軟弱地盤の責任

[西村]

先日購入した土地の擁壁周辺だけ軟弱で地盤補強が必要との結果が出ました。
売主が売買直前（１ヶ月前）に施工した擁壁工事が原因と判明しました。
しかも売主は区画整理で市から購入した物件です。

擁壁部分はもともと有ったのに、これを壊して再度施工したわけで、
もしこの施工をやらなければ地盤のバランスもOKだったわけです。

市に問い合わせしたところ、契約書には現物渡しになっているとの一点張り。
このような場合、市から補強費用を払ってもらえないのでしょうか？

しかも契約書に捺印する際、市の場合、宅建有資格者による重要事項の説明は
実施されてないのですが、これも問題ではないでしょうか？
説明未実施ということで契約も無効になることもあると思うのですが。

[2: やす]

西村さん

話がよくわかりにくいでの整理ですが、

大元は「市が区画整理した土地」である。
売主は「市が区画整理した土地を買い上げた不動産業者」である。
西村さんは「不動産業者から購入」である。
でいいですか？

[3: やす]

＞先日購入した土地の擁壁周辺だけ軟弱で地盤補強が必要との結果が出ました。
＞売主が売買直前（１ヶ月前）に施工した擁壁工事が原因と判明しました。
＞しかも売主は区画整理で市から購入した物件です。
＞擁壁部分はもともと有ったのに、これを壊して再度施工したわけで、
＞もしこの施工をやらなければ地盤のバランスもOKだったわけです。
「市」が売り払った時の状況そのままで「問題」があれば、多少は相談に乗って
くれるかも知れませんが（その場合でも可能性は限りなく低いですが・・・）
売主が勝手に行なった擁壁工事であれば、大元の「市」は全然関係ありませんね。

＞市に問い合わせしたところ、契約書には現物渡しになっているとの一点張り。
大元の「市」と、売主の「不動産業者」で「現物渡しの契約なっている」のであ
れば「市」は基本的に無関係になります。
クレームは売主の「不動産業者」に言うべきです。

[4: やす]

＞先日購入した土地の擁壁周辺だけ軟弱で地盤補強が必要との結果が出ました。
＞売主が売買直前（１ヶ月前）に施工した擁壁工事が原因と判明しました。
＞しかも売主は区画整理で市から購入した物件です。
＞擁壁部分はもともと有ったのに、これを壊して再度施工したわけで、
＞もしこの施工をやらなければ地盤のバランスもOKだったわけです。
「市」が売り払った時の状況そのままで「問題」があれば、多少は相談に乗って
くれるかも知れませんが（その場合でも可能性は限りなく低いですが・・・）
売主が勝手に行なった擁壁工事であれば、大元の「市」は全然関係ありませんね。

＞市に問い合わせしたところ、契約書には現物渡しになっているとの一点張り。
大元の「市」と、売主の「不動産業者」で「現物渡しの契約なっている」のであ
れば「市」は基本的に無関係になります。
クレームは売主の「不動産業者」に言うべきです。（と言うか西村さんがなぜ「市」
にクレームを言うか、それが不思議でなりません）

[5: やす]

そもそも
「地盤調査をする」
「地盤調査の結果が出る」
「地盤補強をした方が良い」
なんて事は普通の事です。
「地盤補強」のお金が惜しいならそのまま建てればいいだけの話で、
ようは建主が決めればいいのです。
家を建てようとしている「普通の人」は、「地盤補強」が必要な土地
を買わせやがって！
なんて思う人はいないと思いますよ？
被害者意識が強すぎます。

[6: 西村]

違います。
私は市の公売の入札で買いました。
このため不動産業者はいっさい通しておらず市と契約を交わしました。
擁壁工事は市が施工業者に発注して実施しました。

契約書捺印の際、市の担当者に「重要事項の説明は行わないのですか？」と
聞いたのですが「なんですか？それ？」と言われ、まあいいやと捺印しました。

このため軟弱地盤は市に責任があると思いませんか？

[7: やす]

＞私は市の公売の入札で買いました。
＞このため不動産業者はいっさい通しておらず市と契約を交わしました。
そうですか、大変失礼致しました。

＞擁壁工事は市が施工業者に発注して実施しました。
なぜ市が「擁壁工事」をやり直したのですか？
その件についてはどう説明を受けたのですか？

＞契約書捺印の際、市の担当者に「重要事項の説明は行わないのですか？」と
＞聞いたのですが「なんですか？それ？」と言われ、まあいいやと捺印しました。
「契約書には現物渡し」なっていて、西村さんは捺印しているのですよね？
基本的には「内容了解」となってしまいます。（但し、重要事項の説明を宅建の
人から説明を受けていない！と、裁判まで持っていく覚悟があるならゴネれるかも
しれません）

＞このため軟弱地盤は市に責任があると思いませんか？
おそらく相当難しいと思います。
先ほども記載しましたが、
「地盤調査をする」
「地盤調査の結果が出る」
「地盤補強をした方が良い」
なんて事は普通の事です。
それら全てを売主が負担していると言う話をあまり聞いた事がありません。

[8: やす]

