Brillia 有明 Sky Towerってどうですか？その20

[匿名]

Brillia 有明 Sky Towerについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/188695/

所在地：東京都江東区有明1丁目4番4（地番）
交通：
山手線 「東京」駅 バス32分 「有明テニスの森」バス停から 徒歩1分
東京臨海高速鉄道りんかい線 「国際展示場」駅 徒歩9分
ゆりかもめ 「有明テニスの森」駅 徒歩7分 （区画道路完成時＜2012年3月末予定＞以降は徒歩5分予定）
間取：2LDK・3LDK
面積：61.17平米～87.99平米
売主：東京建物
売主：東武鉄道
販売代理：東京建物不動産販売
販売代理：東武プロパティーズ

物件URL：http://www.ariake-sky.jp/
施工会社：三井住友建設
管理会社：株式会社東京建物アメニティサポート

[102: 匿名さん]

売主は関係ないでしょ。引き渡しを受けた時点で所有権は移転しているんだから。売主の責任が発生するのは「隠れたる瑕疵」だけ。

[103: 匿名さん]

>>88さん
11月に前スレで書いた内容を再掲載しますよ。

>>検討者の方へ
BASは先ほど書いたとおり、売り出し当初は好調な出だしでした。
周りの中古と比較しても、中層階の値段設定は絶妙で
外廊下13階なら周りの中古より割安感がある値段であったと記憶しています。
(私は13階の抽選に外れました。)

問題は震災後、有明地区の中古マンション相場は下落しており
周辺相場とスカイタワーの売れ残り部屋の相場に乖離が生じてしまっている、
ということです。

ご存知お隣東雲地区では、現在3つの新築マンションが販売されています。
このうちBASの直接のライバルであろうプラウドタワーの価格は当初@240予定だったものの、予想以上に反応が鈍かったのか@230程度になることがこの掲示板で
報告されています。
ここ数年、価格相場は東雲≧有明ですから、東雲キャナルコートの雰囲気が嫌いでなければこちらの方がお買い得感があります。これに比べ、スカイタワーの売れ残り、仮に25階平均として@250？ですから高層階ということを差っ引いても1割強割高に見えてしまいます。

視線を有明に戻しましょう。
有明地区の中古マンションの相場は
オリゾン、ガレリア@180~220
ブリリアマーレはこれより1割高い@220-260
あたりが相場レンジとなっています。階数方角広さによって適正な値段は変わります。

さて、有明地区フラッグシップは今のところスカイタワーでなくブリリアマーレであり
(これは東京建物の営業担当者も認めてました)、
お互い築3年、6年となる今から2年後の中古相場はBMA>BASと予想しています。
今の相場が維持されると仮定すると、BASの予想価格レンジは
坪10万くらい安い@210~240。BMAですら@210台がたまに出る現状を鑑みますと
@200くらいになってもおかしくありません。
新築プレミアムを1割と考えれば、売れ残りの高層階は8~10%程度値引きされなければフェアじゃないだろう、と私は考えます。
もちろんこの価格で売るかどうかを決めるのは売主側であり、消費者は指値注文して待つしかないだろうというのが私の投稿の趣旨です。

真剣にBASを検討されている方にアドバイスするとしたら、
周りの中古マンションを一度見られてたらいかがかな、と。
少し環境が変わりますがガレリアなら@190位の予算で角部屋80平米以上の部屋が狙えますし、お隣マーレでも@220以下で、たまにお得な部屋が出ます。が、そんな部屋は秒殺されています。皆さんよく見られてますね。


買い方、というより交渉の基本ですが、自分でラインを引き、
ここまで引いてくれたら買うと相手に伝えることです。

今のところ○マンションが第一候補である、しかしこの部屋が○○万円ならこちらを買います。
と営業にしっかり伝えることです。周辺相場の下落率、東雲の新築相場から言って引き出せる
値引き幅は8～10%程度だと愚考しています。
あなたの属性が良い（自己資金が多い・ローンを組むのに問題ない職業/年収）なら
営業からそのうち電話がかかってくると思います。

参考までに、ですが。
BMAは竣工1年を過ぎたあたりで見学に行きましたが、私は8%の値引きを提示されました。
10%でないと、と言って蹴ったのですが坪単価で考えれば、過去から今までのBMA中古どの
成約データよりも安かったので、あの時買っておけば良かったとかなり後悔しています。

[104: 匿名さん]

BMAは無いな。維持費高すぎ。高額な管理費に加えて、10年毎に100万円の一時金。

[107: 匿名さん]

そういう事じゃ無くて、1000戸もあれば払わない奴も出てくる。それが問題。

[109: 匿名さん]

東雲プラウドは＠240だったので、こことほぼ同じ価格帯。
高層階で比較すると、東雲ＰＴが安くなる、
中層階では、ＢＡＳが格安だった（みたい）。

どちらも駅近物件ではないが、
現時点の生活利便性は東雲の方が上。
しかし、将来は有明が上回る可能性大で、
逆に東雲ＣＯＤＡＮは劣化してきていると思われる。

晴海、豊洲はここと価格帯が違い過ぎて、、
まあ、ここは一度見学すると、なんとなく欲しくなる物件。

[111: 匿名]

高層階(20階以上)って地震によるゆれってどんなものなんですか？

[112: 匿名さん]

