横浜プリンスホテル跡地プロジェクトpart2

[匿名さん]

パート２です
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：神奈川県横浜市磯子区磯子3丁目1134番18他（地番）
交通：京浜東北線 「磯子」駅 徒歩4分 （敷地入口まで）A・B・C棟までは徒歩10分、D・E・F棟エントランスまでは徒歩9分、G・M棟エントランスまでは徒歩8分、H・K・L棟エントランスまでは徒歩7分
根岸線 「磯子」駅 徒歩4分 （敷地入口まで）A・B・C棟までは徒歩10分、D・E・F棟エントランスまでは徒歩9分、G・M棟エントランスまでは徒歩8分、H・K・L棟エントランスまでは徒歩7分
間取：2LDK～4LDK
面積：56.19平米～145.58平米
総戸数：1230戸
売主：東京建物、東京急行電鉄、オリックス不動産、日本土地建物販売、伊藤忠都市開発
販売代理：東京建物不動産販売

物件URL：http://www.yokohama-peak.jp
施工会社：大成建設株式会社、株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：東京建物アメニティサポート

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8546/

[161: 匿名さん]

つまりベストアンサーは
誰も買わない団地なんぞ造らずに、全部市に寄付して
「工場の見える丘公園」にすれば良いと言うのですね。

反対住民に配慮してエレベーターを作ったり
廃業地の利権でファンド会社に好条件作った挙句に
団地建設より寄付だ公園だだの
東京建物の計画下手丸出しですね。
「廃業の丘」は「呪われた丘」だ。

[162: デベにお勤めさん]

緑地も含めてめんどくさいものを市が受け取るわけないです。
固定資産税も取れなくなるし。
金は出さないけど口は出すのが行政ですから。
嫌なら買わなきゃいいだけですし。
それと文句言う前にもう少しきちんと確認した方がいいです。
メンテ負担が管理組合なら賃貸収益等も管理組合に帰属する内容になっているはずです。

[164: 匿名]

掲示板なんてあまり見ないで購入決める人、世の中多いからイメージ戦略だけでそこそこに売れていくのでは？
私もＭＲ行ってきて、念のため評判も確認しておこうとここ見てありゃりゃと思った一人です。
ちなみに旦那は、匿名掲示板なんて悪口しか書いてないから全く参考にならない、と言ってます。

[165: 匿名さん]

どうでもいいことなわけないでしょ。管理費・修繕積立金は毎月支払うのだから、使途を明確にしてもらいたいです。

[167: 匿名さん]

入居時になって初めてわかることかもしれないけど購入者が半分ぐらいで
売れ残りは系列のファンドが一括買い上げ
実は半数以上が賃貸契約者みたいな感じではないのかなここ
都内の億ションでは良くあることだけど

[169: 匿名さん]

東京建物は都内の某大型物件で大きな損失を計上して損切りしましたが
ここも同様に捨て値でファンドに売却することになるでしょう
ファンドが高値で買い取ることはありえませんから
低家賃でも十分もうけがでます
ノープロブレム

[170: 匿名さん]

それはありそうな話ですね。

「一生の貴賓席」を買ったのに、
半分くらいが賃貸。
敷地内を住民以外の人間がウロウロしてる。

なんか、最悪ですね・・・。

[171: 匿名さん]

すごく良い物件だと思います。
他にはない高台の立地で、敷地の造りも素晴らしいと思います。磯子も決して悪いとは思いません。
希少価値のあるマンションだと感じました。
そう思ってる方も多いのでは無いでしょうか。

[172: 匿名さん]

イメージ戦略に洗脳されればそうなりますね。

[175: 匿名さん]

まあ実際買う人はいるんだろうけどね。総戸数が多いから
人気のある棟と無い棟の差は激しいだろうね。
問題点も見えているけど、売主の誠意の無さも見えている。
買えば後悔する物件だろうけど、それでも買いたいって人にケチつけるのも
大人気ない。成りすまし勤務医の登場など問題外。

[176: 匿名]

意外と売れるよここは。
どのマンションにでも言えるけど、こういった類の検討版を見ない、あるいは見たことない購入者が多いからね。

結局一部の人間とのやり取りに過ぎない。

にしても完売は遠い道のりだろうな。

[183: 匿名]

先週説明会に行ったときに…たしか２１日（２８日だったかも）には正式な価格が出ますって言われて、参考価格をみましたが、多少は変動があるのでしょうか？（アンケートには価格は「高い」に〇しました（笑））
本日とか行かれた方どうでしたか？
（ちなみに「価格が出ていたところは一期分ですか？」と聞いたら「そうです。事前説明会の様子で多少価格は変わりますが、メモしてもいいですよ」とのことでした。）

それとバスツアー；　反対運動の垂れ幕の中を行く感じでしょうか？もう予約でいっぱいのようですが、現地を見れるのはいいですね。

あっ印象としては、壁紙や照明（LEDではなかったです）など、ごくごく普通で、あの価格は若干高いと思いました。

[184: ビギナーさん]

120平米くらいの部屋っていくらくらいですか

[185: 物件比較中さん]

