岡本桜坂は？

[匿名]

一区画何坪くらいなんだろう。

値段はどんなくらいになりそうなんだろか？

結構坂きついのかな？


物件URL：http://okamotosakurazaka.com/event/
所在地：兵庫県神戸市東灘区岡本七丁目1170番7他
交　通：阪急神戸線「岡本」駅徒歩10分、JR神戸線「摂津本山」駅徒歩12分
総区画数：47区画
売　主：株式会社日商エステム
造　成：大成建設株式会社
【物件情報を追加しました 2014.1.15　管理担当】

[1: 購入検討中さん]

土地面積：237.56m2～560.01m2

そろそろ販売ですね。

坪いくらぐらい？

立地・街区ともかなり魅力的です。

[2: 匿名さん]

歩いて入り口まで行ってみましたが、大変ですよ。歳をとったら・・

しかも行くまでの道も狭くて、夜は暗そうで子どもの塾通いは送迎が必要ですね

景色は抜群でした　　何を大切にするかだと思います

[3: 匿名]

でもかなりかっちょ良い街になるだろうね。

羨ましい。

[4: 匿名さん]

土砂災害、地すべりとか大丈夫なんでしょうかね？
怖いですけど

[5: 匿名さん]

他のサイトで、坪単価、１５０万って載ってましたが、本当でしょうか？　本当なら高すぎますよね

[6: 匿名さん]

土地代も問題だけど、あの傾斜地に建てる建物の建築費が心配。
広告のイラストのようなモダンなプランは、高そうだけど。

建物へのこだわりと予算のない人は、敷地の半分だけ擁壁で平坦にして、小さいセットプランの家を置くことになりそう。

[7: 匿名さん]

ここは歴史的にも土砂崩れの危険性が明らかに高いから、
事業主も建物をセットにして販売するのはリスクが高いと判断したのではないですか。
宅地分譲なら、後々何かあっても、たいがい建築の責任になりますし。

危険のない西岡本では、三井不動産でも街並みを無視した利益重視のミニ建売を販売してました。
区画の細分化が進んでいる岡本で、あえて総額が億単位になりそうな高級住宅地としての宅地分譲というのは、志が高すぎます。
あれだけの傾斜地で、市に移管する公園部分には巨大な擁壁があるのに、分譲部分にはわずかしかないというのも不自然です。

こんなに自然災害リスクへの意識が高まらなければ、
ミニ建売で会社はハッピーだったのに、ご愁傷さまというところでしょうか。

[8: 匿名さん]

いやー造成工事をふもとから見てたけど、
てっきり土砂崩れ防止の工事かと思ってたよ。

工事が終わってしばらくしたら家にチラシが入ってて初めて
住宅地だと知ったよ。

[9:]

８さんに全く同じ。
土砂災害対策用の擁壁でも作っているのかと下から見上げていましたが、
まさか、まさかの、造成用の開発だったとは・・。

タダの山地に坪１５０万は高すぎ。
西岡本の整形地でもそこまでいくかどうか、という線なのに。

[10: 匿名さん]

ここを手がけている日商エステムって、しつこいマンション勧誘で評判が悪いみたいですね

大丈夫でしょうか？

[11: 匿名さん]

この住宅地の西側の斜面とか、土砂崩れ対策工事はすごいですよ。
もう無数のアンカーみたいなのが並んでいて壮観。
効果があるのかどうかはわからないけど、とにかく対策が必要なところだということは実感できます。

まだ入り口が封鎖されてるみたいだけど、分譲後もゲートを設けたら値打ちが上がるのではないでしょうか？
入り口近くでは、駐車してる車に変な張り紙があったりするし、
人の往来がない行き止まりだけに、怪しい人が寄ってきそうです。

[12: 匿名さん]

でも、億出すのだったら、まだ西岡本の平地の方がいいなあ

滅多にいい土地でないけどね

[13: 匿名]

ええなぁ、西岡本。
ファインコート西岡本でた時みにいったけど、あれが現実。おもちゃみたいな家、それに、窓開けたら隣の家に触れそうな距離に、こんなとこ、高い金出して買われへん！あかん！と。

でも、売れた。

[14: 匿名さん]

僕もファインコート西岡本、見に行った。　危うく買うところだった　　　すぐ売れたのは集団心理だね

うまく購買意欲そそられたよ　　　今、西岡本、幾つか土地出てるけど無添加の建築条件付きはどうだろう？

誰か情報もってないですか？

[15: 匿名さん]

値段でましたけど。結構安いですね。
西岡本は駅から遠すぎではありませんか？

[16: 匿名さん]

思ったより安かったです　　　でも一番下から一番上までどれくらい時間がかかるのでしょう？

上の方の家だとかなり遠いし、しんどそうです　　岡本まで10分って無理と思います

それからすると西岡本の方が人気があるかもしれないですね

[17: e戸建てファンさん]

