住宅ローンがあまったらどうなるの？

[もしも]

世間知らずですいません。教えてください。
ローン申込み時、HMと契約した時の見積もりのほか外構や地盤改良、未検討のオプションなどに対する余力を考慮し少し多目の予算を組んだ資金計画で審査を受け無事融資を受けることができました。建築完了後想定外に安く上がってしまい、もし、融資金があまった場合、どうなるのですか？勿論まだ銀行さんには余りそうだとは言っていませんが、商談中に「100万以内なら問題なし」と言っていました。私の場合、贅沢を一切切り捨て全てがいい方向に転んだとしたら300万位あまる可能性はあります。よろしくご指導ください。

[12: スレ主]

スレ主です。みなさんご指導ありがとうございます。勉強不足を指摘していただき耳が痛いです。
必要ないお金を借りて銀行を儲けさすつもりはもちろんないのですが、余分に借りようと思った経緯を少々お話しますと、

土地からの購入なので決済まで地盤調査ができなかったので地盤改良費を最悪の事態を想定し120万ほど見ました。
それとお恥ずかしい話なのですが預金が500万程しかなく子供が3歳ともうひとりお腹のなかにいるため自己資金は200万が限界と思います。想定外の費用に300万までは対応できますが、スッカラカンなるのはとてもリスキーと思い資金計画を200万ほどふかしました。

その後審査の結果、保証料を免除していただけたことと、もし地盤が良かったら改良でみていた予算が余ることなどを考慮すると300万以上余る事態も無きにしも非ずです。

融資は段階的に必要なタイミングで分割実行されるので最終実行が必要以上の金額になるかもしれません。08さんのように最終変更で融資金額を変えることは出来るようですが、問題は土地の決済時に抵当権の設定を融資予定額で設定しているので減額したとしても再設定が必要となります。この費用がバカにならずおそらく繰上返済をしたとしてその金利分より高くなるので、
自分としての希望はそのまま現金で手元に残し、ころあいを見て繰上返済をする方が得かなと思っていますがいかがでしょうか？抵当権の再設定費用が当初設定時と違い割りと安く済むなら話は別なんですが・・・。

よろしくご指導ください。

[13: スレ主]

長文で意味が意味が分からなくなっちゃいましたね。

一番お聞きしたいのは、おそらく最後に家作りに幾ら使ったかという融資金の使途の確認みたいのがあると思うんですが、100万以上余ったらどうなるかということなんです。

06さんのご友人のように車の購入費用にまわしたという方がいるようですがその場合「うまいこと手元に残せた」ということですよね？使途が明らかに合わないその状況を銀行が許すことがあるのかですね。あるいは家を新しくしたんだから車もいいでしょ。と銀行が寛大だったとかでしょうか？
それともそもそもそのような使途の確認みたいなことないんですかね。よくよく考えれば銀行にとっては抵当の設定は出来ているし金利を余分に取れるんだから減額するメリットないんですよね。
どなたか余ったご経験のある方、ご教授お願いします。

[14: 匿名さん]

6です。融資実行後の追跡調査はなかったです。身内に地銀支店長もいますが、返済比率と個人信用、属性、提出書類に不備がなければ審査は通りますし、一旦保証会社からのＯＫが出れば、例え申込み額と実際にかかった建設費とに差が生じても問題ない(調べない)そこまで銀行も暇じゃないのが本音だそうです。
ヤフーの掲示板の不動産カテゴリーにも同じ質問がありましたが、元金融機関の融資担当者が同様の回答をしていましたよ。

[15: 匿名さん]

>一番お聞きしたいのは、おそらく最後に家作りに幾ら使ったかという融資金の使途の確認みたいの
>があると思うんですが、100万以上余ったらどうなるかということなんです。
私の場合、審査がおりて、今後の予定という紙が送られてきましたが、そのような申請が必要であると記載されていませんし、予算があがり融資額をあげたい場合のみ、その理由となる書類が必要で再審査となっております。一度審査がおりた金額のままの場合は、申請の時から契約までの間に、体調が変わったかどうかの確認の書類と契約書へのサインをするだけとなっています。
申請の時の、物件価格(推測を含む)で終わりだと思います。

[16: スレ主]

＞6さん、レスありがとうございます。
銀行の担当者の方曰く「融資実行時に直接振り込んだら通帳に記帳するけど、自分が現金で払った分は全部領収書と取っておいてね」とおっしゃられていたんですがこれは建前ですかね？その言葉で上記のような勘ぐりをしている次第です。
でもHMはふかした見積もり作りましょうか？とかいうのでシビアな世界なのかそうでないのか分からないです。大人のやり取りが出来ない私です。

