横浜プリンスホテル跡地プロジェクトpart2

[匿名さん]

パート２です
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：神奈川県横浜市磯子区磯子3丁目1134番18他（地番）
交通：京浜東北線 「磯子」駅 徒歩4分 （敷地入口まで）A・B・C棟までは徒歩10分、D・E・F棟エントランスまでは徒歩9分、G・M棟エントランスまでは徒歩8分、H・K・L棟エントランスまでは徒歩7分
根岸線 「磯子」駅 徒歩4分 （敷地入口まで）A・B・C棟までは徒歩10分、D・E・F棟エントランスまでは徒歩9分、G・M棟エントランスまでは徒歩8分、H・K・L棟エントランスまでは徒歩7分
間取：2LDK～4LDK
面積：56.19平米～145.58平米
総戸数：1230戸
売主：東京建物、東京急行電鉄、オリックス不動産、日本土地建物販売、伊藤忠都市開発
販売代理：東京建物不動産販売

物件URL：http://www.yokohama-peak.jp
施工会社：大成建設株式会社、株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：東京建物アメニティサポート

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8546/

[951: 購入検討中さん]

９５０さん

管理説明会に出ましたが、一般的な話ばかりで、質疑応答の時間もありませんでしたよ。

[952: 匿名]

では、やはり、突き詰めて管理費、修繕費、駐車場代がどのようにつかわれるか、店舗用の駐車場収入、店舗家賃なんかもどうなるか、確認ひつようですね。
広い庭の管理費も店舗の家賃収入や、駐車場費用が管理組合にペイされるならば、(それでもこの値段なのかな)それにこした事は無いわけですし、それらの行き先がどこなのかは、きちんとおさえないと。
どこからどこまで税金をはらい、管理費をはらい、というのも、重要ですよね。

[953: 周辺住民さん]

磯子駅近くのマンションに住んでいます。
修繕費・管理費・駐車場についての金額はあくまでも販売時の設定であって
将来的には必ず値上がりするものと考えます。

実際に私の住むマンションでは修繕費は10年目で2倍になりました。
それでも大規模修繕に向けて足りていないのは分かっているので今後も確実に値上げになるでしょう。

駐車代は1.5～2万円で機械式駐車場です。
高めの設定に思えましたが、この収入で今後、駐車場の維持管理費はもちろん、マンションの修繕費にも
回せる位の説明でしたよ。最初は・・・
それを、総会で管理会社に向かって弄ったところで残念ながらあとの祭りです。
足りないものは足りないんです。

入居時こそ抽選でしたが、時がたつにつれて空きが出てきました。
最近、マンション駐車場の空きが管理組合で問題という記事がありましたよね、
しかも、この機械式の維持・管理費がハンパなく高額なんですよ。

管理費は会社を変えたり、清掃や点検回数を減らすなどして多少は減らせますが
焼け石に水状態で、修繕費をまかうには程遠いですよ。

ここで皆さんが、管理費等の金額うんぬんと言っているのはあくまでも
販売会社が今、決めたもので、入居していまえば住民がつくる管理組合で
経営していくことになります。
これだけの規模、設備であれば、将来に渡って維持管理にどれだけの金額が必要かを考えると気が遠くなります。

購入を検討はしていましたが、価格に見合うものが今だ見えてきませんね。

[954: 匿名]

953＞なるほど、凄く勉強になります。

この規模だと、だいたい、何%の入居率までの維持管理なのでしょうね。

うちの家族が聞いて来た情報なので、全くあてになりませんが、売り切るまでは税金や管理費も東京建物で負担するとか。しかし、実際は誰の所有でもない空き物件が何十年後でて、その負担分も残った住民で負担するという解釈でよいのでしょうか？
益々検討に暗雲が。

[955: たまこの母]

悪いことしか書かれてないですね。モデルルームと駅周辺を見てきたので感想いいます。
モデルルームはかなりよかったです。バルコニーがとっても広い。ただお部屋で満足いく広さを購入しようと思ったら６千万は覚悟ですね。３０００万の予算だと６０㎡もあるかわからない小さな部屋で、収納もありません。J棟の２LDKを勧められましたが見える景色は階段だけでした。。駐車場直結でプレミアム仕様なので惹かれましたが、実際検討しはじめるととても家族で住める広さではないと判断しました。。貴賓館やショップや地盤が安心、横浜が近いなど検討すべきメリットはありましたが断念です。念のため駅周辺を見ましたがびっくり・・さびれた昔の街ってかんじ。あまり好きになれませんでした。それでも値段が買えそうであれば生活には困らなさそうだったので購入するつもりではいましたが、プリンスホテルもよくここを横浜って名乗ったなと思いました。ただ、オーシャンビューの部屋にすればその価値はありそうでした☆ダイスキな横浜の夜景を見れるなんて最高です♡駅周辺にはそこそこお店があり生活にはこまらなさそうです。心配していた坂も駅から徒歩４分のエレベーターに乗って余裕です。でも４分なのはそのエレベーターまでで、自宅までは１５分くらいかかるかも．．？自転車も自由に乗れるってことでしたが果たして空きがあるのか不安です。結局歩くことになりそうでした。

