センチュリーつくばみらい平【住民専用掲示板part13】

[管理組合理事長]

茨城県で最大規模の免震分譲マンション、センチュリーつくばみらい平。
茨城県が施行する大規模開発地区みらい平に建設され、ＴＸ「みらい平」駅から徒歩35秒。
さらにショッピングセンター「ピアシティみらい平」まで徒歩1分。
地震に強い耐震設計が施されている安心の免震構造。
2007年竣工のA,B,C3棟からなる18階建て総戸数660戸の分譲マンションです。
http://century660.sakura.ne.jp/

前スレ：
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[802: 匿名さん]

太陽光はいいと思うけど、どこにパネル貼るの？

[803: マンション住民さん]

新市街地だから、みらい平はまだ更地が多い。
この更地、遊休地なら有効活用した方がいい。
太陽光パネルは屋根に貼るだけが能ではない。
メガソーラーとは行かないまでも、更地にパネルを立てて、
太陽光発電する方法がある。遊休地太陽光発電だ。
ところでコストは跳ね上がるが追尾型のパネルは面白い。
太陽とパネルが直角になるように自動的にパネルが回転する。
これは発電効率が非常によくなる。固定式の1.6倍～2倍の発電が可能。
また大風が吹くとパネルは水平なにり、風害を防ぐ。
住宅街の遊休地に追尾型太陽光発電所を建設するのも意義があるだろう。
エコタウンのシンボルにもなる。

[804: マンション住民さん]

更地に野立てで太陽光パネルを並べるのは難しくない。
ただ基礎工事が必要だ。

[805: マンション住民さん]

>>803
追尾型は3kwでも500万近くする。
それだけ個人で投資するなら平屋が建てられる。
住宅は坪50～60万が相場。500万なら建坪10坪くらいが建てられる。
屋根にパネル貼るタイプなら3kwは今では150万くらいでできる。

[806: マンション住民さん]

流山おおたかの森駅に雷落ちたんだって？
秋葉からみらい平までタクシーで帰ってきた。
15000円もしたよ。でも常磐道通ったから1時間ジャスト。

[807: 住民ママさん]

>>803
土地は借りるのでしょ？
太陽光パネル並べるだけで1000～2000万円する土地を買う人はいないですよね。
でも借りるには地主と借地契約が必要でしょう。当然地代を払うことになると思います。

[808: マンション住民さん]

土地は当然借りるに決まってる。わざわざ買うバカはいない。
ソフトバンクが群馬県の村に作った2.4MWのメガソーラーは、町の遊休地36000㎡を使って発電してる。
町には年間賃料350万円払ってる。これは売電売上の3.5%、平米当たり97円の地代だ。

[809: 入居済みさん]

遊休地の活用じゃないか？
月極や時間貸し駐車場にする代わりに太陽光発電するとか。
そのほうが今の時代に合ったエコだと思う。

[810: 匿名さん]

>>806
昨日のTX停電は、流山おおたかの森－流山セントラルパーク間で落雷による架線切断が原因だった。
復旧したのは夜の7時45分ころだった。

[811: マンション住人さん]

>>806
いくら高速が空いてたとはいえ、秋葉原からみらい平まで1万5千円って安すぎません？

[812: マンション住民さん]

15000円は妥当だよ。
ためしに秋葉までタクシーに乗ってみたら？
TXなら900円だ、タクシーは15倍以上。
ところで、昨日の雷雨、避雷針に雷落ちたんじゃないの？
すごい音がした。

[813: マンション住民さん]

>>811
タクシー利用金検索サイトで調べたら

¥16,370 （ 約50分 ）

だった。

[814: マンション住民さん]

土日暇だから車で秋葉まで送迎のバイトしてもいいよ。
いい小遣い稼ぎになる。

[815: マンション住民さん]

バイトなら片道1万円に下げてやればいい。
午前中1往復、午後2往復で1日6万円の稼ぎ。
月20日やれば月収120万円だ。やる価値がある。
掲示板に公告出せばいい。

[816: マンション住民さん]

家の屋根にパネルをペタペタ貼っても「これ太陽光発電所？」って感じ。
でも更地にパネル立てればいかにも見た目「太陽光発電所」って感じがする。
脱原発政策で、世の中7月1日以降、新法律が施行されて企業がこぞってメガソーラーに参入。
でも小資本の庶民はせいぜい自宅屋根や空き地の「プチソーラー」で再エネ貢献だ。

