センチュリーつくばみらい平【住民専用掲示板part13】

[管理組合理事長]

茨城県で最大規模の免震分譲マンション、センチュリーつくばみらい平。
茨城県が施行する大規模開発地区みらい平に建設され、ＴＸ「みらい平」駅から徒歩35秒。
さらにショッピングセンター「ピアシティみらい平」まで徒歩1分。
地震に強い耐震設計が施されている安心の免震構造。
2007年竣工のA,B,C3棟からなる18階建て総戸数660戸の分譲マンションです。
http://century660.sakura.ne.jp/

前スレ：
part1:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47079/
part2:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/88488/
part3:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/92610/
part4:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/143049/
part5:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/158899/
part6:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/160786/
part7:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/164944/
part8:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/171230/
part9:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/175637/
part10:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/182663/
part11:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/188084/
part12:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/196103/

[881: マンション住民さん]

>>879
ルーフガーデンは500㎡くらい、セントラルパークの実効面積くらいある。
一見すると太陽光パネルの設置に適していると思われるが、日照が問題になる。
ルーフガーデンは北向きで、南側に住宅棟があり日中の時間帯に日照がさえぎられて影ができる。
従って、太陽光パネル並べても設備容量に対する発電出力が低く効率が非常に悪く、発電事業としての経済性に問題がある。
これはフロント前にあるマンション模型を使って、懐中電灯を太陽に見立てて実験してみると、影がどのように出来るか検討が出来る。

[882: マンション住民さん]

正午のルーフガーデンの日影。
住居棟により殆ど日影になる。

[883: マンション住民さん]

とりせん、ワンダーランド、カスミの屋根借りる方法もある。
屋根貸し太陽光発電事業だ。
住民有志が出資して太陽光発電組合を作り、屋根を借りて発電事業をする。

[884: マンション住民さん]

朝8時過ぎの向かいの家による日影。
これなら大丈夫だと思うが、冬場がどうなるかだ。
朝の時間帯だから余り影響はないと思うが。
パネルは敷地境界から2m奥に引っ込める予定。
ただ保安上「フェンスを立てろ」と電力から言われているので、その高さが問題。

[885: 匿名さん]

つくばみらい市は近いうちに太陽光発電の設置補助金制度つくるみたい。
東京都なんてkw当たり10万円も補助金出してくれる。

[886: 住民でない人さん]

http://www.kantetsu.co.jp/kankan/news/news_midnightexpress.html

守谷ゆき終電のあとみらい平までバスが走るみたいです（週末限定）
これは朗報では？

[887: 匿名さん]

バスは朗報だ。今まで歩いて小貝川渡るしかなかったからね。

[888: マンション住民さん]

小貝川は歩いて渡れない、舟しかない。

[889: 匿名さん]

土地が位置指定道路に接道していても、私道だから持分を取得しておく必要はありますか？
持分がなければ私道所有者から通行料請求されたり通行制限を受けたりすると聞きます。
また水道・下水等の埋設管のための道路掘削等も制限を受けると聞きます。
もちろん接道している土地には私道負担がない前提での話しです。
いま物色してる別荘地が位置指定道路に接道していますが、私道は一人の所有者のものです。
周りの接道してる土地の所有者は、その私道に対して私道負担もなければ持分権が全くありません。
不動産屋に聞いたら「昔からの慣習で通行自由」と言ってますが、もしその私道が第三者に所有権移転されたら、前所有者との昔の慣習など通用しなくなります。
通行地役権に関する契約書等があるのか？と聞いたら不動産屋は「何も無い」と言ってました。

[890: 匿名さん]

私道だと、指導負担してるか持分を持っとくべきだ。
位置指定道路なら歩行は問題ないが、車両の乗り入れや道路掘削に制限がかかる。
私道負担もなければ持分もないのなら、制限されてもやむを得ない。
私道所有者に頼んで持分を分けてもらうしかない。
当然対価が必要だし所有権（持分）の登記も必要。

[891: 匿名さん]

指導負担→私道負担

よく私道の入り口のど真ん中に車止めポストを建てて「車両通行禁止」って書かれてるのがある。
これは私道所有権者による通行制限だ。歩行はOKでも車両通行を禁止している。

