横浜プリンスホテル跡地プロジェクトpart2

[匿名さん]

パート２です
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：神奈川県横浜市磯子区磯子3丁目1134番18他（地番）
交通：京浜東北線 「磯子」駅 徒歩4分 （敷地入口まで）A・B・C棟までは徒歩10分、D・E・F棟エントランスまでは徒歩9分、G・M棟エントランスまでは徒歩8分、H・K・L棟エントランスまでは徒歩7分
根岸線 「磯子」駅 徒歩4分 （敷地入口まで）A・B・C棟までは徒歩10分、D・E・F棟エントランスまでは徒歩9分、G・M棟エントランスまでは徒歩8分、H・K・L棟エントランスまでは徒歩7分
間取：2LDK～4LDK
面積：56.19平米～145.58平米
総戸数：1230戸
売主：東京建物、東京急行電鉄、オリックス不動産、日本土地建物販売、伊藤忠都市開発
販売代理：東京建物不動産販売

物件URL：http://www.yokohama-peak.jp
施工会社：大成建設株式会社、株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：東京建物アメニティサポート

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8546/

[1: 購入検討中さん]

謹賀新年

[2: 不動産購入勉強中さん]

1800戸の物件ですか。こんなに多いと完売なんて相当時間がかかると思いますが、
実際やりきることできますかね。
武蔵小杉の500戸のマンションでも、空き部屋ありますしね。

[3: 匿名さん]

新しいの立ってたんだね
スレタイにマンション名入れないと検索にかからないよ
スレ主さんもうひと頑張り

[4: 匿名さん]

似たようなコンセプトのパークハウス追浜をこの物件の下見を兼ねて見てきました。やっぱり高台の眺望は圧倒されました。工場がないぶん、パークハウスの眺望の方がいいかもしれないけど。
あとは値段が幾らくらいかだけど、パークハウスは殆どの部屋が3000万以下で正直驚きました。ここの予想の半額くらいなのかな？
皆さんはここはどのくらいの値段になると踏んでますか？

[5: 匿名さん]

磯子も追浜も似たような場所だけど磯子の方が市内通勤には多少楽なので
１割ＵＰ＋宣伝費１割ＵＰ＋計画遅延コスト１割ＵＰで＝合計３割ＵＰってとこじゃないですかね

[6: 匿名さん]

YOKOHAMA THE PEAK
は正式名称ではないだろ。
>>3は先越されて悔しいのか？

[7: 匿名さん]

事前案内会の招待状が届きました。
シアター映像やモデルルーム案内で約二時間とありました。
棟別の価格帯などどの程度まで公開してもらえるのか楽しみですが、やはり先にできるところから販売＝価格発表でしょうね。

名称も「Brillia　City　横浜磯子」に決まったとありました。

[8: 匿名]

完売まではおろか、入居開始までデベが持つかな…

[9: 匿名さん]

食べログのやらせ発覚以来書き込みがパタリと止みました
無理やり人気物件に仕立てようとしたんでしょうが
悪いことは出来ないもんでいつかバレル
広報担当者の中から逮捕者が出るってことはないでしょうが
書き込み業者を使ってたならモラルを問われても仕方ない

[10: 匿名さん]

そうでしょうか？
業者というよりも、楽しんでいる方々が書きあっていただけのような印象を受けますが。

[11: 匿名さん]

執拗に投稿していた「聖なる丘」連呼の人が
金もらって投稿するヤラセ業者だとしたら
業者失格だな。このレスが安っぽくなった。

[12: 匿名]

同感(-_-)

[15: 匿名さん]

食べログといえば、磯子駅前って飲食店が少ないよね。牛丼屋すら無いし。
出店すれば結構客は入ると思うんだけど、なぜなんだろうね。

[16: 匿名さん]

磯子駅前って感覚が古くて不便だな。
とても「駅前」を名乗れるレベルじゃ無いよな。
店を出しても立ち行かない場所だろう。
ここに住んだら買い物は何処へ行くんでしょ。