[817: 入居済みさん]

＞世の中7月1日以降、新法律が施行されて企業がこぞってメガソーラーに参入。

なぜですか？

[818: マンション住民さん]

とてもいい質問だ。

メガソーラーの1メガワット(1MW)とは1,000kwのこと。
1MWの太陽光発電所は、10,000㎡=1ha=約3,000坪の土地面積が必要。
そして1MWの太陽光発電所は建設費が5億円かかる。
そうなると単純に表面利回りで計算すると、
●投資金額5億円÷年間売電収入＝投資回収期間
となる。

いままではメガソーラーを作って売電しても、いくらで買い取ってくれるかは電力会社との相対契約で決まっていた。
「買い取るけど10円/kwhだ」といわれればそれまでである。発電した電力は電力会社に買い取ってもらうしかないからだ。
だから再生エネルギー発電の買取価格と買取枠（買取電力量）は電力会社次第で決まり、不安定要素があるのでビジネスとしてはリスクが大きかった。

ところが今年7/1から「再生エネルギー固定買取」の新法が施行され、政府の決めた固定価格で20年間の全量買取を電力会社に義務付けた。
この価格が太陽光の場合42円/kwhで20年間固定なのである。これは誠に「美味しい」価格である。
なぜなら、一般家庭に24円/kwhで電力会社は電気を売ってるのに、電力会社は太陽光発電事業者から2倍近い42円/kwhで買い付けるのである。しかも20年間も。
即ち電力会社は、再生エネルギー電力は42円で仕入れて一般家庭に24円で売る、業務用なら16円で売る、正に逆ザヤビジネスである。
これが総括原価方式でこそ成り立つ「再生エネルギー買取マジック」なのである。

さてメガソーラーだが、1MWの太陽光発電は42円/kwhで買い取られるから年間4,400万円の売電収入が見込める。
そうなると、投資金額5億円は単純計算では12年で回収出来ることになる。20年の残り8年は利益が生み出せる計算になる。

この20年固定42円/kwh全量買取がメガソーラーをビジネス化させる原動力になってるのである。

ところで10,000㎡の土地はどうするのか？
買わない、借りるのである。地主に賃料を払うのである。
この賃料は、もともと利益を生み出さない遊休地だから、年間賃料は発電売上の3～5%が相場である。
これは平米当たりの単価になおすと100円～500円/㎡になり、現況地目が山林や原野が殆どだから固定資産税評価額の基準単価くらいである。
例では10,000㎡の賃料は年間100万円～200万円くらいである。面積が大きいから年間賃料は100万円を超えるが、ビジネスとしては大きな負担にならない。

参考までに、ソフトバンクが群馬県榛東村に建設し7/1から運用開始したメガソーラーは、
2.4MW、年間発電量268万kwh、年間発電売上1億1,256万円、敷地面積36,000㎡（村所有地）。
榛東村には年間賃料350万円払ってる。これは売電売上の3.1%、平米当たり97円の地代だ。

↓榛東村のメガソーラー

[819: マンション住民さん]

みらい平駅から徒歩8分の住宅街のど真ん中。南東向きだから日照は問題ない。
住宅がないから余剰電力売電ではなく、自家消費ゼロの無負荷で全量売電の発電所だ。
メガソーラーではないプチソーラーだが、電力会社は系統接続を許可するのか？
当然、マンション自宅からインターネットで発電量を遠隔モニターする必要がある。
また保安上フェンスで囲い、同じくweb防犯カメラで自宅遠隔監視が必要。

東側は既に2階建てアパートが建っているが、西側隣地は更地のまま。
西日は住宅では嫌われるが、太陽光パネルにとっては大歓迎である。
だが、隣地に建物を建てられるとパネルに日陰ができる。
そうなると隣地地主と20年間日照地役権設定の契約がいる。対価も必要。

アバウトに計算すると、土地代を除いて発電所建設だけで500万はかかる。
これだけの投資をしてまで国民として再生エネルギー普及を推進する意義があるのか？
500万かけるなら平屋が建てられる、母屋マンションの離れとしての別邸だ。
投資資金の問題はあるが、回収には20年かかるだろう。