[892: 匿名さん]

私道に接道している場合、私道負担か私道持分がないと住宅ローンは組めないはず。

[893: 不動産購入勉強中さん]

それは当然だ。敷地が私道にしか接道していなければ、建築するにも工事用車両が入れない。
私道に私道負担や持分がなければ、私道所有者から車両通行制限かけられたら建築が出来ない。
建築が出来ないようななら金融機関は住宅融資は出来ない。

[894: マンション住民さん]

私道でも、現況地目が「公衆用道路」だったら固定資産税は非課税。
非課税の私道で通行料を取ったりするのはおかしくないか？

[895: 匿名さん]

みらい平は県の土地区画整理事業だから、区画された敷地は全て4m以上の公道に接道してるから心配はありません。
問題になるのは民間業者の分譲地や別荘地です。区画された敷地は全て分譲業者の私道に接道します。
もちろん位置指定道路にしますが、所有権は分譲業者の場合が多いです。
この場合、もし分譲業者が倒産して債権者に差押登記され、競売で換価されると第三者の落札者に所有権が移転されてしまいます。
これが一番大きな問題になります。その第三者が私道をどう制限するかです。

[896: 匿名さん]

参考までに、これは某別荘地の公図である。黄色部分は私道で、所有権者は開発分譲業者のＡ社である。
私道の半分の緑色の破線部分が建築基準法（第42条1項5号）の位置指定道路に認定されている。
残り半分は、道路位置指定後に合筆したようだ。登記簿の履歴をみるとそうなっている。
この黄色部分の私道に接道している土地所有権者には私道負担もなければ持分権もない。
たぶんＡ社から分譲地を購入しているのだから通行に関してはなんら制限がないはず。
ちなみに黄色部分の私道の地積は2,000㎡（600坪）を超えている。幅員4mだから道路延長は500m以上ある。

しかしながらＡ社が倒産したことにより、税金滞納のカタで地元自治体に差押（登記）られてしまった。
差押られただけではＡ社の所有権は移転しないが、Ａ社自身は倒産により会社が消滅してしまった。
もし自治体が換価のために競売にかけると、当然第三者に落札されて所有権が移転してしまう。

そうなると私道の通行規制は落札した第三者次第になる。

このような問題が、開発破綻した別荘分譲地で今起きている。

[897: 匿名さん]

位置指定道路とは

　位置指定道路とは、土地を建物の敷地として利用するため、道路法、都市計画法その
ほかの公法によらないで築造する、政令で定める基準に適合する道で、特定行政庁が
利害関係人の申請に基づき位置の指定をした、幅員４メートル以上の私道のことです
（建築基準法第42条第1項5号）。

位置指定道路を受ける為の要件は以下のとおりです。

1.幅が4.0メートル以上であり、原則としてすみ切りを両側に設けること。
2.道路形態、道路境界が明確であり、排水設備が設けられていること。
3.原則として通り抜け道路であること。
4.行き止まり道路の場合には、その長さは35メートルより短いこと。
5.申請には必要書類のほか、道路の関係権利者の承諾（印鑑証明・登
　記簿謄本）が必要。

つまり、位置指定道路は、道路法により定められた、いわゆる公道とは別の建築基準法
における概念であり、私道のひとつです。特定行政庁から位置指定を受けると、私道は
一般交通の用に供されます。具体的には、私道内の建築は制限され、また私道の廃止、
変更が制限され、私道部分は建物の敷地には参入されなくなるなどの効果が生じます
（建築基準法44条・45条）。

位置指定道路の所有者（私道の所有者）は、著しい不利益のない限り、日常の道路利用
者の通行を妨害してはならないことになります。言い換えれば、位置指定道路は私道で
はあるが、その日常的な利用者は所有者の承諾がなくても通行できるということです。

ただし、通行といっても車の出入りまでも自由とするかは、やはり、位置指定道路の所有
者（私道の所有者）に承諾を得る事が必要です。

[898: 匿名さん]

差押登記されてても債権者に所有権の移転はされないと思いますが、
差押さえ中の不動産を債務者が第3者に所有権移転した場合、有効ですか？
その場合、債務も移転するのですか？