[956: 物件比較中さん]

モデルルーム行きました。ちょっとコンセプトがわかりませんね。
中区あたりの4000万くらいの物件と都心からちょっと離れたところで
緑に囲まれて緩やかな佇まいでリーズナブルでハイクラスマンションライフを、
と思って訪問しましたがなんか全てが中途半端に感じました。

ディスポーザーとかフロア内ゴミ出しとかそういったプレミアム感もないし、
都心部じゃあるまいし住戸数分の駐車場も用意されてないし。（２台保有とかまず無理という事）
広大な土地や文化財的な共有資産を管理費で維持するマンション管理組合運営、
しかも、高値掴み・反対運動・大規模　と、大量長期在庫要素が揃った物件で
メリットと思ってた駅近も、約２０階相当のエレベーターを利用しないと駅に出れない　等々。

管理費等は物件が売却されるまでデベが負担しますが、まあ大量売れ残りだとアウトレット業者に転売で終わりでしょう。
将来設計に目処がついたリタイヤ＆セミリタイヤ組に終の棲家としてただの大規模なだけのなんちゃってラグジュアリー感で勝負！！！
という物件でした。

[957: 購入検討中さん]

MRに、行ってきました。
私の聞いた事や思ったことを書いてみます。

・周辺住民のエレベーター利用は朝・晩の限られた時間のみ
（マンション住民に知り合いがいれば「チョットお願～い」的にいつでも利用出来ちゃいますよね）
・エレベーターホール脇（下）に小さめなコンビニができる
（24時間営業ではないらしいが人の目があるのは有難い）
・エレベーターへの自転車乗り入れ禁止
（自転車通勤をしているのでこれは痛かった！レンタルをいつも借りられる訳じゃないし・・・
　電動自転車を購入しないとならなのか～）
・来客用の無料駐車場は無し。スーパー併設の時間貸しを利用するしかない。
（知り合いが遊びに来た時にお金を払ってもらうのはちょっとイタダケナイ）

販売時期に関係なく、自分の欲しい間取りがあれば要望書が重ならない限り購入（予約）
できそうなニュアンスでした。

今後起こりうるであろう巨大地震で、高台のため津波被害は免れるかもしれませんが
根岸から金沢区にかけた沿岸地域の工場の火災が心配です。
石油コンビナートもあるし、海から押し寄せたガレキがマンション下にたまって
消防が機能しない中でいったいどうなってしまうのか不安です。
風向きによってはマンション裏の地域を守る、砦となりそうですよね。
坂の下に見つかったトンネルの埋め戻し工事も少し不安が残ります。
まー震災については不安をあげたらどこも一緒でしょうけど。

自分的に良いと思うところは、見晴らしが良いところです。
（景色ではなく、あくまでも見晴らしです）
棟を選べば、前に別の建物が立つことがないですもんね。
それ以外はまだ見つけられないんですが（笑）
他にここだから良いと思ったこと聞かせてください。
あと、大規模マンションの善し悪しなんかも、実際に居住している人の話を聞きたいです。

[958: 匿名さん]

っていうか、修繕費の長期計画なんてのは最初から表されませんか？
普通ありますよ。

[959: 物件比較中さん]

ここって電気止まったらエレベータ停止で我が家に帰れないの？
故障したら修繕費高そうですね。

[960: 物件比較中さん]

モデルルームに確認しましたが、抽選かなり多いようですね。倍率10倍、世の中金持ちは多いですね。欲しいけど、予算的に我が家は無理です。ここも紅葉坂レジデンスみたいに人気物件なんでしょうね。
汐見台のほうが安くて、庶民には手が届きます

[961: 匿名さん]

通勤が無いリタイア組の購入が多いのかな？
団塊の世代？

[962: 匿名]

倍率下げるのに必死でいいこと書く親切な人がいればね。
いいとこは自分で探しましょう。

[963: 匿名さん]

960
はい？

[964: 匿名]

960さん、根拠を教えてほしいです。
うちは一度、今回の購入は諦める旨連絡したのに、
担当営業マンから再度「値段下がったのでお願いします」
との話を受けましたよ。