[17: 匿名さん]

磯子の駅前はバスと旧い集合住宅だらけ。産業が無い。美観意識も無い。

[18: ご近所さん]

通常の生活をするうえでは、スーパーもあるし薬局もあるし、病院・学校・保育園もあるし困らないと思います。
電車も始発がありますし。
ただ、上流階級の方はちょっと。。。って思うかもしれませんね。
敷地内にも商業施設等入るんですよね?
やっぱり価格次第ですね。

モデルルームに行くともう価格が分かるのでしょうか?

[19: 匿名さん]

正式名称は何だか安っぽくないですか？

[20: 匿名さん]

WBSでやってたね。受付の女の子が可愛かったよ。

[21: 購入検討中さん]

聖なる丘とか書いてたのはどうみてもここを馬鹿にしてふざけてた連中でしょう。

[23: 購入検討中さん]

>>18

スーパーやマクドナルド？のようなものや小さな病院も入るそうなので
少し便利になりそうです。買い物に関しては駅前より役に立ちそう。
モデルルームはけっこう先まで予約で一杯になっているそうで、
下手すると春くらいまで待たされるかもしれませんよ。
既に行った人から情報仕入れる方が早いかもしれませんね。

[24: 匿名さん]

モデルルームを見るのに春以降まで待たされる？
小さな病院？どっちも本当かいな。

[25: 匿名さん]

No.17さんに同意。
磯子駅はあまりにショボい。

工場群に煙もくもくの煙突、
ダンプが走る産業道路、
築40年のボロボロの団地・・・

昭和〜な感じが好きな方にはいいかも。

[26: 匿名さん]

今日から事前説明会ですね。
いかれた方、感想などお願いいたします。

[27: 匿名]

中心面積帯は80平方メートルの予定　中心価格帯は4000万～5000万円台を予定

億ションも用意するみたい。１２３０戸売りさばくの大変そうだね

[28: 匿名]

東京建物、東京急行電鉄など５社は横浜市磯子区で建設を進める分譲マンションプロジェクトの名称を「ブリリアシティー横浜磯子」とし、14日から横浜・みなとみらい21地区のゲストサロンで事前案内会を始める。

　同プロジェクトは、横浜港を望む高台の横浜プリンスホテル跡地約11万７千平方メートルを開発し、総戸数１２３０戸の共同住宅と商業施設などを建設する計画。分譲マンション計画では首都圏最大級の規模となる。

　間取りは２ＬＤＫから４ＬＤＫ。予定最多価格帯は４千～５千万円台で、１億円超も用意。横浜市内をはじめ県内や都内の在住者から関心が高く、30～40代のファミリー層が中心だが、60歳以上も全体の４分の１を占めるという。「駅から徒歩４分と近く、丘の上にあることが評価されている」（東京建物）という。

[29: 匿名さん]

想像していたより価格が低いです。
やはり磯子という土地柄なのでしょうか。
マンション建築とともにもう少し駅周辺も賑やかになると良いのですが。
ホテルがある頃からあまり変わっていないようですよね。
ただ、中区からは離れていますが根岸線はいいと思います。
便利とはいえませんが元町や関内、桜木町を結ぶ路線だということは横浜好きには魅力的です。

[30: 購入検討中さん]

29さんは営業の方ですか？私は全く逆の印象を受けました。

[31: 匿名さん]

思っていたよりはるかに高い。
廃業した事業跡地の再利用として欲張りすぎです。
磯子にこの価格とこの戸数は無茶もいいところです。
それでも買うような奇特な人には限りがあるでしょうから
初期だけ順調で後期で泣けてくる無計画な物件にしか見えません。

[32: 匿名さん]

便利とか駅前云々は置いといて、安いな。
正直もっと高いかと思ってたよ。
磯子価格ってやつか。

[33: 匿名さん]

