳は分かりません。業界関係者じゃないので。
ただ、納得出来ないならば都心や城南は検討から外した方がいいと思います。

[207: 匿名さん]

地方はマンション需要がないために安いんじゃないの？
高けりゃ戸建てを買うでしょう。