建築条件付で仕様変更はどれくらいできますか？

[ともけん]

はじめまして。こちらでいろいろ検索・勉強させていただいています。

早速ですが、ただいま、ある建売分譲地の中の建築条件付の土地を検討しているのですが、
土地の契約と建物請負契約は同時でないとダメだと言われました。
広告では建築条件付きとなっているのですが・・・
そこで、最終に近い形のプラン（設計）と見積もりが出ないと契約できないと伝え、
今度、設計士の方が現地に来られるのでお会いして、こちらの要望を出す事になりました。
それで気になったのですが、こういう建築条件付の場合建物の仕様内装・外装ともにどの程度
自由が利くのが普通なのでしょうか？
最初間取りは自由で、建物の大きさで価格は決まる。
標準・オプション以外は差額を払えば変更可能。
と言われていたのですが、先日別の分譲地（同じ会社のです）を見に行って気に入った外装があり
それにしたいと伝えたところ差額を払っても、メーカーが違うので無理と言われました。
そういうものなのでしょうか？（ちなみにそれは玄関ドアの話です）
こちらとしては、仕入れ可能なメーカーなのだから差額を払えばＯＫなのでは？と思うのですが…
正直言って、検討中の土地の建売住宅はあまり好みじゃないのでいろいろ変更したいと思っていただけにかなりショックでした。
それともこれは「売り建て」と呼ばれるもので間取り以外ほとんど変更できないと思ったほうが良いのでしょうか？
ご意見お聞かせ下さい。
よろしくお願いします。

[19: ともけん]

建物はメーカー次第でどうにかなるように思いますが
なにより、土地が希望の立地・広さ・価格で出ないのです…
探し続けて○年という方からすればまだまだなのはわかっているのですが、以前不動産やさんにも
きっぱり、そのような土地はありません（出ません）といわれて、かなりあきらめモードなんです。
建売でもけっこう厳しい予算なんです…

あと、話は少しそれますが、モデルハウスなどを見に行ってもその後の営業さんからのコンタクトが
全く無いのはなぜでしょうか？忙しいから私達のような低予算には付き合ってられないのでしょうか？
資料請求をしてすぐにＴＥＬがかかってきて、その後しばらくして、モデルハウスにも言ったのですが資料を送るといったきり、送ってこなかった事もあります。
モデルハウスでの印象もまずはかなり軽く扱われ（ひやかしとでも思われるのでしょうか？）
アンケートを書いて、年齢で少し態度を改め、旦那の勤務先でちゃんと話をし始め、予算でまた軽く扱う（30代・鉄道会社勤務）　　いつもこんな感じです。
やっぱり予算が低いとそうなるのでしょうか？
ちなみにそれは売主（ＨＭ）での事です。仲介のみの不動産には行ったことがないです。

ヨコにそれましたが、みなさんのご指摘どおり、もう少し慎重に検討＆ほかも探してみる事を
しようと思います。
まだまだご指導よろしくお願いします。

[20: 匿名さん]

>忙しいから私達のような低予算には付き合ってられないのでしょうか？

はい。そのとおりです。

[21: 匿名さん]

＞条件を外すのは・・・無理だと思います。
　思います？つまり交渉してないのね。だめもとでしなよ。
　これから30年住むかもしれないんだよ。たぶんそこで建てたら後悔するよ。

　あと、同様に、良好な条件の土地も1年に1つくらいは見つかるもんだよ(不動産屋まかせ
にせず、積極的に探せば)。

　頭金を貯めると思って、気長に探しましょ。

[22: 匿名さん]

土地が条件満たしてないなら、この物件は却下でしょう。
土地売主と建築請負会社が一緒な物件は、価格のふかせ物件もありますからね。
低い仕様レベルに割高な価格といいことないケース多いです。
それでも購入する人がいるのは、土地環境が良くて建物妥協したか、
建物に関してあまり関心がなかったかｗのどちらかでしょう。

ＨＷにもいろんな営業がいますからね。
地主中心の営業、企画住宅専門の営業、地場の仲介業者と組んでの営業ets.
他のＨＷも行くと、今の営業はダメだったんだなってわかりますよ。
土地から紹介も面倒だなという営業の気持ちもわからないでもないが…。

仲介業者も要注意です。建売の物件紹介の手法など独特なものがありますから。
嫌なものははっきり断る姿勢が大事です。
不動産知識がなく気丈でない為に、営業の攻勢で契約した人はたくさんいます。
気を付けて下さい。

[23: 匿名さん]

「建売の物件紹介の手法」を教えてください。気をつけたほうが良い点は？

[24: 匿名さん]