一番安い4千万台の宅地化でもかなり広いのはあんまりよくないからかな。

でも、めちゃくちゃ後悔。もうよい土地でないと思って魚崎に…

[18: 匿名さん]

岡本駅から現地まで歩いて、住宅地の下から上まで歩いて往復してみました。
住宅地の入り口まで２０分くらい、そこから上まではきょろきょろとあたりを見ながら１０分弱くらいでした。
道路は九十九折なので、公園の階段を通ったら、上まではもっと早いと思います。

眺望は、間違いなく西岡本７丁目くらいにすばらしいのですが、
土地の傾斜は価格として比較不能なくらいに大きいと思いました。

道路の傾斜よりはるかに急な傾斜部分がほとんどで、
平坦部分は車庫スペース程度しかない区画がばかりです。
よくメディアで紹介されてるような”普通は家が建てられない土地”という感じでした。

家にたどり着くまではすごい坂だし、家の中も階段だらけになりそうです。

和歌山の土砂崩れもあったので、安心して住むところではないと思いました。

[19: 購入検討中さん]

安心した。
良かった評価はいまのとこないな。

後悔しなくて良かったかな。

[20: 匿名さん]

”普通は家が建てられない土地”というのは、さらに造成が必要ということでしょうか？

でも勝手に造成はできないとしたら、とんでもない土地ですね　

それに徒歩１０分なんて全くの嘘だったということですか

神戸の人間を舐めてますね～　

[21: 近所をよく知る人]

徒歩１０分の表示は毎分８０メートルを歩く健脚を基準としてるから、個人の脚力によって所要時間はかわるのではないですか。
表示は嘘ではないと思うけど、高低差とか交通量とかによって相当に現実的な距離感が異なるのでは。

とくに岡本駅からこの住宅地までの道程の半分は、スキー場みたいな上り坂だし、
運動不足の自分が実際に登ってみたときは翌日にすねが筋肉痛になりました。

造成は、物件概要を見る限り、建築協定やら宅地造成法の規制の範囲であれば購入者が自由にできるのでは。
造成費用と安全性確保の問題を購入者が負担するだけだから、とんでもなくはないです。
ただ、ここの場合はその購入者の負担が、一般的な土地と比べてとんでもなく大きいと思います。

[22: ビギナーさん]

明日から販売開始みたいですけど、
現地は見られないのでしょうか？

販売業者に連絡するのはいやなんですが、
自分だけでふらっと行って見てみたいです。

[23: 買い換え検討中]

岡本というだけで、買いたい人が周りに数人いてるのが、信じられません。
確かに、六麓荘などと比較するのは、よくないかもしれませんが、無理すれば歩ける距離の高級住宅街が魅力みたいですね。
私には、理解不能ですが、業者も桜坂もある程度は売れる自信があるみたいです。
特に5000万円程度の土地は、狙い目と噂がまわっています。まあ、お手並み拝見ですね。

[24: 周辺住民さん]

ぼちぼち予約の客を桜坂に案内している様だが、あまり人気は無さそうだ。美嚢などの友人を二度案内してみたが入口が封鎖されていた。まだ当分は一般への予約なしの公開はしないそうだ。開放したら事故などが心配とのこと。可なり危険な造成らしい。時々数人の子供が鉄砲持って駆け回って遊んでおり傾斜地を滑り降りたり、よじ登ったりして自慢の擁壁から転落する危険性は本当にありそうだ。それにしても近隣の住民も様子が分からず、口コミも期待しない強気なかまえで評判は今のところ甚だ良くない。

[25: ご近所さん]

岡本ブランドがあるから近隣からの口コミは無益。むしろ販売には有害。
どうせ周辺住民に開放したら、老人・子どもが怪我したり、あげくに土砂崩れの危険だの、坂が急だのと悪い評判が流される。
近隣としても、一般開放したら他所の人が出入りするようになって迷惑がかかる。

そんなリスクを負わなくても、きちんと予約してくる人だけ応対するほうがプレミアム感が出るし、効率がいいはず。価格と区画数からいっても、人気を集めても意味がない。

周辺住民としては、友達を連れて行って岡本の眺望を自慢したかったのに残念だったんだろう。
それを、他人の私有地に勝手に入れないからといって販売方法にいちゃもんつけたり、勝手に危険な造成とかいい加減なうわさをするのは単なる八つ当たりでしかない。
むしろ一般公開しないことで近隣に配慮してるんだから、それ以上の周辺住民への配慮を求めるのは身勝手な話だと思う。

[26: 匿名さん]

＞入口が封鎖されていた

ということはあの道は私道なんですね。

[27: 購入経験者さん]

ああいう新規開発した住宅地では、道路はもともと私有地だから、
道路として工事が完成していても、市に移管されて道路としての供用が始まるまでは一般人の通行はできないはず。
供用開始されていれば、封鎖するなど私人が専用使用する場合には、警察の許可が要る。
現在の状況は警察の許可なく封鎖しているか、まだ移管されていないかのいずれかだろう。
まだだれも住んでいない住宅地の道路が住宅地を通る以外に意味のない行き止まりであるなら、
供用することは防犯上も管理上も弊害があるし、おそらくまだ供用開始されていないのではないか。

