横浜プリンスホテル跡地プロジェクトpart2

[匿名さん]

パート２です
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：神奈川県横浜市磯子区磯子3丁目1134番18他（地番）
交通：京浜東北線 「磯子」駅 徒歩4分 （敷地入口まで）A・B・C棟までは徒歩10分、D・E・F棟エントランスまでは徒歩9分、G・M棟エントランスまでは徒歩8分、H・K・L棟エントランスまでは徒歩7分
根岸線 「磯子」駅 徒歩4分 （敷地入口まで）A・B・C棟までは徒歩10分、D・E・F棟エントランスまでは徒歩9分、G・M棟エントランスまでは徒歩8分、H・K・L棟エントランスまでは徒歩7分
間取：2LDK～4LDK
面積：56.19平米～145.58平米
総戸数：1230戸
売主：東京建物、東京急行電鉄、オリックス不動産、日本土地建物販売、伊藤忠都市開発
販売代理：東京建物不動産販売

物件URL：http://www.yokohama-peak.jp
施工会社：大成建設株式会社、株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：東京建物アメニティサポート

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8546/

[861: 購入検討中さん]

８６０さんへ
今日行ったものです。
私は予定表をもらいましたが、要望書期限は３月１１日で、３月３１日は１期価格発表とありましたが、再度延期ですか？
管理説明会は…エレベータのこととか気になることは何も説明なく、つまらなかった…。

[864: 購入検討中さん]

>>859
山奥にでも作らない限り
永遠に売れないマンションはないから。

[865: 匿名さん]

湾岸エリアにいっぱいあるよ。

[866: 匿名さん]

864
いくらでもあるよ。
もちろん、湾岸に関わらずね。
大体、購入検討者がなんでそんなことを言い切るんだ？

[867: 匿名さん]

No.866さんの言うとおり、売れきれないマンションは沢山あるよ。
特に郊外は、売れなくて賃貸に出したり、止む無くデべの社宅として使ったりするケースは珍しくないから。

[868: 匿名さん]

ここだって、横浜の中では郊外だからね。

[871: 申込予定さん]

で、結局、要望書期限は３月末？１１日？
１期は調整して完売なんだろうけど、どのくらい倍率つきますかねぇ？

[872: 匿名さん]

担当者によって、言い方は違うようですが、
値下げ・募集期間延長＝販売規模の調整、集まらないという表現でした。
結局、３月末まで要望書の提出を延期するとの説明でした。

角部屋は競争率が高いので、そのままの価格、結局、価格は、総販売売り上げは決定済みという事ですから
、値下がりした分、値上がりする部屋があると、単純に思いがちですが
結局のところ、もともと公開していない価格＝販売に踏み切る価格は、
少し、低いところにあると考えられます。極端に角部屋が高いというのもおかしい事になりますから、

すなわち、全体に価格は下がると予想しています。
２０１５年に他社が東京晴海で販売予定のマンション価格がここより安いという話もあり、
強気の販売はできなと思います。

タワーマンションでもこういう大規模マンションでも買える購買層は同じですので
コストの点で、やはり不利なのでしょう。
集まらない場合、再度、価格調整を行うものと考えています。

[873: 匿名さん]

帰宅困難者問題を甘く見ていたのだと思いますよ。

都心勤務者の購入が減って、
県内のマンションの成約率が大きく落ちて来ました。

売れているのは2千万円台が中心価格帯の県内勤務者向けだけです。

[875: 匿名さん]

>>872

>２０１５年に他社が東京晴海で販売予定のマンション価格がここより安いという話もあり、
>強気の販売はできなと思います。

それって、どこですか？少し興味があるのてヒントだけでも教えてください。

[876: 匿名さん]

ここですよ。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/217470/

[877: 匿名さん]

そこは坪単価２８０だよ。勘違いしないほうがいい。

[878: 匿名さん]

同じくらいの坪単価でしょ？
武蔵小杉と同じくらい。

[879: 匿名さん]

>>876
情報ありがとうございます。
駅からの所要時間が、ここの奥の方と変わらないですかね。
出身地なので横浜にこだわりがあったのですが、そちらも見てみます。
スレ違いになるので、これで失礼します。

[880: 匿名さん]

新しいマンションとはTOKYO of TOKYOですよ。

[881: 匿名さん]