仲介営業、あくまでも特定業者限定での営業の話。
１、物件の紹介は数多くまわって紹介＝午前中午後も時間の許す限り
２、最初に、最低ランクの物件を紹介　狭い暗い汚い臭い　まわりの環境悪い
３、物件まわるごとに、良い物件を紹介
４、最後の方に、客に紹介できる二番目に良い物件を紹介一対抗物件
５、一番最後に客に紹介できる一番良い物件を紹介一本命物件
家を多数見ると疲れるし、段々感覚も麻痺してくる。
一番最初に悪い物件を見せるのは客にこの程度の家しか買えないのかと思わせる。
最後の方の対抗物件は、本命物件を引き立たせる為比較させる為。最後の本命物件で強くすすめる
早く買わないと売れてしまいますよって姿勢。とりあえず焦らせる。
より好みや迷いを見せると家を買うのは思い切りが必要と一押し。
物件はいいところを強調。紹介する日時も欠点が出ないタイミングで一工夫。
客もたくさん物件見ると疲れてくるし、最後に見た対抗物件や本命物件はとても良く見える
購入心理ついてます。これで買う人いるのかな？
気が弱い人や優柔な人は買うかも。面倒な客やうるさい客は嫌なんだろうな。
しかしいまだこういう営業やってるところあるのかな？
やってたら耳が痛い話です。
似たような話経験した人いますかね？
もっとお客さんの事考えないと。

[25: LIMITED]

＞19
＞建売でもけっこう厳しい予算なんです…
　条件付分譲でもその厳しさは変わらないと思います。予算を増やせないなら、もう10分電車に余分に乗るつもりで、エリアを広げてみたらどうですか？

　私が最初希望していたエリアも更地は条件付分譲ばかりで、しかも売主が建てる家の評判がことごとく悪かったのですが、もう15分電車に乗り、県が変わったあたりで希望の土地（しかも条件なし）を見つけることができましたよ。

＞24
＞しかしいまだこういう営業やってるところあるのかな？
　首都圏で比較的メジャーらしい城○建設のスレッドを見ると、そういう感じの営業スタイルですね。

[26: 匿名さん]

また見事な独禁法違反、宅建業法違反ですな。

このページが参考になると思いますよ。
http://www.ads-network.co.jp/tokusyuu/t-09/t-0901.htm
条件付き宅地として売っているなら、仕上げ材の選択はもちろん、間取りの変更も自由にできなければいけません。以前は、土地売買契約から３ヶ月以内に工事請負契約という条件がつけられたようですが、最近はその縛りもなくなりました。建て主が納得するまで設計期間をとっていい、ということです。同時に契約しなければいけない義務は、まったくありません。

プリントアウトして、免許取り上げたろかゴルァ！と言いながら折衝してみてはいかが？
ま、一種の悪徳業者ですから、さわらぬ神に祟りなし、って気もしますが。

[27: 匿名さん]

＞仕上げ材の選択はもちろん、間取りの変更も自由にできなければいけません
できたとしても、妥当な金額での施工にはならないと思われます。
さすがにそれを違法と言い切るのは難しいのでは？

[28: ともけん]

２６さんがあげておられるページは以前から拝見していたので
ここが建築条件付土地とうたっていながら次のページにあるような「青田売り」「売り建て」で
あるのは間違いないとおもっています。
プリントアウトしてみせた上で掛け合ってみる事も考えていますが、
今はまだ完全にこの物件にすると決めたわけではないので、いたずらに関係をわるくするのも
どうかと思い思案中です。
「土地・建物の契約を別にして、条件付土地本来の契約方法で行くのであれば土地契約する」と言えず、またそれを迫られても困るので、とりあえず今度の休みに設備や仕上げ材のカタログなどを
見せてもらい、プランの詳細を細かく聞いてこようと思っています
その上でこの物件で！と思えたら、再度交渉してみます（プリントアウト持参で）

間取りの変更は出来ますし、予算の事もあるので仕上げ材などはある程度決まっていても
仕方ないと思っています。
ただ、差額を払っても変更は全く出来ないといわれたことに腹が立ったのでこちらにて質問させてもらいました。

[29: 匿名さん]

人気物件だったらもう無いかもしれませんよ！交渉はお早めに！結果教えてね！

[30: 匿名さん]

良さそうな土地ほど建築条件付が多いです。
そして土地は食いつきがいいように間違いなく割安になってます。
但し、建物でがっぽり儲けるのが通常ですからそこをよく考えて。

[31: 匿名さん]

契約したら、強盗に首根っこを捕まれたも同然です。
もがいても逃げられません。気の毒な方を何人も見ています。

[32: 匿名さん]

何故、条件付なのでしょうか？そこをよく考えてください。全ては業者の為なのです。
建売より儲かるからなのです。引っ掛かる客はカモなんです。
予算の制約があるようなので大変な事にならないようよくよく考えてください。

[33: 匿名さん]