安い安いと言う奴ほど
買わない・買えない奴が多い。
実際、安い安いと言いながら契約する奴はいない。

この物件は不自然に高い。
惑わされないでね。騙されないでね。
便利じゃないし駅前でもないよ。

[35: 匿名さん]

昨日見て来ました。

条件の良い棟は、坪260～280。
いくらなんでも強気すぎると思う。

全体の1割以上が、6,000オーバーでは？

[36: 匿名さん]

そうゆうのを「高い」って言うんだよ。
磯子だよ。ただの磯子。
そんな値段は強気と呼ぶより無意味に高いって言うんだよ。
住んで1年経過して、やっぱり飽きたとなって売却すると
人生最大の大損確実！

[38: ビギナーさん]

ここであの個数でしょ 全く焦る必要ない マジで3年かかるから。売れ残りから選びたい放題になるよ。もちろん捨て値でね。

[39: 匿名さん]

誰も焦ってないんじゃないの？

[40: 匿名さん]

売り手を除き

[41: 匿名さん]

昨日説明会行ってきました。
やっぱり強きの金額設定でした。。

まだ価格未発表の棟や部屋がほとんどですが、
一番安いＢ棟で3000万後半から‥
眺望はPCで見た限りとてもとても平凡‥
しかも西向き‥

南向きの棟だと最低5000万半ば位～かな？
とても無理だったのであまり見てません。

若いご家族、年配のご夫婦がいらっしゃいました。

[42: 匿名さん]

だめだな。ここは。
値段が高すぎて、戸数も多すぎる。
そのうえ間取り・デザインも平凡で魅力創りの努力もしない。
無計画に廃業地を安く購入したツケを回されたくないな。

[44: 匿名さん]

値段次第では興味を持ったけど、完全にパスだね。

[45: 匿名さん]

最初高いイメージ連呼しておいて、売りたい値段ををあたかもお買い得感あるように誘う作戦かどうかしりませんが、坪単価的にこのあたりは相場幾らくらいが、そもそもの適正値なの？

[46: 匿名さん]

ネガティブな意見で値段が下がったとしてもこれでは残念ながら買わないです。期待していたので本当に残念です。。。ちなみにモデルルームを見学したうえでの意見です。

[47: 匿名さん]

磯子とかけ離れた相場で行く気まんまんみたいだな。
売れ残りが楽しみだな

[49: ご近所さん]

No.48はあからさまな煽りですねw 営業の方ですかね？

[51: 匿名]

聖なる丘は価格もPEAK！

[52: 匿名さん]

＞５０さん。ダメな理由は４２の通り。
前評判は５１のような「聖なる」連呼が作ったデマ。
磯子の相場から見れば高すぎます。ここは磯子なんだからね。

[54: 価格は全戸出ていた…]

モデルルームで見た価格表には、全ての部屋に坪単価が記載されていたことを皆さん気づかれましたか？

[55: 匿名さん]

モデルルーム行ってきましたが、

・不要なサービス、共有設備が多すぎる
・価格設定がお話にならない

コンシェルジュサービスといえば聞こえはいいが、タクシーの配車やらクリーニングやら、
自分でも充分できるようなことを月3万以上の管理費を払ってまで他人に頼みたくない。

なんとかというデザイナーがデザインしたという仰々しいラウンジなども、貸切できるならまだしも、
他の居住者がわんさか同時に利用するわけです。若い夫婦が小さいお子さん連れてきて騒いだり、
オバサマたちがヌシよろしく居座ったりするんでしょうね。想像するだけでげんなり。

なにより、あの価格。
1230戸もの規模で、建物、間取り、内装はいかにもファミリー層向けの平凡なもの。
しかも南向きでさえないのに、5000万・・・ありえません。磯子ですよ磯子。本当に残念。

[56: 匿名さん]