[17: 匿名さん]

融資額が決定したら仕様変更などによる総額の変動への対処は
普通頭金の額で調節するのでは？うちは250万減ったので
最後に振り込む頭金分を250万減らして調節しました。
すぐに繰り上げ返済したけど(手数料無料だったので)

[18: 匿名さん]

融資額は、「物件価格＋諸費用＋100万円」の価格より下回る可能性があって不安に感じているって事ですか？
下回ってなければ問題ないですよね？
自己資金０で計算してみて、どうなんでしょうか？

[19: 匿名さん]

> 銀行の担当者の方曰く「融資実行時に直接振り込んだら通帳に記帳するけど、自分が現金で払った分
> は全部領収書と取っておいてね」とおっしゃられていたんですがこれは建前ですかね？その言葉で上記
これは税務署対策のためだと思うのですが。

使途を銀行に確認されたなんてことはありません。

[20: スレ主]

スレ主です。
＞18さん
＞自己資金０で計算してみて、どうなんでしょうか？
なるほど言われてみれば確かに借り入れ+自己資金200＝本当の総工費+バッファ200なので余ったお金は自己資金が余ったという理屈は成り立ちます。
ただ、そうすると当初借入れるためにお見せした資金計画より安く上がったことに変わりはないので減額融資を強制されるのかと思っていました。
でも他の方の書込みを見ますと融資実行後はそんなにうるさく言われないみたいですね。
ちょっとホッとしています。
本当に必要な分だけ残して返済しようと思います。
ありがとうございますッ！

[21: 6]

＞自分が現金で払った分は全部領収書と取っておいてね
19さんが書いてくださっていますが、その通りです。
不動産の売買で実際に発生した金額は、第三者に照明できる書類(証拠)が残っていて初めて認められます。
例えば、将来売却した場合、売却益・売却損のどちらかが必ず発生します？
利益が出たら課税されますし、損失分は確定申告をすることで一部取り戻せます。(損失控除)
その税額の算定根拠となる証拠が建設費であり、土地の購入費用であります。
他に付帯工事費やエアコン費用までもが取得費用として認められるのです。
証拠書類を紛失してしまうと、国税局が定める基準額で計算されるので損します。
今問題の年金の領収証と同様で、関係書類は何十年経っても大切に保管されておかれることをお勧めします。
他の方も是非！エアコンや照明もね。どんなに古くても次の人に設置したまま譲れば、否認されませんでした(売買経験者です)

[22: 6]

最初の照明は証明でした(＾＾；)

[24: 匿名さん]

よく知らないのですが
余ったら余ったで別の用途に使っても良いのではないでしょうか

ローンはいずれにしても返済する必要がありますので
貸した側としては「返してもらえれば良い」
というシンプルな考え

↑私の見解でございます

[25: 購入経験者さん]

うちもスレ主さんぐらいローンで借りた金額あまりましたよ。
なにも問われる事もありませんでした。
ただ外構を最低限しかしていなかったので、住み始めてから一年ぐらいチョコチョコ外構工事したりはしてました。(HMとは別)
余っても外構を別業者に頼むようにしました。と、言えば使わなくても現金残せるんじゃないですか？

[26: 匿名さん]

そもそも融資前の金消契約時にハウスメーカーからの請求書（注文書）などの提示か必要で、その額以上は貸してくれないと思うんですが。
審査を受ける時は見積もりでいいですが。
ハウスメーカーから支払額より多い請求が有るんですか？

[27: 匿名さん]

たぶん請求書の額ぐらいの融資が一般的なんだと思うけど
ジャストの額ということはないんじゃないですかね。

少し余裕のある融資を受ける方向でないと
イレギュラーの時に捻出が大変なケースもあるような??

[28: 匿名さん]

500万くらい多く借りて、数年後の子供の入学費用や、自家用車購入に充てるのが賢いですよ。

ローンは複数よりも1つの方が良いし、何と言っても利息が安い！しかも控除もある！

間違っても頭金なんて多く払わない様にw

[29: 匿名さん]

注文建築で繋ぎを借りなかったのでローン打合せ時より結果として自腹を増やした為、必要な額が減ったのですが銀行は当初の切りの良い額をそのまま貸してくれました。一部は翌月に繰り上げ、残りは15年後のメンテの足しに取ってあります。

[30: 匿名さん]

今の低金利ならそのまま株とかに突っ込んでおけばよい

[31: 銀行関係者さん]

>>28 匿名さん

本当に、この方の書かれた通りです。いろいろと、お金は必要になります。残ったお金は返さず、有益な事に使いましょう。

[32: 信玄見参]

一番有益な事は福祉関係に寄付することじゃ。