契約書に「軟弱地盤の場合、適正な地盤補強を行なった後引渡し」
等の条項があれば別ですが・・・・・・
地盤補強しなければいけない土地はたくさんあります。
「普通の人」はそこまで売主に強要しないと思いますよ、普通は・・・・

[9: 匿名さん]

プロ（不動産屋）から、素人に販売する時は、重要事項説明が必要です。
（この場合でも、軟弱地盤の説明は、必要無し）

素人が入札して、失敗しただけではないのでしょうか？
市に責任は無いと思いますよ。

[10: やす]

０９さん

＞素人が入札して、失敗しただけではないのでしょうか？
失敗と言うか、ごく普通の事だと思います。
西村さんには悪いですが、この内容を「クレーム対象」として見ている事
が「普通じゃない」となりませんかね？

[11: 西村]

＞なぜ市が「擁壁工事」をやり直したのですか？
＞その件についてはどう説明を受けたのですか？

擁壁工事施工前から全周に擁壁があったのですが
私の購入した土地の西側と、両隣に
車の乗り入れ口をつくるために施工したそうです。
しかし軟弱地盤は元から擁壁があった東側部分のみです。あとはOKです。
どうやら新たに擁壁工事を施工した部分に土を搬入したようです。

市と売買する場合は本当に「重要事項の説明はなされなくていいのでしょうか？」
軟弱地盤という説明はなくても、下水道までの距離等、説明受ける権利はあると思うのですが。しかし軟弱となったのは

[12: 西村]

しかし軟弱と判明したのは擁壁を再施工した西側だけなのです。

[13: やす]

＞擁壁工事施工前から全周に擁壁があったのですが私の購入した土地の西側と、
＞両隣に車の乗り入れ口をつくるために施工したそうです。
＞しかし軟弱と判明したのは擁壁を再施工した西側だけなのです。
＞どうやら新たに擁壁工事を施工した部分に土を搬入したようです。
なるほど。
でも、何度も記載しますが
「地盤調査をする」
「地盤調査の結果が出る」
「地盤補強をした方が良い」
なんて事は普通の事です。
それら全てを売主が負担（保障）していると言う話をあまり聞いた事がありません。

＞市と売買する場合は本当に「重要事項の説明はなされなくていいのでしょうか？」
＞軟弱地盤という説明はなくても、下水道までの距離等、説明受ける権利はあると
＞思うのですが。
重要事項の説明を宅建の人から説明を受けていない！と、裁判まで持っていく覚悟が
あるなら上記の件も含めて「ゴネ」れるかもしれません。（下水道までの距離 等
ですが、役所で簡単に入手可能ですが・・・・・）
ただ、申し訳ないのですが、はた目には西村さんが「ゴネ得」を得たい！としか受け
取れない文章にみえます。
気を悪くさらたら謝りますが、そんな感じです。

[14: 西村]

＞ただ、申し訳ないのですが、はた目には西村さんが「ゴネ得」を得たい！としか受け
＞取れない文章にみえます。

そうですね。そのとおりだと思います。
こういうケースって頻繁にあるんでしょうね。
被害妄想だとは思いますが人災とも言えると思います。
地盤補強（表層改良）で50万円だそうです。
はあ・・。

[15: 匿名さん]

公売の入札は、入札者にすべての責任があります。
例えば、建蔽率や容積率の書いてある宅地でも、建築不可の土地が公示されていたりします。

購入前の調査不足だと思いますよ。

[16: やす]

西村さんへ否定的な意見の書き込みばかりですみませんでした。
ですが、おそらく「ゴネ」ても何も生まれませんし、たとえ裁判まで
持っていっても、おそらく「負ける」と思います。
裁判で負けると「自分が裁判にかけた費用」と「相手方が裁判にかけ
た費用の請求」＋地盤補強代５０万円が出てしまいます。
こう考えるのはどうでしょうか？
杭を何本も打つ地盤補強では無かったので「¥５０万円ですんで
ラッキー！」と
土地を買って普通に家を建てる人であれば「同じ条件の人」はもの
すごくたくさんいます！
些細な事に気をとられるよりも、家の完成に向けてより勉強して
いい家を建てて下さい。（＾＾）

[17: 西村]

やすさん
ありがとうございます。
非常に参考になり感謝しております。

逆に地盤補強することにより安心感も生まれると思いますし
ラッキーだったと思います。
市には擁壁工事の設計図を提示するよう連絡しました。
どんな寸法で施工されたか知る権利はありますからね。

今度は地盤補強について勉強します！

[18: やす]

がんばって！

[19: 匿名さん]

区画整理地に住んでおりますが、公売で買った土地であれ、
業者から買ったものであれ、擁壁物件は、皆さん買った方が地盤調査をして
地盤補強をして、家を建てていますよ。
１００万程度は普通にかかりますから、５０万は安くてラッキーと言う感じはします。
拙宅も杭で１００万かかりました。
市が造成した擁壁で安心と前向きにとらえた方が良いと思います。

擁壁の図面と構造計算書は大事に保管してます。

[20: 匿名さん]