[899: 匿名]

>みらい平の方は相当専門的な内容が多いな。
>住民の知的レベルが相当高いみたい。
>レベルは向こうの方がはるかに上だ。

厚顔無恥。

[900: 住まいに詳しい人]

>>898
差押登記されてても債務者は第三者に所有権移転はできるし有効だ。
ただ、所有権移転させると言うことは売買による対価が発生するはずだから、
その対価で債務者は債務を解消して債権者に差押登記の抹消をしてもらうはずだ。
そうしなければ、所有権移転された第三者の所有権は、債権者が換価のために競売に付して、
新たな第三者が落札するとその落札者に所有権が移転し、先に所有権移転されていても、
その所有権移転登記は抹消されてしまう。差押不動産を取得する場合は注意が必要。

[901: 匿名さん]

件の別荘地内の地積2,000㎡を超える私道（位置指定道路）は、開発分譲会社Ａ社が倒産したため無管理状態になっている。
現在は自治体に差押られているが、自治体は管理する責任は一切なく、放置状態である。
もともと未舗装の道路のため、写真の電柱下に見える側溝は長年のうちに土砂で埋まってしまってるようだ。
登記簿の記録によれば、昭和47年にＡ社が所有権登記したが、昭和60年に自治体が参加差押登記、
平成16年に同自治体の参加差押登記抹消、平成21年に同自治体の差押登記となり、現在に至っている。
今、換価のため公売（自治体による競売）にかかっている。果たして誰が落札するのであろう？

[902: 匿名さん]

すみません、引っ越したいのですが、お薦めの仲介業者があったら教えてもらえないでしょうか？

[903: マンション住民さん]

地元だと駅前の一誠商事か駐車場向かいの桂不動産だろう。
両社とも過去にこのマンションの売買仲介、賃貸を多数扱ってる。
マンションの傍だと何かと便利だ。

[904: 住民でない人さん]

いまなら、高層階の70㎡なら2,000万は固い。
購入時期によるが、中古で2,000万で売れれば買値以上で売れる人はいるよ。

[905: 住民さんＡ]

＞904

そんなに高く売れるの？
18F80㎡で2050万で売りが出てるよ。

[906: 地上げ屋さん]

不動産売買は売り手と買い手の駆け引きだ。
売り急いだら足元見られるのは世の常。
買い手をじらすくらいの余裕が必要。

[907: 競売ファン]

競売だと札入れの一発勝負で交渉の余地は全くない。
落札できればラッキーって感覚だろう。でも安い！

[908: 匿名さん]

>>901
落札した。2,130㎡（664坪）もある道路なんて滅多に売ってない。
幅員4.3mで総延長約500m。

[909: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

どうでもいい話はつまんないからやめろ。もっとこのマンションに実になることにしてくれ。

[910: 一読者]

いくらで落札？

[911: 匿名さん]

>>909
他力本願じゃなくまずはあんたがマンションに実になることを話せよ。

[912: 匿名さん]

別に他力本願でもいいだろ。掲示板なんてそんなもんだろ。

[913: マンション住民さん]

>>912
かわいそうにネタがないのですね。
もっと社会勉強してから出直して来てくださいな。

[914: 匿名さん]

社会勉強と掲示板の書き込みって関係ないよな？
むしろ社会勉強が出来てる奴はこんな掲示板に書き込まねーよ。
実のあるネタにしてくれよ。

[915: 匿名さん]

建築基準法の位置指定道路といえども私道であって公道ではない。
私道の価格は値段が有って無いようなもの。不動産屋では扱っていないので聞いても分からない。
したがって市場売買の場合は売り手と買い手の相対取引で価格を決める。
ところで公売（競売）の場合は最高額で入札した者が落札できる。確実に落札するには高値を入れるしかない。
おおよそ平米単価（or坪単価）×面積×落札確実性係数で入札価格を決める。
平米単価は山林・原野並みの数十円と判断する人もいれば宅地並みの数万～数十万円と判断する人もいる。
落札確実性係数は1倍以上で上限無しの青天井である。
入札は相手がいくらで札入れするかは全くわからない。開札して初めて分かる一発勝負。
しかし公売は市場売買に対して破格値で落札できる可能性もあるので侮れない。