高い・高い
プレミアム棟は億ションだそうです。
でも、事前説明会に来ていた人はいかにも「金持ち」といった人が多かったので結構売れると思いますよ。

[186: ご近所さん]

情報弱者のお年寄りがごそっと買いそうですね。

まあ、買えるなら買えばいいと思う。
がんばってあのボロい貴賓館のメンテ費用
払い続けてください。

[188: 物件比較中さん]

モデルルームに行ってきました。疲れました。
所要時間２時間ちょっと。
アンケート、映像×２、パネル説明、部屋×３、模型で１時間超。モデルルームはバーゲン会場状態。
席に座って補足説明、予算、希望間取り等を話していたら時間終了でした。
ボリュームゾーン７５～８５㎡のプランが多すぎで価格も不明、間取りもお願いした分しかくれないので検討が難しい。
とりあえず資料と覚えている部分を備忘記録がてらまとめたのでここに貼りたいと思います。
補足していただけるとありがたいです。

（全体設備・敷地概要）
・ガス器具はエコジョーズ、床暖房、ミストサウナが基本装備（セットで６％割引）
・電気はオリックス電力から一括購入（約５％割引）
・太陽光発電・風力発電には蓄電機能なし（非常時の自家発電装置はある、稼動時間は聞き忘れ）
　太陽光発電は各住戸へ分配（電気代約５％削減の効果、エネルックリモコン）、風力発電は外灯用
・警備会社の警備員詰め所が敷地内にある
・防犯カメラ１５０台以上（自動録画機能付）
・各棟入口とエレベータ前にセキュリティ
・各棟の管理人の有無と２４時間管理かどうか聞き忘れ
・各棟にゴミ収集スペース（換気・脱臭装置つき）あり（２４時間ゴミ捨て可能か聞き忘れ）
・スーパー防犯灯（通報ボタンで管理室につながる）が敷地内に何箇所かおく（予定）
・防災設備は浄水装置、トイレ、カマドベンチ、防災風呂、緊急地震速報、ＡＥＤ、風力発電で携帯充電など
・電線地中化
・Ａ～Ｃ棟はＣＡＳＢＥＥ横浜でＳランク（ほかは申請中）
・コンシェルジュがあるのは一箇所のみ
・グランドエレベータ（２４人乗り４機）前のゲートには監視員一人が２４時間常駐
　周辺住民は一回５０円（ＱＲコード交付）、深夜間は使用不可（予定、保安のため）
　入り口横にミニショップ（予定）
　上がってすぐに港方面展望デッキ、反対側に貴賓館が見える
・Ｋ棟にクリニックモール、保育園の誘致を予定
・共用施設は、スカイラウンジ、来客用スイート×３、キッチンスタジオ、キッズルーム、ライブラリー、コミュニティルーム×５、場所は各地に点在
・貴賓館は、レストラン等の利用も含め検討中（所有者、権利関係聞き忘れ）
・駐車場は地下＋地上で約５０％、スーパー棟の地下駐車場を月極で借りられ、合わせて７０％超となる（値段は聞き忘れ）
　各棟前に車寄せあり（Ｌ棟とＭ棟だけ共用）
　電気自動車用急速充電器設置
・カーシェアリング（有料（台数聞き忘れ））、レンタサイクル（無料、４６台）
・提供公園２箇所が地域の緊急避難場所に指定（予定）
・敷地内高低差はある（現地見学会を予定）が、基本部分はスロープで対応

（建物基本事項）
・大成建設は、商業棟、地下駐車場、グランドエレベータなど
・長谷工コーポレーションは住宅棟
・躯体劣化対策等級３、省エネ対策等級４、
・地盤のＮ値５０超は深さ約２０ｍから（Ｇ棟で杭基礎・深度２４ｍ、低層棟は少し浅いとのこと）
・がけ地部分の補強の有無聞き忘れ
・Ａ、Ｂ、Ｃ棟は低層なのでＥ、Ｄ棟の眺望を妨げない
・一階の大部分は庭付きプラン（ＭＲの一室はその半地下タイプ）
・間取りは134プランで、さらに350以上のセレクトプランが選べる）
・平均占有面積８０㎡超
・二重床＋二重天井
・床スラブ、２００～２７０ｍｍ
・階高聞き忘れ
・外壁、コンクリ１５０ｍｍ以上、またはＡＬＣ１００ｍｍ以上（ＡＬＣの箇所要確認）
・戸境壁、コンクリ２００ｍｍ以上（ブラスターボード厚さ要確認）
・サッシは複層ガラス、等級Ｔ１
・床の遮音等級聞き忘れ
・インターネット１００Ｍｂｐｓ
・Ｋ棟はユニバーサルプラン採用（上がり框が低い、廊下幅広、出入口が引き戸など）