100万円くらい払ってなんとかなるなら、建築条件を外すよう交渉するのが一つの手でしょう。
それが駄目なら、次の作戦として、とりあえず一坪くらいの物置を建築条件上の建物とするのはどうでしょう？
それで建築条件が外れるなら、あとは自分の好きな工務店で好きな家が建てられますよ。


バカアイデアすいません。

[34: ともけん]

33さん
そんな事できるんですか？？
今回の物件は土地・建物同時契約の為１坪の物置などは不可能だと思いますが…


打ち合わせに行ってきました。
結論からいうと、営業さん・現場監督と設計士では知識・権限の違いを痛感しました。

＊外装はたしかに町並みを考慮するが、他の分譲地の雰囲気など全くダメではない
　　（極端にいうと他の家がシンプルなのに自分だけ、純和風はダメといった感じです）
＊内装はこれは個人の好きに出来る。
　キッチンなどの設備も他メーカーだよければ金額面さえクリアすれば変更は可能
　同じく床や壁でも同様

こういう感じでした。
なので、こちらの希望を結構細かいところまで伝えて、
再度図面と見積もりを出してもらう事になりました。
「納得のいくプランが出た上で契約してください。」との事。
もちろん、押さえているのではないのでその間に他の人に取られる可能性はありますが。。。
営業・現場監督はそういう仕様変更についての権限を持っていないので簡単には「変更できる」とは
言えなかった様で、その事でこちらが不満・不信感を抱いた事には謝っていました。

やはり建売メインの会社なので営業さんもそのあたりについてはまだまだ不勉強のようでした。
今後はその設計士さんが間取りや仕様綿では直接窓口になってくれるとの事なので
いろいろ聞いてみようと思ってます。
と、いうか聞く人を間違うと大変な事になるんだなぁと痛感。
しっかり少々しつこく思われても自分で勝手に判断せずしっかり聞くべきですね。

[35: 匿名さん]

なんか最初からお気に入りのようですね。
自分の運を信じて突き進むしかないんじゃないでしょうか。
ただ、多くの場合、窓口の営業がだめだと後悔しますけど。
可能なら営業を変えてもらうのがいいかも。
設計士の口車に乗せられているようですが、信用できませんよ。
結局窓口は営業です。

[36: 匿名さん]

簡単に言えば、建物云々より土地を選んだということになりますね。
建物の金額が高くなることだけは十分承知しておいてください。
うちもそうでしたから。

[37: 匿名はん]

営業を替えろ！

以上

[38: aozola]

はじめまして。
私もともけんさんと同じく、土地に魅力を感じて「条件付き」で迷いました。
そして、このたび完成、引っ越しに至るわけです＼(^O^)／。
メーカーは、全国区の大手ではありませんが、県内では中堅。
建物のデザインや仕様は他の物件を見て廻っても特に自分たちの趣味に合った物はなく、
でもまあ、構造部分では特に悪い噂もなく、県内での実績もあると行った感じ。
利便性や資産価値などを考えた上で決定しました。
私もいろいろな掲示板を参考にさせていただき、色々な方の意見を元に建物の設計を進めて行きました。

契約には、「土地契約から3ヶ月を過ぎても建物の着工が決まらない場合は、白紙に戻し…」みたいなのがありましたが、
そんなの無視無視！白紙に戻されたら、損をするのはHMの方と自分の時間だけ。
3ヶ月経った時点で、間取りも決まってませんでしたよ(^。^)。
だって、HMのプランが気に入らないから。
それに、プランを出すにしても、どこかで出した物の焼きまわしの用な物がバレバレで。
そうこうしているうちに、自分たちで間取りを考えて、「（私）こんな感じでどうでしょう」「（HM）いいですね〜。」という具合に徐々にきまっていきました。

結局、間取りやイメージが固まるのに5ヶ月かかったと思います。
HMさんからしてみると「厄介な客」ですが、終わってみれば、納得のいく物ができました。ご迷惑おかけしましたが。

時間の余裕がもしあるのであれば、何千万もの買い物をするわけですから、堂々と時間をかけましょう。
お客さんは自分たちですから。
条件付き、フリープランの場合、HMとしては、数プランで選ばせて時間と人をかけずというのが理想でしょう。
私の場合、HMからほっとかれた感があり、HMの取引先を聞いて、建材メーカーやモデルハウス見学、カタログ請求などしました。
理想のプランができたら、見積もりをお願いして、オーバー分は検討後削ったり変更したりを繰り返しながら進めました。
結論、答えになってないかもしれませんが、粘り勝ち。
HMは時間をかけたくないので、徐々にこちらのペースにはまってきます。
プランの段階で向こうのペースにハマってはダメ。
「着工してから決めればいいですよ」なんてのに乗ってもダメ。着工してしまうと、発注が間に合わないなどの理由で向こうのペースにはまります。
長くなりましたが、金利も少し上がリ気味ではありますが、一生の買い物ですから、焦らずじっくり良い家を建ててくださいね。