以前の持ち主がした契約の有効性

[匿名さん]

現在、住宅メーカーとの契約も済ませ、確認申請がおりるのを待つのみでしたが、
確認申請時に、ＮＧが出てどうしたものかと悩んでいます。

市道（４ｍ）と家の境界線は道路のＵ字溝上にあり、Ｕ字溝に境界鋲が入っています。
その鋲から当方の土地になりますが、Ｕ字溝から家の間が２０ｃｍづつあり、見かけ上の道路が
４．４ｍ程になっています。

市の話では、Ｕ字溝から家の間は、「私用には使わない」との書面をもらっているため、建蔽率の
元になる有効面積には含められないため建蔽率オーバーのようです。
どうも、以前の持ち主が市とそういう話をしていた感じなのですが、土地購入時にそのような話
は出ず、契約書にも記載されておらず、寝耳に水状態です。

もし、以前の持ち主が交わした話を、後に購入した人も従わないといけないものでしょうか？
セットバックによる面積減少なら納得もできるのですが、４ｍは確保された上で、そこから更に
広くという話なので、イマイチ納得ができないところです。

なお、土地が狭くこれ以上狭くするのは生活がしにくくなり、地盤もゆるいので３階建てはＮＧ
なのです。

[2: 匿名さん]

U字溝は公共の側溝だから道路幅に含まれ、市側の管理による部分としてセットバックに該当します。
前持ち主の書面があるなし関係なく、側溝は有効面積にならないという市の説明の通りだと思います。
前持ち主の書面は念書みたいなものだと思います。
土地の売買契約書に側溝部分が有効面積に入ってますか？
側溝を有効面積として土地を販売されていたなら、
土地の売買契約を白紙撤回させ土地代金を全額業者に返金させる事も可能かと思いますが・・・。
住宅メーカーが側溝がある事に気づかないのも？？？です。

[3: 匿名さん]

市との契約だから遵守しなきゃいけないでしょうね。
第一建築確認が下りないのでは。
以前の持ち主がした契約の有効性というのとはちょっと違う感じがする。
スレ主さんと、前売主、住宅メーカーの問題ですね。

[4: 匿名さん]

もしかしたら、住宅メーカーは気がついていて、
申請してみたのかもしれないね。
比較的小さいＨＭですか？

[5: 匿名さん]

旧市街地建築物法上の指定建築線では無いですか?

側溝が敷地内ですと、側溝の管理は所有者になります。
又、その部分は道路になりますので建築有効面積にはなりません。
土地の売買に当たっては重要事項説明の範囲になりますので、説明を受けていなければ
契約解除できると思います。

市役所や弁護士会又は消費者センターなどで法律相談されたら良いと思います。

[6: 匿名さん]

建物を小さくするか、
嫌なら、契約解除するかどちらかでしょう。
しかし、２０センチ後退しただけで、建蔽率オーバーとは
余程ギリギリだったのですかね。

[7: 匿名さん]

３階建てが建てれる地域だから、建蔽率はそんなにキビシクないような
気がするけどね。
地盤は余程でなければ、軟弱地盤でも地盤補強すれば、
３階建ては建てれるはずだけど。
ただし、お金はかかるし、ＨＭの信頼性はより重要になると思います。

[8: 匿名さん]

下手に２階建て建てるより３階建ての方が法規制で守られている事、構造計算が必須になるためきっちりした家になるなどむしろ良い所が多い。お金の問題がクリアされれば検討余地あり。

[9: 匿名さん]

難しそうな土地、地盤悪い、
いまいちそうなＨＭ（きちんとしたＨＭならこのような土地は市役所に行って詳細に調査してるはずなので）
など、場所を凄く気にいってるのでなければ、
考え直したほうが良いかもしれませんね。
多分、建物を少し小さくする方向で言ってくると思いますが・・

[10: 匿名さん]

皆さん、色々と回答を頂きありがとうございます。

ＨＭの方から連絡があり、契約書を見たけど、そのあたりの権利制限は無しとなっていたため、
なんでだろうと思っていた次第です。
役所でその書類（協定書）を見せてもらいましたが、売主の名前で署名がありました。
説明はなしでしたね。
なお、土地自体は数年前に入手で、ＨＭとの関わりは無しです。

建築の方は、結果としては、市側でここから有効面積にしてよいとしたラインで測量すると、
ギリギリ入りそう（タイル一枚分位の差でした）でうまくいけば予定通り、建てれそう。

ちなみに、今回建てるＨＭの前に、大手ＨＭ２社を検討していた際にが市役所確認も行って
おり、その上で出していた面積が今回の面積でした。１社はお向かいさんも建ててます。