「紫峰ヶ丘（しほうがおか）太陽光発電所」、実現するのか？

[820: 匿名さん]

>>787

ラーメン屋さんなんですか？
病院が並んでいたので、もしかして皮膚科？なんて勝手に想像してしまいました。
幸楽苑は小絹に建設中でしたから、個人経営のラーメン屋さんですかね。
ラーメン屋以外に飲食店が欲しいですね。

[821: マンション住民さん]

紫峰ヶ丘は、こどもクリニックの先に「麺屋 みらい 69' 」があるよ。
またラーメン屋ができるの？

[822: マンション住民さん]

>>820
ラーメン屋の場所は、みらい平整形外科とさくら薬局に挟まれた1,045㎡（316.11坪）の土地。
この土地は県道3号に面してるけど、県道には接道しておらず、住宅街の北側6m公道に面しているから住宅街からしか入れない。
ここは駅歩8分の紫峰ヵ丘1丁目で、県道3号沿いの通称「クリニック通り」である。
耳鼻科、整形外科、調剤薬局、小児科が連なっており、すぐそばには、ふたばランドこども園ときょうりゅう公園があり、非常に環境の優れた住宅街である。
まさかラーメン屋が来るとは思ってもみなかった。
ラーメン屋は、土地に対して駐車場を大きくとるレイアウトである。
この土地、以前買って借地にして医療機関を誘致しようかと考えていた。紫峰ヵ丘1丁目の環境を守るための投資である。
ご指摘の通り、みらい平に今後必要なのは、皮膚科、眼科、産婦人科である。

[823: マンション住民さん]

恐らく、共用部を高圧業務用電力契約している一般のマンションは、
太陽光発電を導入すると、屋根面積100㎡以上で出力10kw以上になると思われるので、
この場合、売電は従前の買電配線と系統連携しない全量配線方式になる。
（再エネ固定価格買取法律と電力会社の需給契約から全量配線方式）
この方式は、太陽光発電の電力は自家消費することは出来ないので、
全て売電する全量買取になる。
売電は低圧線も考えられるが、電力会社の系統連携容量の制限で、
おそらく高圧売電にさせられると思う。

したがって、共用部は従来どおりの電力契約のままで、
太陽光発電は新たに売電契約し、全量買取による売電発電事業になる。
非営利の管理組合であるが、これだと国税からは収益事業とみなされる。
したがって法人税が課税される。

センチュリーの場合、各棟とも屋根面積が1,000㎡以上あるので、
1棟100kw程度の太陽光発電が可能になる。

仮に各棟100kwの3棟合わせて300kwの太陽光発電所を設置したら、
年間売電収入は、300kw×1,050h×42円/kwh＝1,323万円になる。

ただし、300kwの太陽光発電所、初期投資に1億5千万円はかかるだろう。

興味のある人は、エントランスのマンション模型の屋上見ながら、
投資回収計算してみないか？結構おもしろいと思う。
なにも300kwでなくてもいい。
100kwで設備投資は5千万円、年間441万円の売電収入だ。

[824: 匿名]

修繕積立金から投資できるならいいがそんな余裕はない。臨時徴収してまでは無理だろうな。夢で終わりだ。

[825: マンション住民さん]

修繕じゃないから修繕積立金の取り崩しはあり得ない。
事業設備投資だから、金融機関からの事業用融資だろう。

[826: マンション住民さん]

屋上に太陽光パネル敷き詰めたら長期修繕の屋根防水の寿命は延びるよ。
かんかん照りの太陽はパネルが吸収するから。しかも吸収して電気に変えてくれるよ。
それと断熱効果もあるね。

[827: サラリーマンさん]

東側のアパートの日陰で、後段のパネルは2枚削らないとならない。
西側は更他だが、万一に備えて隣地地主に日照地役権の設定を強要せざるを得ない。
これでやっと6kwに近い出力になる。この地積ではＭＡＸで8kwが限界だ。
住宅街の一等地でも、更地太陽光発電となると簡単ではない。
住宅建設の方がよほど簡単だ。太陽光発電は日照が全てであるから。
パネル設置角度は、発電効率を最大にするために20度で考える。

[828: 匿名]

>825

修繕にしか使えないなら改修もできないぞ。

積立金を運用する余裕は無いからどうせ夢なんだけどな。

[829: 匿名さん]

