住宅ローンがあまったらどうなるの？

[もしも]

世間知らずですいません。教えてください。
ローン申込み時、HMと契約した時の見積もりのほか外構や地盤改良、未検討のオプションなどに対する余力を考慮し少し多目の予算を組んだ資金計画で審査を受け無事融資を受けることができました。建築完了後想定外に安く上がってしまい、もし、融資金があまった場合、どうなるのですか？勿論まだ銀行さんには余りそうだとは言っていませんが、商談中に「100万以内なら問題なし」と言っていました。私の場合、贅沢を一切切り捨て全てがいい方向に転んだとしたら300万位あまる可能性はあります。よろしくご指導ください。

[2: スレ主]

スレ主です。素人ながら自分が考え付く方法としては、
①HMに架空請求を上げてもらい後で現金でバックしてもらえば手元に残せる
②強制的に融資の減額手続き＆抵当権の設定しなおし
③電化製品や家具、カーテンなど一切合切を購入して何とかおっつける

特に必要ないものまで購入して帳尻を合わせるようなことは愚の骨頂なのでしませんが、できれば現金で手元に残したいと考えています。

結構ネットとかで調べたりしましたがこういった情報は皆無でした。ひょっとしてこの手の質問てタブーですか？

[3: セルフ]

家電でも買うか、繰り上げ返済をするのが良いんじゃないでしょうか。

[4: 匿名さん]

ローンを組んでないのでわかりませんが、無理に帳尻を合わせなくてもいいのでは？
住宅ローンが一番高い買い物なわけですから、帳尻を合わせてまで現金を手元に残すのは
どうかと思います。払う金額が増えるだけなので損するだけです。

[5: 匿名さん]

>>02
１）架空請求は詐欺に問われそうなので止めた方が良いと思います。
２）減額手続きができるのならそれに越した事はないでしょう。
３）わざわざ借金で買わなくても良いと思いますが？

自分だったら繰り上げ返済しますね。
借金は一円でも多く、一日でも早く返しちゃった方が良いに決まっています。
それにしても必要以上にお金が借りられるなんて羨ましい限りです。
ウチなんか、融資限度ギリギリまで借りてようやくマトモな家が建てられたくらいなので…

[6: 匿名さん]

追加費用があまり発生しない場合は、１００万以上残る方が多いと聞きました。
友人達は車の購入費用にまわしていましたが、私は１５０万を繰り上げ、残りは家具・家電購入費用です。
建設業界では上乗せ融資のことを「ふかし」「てんぷら」などと呼び、珍しいことではないそうです。
うちの担当者も「後からの追加融資は難しいので、皆さん多めに借りられます。」と言ってました（Ｄ社）
事業をされている方は運転資金まで借りるそうですが、これは契約違反ですね。

[7: 匿名さん]

例えば３千万借りたとしても返済額は相当な額ですよね。
余分に借りてまで銀行に儲けさせることはないと思いますよ。

[8: 匿名さん]

私の場合、融資金額はハウスメーカーとの最終の追加契約（決済金額確定）後に確定
しました。その際、ハウスメーカーの営業さんから「融資金額はいくらにしますか？
当社の請負金額の1割り増しくらいまでは融資してもらえますよ」というようなことを
いわれたので「そんな過剰融資はお断りします（笑）」といって請け負い金額とほぼ
同額の融資額に決定しました。使いたい分だけ借りればいいだけだと思いますけどね。

それはともかくスレ主さんはもっとローンについて勉強されたほうがよいのでは？
金利がどれだけの負担になるか理解してますか？

[9: 匿名さん]

んー？うちが借りた銀行は「融資実行時に増やすのは大変ですが、減らすのは簡単ですよ。」と言ってましたけど？（申し込み時のように大量の書類にサインする必要無しとのこと）
実際、うちは実行時に100万程減らしましたけど面倒な事は無かったですよ。

[10: 08]

>09
08です。
>「融資実行時に増やすのは大変ですが、減らすのは簡単ですよ。」
当然のことですが審査時に設定した融資額より増やすのは大変です、再審査になるのでは？
私とハウスメーカーとの話は審査時の額を超えない金額の範囲での話です。
誤解があるといけませんので念のため。

[11: 09]

>08さん
09の書き込みは08さんへのレスのように見えますがスレ主さんへのレスです。私が書き込みをしている間に08さんが投稿されたので、08さんの投稿内容は見ないで投稿しました。

[12: スレ主]

スレ主です。みなさんご指導ありがとうございます。勉強不足を指摘していただき耳が痛いです。
必要ないお金を借りて銀行を儲けさすつもりはもちろんないのですが、余分に借りようと思った経緯を少々お話しますと、

土地からの購入なので決済まで地盤調査ができなかったので地盤改良費を最悪の事態を想定し120万ほど見ました。
それとお恥ずかしい話なのですが預金が500万程しかなく子供が3歳ともうひとりお腹のなかにいるため自己資金は200万が限界と思います。想定外の費用に300万までは対応できますが、スッカラカンなるのはとてもリスキーと思い資金計画を200万ほどふかしました。