[965: 匿名さん]

私も、2週間前ですが各棟の角部屋は人気がありますけど・・・
みたいに聞きました。
当然、角部屋なんて我が家では手が届かない価格なので
あせらなくてもいいやと思いましたけど。
それに、価格が発表されていない間取りでも要望があれば対応しますとも
言っていました。
担当によって営業スタイルがちがうのでしょうか？？？？

[966: 匿名さん]

960
君の書いてることが事実ならば、1200が直ぐに完売なわけだな。

[967: 購入検討中さん]

１０倍とのことですが、よく一人で１０倍分持てたりすることがあるようですが、そういう意味もあっての１０倍ですかね？
もしくは、純粋に、まだ販売開始前のはずですが、登録してる人が１０倍分（＝１０人）もいるってことなのでしょうか？

[968: 匿名さん]

一期はいくつ販売されるのやら？
仮に、300とすると、3000世帯が争うわけだな。
960のミラクル磯子君によると。

[969: 匿名さん]

うちも抽選必至といわれました、D棟です。Bの価格が安いところも結構要望はいってますね。坪単価180万は確かに安い。おそらく、条件のいい部屋から売れてなくなるでしょうね。駐車場は余ると金食い虫になるので、数は十分だと思いました。

[970: 匿名さん]

消費税アップの影響はあるのかな？

[971: いつか買いたいさん]

MR行って来ました。
時間や曜日にもよるのだと思いますが、ご年配者が多いという印象を受けました。
一番人気はH棟だそうで、部屋によっては要望が重複していて抽選になるようです。

[972: 匿名さん]

10倍だな、10倍、

[973: 匿名さん]

嘘は良く無い！

[974: 匿名さん]

>970
消費税より
帰宅困難者問題の影響が大きいよ。

[975: 匿名さん]

960だろ！
10倍説を始めたのは！

[976: いつか買いたいさん]

971は、皆さん、ご存知の私ではありません。文体を似せられて居るだけです。皆様、お久しぶりです。

[977: 匿名さん]

何わかんないこと言ってんだよ。

[978: 匿名さん]

↑ププッ。笑ってしまった。
977さん、ナイスツッコミです。

[979: 購入検討中さん]

あ～ぁ　購入を真剣に考えてる人たちだけのスレないのかねぇ～

[980: 購入検討中さん]

固定資産税がいやに高いと思います。
７０㎡で軽減ありで３０万円以上
軽減なしだと５０万円とか言っていました。
通常の物件の２倍以上だと思われます。
貴賓館の分も入っているからだと思いますが
それにしても固定資産税は、持っている限りずーっとかかってくるものですし、
５年で軽減が切れるとさらに３割くらい高くなることを考えると
相場に比較してあまりにも高いと思われますがどなたか
くわしい方教えてください。

[981: 購入検討中さん]

長期修繕計画はでいているのでしょうか。
管理説明会で配布された資料は、参考資料で、１５８戸の他の物件のものでした。
その資料によれば、６４００円が徐々に２４０００円に上がっていくものでした。また１２年目と２４年目には、５０万円と３０万円の一時金負担がありました。
７０㎡で管理費を別に２万程度負担しつつ２０年目くらいから修繕積立金が４倍の２４０００円とすると４万５千円になります。
固定資産税約３万円／月として、７万５千円となるようで、長期に住もうと思っている我が家にとってはとても高いと思いましたが、
こんなに高いものなのでしょうか。教えてください。

[982: 匿名さん]

>No.980さん

そんなに固定資産税高いんですか？
都内23区でも、70㎡でそこまで高いのは、中心の数区に限られるので。

固定資産税がそこまで高いと考えますね。

[983: 匿名さん]

自分も固定資産税が高い気がしますが、そんなもんなんですか？

仮に値引き販売や、中古物件が安めになった場合って、固定資産税も下がるんですか？

[984: 匿名さん]

983
固定資産税について、今一度学ばれた方が良いかと。
それにしても、980の言うことが事実ならば、ここの固定資産税は異様に高いな。

[985: 匿名さん]

貴賓館や周辺住民用駐車場など住宅用地扱いになっておらず軽減措置対象外の割合が大きいからじゃないですかね

[986: 匿名さん]

そうだとしたら、たまったもんではありませんね。

[987: 匿名さん]

エレベーターやコリドー部分の固都税だって、不特定多数からカネ取って運用する以上は
住宅用地でなく商業施設の一部と見なされるかもしれませんね
そうなると、その部分は通常の6倍の税率になるわけですが・・・・
真相はいかに？