[28: 一茶]

ゆうても気になる桜坂

[29: 神戸っ子]

確か気になりますねぇ～

[30: 一茶]

ゆうてもええんちゃうん？桜坂

[31: 匿名さん]

そりゃいいに決まってる。
いいのはわかってるけど、先立つものがないだけ。
買える人は黙って買っていく。

土地だけなんだから、口コミとかって意味ないような。。

[32: 匿名さん]

＞31

心配しなくてもこの掲示板に書き込むような人はターゲットじゃないよ。
アンケート付きのチラシだいぶ前に見たけど、購入目的の欄に「お子様のご自宅用」
ってチェックつけるところがあったから、金持ち対象だよ。

[33: 購入経験者さん]

6300万の戸建を既に購入したのですが、岡本桜坂をみて、かなり動揺しました。

岡本近辺で土地を探し続けて、五年。地元不動産会社から時にくる空き地情報を全て確認しては、小さすぎる、道路が狭い、駅からあまりに遠い、暗い、など、ここだ！っていう土地がありませんでした。
結局、岡本を離れ、北摂エリアに。

6300万あれば、岡本桜坂買えたのか、はたまた無理だったのか、はたまた買わないほうが無難なのか。

まあ、今更ですが…

見にいくと、さらに後悔するかな。

[34: 周辺住民さん]

歩けない距離ではないし、値段がかなり安いですよね。ここが成功してくれれば、近所の資産価値も上がるのではと期待しています。

うーん、北摂よりはいいんじゃないですかね。交通の便も、学区も。

[35: 匿名さん]

ここはありえない分譲地ですよ。
土砂災害の懸念が大きい本来開発してはいけないような急勾配の山林を無理矢理開発したような土地です。

[36: 購入経験者さん]

34さんのご意見、かなり興奮します…やはり、北摂は失敗？

[37: ご近所さん]

阪神エリアの高級住宅地は、岡本６丁目あたりも含めて多くが桜坂くらいの急勾配です。

むしろ擁壁や雨水の排水設備ができて、開発前よりもこの土地の土砂崩れの危険は減少したように思う。

[38: 匿名さん]

北摂か岡本かと聞かれれば、
岡本のがいいけど、ここはないな。
サラリーマンが買うとこではない。
不便極まりない立地だし。

ちなみに6300万の予算では周りと比べて
かなり浮いてしまう家になってたと思います。

[39: 匿名さん]

本当の高級住宅地は山手（山の麓）でごく緩やかな勾配です。

駅から入口まで平均勾配は１０％超はありえません。

[40: 匿名]

山手というのはせいぜい海抜30～80mぐらいでまだ坂が緩やかな地域の事。
海抜150m以上の急斜面地は山手ではなく完全に山の中（山腹）。

[41: 購入経験者さん]

そっか、6300万じゃあ駄目か。では諦めもつきます。

しかし、岡本、いいよね。ジョセフはまだやってるのかな？十二間沿いの家ってやはり土地高いのかな？
狭小地にはなるだろうけど。

[42: 匿名]

webで見る限りは雰囲気は抜群ですよね。不便は何を基準にするかですよね…。車あれば問題なさそうですが。確かに徒歩→駅→電車は面倒くさかもしれませんが。

[43: 予算教えて！]

ちなみに桜坂で建てるなら、上下あわせて億は必要なんですかね(;_;)

[44: 物件比較中さん]

うん、気になりますね。一番安い宅地で、大阪ガス住設なら7000以内いけるのかな。ここで大阪ガス住設なら笑われるかな。周りは三井ばかりかな。

[45: 匿]

土地だけで億する分譲あるわけだし、基本は億は必要かと。

[46: 匿名さん]

億を超えない総額で買えるなら、予約案内とかしないって。

だいたい、安い土地はほとんど傾斜地だし、建築費は高いはず。
土砂崩れの危険もあるから地盤補強なんかも相当な対策が要る。

普通の注文住宅のセットプランの価格ではとても建てられない。

[47: 匿名さん]

＞webで見る限りは雰囲気は抜群ですよね

ああ近所の住吉霊園みたいな風景だ。
どうやら4400万からのようだね。スーモにのってる。

[48: 物件比較中さん]

4400万は安い！

[49: 購入経験者さん]

まだここの土地が斜面だ、ということの具体的な意味がわかってない人が多いな。

とにかく、総額は土地価格だけでは判断できない。
特にここは土地の個性が強烈だから、単純に坪単価を比較の指標にはできない。
ほんとにきちんと販売業者と話をしないと始まらない。

[50: 匿名さん]

基礎だけで500～1000万かかる可能性もあるね、確かに。
いや、安い土地のとこはもっとかかるかも。
安物買いの銭失いとはまさにこのこと。