借かえ

[まるお]

いつも参考にさせていただいております。
3年前にマンションを４２００万（頭１０００　30年）で購入しましたが、諸事情により一戸建てへの住み替えを考えております。
まだ、ローンが３０００万残っておりどうしてよいものかと・・・。
恐らく売却損が出ると思われますので、同額（４０００万）からがんばって、５０００万の物件を当たってみようかと思います。
37歳　年収１３００　1馬力　子供3人　　皆様、どう思われますでしょうか・・・？

[2: 匿名さん]

ローン板で聞いてください。特に問題ないとおもいますが。

[3: 匿名さん]

他に何か大きな借金があれば無理な可能性もあるけど（例えばフェラーリのローンが３０００万円あるとか）、そうでなければ大丈夫じゃないかな。
それより子供３人１馬力のほうがきになるな。最終的に２０００万円くらいまで給料が上がれば良いと思うけど、３人中学から私学にとなると生活感がかなりしんどいだろうね。

[4: 匿名さん]

1年住んでしまうと売却時は1,000万円落ちが相場ですが、
最近中古相場が上がっているので、
マンションは高くても3,600万円、安いければ3,400円位だと思います(立地で相場が変わりますが)
5,000万円の戸建を買えば、諸費用(仲介手数料含)300万円上乗せして、総費用5,300万円
マンションが高値の3,600万円で売却できたとして、
仲介手数料約100万円かかるので、手元に3,500万円。
3,500万円のうち、ローン残高3000万円返済し、引越し費用もろもろ100万円をおいて、
手元に残るのは400万円。
5,000万円(総費用5,300万円)の物件買うためには、
売却で得たお金を頭金として400万円、ローン4,900万円です。
ローン4,000万円とお考えですが、900万円の差額が出てますよ。

年収1300万円で、3200万円のローンを3年たって、200万円しか返済できていないのが気にかかります。
繰上げ返済せずに、預金をしているんでしょうか？
うちは、年収800万円で3000万円のローンを繰り上げ返済しながら10年で完済しました。
完済した頃は年収1000万円超えていましたが
途中で子供２人が私学へ行き始めたので、資金繰りはきつかったです。
手元にあるお金を計画的に使えばなんとかなるものですし、
年収1300万円なら、4000〜5000万円ローン返済は楽勝だと思いますよ。
ただし、財布を握る人がお金の計算できない人だと大変かも。
まずは毎月のお金をどのように使っているのか計算しなおす必要があると思います。
私学の費用(受験前の塾通いの費用)は、子供２人で、
平均していつも年間250〜300万円位かかってます。
うちは毎年海外旅行へ行っていたのが、受験や子供の部活で行けなくなったので、
海外旅行代と子供の学費が相殺された感じです。

[5: 匿名さん]

ローン自体は問題ないとおもいますが....
『諸事情』が通勤など個人的な理由ならともかく、築３年での引越しは
いかにも早いので、買うほうも建物や住民のトラブルなど、結構気にす
ると思うので対応には注意が必要かと。

[6: 05]

通勤→転勤です。

[7: 匿名さん]

＞０４
すばらしい。年収税込み８００万円だと手取り月４０万ちょっと＋ボーナス年１５０万くらいでしょ。それで３０００万円のローン１０年で返済、しかも子供２人私学とはかなりピーピーだったでしょうに・・・・単純に考えて月３０万円ほど繰り上げ返済していた計算、普通は２人私学なんて無理です。ちょっとしたカリスマ主婦ですね。

[8: まるお]

みなさま、大変参考になるレスを頂き本当にありがとうございました。
今、住んでいるマンションはなんのトラブルもなく大変良いのですが、子供が3人であきらかに部屋不足で高くこのマンションが売れるうちに売却を考えていました。ご指摘どおり返済が少ないのは返済の年額の1.2倍を貯蓄しております。『それなら、繰上げ返済すればいいのに』とご指摘いただくかもしれませんね。この辺、どうでしょうか？出来るだけ現金を手元に残しておきたい主義なのですが・・・。損なのでしょうか・・・？
引き続き、ご指導いただければ大変ありがたいです！

[9: 匿名さん]

>この辺、どうでしょうか？出来るだけ現金を手元に残しておきたい主義なのですが・・・。
>損なのでしょうか・・・？
手元の残しているお金が、現在組んでいる住宅ローンの金利より高利回りで運用できているなら、
得ですが、
それ以下の利回りならば損です。

>高くこのマンションが売れるうちに売却を考えていました。
中古を探す人は、他人が住んだ家を、それなりに価格が下がっている事を条件で探しますので、
築３年のマンションは中途半端に値段が高く設定されがちで、買い手がつきにくく、
一番売れにくい時期かと思います。
流通相場は築6〜7年の物件とあまり変わらないと思いますよ。