高層マンションだと、ゆっくり揺れる。
その代わり大きくゆれる。

船にのってるような感覚になります。ただし４５階での感想。
２０階だとゆっくり揺れて影響ないかもね。

[113: 匿名さん]

ありかまとうございます！ゆっくりゆれるんですね。冷蔵庫や本棚にはやはり倒れるのを防ぐは絶対必要ですよね？

[114: 匿名]

ごめんなさい、防ぐ留め金と書くべきところ誤りました。

[115: 匿名さん]

ここじゃないけど30階に住んでるけど、帰っても、何も倒れてなかったよ。

[116: 匿名さん]

安住大臣が変な発言するから年内マンション売れなくなりそう

[119: 匿名さん]

街が発展すればそりゃ値段も上がりますよ。
当たり前の話です。

有明ガーデンができること自体には意味がありませんが、その頃には歩道も整備され、有明親水公園が整備され、ショッピングセンターもでき、広々としたガーデンもできる。
マンションも２つ増え、それに伴い店舗も増える。
大学もできて、豊洲には大学病院も開院している。オフィスビルも増えてるかな。


そんな、当たり前の話です。

[120: 匿名さん]

１年前まではそんな話で激しく盛り上がってましたね。あの頃の勢いが懐かしいですね。

[123: 匿名さん]

まぁ、開発が進めば価値が上がるなんて、当たり前のことを言っただけで、必死に意味のわからない反論されているだけですから。

あまり気にするような事ではないと思いますよ。

2015年までまったり待ちましょうよ。

[124: 匿名さん]

＞大学もできて
八王子の山奥にも大学はありますが学生は都心に遊びに来るので周辺は全然発展してませんよ。
有明もそうなります。ここに住む学生は皆無ですよ。だって自分の実家より不便でつまらない埋立地なんですから。

[125: 匿名さん]

意味不明。
開発が進み住み安くなるんですから、価値が上がるのは当たり前かと。

何で八王子と比較したんだろう。ここは八王子ではないですよ。（笑）

[127: 匿名さん]

臨海副都心だよ。

最新のインフラが整備されてるんだよね。
検索してみたら分かる。「臨海副都心　インフラ」ってね。

[128: 匿名]

埋め立て地の駅前再開発でマンション価格が上がるなんて誰も信じないよ(笑)
ここは売れ残り中古完成在庫の不人気マンションなんだから絶対下がります

それよりも2年前から完売間近ってガセネタ流しているけどどうなったの(笑)

[135: 匿名さん]

恵まれた学生寮も周辺はロクな店舗もないけどね

そもそも学生が住むような賃貸物件もない

[139: 匿名さん]

貸すよ。２２万円相場だけどそれでＯＫなら。因みに３０Ｆ２ＬＤＫ

[142: 物件比較中さん]

>>112

その揺れ方はしっかりと地震に対応した揺れ方だとどなたかから聞きました。
それで安心しているんですけど大きく揺れるとそれでも怖い気持ちは払拭できないですね、小心者の自分です。

20階ぐらいならそこまでの大きな体感はないとのこと、もともと自分は高過ぎる場所が苦手なだけに、
ある程度の眺望が期待できる低目、すなわち20階ぐらいの住戸はとても理想的なんですよね。

どうもありがとうございます、参考にします。

[143: 匿名]

今日の朝刊で、4年以内に首都直下型の大規模な地震70パーセントと書いてありました。。地震恐怖の私にはこわいです。エレベータがとまらなければいいのですが。

[144: 購入検討中さん]

とまらない方がこわいでしょww

[145: 匿名さん]

なぜか、この地域の状況に疎い人がよく調べもせず、断言されてますね。
＞そもそも学生が住むような賃貸物件もない
既に有りますし、今後も需要によっては増えるでしょう。
ただ郊外と異なり、地価が高いので極端にリーズナブルな賃貸アパートは難しいかもしれません。
八王子などと比較するのはナンセンスだと思います。

＞すなわち20階ぐらいの住戸はとても理想的なんですよね。
私も同じ考えでした。
建築基準の関係で、21階とかなら眺望も確保され易いし、レインボーブリッジと同じ高さなのもポイントでした。

＞地震恐怖の私にはこわいです。エレベータがとまらなければいいのですが。
地震恐怖の人だと、どの地域のどの物件でも同じかもしれませんが、
地震の際、安全な停止や開放がなされる、ＥＶがしっかりしてることも大切では？
前回の大地震でも都内のＥＶ閉じ込めは防災・耐震機能が弱い中低層の物件が多かったと思います。

大規模な地震が予想されるからこそ、しっかりとした建物を選ぶことが肝心かと。

[146: 匿名さん]

豊洲の免震マンションは311でも止まらなかったらしい…
もちろん、止まるように設計されていたし、安全上も止まらないと駄目なんだけど。

[147: 匿名]

地震が起きたらどのくらいの時間とまってしまうかですね。
大規模なマンションなのでパニックが起きないといいんですけれど。

[148: 匿名さん]

地方は疲弊しています
高い家賃に見合うだけの価値のある大学がありますか？

[150: 匿名さん]

このスレで、青海の国際学生寮について語るのもなんですが・・・・

◆東京国際交流館留学生・研究者宿舎
　http://www.jasso.go.jp/tiec/tokyo_kokusai_ihouse.html

夫婦用や家族用もあるんですね。
もちろん入居条件に合致しないと借りられません。