[916: 住民さんＡ]

ごめんなさい。

位置指定道路とか、競売とか、全く興味ないので、別の話題にしてくれませんか？

[917: 働くママさん]

自分で別の話題のネタ投下したら？

[918: 匿名さん]

不動産の公売は不謹慎だが半ば面白半分に応札している。
ただ注意が必要なのは、国・自治体は差押登記してるただけで、公売で換価されると差押登記を抹消して落札者に所有権移転するだけ。
物件の引渡し義務も無ければ瑕疵担保責任も何もない。
したがって全ては落札者の責任になるから、相当物件調査をしなければ後でひどい目にあう。
例えば、建物などは居住者が居座っていたり、マンションなんかは管理組合が別に滞納債権をもっていたりする。
その場合は落札者が居座る居住者を立ち退かせ、管理組合に債務を払わなければならない場合がある。
特に建物などはもぬけの空でも残置物が大量放置されていたりする。これは落札者が撤去するハメになる。
今回はたまたま落札できただけ。それが2,000㎡超の位置指定道路だったわけ。
ただ道路位置指定の証拠確認は町役場では出来ず県土木事務所まで行く必要があった。
だから事前調査に相当な労力がかかる。最低限登記簿、公図、地積測量図の確認は必須。
特に遠隔地の場合はそう簡単に何度も行けないので、インターネットをフル活用して事前調査する必要がある。
今は登記情報は有料だがインターネットでとれるので、現地法務局に行かなくても最低限の情報は取れる。
次回は公売ではなく公有財産の売却入札に挑んでみる。市町村の所有する不動産だ。

[919: 住民さんＢ]

ごめんなさい、こんな変な書き込みばかりだと、ウチが変な人の集まりだと思われるので、止めてもらってもいいですか？

[920: マンション住民さん]

変とは思わないよ。
今は公売もインターネットの時代。
ネット公売に参加する時の参考になる。

[921: 匿名さん]

今が旬のネタはあるよ。誰か書かないの？

[922: マンション住民さん]

これポストに入ってなかったよ。
http://www.tokyu-com.co.jp/company/newsrelease/pdf/241001-1.pdf
住民に対して理事会はどう説明するの？
２年前の横領着服の時は理事会報に書いてあっただけ。
http://www.tokyu-com.co.jp/company/newsrelease/pdf/220315.pdf
今回はたった２年で再発して２度目だから正式な説明があってもいいのでは？
常識的に考えれば２度も横領やる会社には安心して管理任せられないよね。
うちだって被害にあうかもしれないね。

[923: 匿名]

922。心配なら君が理事になって横領を防いでくれたまえ。

[924: マンション住民さん]

今回の都内マンションの横領事件は、業界紙に詳細が書かれている。
それを読む限り、管理組合理事会との共謀がなければありえない横領のやり方だと見た。
それは３年にもわたって、組合口座から理事長が押印して管理会社に現金を引き出させていたから。
修繕工事や備品購入にいちいち現金を引き出して理事長が決済払いするなどありえない。
それと架空請求や水増し請求も疑われている。これも理事会合議を経て最終決済は理事長だ。
理事会と共謀したら不正は防ぎようがない。

[925: 匿名]

なら、なおさら君が理事長になって横領を防いでくれたまえ。理事長になれればだが。

[926: 働くママさん]

防ぐなら理事長じゃないと思います。
不正チェックは監事の業務監査と会計監査じゃないですか？

[927: マンション住民さん]

でも監事も理事会とグルになったら？
今年初めの定期総会で、臨時総会決議を反故した理事会決議で修繕工事を行ったことについて、組合員が業務監査しなかった監事を糾弾して吊るし上げてたよ。

[928: 匿名さん]

監事自身が管理組合業務や管理規約を知らないからどうしようもないね。

[929: 住民さんＡ]

理事長の条件は裕福で、住宅ローンが完済してることが条件になる。
そうすれば管理組合費を横領しようなんて考えなくなる。
理事長の資産公開が必要だ。

[930: 住民さんＢ]

理事長だけが善でも駄目だろ。その取り巻きも善である必要がある。