＞興味のある人は、エントランスのマンション模型の屋上見ながら、
＞投資回収計算してみないか？結構おもしろいと思う。

タブちゃんの専有部分に担保つけさせてもらうんだったら考えてもいいよ。

修理費がかさんで、たちまち回収のためにおまえが引っ越すことになるんだからな。
みんな喜ぶぞ。

[830: マンション住民さん]

近くに土地もってるみたいだから家建てて移りすむのでは？
そしたらマンションは売却せずにオーナーとして賃貸にしたらすごく儲かると思う。

[831: マンション住民さん]

センチュリーの高層階は眺望抜群だ。
日の出、日の入り、牛久大仏、富士山、筑波山・・・・見えるんだよ。
家賃は12万以上は取れるから、管理費等引いても月10万は利益がでる。
そうなると年120万、20年で2,400万。20年後に叩き売って1,000万以上は硬い。
20年後に3,400万以上の現金鷲掴みだ。途中でリフォームしても3,000万は固い。

[832: マンション投資家さん]

10kw未満なら余剰配線になる。
余剰電力売電といっても所内負荷は微々たるものだから全量売電に近い。
住宅がない空き地発電所だから遠隔監視は必須になる。
監視カメラはパネルの状態・日照監視だが、発電所の防犯・安全監視も兼ねる。
監視カメラはパン･チルト･ズーム機能付で自宅ＰＣから制御する。
インターネットはモバイルが最適だが、万一切れた時の復旧が現地対応で厄介だから有線にする。
保守用コンセントは保守時の電動工具とＰＣ用の電源に使う。
発電所だから周りはフェンスで囲い、関係者以外立入厳禁とする。
紫峰ヵ丘1丁目の住宅地内の発電所になるので、周辺住民への説明と同意が必要だ。
自治会があれば自治会長を説得すればいいが、どうも自治会はなさそうだ。
西側隣地は更地だが、投資を回収するまでの10年近くの期間の日照地役権を設定する必要がある。
日照地役権、早い話が「パネルに日陰を落とすから建物建てるな！」である。
当然地主は怒るだろう。何らかの対価の提供で黙らすしかない。

マンション自宅でＰＣ常時監視、月1回の現地巡回点検、これでいけるはずだ。
発電所は廊下から見える徒歩8分の距離。
これが紫峰ヵ丘太陽光発電所の構想である。

政府はついに2030年「原発ゼロ」の政策を打ち出した。
そうなると年間発電電力量の3割を担う原発分を再生可能エネルギー発電に置き換える必要がある。
紫峰ヵ丘太陽光発電所はその政策に沿った国民の微力ながらのプチ再生可能エネルギー発電所である。

[833: マンション住民さん]

既設住宅の屋根に太陽光発電を取り付けるなら銀行のリフォームローンが使えるが、
空き地発電は住宅リフォームでないからリフォームローンは使えない。
また住宅に新設の場合はJ-PECや県・市町村の設置補助金がおりるが、
空き地は住宅がないからこの補助金も出ない。
要するに全て自腹で補助金は一切もらえない。

ところで、つくばみらい市は悲しいことに太陽光の補助金すらない自治体である。

[834: マンション住民さん]

＞ところで、つくばみらい市は悲しいことに太陽光の補助金すらない自治体である。

財源がない。元は村と町だ。あきらめるしかない。

[835: マンション住民さん]

ついに「原発ゼロ」の政府方針が公式に出たね。
今は再生可能エネルギーに突風が吹いている。
マンションで太陽光発電した場合、何が目的なのか？
■売電収入で管理組合の基金を増やす→共同の利益（間接的）
■売電収入を組合員に何らかの形で還元する→区分所有者の利益（直接的）

[836: マンション住民さん]

■売電収入を組合員に何らかの形で還元する→区分所有者の利益（直接的）

だと思います。
管理組合の基金を増やしても直接的な見返りが即座に享受できません。

政府の「原発ゼロ」は再生可能エネルギーを原発分増やすことになります。
それ即ち、国民に「再エネ賦課金」の形で負担させられます。
従って、これからどんどん電気代が値上げされます。
更に消費税率のアップ、環境税の導入と家計を全て直撃します。

こんな状況だと管理費滞納せざるを得ません。

[837: マンション住民さん]