[988: 匿名さん]

ここは色々と楽しみだね。
検討者がまともに固定資産税も把握出来ていないとは。

[989: 匿名さん]

根本的に土地の持ち分が大きい。
101,906.84m2 ÷ 1230戸 = 82.85m2
これが１戸当たり平均土地持ち分。
これはマンションとしては異常に大きい。
普通はこの半分ぐらいのもの。

デベとしてはもっと戸数を増やしたかったはずだが、
周辺住民が風致地区がどうしたこうした騒ぐから
増やせなかったんだな。

[990: 物件比較中さん]

★みなとみらい線、座るために逆方向へ…不正横行

　横浜駅と元町・中華街駅を結ぶみなとみらい線で、朝の通勤時間帯に運賃を支払わな
い「不正乗車」が横行している。
　運営する横浜高速鉄道（横浜市中区）は、２月から不正乗車をやめるように求める
ポスターを横浜駅など３駅で掲示を始めたが、根絶には至っておらず、対策に頭を
悩ませている。

　朝の通勤時間帯に横浜駅から都心方面に向かう東急東横線は混雑する。このため、
横浜駅で東横線に乗り入れているみなとみらい線の下り線に乗り、都心とは逆方向の
みなとみらい駅や馬車道駅まで戻り、すいている上り電車に乗り換える不正乗車が大半
という。
　これら２駅は、ホームが対面式で乗り換えがしやすいほか、急行や通勤特急が停車
するため、不正乗車が横行しているようだ。横浜駅の隣の新高島駅は、ホームが対面式
ではなく乗り換えには階段を上り下りする必要があるため、ほとんど不正乗車はないと
いう。横浜駅からみなとみらい駅や馬車道駅を往復すると本来は３６０円が必要だ。

　乗客から「料金を払わないで乗っている人が堂々と座っている」などの苦情を受けて、
横浜高速鉄道が昨年１０月に調査したところ、確認できただけで１日に５０人以上
の不正乗車があった。このため、同月下旬に駅員を多く配置し、声をかけて運賃を支払
うように求める対策をとった。その後は減少傾向にあったが、今年に入ってまた増え
始めているという。

　横浜高速鉄道は、「あれほど目立つポスターは貼りたくなかったが、横行している
ので仕方がない。不正乗車が続くのであれば、また声かけなどの対策をやるしかない。
不正乗車をやめてほしい」と呼びかけている。

（2012年2月9日09時02分 読売新聞）

[991: 匿名さん]

どうでもいいよ。

[992: 購入検討中さん]

土地の固都税なんて個人の住宅の場合は大したことないんだけどな。
戸建なら200平米以上当たり前だし。
高いのは通常鉄筋の建物なんだよ。
この辺の通常の70平米マンションなら固都税の土地分なんて年2～4万程度だろ。
20万超えるようならかなり問題だな。

[993: 匿名さん]

問題も何もないだろ。
行政次第なんだから。

[994: 匿名さん]

管理費・修繕費・固都税これらの費用が高いほど中古で売るときに下がる。
それを覚悟で買うように。

[996: 匿名さん]

ここ買うのは転売とか考えず磯子を終の棲家として骨を埋めるつもりの人たちばかりなので心配無用です

[997: 匿名さん]

営業電話しつこい！
買う気ないの伝えているのにかけてこないで。

[998: 匿名さん]

横浜市の固定資産税路線価を見ると、汐見台で149K/m^2ぐらいだからここも同じようなもんじゃね？

[999: 匿名]

固定資産税は、棟によって、同じ広さでも高い、やすいはあるんですかね？
プレミア棟は高いとか。

プレミア棟の方は値段そんなに気にしなそうですが。参考までに。

[1000: 匿名]

固定資産税、50万なんて、いってませんでしたよ。
すくなくとも家は

[1002: 匿名さん]

うちは、80平米を検討してますが、固定資産税は31万くらいと聞きました。

駐車場15000円、管理費30000円を合わせると、月に75000円程度の維持費になるんですかね…。

磯子にしては高いなぁ〜という印象です。

[1003: 匿名]

以前、汐見台のお友達に85平米以上で固定資産税30万、五年目で値上がりありと聞いた事があります。

しかし、家も80で検討中ですが、概算少し安かったですよ。しかも、控除を除いての額です。
ともすると、棟により、値段が変わるのかもしれませんね。
しかし、国会で法令がきまるまで、高めの概算といってましたよ。

あの敷地にして、この値段が妥当なのかどうか、むしろ安いのか、みなさん、どうお考えですか？

うちは、あの土地の広さなら、そんなものかと。

[1004: 匿名]