うちも、たった27坪なのに（建築面積は16坪）、杭工事に100万円したよ。

[21: 匿名さん]

区画整理の保留地をいちいちチェックして地盤改良まで売り主が負担していたらものすごいことになるんじゃない？
仮に売り主が負担するとすれば保留地以外（商業区画等）の地盤改良費も結局は保留地に上乗せされるから自分の家を建てる範囲を地盤対策する以上に坪単価が跳ね上がると思うんだけど

[22: 匿名さん]

例えば、崖地とか盛土の土地を買って、自分で擁壁や土留め工事をしたら
莫大な費用がかかることがあるじゃないですか。
区画整理の保留地とかには、その擁壁の造成費は入ってません。
入ってるのかもしれませんが、基本的に平坦地とたいして変わらなく
坪いくらだと思います。
擁壁の造成にも多額の税金とか補助金もはいってるんですよ。
民間が造成した擁壁に比べたら、大分お得だと思います。
区画整理地の擁壁でも、工事の都合で市や区画整理組合の施工になったり、
あとで個人の負担での造成になったり、結構運不運がわかれるんですよ。

[23: 匿名さん]

擁壁というのは造成してから、何年も寝かしたりしないかぎり、
多かれ少なかれ、地盤補強はいるもんです。
現実的にはそんなに寝かされないから、みな杭を打ったりして家をすぐ建ててますね。
スレ主さんの場合は車の出し入れをするために、再工事したという事ですしね。
スレ主さんの車の出し入れに使うのかどうかは、よくわかりませんけれどね。

[24: 匿名さん]

ネットで区画整理事業の仕組みと保留地（一般に売り出される土地）の価格決定要素を調べると
すっきりすると思いますよ。

何となく　まぁ納得するか
と
なるほど！別に損をしたわけでは無いんだな
では、精神的にも違いますからね

[25: 西村]

＞擁壁というのは造成してから、何年も寝かしたりしないかぎり、
＞多かれ少なかれ、地盤補強はいるもんです。

そうなんですか？
では擁壁施工後、何年か寝かせば地盤補強の必要の無い
土地になるのでしょうか？

[26: 匿名さん]

私は>23ではありませんが、そもそも擁壁施工に起因した軟弱化ってのがよくわからないんですが
通常は擁壁施工時は基礎部まで掘り下げて良質土で転圧しながら埋め戻しすると思いますが、埋戻に使用した土が不良土若しくは転圧不足だったのでしょうか？
転圧不足であれば土の自重で圧密しますが、比較的浅い部分については自重自体が軽いので時間は相当掛かると思います。不良土の場合は時間の経過は関係ないか若しくは相当年数がかかると思います。
あと気になったのが、表層改良の必要なのは擁壁部分の極限られた範囲なのですよね？
浅い部分を掘って良質土と置き換え若しくは再転圧で対応はできないのかな？と思いました

[27: 匿名さん]

擁壁は純然たる切り土でないかぎり、盛土してますよね。
何メートルの擁壁かとか、もとの地盤によりますけど、
地盤補強が必要なことが多いと思いますよ。
擁壁の際というのは、土をいれかえてることが多いですし。

何年寝かせればよいかというのは、条件によりますし、いちがいにいえませんし、
また地盤調査してみなければ、わかりませんよね。
拙宅も区画整理の擁壁ですが、４箇所地盤調査したら、みな数値が違いましたから、
それに応じて杭を打ちましたよ。
まったく地盤補強なしで建てれるには１０年単位でかかると言われました。

[28: 匿名さん]

区画整理の公売で買ったのだから、もともとの擁壁もそう古いものではない
ですよね。よく駐車場にして５年くらい寝かせればよいとかも言いますけどね。

土地はいずれにしても現況渡しですよ。
思わぬ出費が発生して、市にその費用を負担してもらいたい気持ちも
わからぬではないですが。
あとは、ＨＭとの地盤改良法での話会いですね。ＨＭによって認識も改良法も
それぞれですから。

区画整理地での擁壁の土地のかかった費用とかみてると、かなりラッキーなほう
だと思いますよ。
土留めまでで引き渡されてあとは買主の負担で擁壁工事なんてのもありますから。
地盤補強代＜＜擁壁工事代
擁壁の土地は眺望やプライバシー確保の見返りにそれなりのコストはかかると
思った方が良いとおもいます。

[29: 匿名さん]

盛土の強度が気になるのなら道路側を深基礎にすればある程度解決するはずですよ。
勿論その下は良質な地盤という前提では有りますか。
軟弱地だったかどうかは購入する前にある程度分かるはずですよね。

[30: 匿名さん]

区画整理で造成した８ｍほどのよう壁の土地に住んでいます。
勿論最初から地盤補強前提でしたが、ＨＭから、かなり良い土を
使っていて、丁寧に造成してるので思ったよりは固いといわれました。
しかし、地盤補強なしというわけには到底いきませんでした。

区画整理地を市などから買う場合、地盤が気になるのであれば、事前に地盤調査
させてくれると思いますし、施行主は結構何箇所か地盤調査していて、
ある程度の資料は持ってたりするかもしれません。