理事会報に修繕積立金が2300円程度値上げされるって書いてあったけどほんとですか？
既に電気代も値上げされ、消費税も値上げされるし、環境税でさらに電気・ガス・水道も値上げされる。
ローン抱えてるから、積立金を2300円も値上げしたら家計はますます苦しくなり、滞納者続出しますね。
でも管理組合の取立ては金融機関と違って超甘いからなんとかなりますね。

[838: マンション住民さん]

>>837

マンションの修繕は10年あたり100万円/戸が相場。当初5年間の積立金が安いのは、購入時に修繕積立金を一括で収めているから。一戸建てに住んでも修繕が必要なことは変わらないし、マンション以上に修繕費用がかかる。マンションを所有すると、管理費や修繕積立金，固定資産税も取られるから、賃貸に住んだ方がいいんじゃないの？

[839: 匿名さん]

住民は自分で積立金額の計算とかしてないと、理事会に騙されるよ。
その理事会を騙すのが管理会社だから。だから住民は管理会社に騙される。
ここは10年後に積立金がいくら貯まるか知ってる住民いるの？
それすら知らないなら、簡単に騙されるよ。

こんど修繕積立金の説明会があるとかだけど、説明は管理会社にさせると書いてある。
なぜ理事会が説明しないのか？管理会社が説明するのは筋違い。

理由は簡単、理事会が無能だから説明できないから。だから管理会社のいいなり。
ここの理事会は管理会社に簡単に騙されるな。

管理会社は積立金の額を知ってる。管理組合は財布の中身を見られてる。
だから管理会社はドンドン値上げを要請し、積立金を膨らましてお腹いっぱい食べるのだよ。　

[840: マンション住民さん]

歴代理事長が無能だから仕方がない。
でも5期の初代理事長は有能だった。
でも長年意味も無く留任している理事が管理会社と組んで辞任に追い込んだ。

[841: 匿名]

>839

今の積み立て金額のままで足りると思っている？

[842: マンション住民さん]

いくら足りないの？具体的な金額が分らない。

[843: マンション住民さん]

9月6日午後3時50分にTX流山おおたかの森－流山セントラルパーク間で落雷による架線切断事故がありましたが、それから後の午後4時半頃に大きな音と共にみらい平で落雷がありました。
マンションの居室にいた人は大きな音と揺れでビックリしたと思います。
これは写真の赤丸で囲ったC棟の避雷針に落雷したことが後で判明しました。
当日、近隣の市民がC棟避雷針に落雷した光景を目の当たりに目撃していました。
落雷直後は避雷針の周りに残像が見られたそうです。

[844: マンション住民さん]

当日、雷サージでパソコンやテレビ壊れた人いますか？
避雷針に落ちたなら、どこかで何らかの被害があってもおかしくないです。
でも、当日防災センターから何の放送もなかったですよ。

[845: マンション住民さん]

＞当日防災センターから何の放送もなかったですよ。

管理会社が落雷の事実をつかんでないからだろう。
こんな低レベルの管理会社ではダメだ。

[846: 匿名]

なんというか自分たちの権利だけを主張する方が多い気がします
共同体なんですから我慢するところはしないと

[847: マンション住民さん]

その時、部屋にいたけど、ものすごい音がしてマンションが揺れたよ。
防災センターが気づかないはずはないが。

[848: 匿名]

管理してくださってる方や我々の代表をしてくださってる方に
無能とか低レベルとか非道いです
私はいつも感謝してます
子どもにもそう教えてます

[849: マンション住民さん]

管理してるのは管理組合、管理会社は委託先。
1月の総会で管理委託契約の決議採ったの覚えてる？
金払ってるだけの仕事してもらわないと。

[850: マンション住民さん]

>>846
権利は主張したらいいのでは？
集団規制の管理規約と個人の基本的権利は違うよ。

＞管理してくださってる方や我々の代表をしてくださってる方に無能とか低レベルとか非道いです
組合員がよーく監視してないと理事が管理規約違反を堂々とするのがここの管理組合
それは1月の総会で多々指摘されている。監事が無監査というか理事会と馴れ合いだからこうなる。

[851: マンション住民さん]

それの代表がエキスパンションの補修工事ですね。
臨時総会で決議した仕様と異なる安普請案を理事会で勝手に決議して補修した。
それが総会で理事会の管理規約違反として指摘された。