ほんとに検討している人がいないのかな？

それとも抽選前の静けさでしょうか。

[1005: 匿名さん]

元々ホテルだったので商業地並み課税ということなんでしょうけど
固定資産税ばかに高いですね

[1006: 匿名さん]

固定資産税は当初5年間半分で31万ってことは
5年後やばいね。

[1007: 匿名さん]

数字があいまいだけど当初5年31万でその後50万だとすると

建物にかかる固都税が（50万-31万）*2 = 38万円
いくらエレベーターなど共用施設が多いからとは言ってもすごいね。

土地が残りの12万か、この狭い土地分でびっくりだね。
路線価から計算すると近所の磯子台の整備された一戸建てのところで大体200平米で
8万くらいのはずだから、信じられない高さだね。

[1008: 匿名]

固定資産税高すぎーーー
ムリだ。
みなさんサヨナラ。

[1009: 匿名さん]

ピークから変な文章の手紙が送られてきました。

担当の方が個々宛に書いたのか、世代別に適した文を誰かが書いたのか知りませんが
へんてこな文で読んでて笑ってしまいました。
「素敵でしょ！？素晴らしいでしょ！？」って事を言いたいのでしょうけど、
いい大人な書いた文とは思えませんでした。

どうやら３月３１日が、正式価格発表（予定）みたいですね。
どのくらい値下げしたのか、そこには興味あります。

[1010: 匿名]

売れないと思います。

[1011: 匿名さん]

>>1009さん
どんな文章なのか興味あります！コピペお願いします〜

[1012: 匿名さん]

>>1011さん

なんというか、文の構成が出来ていないし、文から物件の魅力が出てこないんです。
購入を再度検討したくなるような気持ちには、まったくなりませんでした(笑
それに私は５回ほどＭＲへ通いましたが、数回通った人に送る手紙じゃないような。。。

以下、手紙の文章です。

「先日は、弊社”ブリリアシティ横浜磯子”へご来場戴き、誠にありがとうございました。
その後のご検討はいかがでしょうか？

マンション選びは、住んだ後の生活が想像出来るはどうかが重要です。
その点、本物件は敷地内にて、ほとんどの生活が出来てしまいます。

例えば日常生活では、敷地内スーパーでのお買い物を済ませた後、敷地内外の公園やキッズルームにてお子様を遊ばせながら、奥様同士で談笑したり、仕事帰りのご主人も、駅からの導線に展望デッキとその先のライトアップされた貴賓館が、疲れた気分を癒してくれる事でしょう。

休日には、四季折々の植栽がある敷地内散策や、ライブラリーを書斎代わりに使用し夕方からは、みなとみらいの夜景を観にスカイラウンジへ・・・。たまには、駅近くのスポーツクラブで汗を流したり、図書館で調べ物をしたり、お子様のおもちゃを買いにトイザラスへ出掛けたり・・・。そういった生活が、駅からあった１０分程の場所で繰り広げられると思うと、私もワクワクしてしまいます。

この様に、大規模マンションというのは、様々な人達が様々な生活をするのに適しています。そんな大規模マンションが駅近くにあるという事は、大変希少であり、その希少物件にふさわしいセキュリティ・エコ・防災対策が施されており、風致地区という自然美を生かした「公園の中」での生活を是非始めてみませんか？

3月17日「管理説明会」、24日は「住宅セミナー」、31日は「正式価格発表会（予定）」が開催されます。
是非物件のご理解を深める為にもご来場ください。お待ち申し上げております。」


「トイザらス」を間違えているのも、どうかと思っちゃいました。

[1013: 匿名さん]

1012です。

私も字の間違いがありました（汗

「駅からたった１０分」ですね、失礼しました。

[1014: 匿名さん]

ある意味、俗世から隔絶された「サティアン」の様ですね。

[1015: ほぼ地元の購入予定者]

1000を超えているので次スレにいらっしゃいませんか？

横浜プリンスホテル跡地プロジェクトpart3
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/220391/

固定資産税の算定基準、宅地として利用されていないから現状では商業地域ですよね？
その基準で今説明をしているっていう落ちだといいんですが。

次スレでお待ちしてます。

[1016: 物件比較中さん]

スレ名はマンション名じゃないのが気持ち悪いです。
プリンスホテル跡地をアピールしたいのはわかりますが・・・

それはともかく、これだけの大規模なのに専有内の設備が微妙なところがちょっと気になります。
特にディスポーザーやゴミ出しといった日常生活に欠かせないと思っているんですが。

皆さん、そのあたりは割り切ってるんでしょうか？