今回のＨＭさんは、公図上はＵ字溝の上だけどちょっと変かなと、Ｕ字溝後退した面積も
測量していました。それが市の指定と一致したので、その測定結果が生きました。
（今回ＮＧとなったのは、大手さんと同じ面積で出したものでした。）

逆に大手ＨＭでそのまま進めていたら、今よりもギリギリだったため、完全に検討し直し
な所でした。

[11: 匿名さん]

>>10
そのU字溝はスレ主さんの敷地内にあるのですね？
U字溝の管理が市になっているか、確認された方が良いと思います。
管理がスレ主さんならU字溝が破損した時の補修はスレ主さん負担になります。

[12: 匿名さん]

このＵ字溝っていずれ市に査収されたりするんですか？

[13: 匿名さん]

>>10

Ｕ字溝は、敷地内です。
市の話や、皆さんの話を考えると、セットバックみたいなもんなんで、管理に関しては確認する
つもりです。
Ｕ字溝の半分が市、半分がうちで、全部がうちってわけじゃないので、微妙な所ですしね。
寄贈による分筆費用補助もありますが、方法は追々考える事にします。

12さんの市に査収ってのは強制ではないと思いますね。Ｕ字溝じゃないですが、物納を迫られた
人はいるようですが、、、

[14: 匿名さん]

うちは区画整理で私道を査収されました。
宅地の１０分の１ほどの金額だそうです。
まだ精算はすんでいませんが。

[15: 匿名さん]

うちの実家は家の前の道路が砂利道だったので、
市が舗装工事をするかわりに、
近隣地域の皆さん全員の私道を全部市に無償で渡しました。
地域で一人だけ市に無償で渡すのに反対した人がいたらしいですが、
私道なんて持っていても、売る時も有効土地面積に含められないし、
資産として価値がないんだから、
私道を持ってても持ってなくても関係ないんだから、
道が良くなる方がいいでしょと近隣住民に説得させられたようです。
ただ、持っていても私道部分の土地には税金もかからないので、
私道を持っていても問題ないような気もするけど・・・。
市が管理しているＵ字溝も、私道と同扱いですね。
所有者が誰であれ、そこは有効土地として扱えない。

>今回建てるＨＭの前に、大手ＨＭ２社を検討していた際にが市役所確認も行って
おり、
市役所？　大手ＨＭが確認したのは法務局じゃないの？(登記確認)
大手ＨＭなら、契約後に現地調査し本格的な設計をするので、
Ｕ字溝を含めずに設計し、一発で建築確認が降りただろうと思います。
Ｕ字溝を含めて建築確認を出すという行為自体がおかしいのに、
やっぱり自分が契約したＨＭを信用したいという気持ちが強く出ているのかな。

[16: 匿名さん]

>>15

道の部分は、建物含めて一筆なので私道という扱いでなく税金も掛かってます。
分筆して道扱いにしないとだめなんじゃないですか？
ちなみに、今の道は元々私道で、持ち主が税金滞納で差し押さえ物件になっていたのを
市が購入して市道にしたようです。実際にはＵ字溝含むと４．４ｍだけど、土地自体は
４ｍ分しかなかったので、周辺住民に無償提供をお願いしてたようです。

ＨＭは、逆に現地調査に関しては契約したＨＭはあまり信用してなかったですね。
大手ＨＭの分厚い調査報告書みて、「うちの測量よりよっぽどしっかりやるので、うちが
やらなくてもいいくらいですよ」（たまたまその元大手ＨＭ出身でした）と言ってたので、
大手の報告書を完全に信用しきってました。
大手ＨＭの設計に確認したときも、書類どおり公認道路４ｍなんでと、有効面積に入れていたので
そういうもんだと思ってて、今のＨＭの人から聞かれたときにＨＭと同じ説明をしてたんですよね。
実際には、市が言うには公認４．４ｍだったわけですがｏｒｚ


ちなみに、大手ＨＭは契約後の現地調査が一般的なんですか？
結構、色々ＨＭに行きましたが、申し込み金を払って現地調査か、無料で現地調査ってのはありましたが、現地調査は契約後といわれた所はなかったので。（ネットを見ると、行ってないＨＭでそういうのがありましたが）


市役所ですね。もちろん公図なんかで法務局も行ってると思いますが。
今の道路と反対面に道路計画があって土地の買収済みとの事だったので、ちょっと問題があって、
採光に使えるかとか、こうしたら確認申請ＯＫといった確認で、ＨＭの方で市役所に行ってます。
その結果も聞いてますし、わからんところがあったので、直接市に聞きに行った時に、３社くらい
同じ事を聞きにきたよと行ってました。

逆に、契約したＨＭの方を

[17: 匿名さん]