営業の方が「都内のお客様からもたくさんお問い合わせをいただいていて」と
やたら強調してたけど、わざわざ都内から離れて、JR1路線しかない、
駅前周辺も枯れ果てた工業地帯に住み替えるかねぇ・・・

[58: 匿名]

14日に行ってきました。

もうすでに皆さんからだいぶ出ていますが、率直な感想を。

・坪単価平均220とのことでしたが、周辺の単価（180くらい？）と比べてかなり割高（+22%）
・プレミアム棟と呼ばれる東側の眺望が房総半島を望むI棟、J棟では、坪単価240から260くらい（＋33-44%)
・跡地、高台、駅近、眺望など、希少性はあるのでしょうが、正直、眺望は現在住んでいる都心湾岸エリアのタワーマンションの方が良かったですし、わざわざ磯子でそこまで割高な物件を買うことはないと思いました。
・また、1230戸という大規模分譲ですので、この価格設定で満杯になることはまずないのではないかと想像します。ですので、将来の資産性（値上がり期待も含めて）に大いに疑問を持っています。
・共用施設が過剰だというご意見もありましたが、私は正反対の意見で、少なすぎると思いました。また、管理にかける管理員の人数が4人だと聞いて、腰を抜かしそうになりました。この規模なら、６－７人は必要ではないかと思いました。

以上のようなわけで、値下げして売らない限り、ここを検討することは止めました。

[59: 匿名]

良かった〜ここを待たずに今の物件を契約して♪

[60: 匿名さん]

将来的な資産価値どころか、完売すら険しい道だろうね。

モデルルームオープン直後でここまでネガティブ要素しか出てこないのも珍しい。

[62: 匿名さん]

正直安いと思いましたね。
ちなみに磯子駅直結マンションがあったとしても全く興味なし、
やたら磯子を連呼する輩は不可解ですね。
磯子といっても、ここは別世界です。
かの紅葉坂レジデンスも　桜木町駅近のマンションに比べて価格が高かったのですが、あっさり完売。
なんだかんだで、ここのプレミア性はすごいですよ。

[65: 匿名さん]

おいおい、皆の輩。
価格が発表されたら一斉に買わないだと。何言ってんだ。
そもそも東京建物は廃業地転売で安く土地を入手して
無茶な大規模マンション計画をたてたら、周辺の建設反対運動が大規模だったんだよ。
そりゃ周辺の人にエレベーターやロビーを無料で使用できると譲らなきゃね。
かかる費用は「磯子が好き」な新規転入者が負担するのが当たり前だろ。

[66: 匿名さん]

本当に坪単価200超なんだね。
周辺の単価が180なんていってる人もいるけど
150以下だろ。アホくさくて完全に検討から除外させてもらいます。
同じ坪単価ならもっといいところいっぱいあるだろ・・・
ほなさいなら

[67: 匿名さん]

だから大損してでも「磯子区民になりたいっす」と執着する人が
買えばいいんだよ。
磯子なんて地価も低く、マンション資産価値が低いから
今後も新規で建ち難い。買うならここだよ。
ここを逃すと次は消費税増税後だから平凡マンションでも高くなるよ。
ま、それでもここより安いけどね。

[69: 匿名さん]

今の予定価格であまりに反応が悪くて今後多少値が下がったとしても、
無駄だらけの共有設備のせいで管理費が月3万。これは変わらないでしょうね。
駐車場もおそらく月2万～程度かと。

＞No.65さん
あのあたりの「マンション建設反対！」の立看板やのぼりはかなり目立ちますね。

エレベーターですが、居住者以外は1回利用につき50円だったような。

[71: 匿名さん]

管理費高いですね、修繕費も含めて3万ですか？
居住者以外のエレベーター使用は有料だと
近所からは更に評判悪くしそう。
居住者のみにすれば良かったのに。

[73: 匿名さん]

基本計画があったわよ
ttp://www.ugtk.co.jp/projects/prjsheet.php?pid=4006&ctg=35
ttp://www.ugtk.co.jp/topics/tpcSheet.php?tid=11007