ブリリアの磯子が値付け出来ずに苦しんでますよ。
販売戸数も未だ決まらず。
帰宅困難者問題の影響は大きかったみたいです

言い方が違うのはなぜ？

[883: 申込予定さん]

８７２さんへ

そうですかあ、要望書が３月いっぱいに延期ってことは、販売開始もさらに延びて、一期の締め切りはＧＷ前くらいですかねぇ。

[884: く]

不便だし、磯子みたいな田舎の団地だから、安いだろうと思って
見に行きましたが、
高くて驚きました。
高級住宅地の山手とＭＭ地区が近くにあるのに、この値段設定は無理ではないかな。

子供がいる人なら、私学のたくさんある山手のほうにいくだろうし、
山の上で駐車場までの距離も結構ありそうだし。
敷地内に誰でも入れるようだし、セキュリティ的にも・・・微妙。

７０平米３５００万くらいの物件だと思う。

[885: 匿名さん]

>>884
団地っぽい棟ならその価格でも買えるでしょ
っていうかMR行ってない証拠。
たまにこういう人沸いてくる。

[886: 匿名さん]

７０平米２千万円台も周辺でいっぱい売られているからね。

[887: ほぼ地元の購入予定者]

ちょっと覗けない日があったらスレッドが伸びていて驚き！
要望書締切伸びていてもっと驚き！！

値下がり情報の価格書いてくれてたレスはすぐに削除されていて
とってもとっても驚きです
価格表もらえた人ともらえない人の違いを聞いていたレスも
消されているんですね？

定期的に巡回してスレッドをコピーしておかないとならないのか？
めんどくさいですね。

正確な販売情報は872さんが書いてくださったところから
変更はないのかな？

確かによくわからない販売になってきちゃったのかな？
こんなこと書くとこれも消される？

[888: 匿名さん]

>887さん

①要望期間はまだ、決定していないが３月下旬で締切
②４月中旬までには、価格・抽選で販売
③これから、考えるとGW前に登録という事になります。

何か、まだ、決定はしていないようで、状況としては変動するようですが、
他社の新規物件もぞくぞく発表されているので、考えどころですね。

と書くとまた、消されるのでしょうか？
価格の経済整合性で、決まると思いますよ。

[889: 匿名さん]

要望書があつまらないで
人気のＪ棟が３００万引とかの書き込みがあったと思ったけど
削除されちゃってますね
広告だしてるスポンサーには頭が上がらないんでしょうけど何だかね…

[890: 匿名さん]

昨日担当さんから電話があって値段を変更したんですが
どうですかね～みたいな感じで感触を探られました
隣りの東芝跡地に建設されるプラウドが余程気になるのかもしれませんが
自身を持って堂々と価格や発売時期を発表して欲しいですね
何だかこっちが値踏みされてるようで嫌な感じです

[891: 購入検討中さん]

隣っていっても東芝跡地って駅から遠いよね。

[892: 匿名さん]

私もそう思うんですが
何が理由で販売時期を延期したのかと考えると
プラウドの件くらいしか思い当たらないもので
たしか東電の社宅も居住者の追い出しが完了してると思うのですが
あそこは正に隣りですね
ひょっとしてそっちに何か有るのでしょうか？

[893: ほぼ地元の購入予定者]

888さんありがとうございます。

不思議な物件ですね、強気なら最終期まで強気で行ってほしい！
もちろん全体的に安くなるのは大歓迎なんですょ

なんか途中で小出しにされると、やっぱりデベも
割高物件です
利益乗っけすぎました
売れ残りはつらいです
どうにか買ってください
初めに食いついた人は黙っていても買うのだから
そんなふうに言ってる様に感じてしまいます。

一貫性のない営業ってあまり好きになれない。

これも削除ですか（藁）


東芝跡地：汐見台物件
ここは：磯子物件

聞いた印象は汐見台物件の方が良く聞こえるのですが
使える駅が屏風ヶ浦もしくはバスだとちょっとね。

あまり動かないで生活できるところを探していたから
ここがよかったのですが、ちょっと冷や水掛けられちゃったかな。

[894: 匿名さん]

892さん

販売時期の延期は東芝跡地とは関係ないんじゃない？
というか、東芝跡地って現地に建設予定の看板もう出てるんですか？

[895: 消されるか]