[10: 匿名さん]

>この辺、どうでしょうか？出来るだけ現金を手元に残しておきたい主義なのですが・・・。
>損なのでしょうか・・・？
こういう考え方なら、(住み替えの話は別にして、もしくは同時に)スター銀行への借り換え
はいかがでしょうか。
　預けている金額分、ローンに金利がかかりません。つまり、ローン金利とイコールの利率
で運用できているのと同等。

[11: 匿名さん]

住宅ローンに限っては現金で持っていて得するのは死んだときぐらいだ。生きているうちはローンを早めに返すのが得策かと思われます。

[12: 匿名さん]

たとえば3000万を3%で借りると利息は年90万です。キュウジュウマンですよ！
昨今の低金利では元本保証でかつ年3%の利回りなんていう商品は皆無です。
そういう意味では預金金利と比べローン金利はとんでもない暴利といっても
過言ではありません。それだけ儲かる商品なので休日を返上しても営業します。
銀行はボランティア団体ではありません。
住宅ローン控除にだまされていませんか？　戻ってくるといってもたかが1%
です。ローン金利のほうがよほど高い。
ローン控除は国民の住宅取得を促進するという見かけの大儀がありますが、
実は繰上げ返済をさせないという政策です。銀行は3%で貸した金をさっさと
返して欲しくないのです。それほど住宅ローンは儲かるということ。
国は国民のことなど1%も考えていません。すべて金融機関のための政策です。
そこのところ勘違いしないように。

[13: 匿名さん]

１馬力で子供３人いる状況では不測の事態に備えて普通半年〜１年分くらいの生活費（年収１千万円クラスだと３〜４００万円くらい）は現預金もしくは換金が比較的速やかに可能な有価証券（日本国債や一部上場の中でも特に流動性に優れた大型株など）でホールドしておく事はリスクヘッジの基本だと思いますよ。
とことん繰り上げ可能なのは
子供がいない
お父ちゃんが倒れてもお母ちゃんの給料で十分まかなえる（またはその逆）
お金持ちのグランパやパトロンがいる
相続や保険金でガッポガッポ
くらいの余裕のある人じゃないでしょうか。

[14: まるお]

みなさま、貴重なご意見本当にありがとうございます。
そうなんです、やっぱり現金をいくらか持っていないと不安なんです。
じゃぁ、家なんてかわなければいいのに・・・と、お叱りをうけそうですが。
がんばって、頭金をもう少しためて再考いたします。
本当にありがとうございます！

[15: マグマ星人]

経済学的には手元に現金を持つという行為自体は実に合理的です。
それで安心が買えるなら良いと思いますよ。

マンション、売れると良いですが、立地や広さが分からないと何とも
言えないのでは。東京の主要駅まで一本でいける駅近5分前後なら、
購入価格で問題なく売れるとは思いますが。

[16: まるお]

マグマ星人様、貴重なご意見ありがとうございます。
じつは私、関西のものです。関西地区で阪神エリアというところに住んでおります。
阪神エリアもマンションラッシュで高く売れるという保障はまったくないのが、つらいです・・・。

[17: マグマ星人]

阪神エリアですか。土地勘が無いものですみません。
今、近隣はどの程度の額で売りに出ていますか？その額では売れなくても
その近辺の価格で引っかかる可能性はあると思います。
階数や方向で随分変ってまいりますので、駅近なら脈ありです。
また、東京では三年前が土地値が安かったので、もしかしたら、
大阪でも底だったかもしれません。他の新築マンションより絶対額で
勝負できる額になっているかもしれませんよ。

また、一戸建ての場合、管理費、修繕積立金が強制的には取られません。
多分、二万位は月々浮くでしょうから、場合によってはその分ローンに回せます。勿論、
戸建もメンテナンスが必要となりますが、新築であれば下手をすると10年くらい
メンテナンスフリーとなるところもあります。(←細かいところに拘らなければですが)

いい結果が出ると良いですね

[18: まるお]

マグマ星人さん、度々ありがとうございます。
ご指摘のとおり、関西も3年前は「底」でした。駅へは私鉄まで徒歩7分。さらに徒歩10分圏内にJRの駅が新設されました。これを考えると、このマンションから離れられなくなりますね（笑）。

いい結果が出るよう、勉強してがんばります！

[19: マグマ星人]

ご自身が離れたくないなら、悪くない立地だと思いますよ。
自信をもって値付けしてください。
もともと関西で4200万だと少し高い気もするので、逆に言えば
そこそこのグレードかと。(建物価格は東京と変らないはずですから)

がんばってください！