[74: 匿名]

＞72

はい実は…

[75: 匿名さん]

場所が磯子で、しかも1200戸以上の大規模なら、
ふつうはファミリー向けのマンションだと思うよな～

リタイア富裕層と都内DINKSをメインターゲットにしてるとはかなり予想外ですわw

[76: 匿名]

思うのですが、貴賓館やテナント部分は管理費にて、
メンテナンス等の費用が払われるのに、
儲かるであろうテナント部分は先に売り手が自由にさばいて、
高い料金でスーパー、歯医者、保育所等のテナントに貸すというのが
納得いきません。（そうするとテナントの賃料は先にさばくことによって
テナント部分を手に入れた業者が全て手に入れることになる）
本来ならば、同じ敷地のテナント部分の家賃収入や貴賓館を利用したことで
入る収入は、管理費等に組み入れるべきではないのでしょうか？

[78: 匿名さん]

図星？！

[79: 匿名]

で、結局大成建設はどこの施工を請け負うの？マンション専業の長谷工が作れない、地盤を貫くエレベーター部分だけ？

[80: 匿名さん]

＞７６さん
自社利益追求が良識を上回る売主も存在し、ここもそのようですね。
利益の見込める部分は売主直営。支出は入居者負担。
例えばマンションの機械式駐車場で、駐車料金は売主の会社に支払い、保全
管理・電気費用は管理費負担となる所もあります。
それらを見抜けないのも管理組合のチェックが甘いとそうなりますが
甘い管理組合とは「リタイア層」と「ディンクス層」の多いマンションです。
東京建物の本質見たりですな。なにが聖なる丘だよ。

[81: 匿名さん]

７９は建設業を知らなさすぎ。
こんな人は、大成の工事は大成の社員が施工し、
長谷工の工事は長谷工の社員が施工してると信じているんだな。

[82: 匿名さん]

管理費・修繕費で3万なら普通だと思うけど、76さんの話が本当なら何でそんなに安くできるのか不思議だね。入居後にすぐ値上がりしそうで怖い。

[83: 匿名さん]

８２さん

いやいや、本体の価格を考えたら
もちろん修繕費抜きの価格だと思いますよ。

[84: 匿名さん]

＞８２
それは狭い部屋の話。広さに合わせて管理費・積立金も高くなる。
しかも入居後に「未来の積立金不足は深刻です」と言ってシュミレーション表を見せて
堂々と値上げするんですよ。
高齢者や共稼ぎ夫婦ばかりの入居者が無関心を良い事にドーンと値上げ。
たがだか磯子に住むだけなのに、なんで生活に金がかかるんだ？
建物は汐見台団地と大差ないのにな。

[86: 匿名さん]

ネガではないでしょう。
管理費・積立金は部屋によって異なるし
売主は管理会社と関係なく金額を設定してるし
入居者は「他マンションも皆こんなものですよ」の一言で賛成するし
ここは磯子だし、建物間取りも平凡だし。
どうしてネガ呼ばわり？現実的ですよ。
私の住んでるマンション、築７年で積立金値上げ総会は２回開催。
額は部屋によって異なりますが、当初の２倍強～３倍弱ですよ。

[87: 周辺住民さん]

購入を計画されている方へ。このマンションがいつ計画され、どんな経緯を経てここまで来たか確認してください。マンションバブルの頃に土地を仕入れ、閑静な住宅街に突然１８００戸というとんでもない戸数を計画し、しかも風致地区にも関わらず高層マンションを建てようとし、住民の反対運動から着工できず、ここまで時間がかかったわけです。当然土地保有期間の金利負担やプリンス建物の撤去など、かなりコストがかかっているので、回収するために高く販売せざるをえません。そのために様々なイメージ戦略を駆使しているわけです。冷静になって考えてください。しょせん磯子ですよ。何もありません（生活する分には困りませんが）。汐見台近辺の古い団地から出てくる人達の受け皿として、低価格のファミリーマンションであれば売れるかなあと思ってましたが、どうもそうではないようです。価格設定は明らかに高すぎですので、後悔しないためにもじっくり待てばいいと思います。