会計基準か変わり資産隠しが使えなくなり、東京建物が会社的に厳しい状況。
ここの土地はかなり高値で掴んでおり採算面がかなり厳しい
でも、ここを寝かせておく余力もなくなり、やむなくこの時代に
１０００戸越えのプロジェクトをスタート。
全体で採算取るには売残りそうな物件を2000万代で設定するには、
売筋で坪単価２８０万ぐらい取らないとならない結果となり、
磯子ではちょっとありえない値付になった。
（バブル時代じゃあるまいし、磯子で億ションとかサスガに無理がありすぎ）

という事で、値段の再設定審議中という状況が実態。ここが失敗すると会社的にちょっとヤバい。

[896: 匿名さん]

確かにそうかも。

[898: 匿名さん]

高くても買ってくれる部屋がいくつあるかですね。
売れ残りは周辺相場まで値下げするのでしょうか。

[899: 匿名]

そうなるんですかねー？

[900: 匿名さん]

No.895が本当のところなんでしょうね。

＞全体で採算取るには売残りそうな物件を2000万代で設定するには、
＞売筋で坪単価２８０万ぐらい取らないとならない結果となり、
＞磯子ではちょっとありえない値付になった。

ここで売れ筋の高い部屋買う＝売れない部屋の分の補填するってことですね。

本当、磯子で億ションはありえない。笑っちゃいます。

[901: 匿名さん]

もし売れ残ったとしても
東京建物は財閥系なので系列のファンドに売却して
ＲＥＩＴ運用でしょ
売り切らないと資金が回っていかない中堅・新興の
デベロッパーとは違いますから

[902: 匿名]

１月にMRにいった者です。

今値下げってどれくらいされているのですか？


立地的にはとても気に入っていたので安くなるのであれば検討したいです。

[903: 匿名さん]

人気のＪ棟が３００万引とかの書き込みがあったようだけど。

[904: 匿名さん]

値下げ額の詳細は
書き込むと消されちゃうみたいです
決定事項ではありませんと必ず前置きされますが
電話で問い合わせれば教えてくれますよ

[905: 消されてない]

誤解がないように。
通常のプロジェクトも、値付けは人気の部屋で売りにくい部屋の値段を補填してる。
そもそもデベはプロジェクト全体で収益を出せばいいので、タワーの値付けはその最たるもの。
で、ここを完売させるには南向き以外をどう売り抜けばいいかが焦点となっており、
そこの価格を2000万台にセットするとプロジェクト全体で利益を出すには、
最高値が坪２８０万なんていうトンでも価格になってしまい、見直しを強いられてると。

とは言え、当初予定より５００戸相当も部屋数減らされたり（2000戸クラスなら値段もファミリー層向けで出来た）
エレベーターを住居人以外にも解放ってセキュリティゾーン的にはあり得ない結果となって
店舗云々で誤摩化そうとしつつも見透かされてる感がアリアリで、企画レベルでかなりヤバヤバ。

住友みたいにオフィスビルがメインで住居ビジネスが主流じゃないデベならともかく、
東建はそこまでのリキもないので売れなければ値段を下げるしかないのですが、
サスガに価格決定時点でトータル赤字はビジネスとしてあり得ませんからね。

あと、磯子で分譲物件を賃貸で収益上げるのは至難の技ですよ。

[906: 物件比較中さん]

で、更なるコストダウンの一環として長谷工を採用したということですね！

[907: デベにお勤めさん]

角部屋は抽選必至らしい。
買い替えも結構多い。
磯子台はもともと高級住宅地。
芸能人の伊東氏や田中氏も住んでる。
価格付けは妥当だよ。
一期で300以上売り出せるかどうかがポイントだろうね。
価格は若干下がったけど、最初高めにするのは業界の常識。
調整の範囲内。

[908: 匿名さん]

↑　東京建物の公式見解ですか？

なら、コピーして送付します。

[909:]

磯子台はこのあたりでの戸建エリアでの高級住宅地だった。
ワザワザ地縁の無い人間が目指すところではない。
価格付けが妥当？若干下がる？
ムリムリにスタートしてみて反響がある意味予想通り、
超割高という印象を与えて四苦八苦してるのに？

[910: 匿名さん]

こちらを検討されている方はどこと迷っていますか？