横浜プリンスホテル跡地プロジェクトpart2

[匿名さん]

パート２です
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：神奈川県横浜市磯子区磯子3丁目1134番18他（地番）
交通：京浜東北線 「磯子」駅 徒歩4分 （敷地入口まで）A・B・C棟までは徒歩10分、D・E・F棟エントランスまでは徒歩9分、G・M棟エントランスまでは徒歩8分、H・K・L棟エントランスまでは徒歩7分
根岸線 「磯子」駅 徒歩4分 （敷地入口まで）A・B・C棟までは徒歩10分、D・E・F棟エントランスまでは徒歩9分、G・M棟エントランスまでは徒歩8分、H・K・L棟エントランスまでは徒歩7分
間取：2LDK～4LDK
面積：56.19平米～145.58平米
総戸数：1230戸
売主：東京建物、東京急行電鉄、オリックス不動産、日本土地建物販売、伊藤忠都市開発
販売代理：東京建物不動産販売

物件URL：http://www.yokohama-peak.jp
施工会社：大成建設株式会社、株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：東京建物アメニティサポート

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8546/

[47: 匿名さん]

磯子とかけ離れた相場で行く気まんまんみたいだな。
売れ残りが楽しみだな

[49: ご近所さん]

No.48はあからさまな煽りですねw 営業の方ですかね？

[51: 匿名]

聖なる丘は価格もPEAK！

[52: 匿名さん]

＞５０さん。ダメな理由は４２の通り。
前評判は５１のような「聖なる」連呼が作ったデマ。
磯子の相場から見れば高すぎます。ここは磯子なんだからね。

[54: 価格は全戸出ていた…]

モデルルームで見た価格表には、全ての部屋に坪単価が記載されていたことを皆さん気づかれましたか？

[55: 匿名さん]

モデルルーム行ってきましたが、

・不要なサービス、共有設備が多すぎる
・価格設定がお話にならない

コンシェルジュサービスといえば聞こえはいいが、タクシーの配車やらクリーニングやら、
自分でも充分できるようなことを月3万以上の管理費を払ってまで他人に頼みたくない。

なんとかというデザイナーがデザインしたという仰々しいラウンジなども、貸切できるならまだしも、
他の居住者がわんさか同時に利用するわけです。若い夫婦が小さいお子さん連れてきて騒いだり、
オバサマたちがヌシよろしく居座ったりするんでしょうね。想像するだけでげんなり。

なにより、あの価格。
1230戸もの規模で、建物、間取り、内装はいかにもファミリー層向けの平凡なもの。
しかも南向きでさえないのに、5000万・・・ありえません。磯子ですよ磯子。本当に残念。

[56: 匿名さん]

営業の方が「都内のお客様からもたくさんお問い合わせをいただいていて」と
やたら強調してたけど、わざわざ都内から離れて、JR1路線しかない、
駅前周辺も枯れ果てた工業地帯に住み替えるかねぇ・・・

[58: 匿名]

14日に行ってきました。

もうすでに皆さんからだいぶ出ていますが、率直な感想を。

・坪単価平均220とのことでしたが、周辺の単価（180くらい？）と比べてかなり割高（+22%）
・プレミアム棟と呼ばれる東側の眺望が房総半島を望むI棟、J棟では、坪単価240から260くらい（＋33-44%)
・跡地、高台、駅近、眺望など、希少性はあるのでしょうが、正直、眺望は現在住んでいる都心湾岸エリアのタワーマンションの方が良かったですし、わざわざ磯子でそこまで割高な物件を買うことはないと思いました。
・また、1230戸という大規模分譲ですので、この価格設定で満杯になることはまずないのではないかと想像します。ですので、将来の資産性（値上がり期待も含めて）に大いに疑問を持っています。
・共用施設が過剰だというご意見もありましたが、私は正反対の意見で、少なすぎると思いました。また、管理にかける管理員の人数が4人だと聞いて、腰を抜かしそうになりました。この規模なら、６－７人は必要ではないかと思いました。

以上のようなわけで、値下げして売らない限り、ここを検討することは止めました。

[59: 匿名]

良かった〜ここを待たずに今の物件を契約して♪

[60: 匿名さん]

将来的な資産価値どころか、完売すら険しい道だろうね。

モデルルームオープン直後でここまでネガティブ要素しか出てこないのも珍しい。

[62: 匿名さん]

正直安いと思いましたね。
ちなみに磯子駅直結マンションがあったとしても全く興味なし、
やたら磯子を連呼する輩は不可解ですね。
磯子といっても、ここは別世界です。
かの紅葉坂レジデンスも　桜木町駅近のマンションに比べて価格が高かったのですが、あっさり完売。
なんだかんだで、ここのプレミア性はすごいですよ。

[65: 匿名さん]

おいおい、皆の輩。
価格が発表されたら一斉に買わないだと。何言ってんだ。
そもそも東京建物は廃業地転売で安く土地を入手して
無茶な大規模マンション計画をたてたら、周辺の建設反対運動が大規模だったんだよ。
そりゃ周辺の人にエレベーターやロビーを無料で使用できると譲らなきゃね。
かかる費用は「磯子が好き」な新規転入者が負担するのが当たり前だろ。

[66: 匿名さん]

本当に坪単価200超なんだね。
周辺の単価が180なんていってる人もいるけど
150以下だろ。アホくさくて完全に検討から除外させてもらいます。
同じ坪単価ならもっといいところいっぱいあるだろ・・・
ほなさいなら

[67: 匿名さん]

だから大損してでも「磯子区民になりたいっす」と執着する人が
買えばいいんだよ。
磯子なんて地価も低く、マンション資産価値が低いから
今後も新規で建ち難い。買うならここだよ。
ここを逃すと次は消費税増税後だから平凡マンションでも高くなるよ。
ま、それでもここより安いけどね。

[69: 匿名さん]

今の予定価格であまりに反応が悪くて今後多少値が下がったとしても、
無駄だらけの共有設備のせいで管理費が月3万。これは変わらないでしょうね。
駐車場もおそらく月2万～程度かと。

＞No.65さん
あのあたりの「マンション建設反対！」の立看板やのぼりはかなり目立ちますね。

エレベーターですが、居住者以外は1回利用につき50円だったような。

[71: 匿名さん]

管理費高いですね、修繕費も含めて3万ですか？
居住者以外のエレベーター使用は有料だと
近所からは更に評判悪くしそう。
居住者のみにすれば良かったのに。

[73: 匿名さん]

基本計画があったわよ
ttp://www.ugtk.co.jp/projects/prjsheet.php?pid=4006&ctg=35
ttp://www.ugtk.co.jp/topics/tpcSheet.php?tid=11007

[74: 匿名]

＞72

はい実は…

[75: 匿名さん]

場所が磯子で、しかも1200戸以上の大規模なら、
ふつうはファミリー向けのマンションだと思うよな～

リタイア富裕層と都内DINKSをメインターゲットにしてるとはかなり予想外ですわw

[76: 匿名]

思うのですが、貴賓館やテナント部分は管理費にて、
メンテナンス等の費用が払われるのに、
儲かるであろうテナント部分は先に売り手が自由にさばいて、
高い料金でスーパー、歯医者、保育所等のテナントに貸すというのが
納得いきません。（そうするとテナントの賃料は先にさばくことによって
テナント部分を手に入れた業者が全て手に入れることになる）
本来ならば、同じ敷地のテナント部分の家賃収入や貴賓館を利用したことで
入る収入は、管理費等に組み入れるべきではないのでしょうか？