>>15

道の部分は、建物含めて一筆なので私道という扱いでなく税金も掛かってます。
分筆して道扱いにしないとだめなんじゃないですか？
ちなみに、今の道は元々私道で、持ち主が税金滞納で差し押さえ物件になっていたのを
市が購入して市道にしたようです。実際にはＵ字溝含むと４．４ｍだけど、土地自体は
４ｍ分しかなかったので、周辺住民に無償提供をお願いしてたようです。

ＨＭは、逆に現地調査に関しては契約したＨＭはあまり信用してなかったですね。
大手ＨＭの分厚い調査報告書みて、「うちの測量よりよっぽどしっかりやるので、うちが
やらなくてもいいくらいですよ」（たまたまその元大手ＨＭ出身でした）と言ってたので、
大手の報告書を完全に信用しきってました。
大手ＨＭの設計に確認したときも、書類どおり公認道路４ｍなんでと、有効面積に入れていたので
そういうもんだと思ってて、今のＨＭの人から聞かれたときにＨＭと同じ説明をしてたんですよね。
実際には、市が言うには公認４．４ｍだったわけですがｏｒｚ

ちなみに、大手ＨＭは契約後の現地調査が一般的なんですか？
結構、色々ＨＭに行きましたが、申し込み金を払って現地調査か、無料で現地調査ってのはありましたが、現地調査は契約後といわれた所はなかったので。（ネットを見ると、行ってないＨＭでそういうのがありましたが）

だらだらかいちゃいましたが、話を戻すと、ＨＭが確認したのは、市役所ですね。
もちろん公図なんかで法務局も行ってると思いますが。
今の道路と反対面に道路計画があって土地の買収済みとの事だったので、ちょっと問題があって、
採光に使えるかとか、こうしたら確認申請ＯＫといった確認で、ＨＭの方で市役所に行ってます。
その結果も聞いてますし、わからんところがあったので、直接市に聞きに行った時に、３社くらい
同じ事を聞きにきたよと行ってました。
逆に、契約したＨＭの方を

[18: 匿名さん]

すいません。文章修正中に、送信してしまい、重複になってしまいました、、、

[19: 匿名さん]

15です。
契約したＨＭだから、そんな馬鹿な真似はしてるんだよって言いたいだけですよ。
ちなみに私は今回家を建てるので色々興味が出てきた普通の素人ですが、
Ｕ字溝が有効面積にならない事ぐらい知っていました。
だから、そんな事知らずに申請する業者って、ありえないなって思います。

>道の部分は、建物含めて一筆なので私道という扱いでなく税金も掛かってます。
>分筆して道扱いにしないとだめなんじゃないですか？
一筆になってようが関係ありません。
非課税申請しておけば、税金かかりませんよ。

[20: 匿名さん]

スレ主です。
ちょっと趣旨とずれてしまいましたが。

>そんな馬鹿な真似はしてるんだよって言いたいだけですよ。

そんな馬鹿な真似はしてるんだよとおっしゃってる忌みがよくわからないですが、
Ｕ字溝が有効面積にならない事もしらないＨＭは駄目といいたいという事ですか？

私も普通の素人ですが、「Ｕ字溝が有効面積にならない事」とか、先に書かれていた
「Ｕ字溝を含めて建築確認を出すという行為自体がおかしい」というＵ字溝＝有効面積に
含められないというのは間違ってませんか？
私自身は、今回の件は、認定道路の幅の誤りが問題であったと認識しています。

もしかしたら15さんとは市の条例などで違いがあるかもしれませんが、私が住んでいる市に
確認した話では、認定道路幅を争点としており、
　①この市道はＵ字溝を含んだ４.４ｍの認定道路なので、Ｕ字溝を差し引いた面積で申請が必要。
　②前の住民（売主）とＵ字溝部分を市に無償で提供する協定を結んでいる。
　③無償提供の交渉がうまくいかず、市の土地である４．０ｍを認定道路となっていれば、
　　逆に前回の申請でないと、駄目であった。（Ｕ字溝を含めないと土地が道路と接道してない事
　　になる。）　なので、Ｕ字溝も有効面積に含めてよい。
という事でした。
認定道路の幅の誤りがあったので、③のパターンと解釈したのだと思っています。
Ｕ字溝というだけでＮＧなら、現地で打合せした大手ＨＭの設計さんもＵ字溝含めて実際には申請
までは至らなかったものの、これで申請いけますとは言わなかったと思います。

>一筆になってようが関係ありません。
>非課税申請しておけば、税金かかりませんよ。

この件は、私の認識が間違ってました。
市に確認したときに、地目も含めた私の聞き方がまずかったのかもしれませんが、「分筆して市に
寄贈してもらう形ですかね」ということでしたので、そう思ってました。
市に再確認した所、15さんの書いてある通りでＯＫ。市の方も無償提供時に申請済みと思っていて話がでなかったようですが、実際にはこちらも未申請でした。