その後審査の結果、保証料を免除していただけたことと、もし地盤が良かったら改良でみていた予算が余ることなどを考慮すると300万以上余る事態も無きにしも非ずです。

融資は段階的に必要なタイミングで分割実行されるので最終実行が必要以上の金額になるかもしれません。08さんのように最終変更で融資金額を変えることは出来るようですが、問題は土地の決済時に抵当権の設定を融資予定額で設定しているので減額したとしても再設定が必要となります。この費用がバカにならずおそらく繰上返済をしたとしてその金利分より高くなるので、
自分としての希望はそのまま現金で手元に残し、ころあいを見て繰上返済をする方が得かなと思っていますがいかがでしょうか？抵当権の再設定費用が当初設定時と違い割りと安く済むなら話は別なんですが・・・。

よろしくご指導ください。

[13: スレ主]

長文で意味が意味が分からなくなっちゃいましたね。

一番お聞きしたいのは、おそらく最後に家作りに幾ら使ったかという融資金の使途の確認みたいのがあると思うんですが、100万以上余ったらどうなるかということなんです。

06さんのご友人のように車の購入費用にまわしたという方がいるようですがその場合「うまいこと手元に残せた」ということですよね？使途が明らかに合わないその状況を銀行が許すことがあるのかですね。あるいは家を新しくしたんだから車もいいでしょ。と銀行が寛大だったとかでしょうか？
それともそもそもそのような使途の確認みたいなことないんですかね。よくよく考えれば銀行にとっては抵当の設定は出来ているし金利を余分に取れるんだから減額するメリットないんですよね。
どなたか余ったご経験のある方、ご教授お願いします。

[14: 匿名さん]

6です。融資実行後の追跡調査はなかったです。身内に地銀支店長もいますが、返済比率と個人信用、属性、提出書類に不備がなければ審査は通りますし、一旦保証会社からのＯＫが出れば、例え申込み額と実際にかかった建設費とに差が生じても問題ない(調べない)そこまで銀行も暇じゃないのが本音だそうです。
ヤフーの掲示板の不動産カテゴリーにも同じ質問がありましたが、元金融機関の融資担当者が同様の回答をしていましたよ。

[15: 匿名さん]

>一番お聞きしたいのは、おそらく最後に家作りに幾ら使ったかという融資金の使途の確認みたいの
>があると思うんですが、100万以上余ったらどうなるかということなんです。
私の場合、審査がおりて、今後の予定という紙が送られてきましたが、そのような申請が必要であると記載されていませんし、予算があがり融資額をあげたい場合のみ、その理由となる書類が必要で再審査となっております。一度審査がおりた金額のままの場合は、申請の時から契約までの間に、体調が変わったかどうかの確認の書類と契約書へのサインをするだけとなっています。
申請の時の、物件価格(推測を含む)で終わりだと思います。

[16: スレ主]

＞6さん、レスありがとうございます。
銀行の担当者の方曰く「融資実行時に直接振り込んだら通帳に記帳するけど、自分が現金で払った分は全部領収書と取っておいてね」とおっしゃられていたんですがこれは建前ですかね？その言葉で上記のような勘ぐりをしている次第です。
でもHMはふかした見積もり作りましょうか？とかいうのでシビアな世界なのかそうでないのか分からないです。大人のやり取りが出来ない私です。

[17: 匿名さん]

融資額が決定したら仕様変更などによる総額の変動への対処は
普通頭金の額で調節するのでは？うちは250万減ったので
最後に振り込む頭金分を250万減らして調節しました。
すぐに繰り上げ返済したけど(手数料無料だったので)

[18: 匿名さん]

融資額は、「物件価格＋諸費用＋100万円」の価格より下回る可能性があって不安に感じているって事ですか？
下回ってなければ問題ないですよね？
自己資金０で計算してみて、どうなんでしょうか？

[19: 匿名さん]

> 銀行の担当者の方曰く「融資実行時に直接振り込んだら通帳に記帳するけど、自分が現金で払った分
> は全部領収書と取っておいてね」とおっしゃられていたんですがこれは建前ですかね？その言葉で上記
これは税務署対策のためだと思うのですが。

使途を銀行に確認されたなんてことはありません。

[20: スレ主]

スレ主です。
＞18さん
＞自己資金０で計算してみて、どうなんでしょうか？
なるほど言われてみれば確かに借り入れ+自己資金200＝本当の総工費+バッファ200なので余ったお金は自己資金が余ったという理屈は成り立ちます。
ただ、そうすると当初借入れるためにお見せした資金計画より安く上がったことに変わりはないので減額融資を強制されるのかと思っていました。
でも他の方の書込みを見ますと融資実行後はそんなにうるさく言われないみたいですね。
ちょっとホッとしています。
本当に必要な分だけ残して返済しようと思います。
ありがとうございますッ！

[21: 6]

＞自分が現金で払った分は全部領収書と取っておいてね
19さんが書いてくださっていますが、その通りです。
不動産の売買で実際に発生した金額は、第三者に照明できる書類(証拠)が残っていて初めて認められます。
例えば、将来売却した場合、売却益・売却損のどちらかが必ず発生します？
利益が出たら課税されますし、損失分は確定申告をすることで一部取り戻せます。(損失控除)
その税額の算定根拠となる証拠が建設費であり、土地の購入費用であります。
他に付帯工事費やエアコン費用までもが取得費用として認められるのです。
証拠書類を紛失してしまうと、国税局が定める基準額で計算されるので損します。
今問題の年金の領収証と同様で、関係書類は何十年経っても大切に保管されておかれることをお勧めします。
他の方も是非！エアコンや照明もね。どんなに古くても次の人に設置したまま譲れば、否認されませんでした(売買経験者です)