[88: 匿名さん]

あれほど大規模な反対運動があったんだ。この「いわく付きの丘」に建った
マンションなんて買っても笑顔で過ごせるわけが無い。
汐見台団地を脱出する人の受け皿なら１５００万～２０００万が妥当だろう。
生活にも不便。スーパーも無いしね。
テナント収益は売主が独占。維持管理費は入居者の負担。
どう考えても後悔しかないな、ここの未来は。

[89: 匿名]

確かにそうですね、すぐお隣の汐見台で昨年販売してたレーベン物件やライオンズ物件で、100平米台の広さにもかかわらず4000〜5000万前半台でしたから、ここがいかにぼったくり価格なのか理解できますね。

87さんの解説通り、ここの過去を知らない都心の方々が、イメージだけで買ってしまうんでしょうね…

[90: 匿名さん]

デベの社運が懸かってるから営業も必死でしょうな。青田売りでガッツリ儲けて有利子負債を圧縮しないと竣工前に行き詰まる、なーんてことも考えられますからね。

[91: 購入検討中さん]

安い買い物じゃないのでイメージだけで買ってしまうことはないですよ。

[92: 匿名さん]

いやいやコロッとだまされちゃうものなんですよ。
高いと言っても横浜駅周辺よりは安いからねえ。。。

デベとしてはスタートダッシュが肝心だよ！
美味しいところだけ持って行けるようガンバ！

[93: 匿名さん]

事前説明会に参加しました。なんと中高年の方が圧倒的に多かったようです。
正直、普通し過ぎる…、なにが「一生の貴賓席」だよ、眺望はイマイチ、間取りは平凡、設備は古い…,スーペリア住戸もプレミアム住戸も、有償オプションばかりでした。まあ、普通なら普通でいいけど、ハイグレードマンションの価格設定がおかしいだろう。貴賓館の膨大な維持費用やグランドエレベーターや地下機械式駐車場などなど、管理費はかなり高いと想像できる。
せっかくだから、その場で「向き」「広さ」「間取り」、この三つの基本こだわりで、検索してもらいましたが、わずか合ってるけど、全て予算よりビッグオーバー、もう諦めるしかないんだ。

[94: 匿名]

情報弱者をオプション満載のモデルルームと歯の浮きそうな謳い文句で舞い上がらせる姑息な販売手法ですね。本当に自信のある物件ならオプション一切無しの素のモデルルームで勝負しろっつうの。

[95: 匿名]

説明会行ってきました。
管理費の話を聞かなかったのですが、聞かれたかたいますか？

３万という話は修繕積立なしでということでしょうか？？
そうすると修繕積立とあわせると４～５万なんていうことがあるんですか？

駅前のトワイシア・パークホームズ検討しましたが、
どちらも１番広くて７０㎡前後で、トワイシアは６０００万近くだったと思います
汐見台のライオンズもわりと強気な値段で何とか売り切ったみたいで、磯子と言えどもちょいと昔より少し価格があがっている印象はあります。

それにしても今回のブリリアは群を抜いて高いので、本当どうしようと思っています。。

１６号沿いでもいくつかマンションの予定はありそうなので、そこらとの比較検討になるかなぁ。

[97: 購入検討中さん]

価格はもっと高いと思ってたので、意外と安いなあという印象でした。
汐見台と比較するのはナンセンスだと思いますね。
かなり反響ある物件なようなので、条件のいい部屋はさっくりと売れる気がしますね。

[99: 購入検討中さん]

諦めないで、売れ残りの値引きを待ちます。

[100: 匿名さん]

>97さん

それはないない（笑）
無理矢理すぎますって。