（居室部分）
・廊下側窓は縦格子
・ＬＥＤ照明対応
・食洗機なし（プレミアムフロアはあり）
・スロップシンクあり（バルコニー境界について聞き忘れ）
・２４時間換気（熱交換型とかの性能、防音装置の有無とかは聞き忘れ）
・節水トイレ（手洗い一体型、広いと手洗い独立（ＭＲ３つは全部一体型）？、プレミアムは不明）
・洗面所鏡の曇り止めヒーターなし
・ディスポーザーあり（地下処理層でのバクテリア分解を追加し、匂い減少）
・中和室のエアコン配管について聞き忘れ
・全戸がアウトフレームではないため、居室内に柱が出る部屋がある
・天井高２４５０ｍｍ（Ⅰ棟で２５００ｍｍ、１１階だけ１６００ｍｍ）
・バルコニー側の梁下は２０００ｍｍに届かないところがある（梁、下がり天井に注意）
・サッシ高さ聞き忘れ
・カラーセレクト４種、キッチン高さ３種、風呂２種、キッチン吊戸棚セレクト３種
・超プレミアム部屋あり（新しいモデルルームＪ－１４０Ｍ、リッソーニデザイン、１億大幅超らしい）
・価格は各棟２フロア分くらいしかわからない（低層階中心、「万円台」）
　西向きＡ～Ｅ棟は坪約１９０万円～、南向きＤ～Ｈ棟は坪約２１０万円～、Ｉ・Ｊ棟は坪約２５０万円～
・管理費・修繕費等は未定だが、ネット使用料その他もろもろで８０㎡台で約３万円
・管理会社、長期修繕計画年数、聞き忘れ
・固定資産税概算、聞き忘れ

（その他）
・通学区は、浜小学校（約７分）と汐見台中学校（約１０分）
・付近の救急指定病院は、汐見台病院（約１３分）、北村小児科医院（約５分）、磯子中央病院（約１１分）

[189: 匿名さん]

二重床とは予想外

[190: 匿名]

>・各棟にゴミ収集スペース（換気・脱臭装置つき）あり（２４時間ゴミ捨て可能か聞き忘れ）

24hじゃないらしいですよ。

[191: 匿名さん]

どのマンションでも相場より高く売り出すのが常だけど、ここは戸数が多いから売り切るのは大変そう。
仕様は平凡すぎるくらい平凡だね。というか値段の割にお粗末。
割高でも買う人はいるけど、初期の値段設定で半分売れるかどうか。

[192: 匿名さん]

>　西向きＡ～Ｅ棟は坪約１９０万円～、南向きＤ～Ｈ棟は>坪約２１０万円～、Ｉ・Ｊ棟は坪約２５０万円～
>・管理費・修繕費等は未定だが、ネット使用料その他もろ>もろで８０㎡台で約３万円

高っ！ちょっとがんばりすぎですな・・・

[194: 匿名さん]

玄関って、このごろのマンションはあんなに狭いもんでしょうか？
廊下の幅も含め狭く感じました。
なんか、圧迫感を感じました。

[195: 匿名さん]

無理矢理二重床だから天井高が低い。
下がり天井がある場所や、洗面所、浴室、トイレ、廊下の天井高がいくつかも要チェック。

[196: 匿名]

22畳のＬＤで天井高が240センチだとどうなんだろう

典型的なマンションの空間かな

[198: 匿名さん]

長谷工の二重床ってのもある意味怖い。

[199: 匿名]

俺も説明会に行ってきた！！モデルルーム80～90クラスの２部屋を見たが、二重床・二重天井にしてもあれは酷い高さ、駐車場も地下なのに殆ど機械式って・・・価格もタワーマンションなみの価格で2～3万。管理費も均一管理費で同じぐらいの2～３万ぐらいになるらしい。。。だったらタワマンかうっつーの！！I・J棟の最上階両サイドは、やっぱり億ションだってさ！！あ～期待していただけに残念。

[200: 匿名さん]

確かに少し高いかもしれませんが、納得出来る範囲かと思います。やっぱり他には無い高台の感じ、造りもしっかりとした印象がありました。変に安くされるよりは、ある程度時間がかかったとしても、住める人を選んで欲しいと思いますが。

[202: 匿名さん]

これほどの多くの人が、価格に失望したとの話に驚く。
よほど安い物件と思っていたのだろう。
でも、ご安心ください。これほどの大型団地です。
大量に安売りする事確実です。待ちましょう。

それと管理費と駐車場等の金額ですが、別に当たり前の額ですよ。
特に高いわけではないと思います。

[204: 匿名さん]

選ばれた民論、賛同します。
実際にそれだけの注目が広い範囲から集まる物件では無いでしょうか。
狭い視点で戸数を論議する必要は無いかと。
高台や景観の美しさは、とても魅力です。

[205: 匿名さん]

見える夜景は工場のものばかり。
毎日、部屋から見てるだけで体調崩しそう。

[206: 匿名]

メインのデベロッパー及び住居棟の施工会社の両方が、財務体質の弱い会社というのが怖いね。

[207: ご近所さん]

景観ったって、見えるのは工場と煙突だけですよ。

風向きによっては異臭がします。
あんなところに住んだら病気になりそうですがね。

[208: 匿名]

たしかに…。

[209: 匿名さん]

イメージ戦略です。現実を見ないでね。