軟弱地盤の責任

[西村]

先日購入した土地の擁壁周辺だけ軟弱で地盤補強が必要との結果が出ました。
売主が売買直前（１ヶ月前）に施工した擁壁工事が原因と判明しました。
しかも売主は区画整理で市から購入した物件です。

擁壁部分はもともと有ったのに、これを壊して再度施工したわけで、
もしこの施工をやらなければ地盤のバランスもOKだったわけです。

市に問い合わせしたところ、契約書には現物渡しになっているとの一点張り。
このような場合、市から補強費用を払ってもらえないのでしょうか？

しかも契約書に捺印する際、市の場合、宅建有資格者による重要事項の説明は
実施されてないのですが、これも問題ではないでしょうか？
説明未実施ということで契約も無効になることもあると思うのですが。

[22: 匿名さん]

例えば、崖地とか盛土の土地を買って、自分で擁壁や土留め工事をしたら
莫大な費用がかかることがあるじゃないですか。
区画整理の保留地とかには、その擁壁の造成費は入ってません。
入ってるのかもしれませんが、基本的に平坦地とたいして変わらなく
坪いくらだと思います。
擁壁の造成にも多額の税金とか補助金もはいってるんですよ。
民間が造成した擁壁に比べたら、大分お得だと思います。
区画整理地の擁壁でも、工事の都合で市や区画整理組合の施工になったり、
あとで個人の負担での造成になったり、結構運不運がわかれるんですよ。

[23: 匿名さん]

擁壁というのは造成してから、何年も寝かしたりしないかぎり、
多かれ少なかれ、地盤補強はいるもんです。
現実的にはそんなに寝かされないから、みな杭を打ったりして家をすぐ建ててますね。
スレ主さんの場合は車の出し入れをするために、再工事したという事ですしね。
スレ主さんの車の出し入れに使うのかどうかは、よくわかりませんけれどね。

[24: 匿名さん]

ネットで区画整理事業の仕組みと保留地（一般に売り出される土地）の価格決定要素を調べると
すっきりすると思いますよ。

何となく　まぁ納得するか
と
なるほど！別に損をしたわけでは無いんだな
では、精神的にも違いますからね

[25: 西村]

＞擁壁というのは造成してから、何年も寝かしたりしないかぎり、
＞多かれ少なかれ、地盤補強はいるもんです。

そうなんですか？
では擁壁施工後、何年か寝かせば地盤補強の必要の無い
土地になるのでしょうか？

[26: 匿名さん]

私は>23ではありませんが、そもそも擁壁施工に起因した軟弱化ってのがよくわからないんですが
通常は擁壁施工時は基礎部まで掘り下げて良質土で転圧しながら埋め戻しすると思いますが、埋戻に使用した土が不良土若しくは転圧不足だったのでしょうか？
転圧不足であれば土の自重で圧密しますが、比較的浅い部分については自重自体が軽いので時間は相当掛かると思います。不良土の場合は時間の経過は関係ないか若しくは相当年数がかかると思います。
あと気になったのが、表層改良の必要なのは擁壁部分の極限られた範囲なのですよね？
浅い部分を掘って良質土と置き換え若しくは再転圧で対応はできないのかな？と思いました

[27: 匿名さん]

擁壁は純然たる切り土でないかぎり、盛土してますよね。
何メートルの擁壁かとか、もとの地盤によりますけど、
地盤補強が必要なことが多いと思いますよ。
擁壁の際というのは、土をいれかえてることが多いですし。

何年寝かせればよいかというのは、条件によりますし、いちがいにいえませんし、
また地盤調査してみなければ、わかりませんよね。
拙宅も区画整理の擁壁ですが、４箇所地盤調査したら、みな数値が違いましたから、
それに応じて杭を打ちましたよ。
まったく地盤補強なしで建てれるには１０年単位でかかると言われました。

[28: 匿名さん]

区画整理の公売で買ったのだから、もともとの擁壁もそう古いものではない
ですよね。よく駐車場にして５年くらい寝かせればよいとかも言いますけどね。

土地はいずれにしても現況渡しですよ。
思わぬ出費が発生して、市にその費用を負担してもらいたい気持ちも
わからぬではないですが。
あとは、ＨＭとの地盤改良法での話会いですね。ＨＭによって認識も改良法も
それぞれですから。

区画整理地での擁壁の土地のかかった費用とかみてると、かなりラッキーなほう
だと思いますよ。
土留めまでで引き渡されてあとは買主の負担で擁壁工事なんてのもありますから。
地盤補強代＜＜擁壁工事代
擁壁の土地は眺望やプライバシー確保の見返りにそれなりのコストはかかると
思った方が良いとおもいます。

[29: 匿名さん]

盛土の強度が気になるのなら道路側を深基礎にすればある程度解決するはずですよ。
勿論その下は良質な地盤という前提では有りますか。
軟弱地だったかどうかは購入する前にある程度分かるはずですよね。

[30: 匿名さん]

区画整理で造成した８ｍほどのよう壁の土地に住んでいます。
勿論最初から地盤補強前提でしたが、ＨＭから、かなり良い土を
使っていて、丁寧に造成してるので思ったよりは固いといわれました。
しかし、地盤補強なしというわけには到底いきませんでした。

区画整理地を市などから買う場合、地盤が気になるのであれば、事前に地盤調査
させてくれると思いますし、施行主は結構何箇所か地盤調査していて、
ある程度の資料は持ってたりするかもしれません。