センチュリーつくばみらい平【住民専用掲示板part13】

[管理組合理事長]

茨城県で最大規模の免震分譲マンション、センチュリーつくばみらい平。
茨城県が施行する大規模開発地区みらい平に建設され、ＴＸ「みらい平」駅から徒歩35秒。
さらにショッピングセンター「ピアシティみらい平」まで徒歩1分。
地震に強い耐震設計が施されている安心の免震構造。
2007年竣工のA,B,C3棟からなる18階建て総戸数660戸の分譲マンションです。
http://century660.sakura.ne.jp/

前スレ：
part1:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47079/
part2:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/88488/
part3:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/92610/
part4:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/143049/
part5:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/158899/
part6:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/160786/
part7:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/164944/
part8:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/171230/
part9:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/175637/
part10:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/182663/
part11:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/188084/
part12:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/196103/

[802: 匿名さん]

太陽光はいいと思うけど、どこにパネル貼るの？

[803: マンション住民さん]

新市街地だから、みらい平はまだ更地が多い。
この更地、遊休地なら有効活用した方がいい。
太陽光パネルは屋根に貼るだけが能ではない。
メガソーラーとは行かないまでも、更地にパネルを立てて、
太陽光発電する方法がある。遊休地太陽光発電だ。
ところでコストは跳ね上がるが追尾型のパネルは面白い。
太陽とパネルが直角になるように自動的にパネルが回転する。
これは発電効率が非常によくなる。固定式の1.6倍～2倍の発電が可能。
また大風が吹くとパネルは水平なにり、風害を防ぐ。
住宅街の遊休地に追尾型太陽光発電所を建設するのも意義があるだろう。
エコタウンのシンボルにもなる。

[804: マンション住民さん]

更地に野立てで太陽光パネルを並べるのは難しくない。
ただ基礎工事が必要だ。

[805: マンション住民さん]

>>803
追尾型は3kwでも500万近くする。
それだけ個人で投資するなら平屋が建てられる。
住宅は坪50～60万が相場。500万なら建坪10坪くらいが建てられる。
屋根にパネル貼るタイプなら3kwは今では150万くらいでできる。

[806: マンション住民さん]

流山おおたかの森駅に雷落ちたんだって？
秋葉からみらい平までタクシーで帰ってきた。
15000円もしたよ。でも常磐道通ったから1時間ジャスト。

[807: 住民ママさん]

>>803
土地は借りるのでしょ？
太陽光パネル並べるだけで1000～2000万円する土地を買う人はいないですよね。
でも借りるには地主と借地契約が必要でしょう。当然地代を払うことになると思います。

[808: マンション住民さん]

土地は当然借りるに決まってる。わざわざ買うバカはいない。
ソフトバンクが群馬県の村に作った2.4MWのメガソーラーは、町の遊休地36000㎡を使って発電してる。
町には年間賃料350万円払ってる。これは売電売上の3.5%、平米当たり97円の地代だ。

[809: 入居済みさん]

遊休地の活用じゃないか？
月極や時間貸し駐車場にする代わりに太陽光発電するとか。
そのほうが今の時代に合ったエコだと思う。

[810: 匿名さん]

>>806
昨日のTX停電は、流山おおたかの森－流山セントラルパーク間で落雷による架線切断が原因だった。
復旧したのは夜の7時45分ころだった。

[811: マンション住人さん]

>>806
いくら高速が空いてたとはいえ、秋葉原からみらい平まで1万5千円って安すぎません？

[812: マンション住民さん]

15000円は妥当だよ。
ためしに秋葉までタクシーに乗ってみたら？
TXなら900円だ、タクシーは15倍以上。
ところで、昨日の雷雨、避雷針に雷落ちたんじゃないの？
すごい音がした。

[813: マンション住民さん]

>>811
タクシー利用金検索サイトで調べたら

¥16,370 （ 約50分 ）

だった。

[814: マンション住民さん]

土日暇だから車で秋葉まで送迎のバイトしてもいいよ。
いい小遣い稼ぎになる。

[815: マンション住民さん]

バイトなら片道1万円に下げてやればいい。
午前中1往復、午後2往復で1日6万円の稼ぎ。
月20日やれば月収120万円だ。やる価値がある。
掲示板に公告出せばいい。

[816: マンション住民さん]

家の屋根にパネルをペタペタ貼っても「これ太陽光発電所？」って感じ。
でも更地にパネル立てればいかにも見た目「太陽光発電所」って感じがする。
脱原発政策で、世の中7月1日以降、新法律が施行されて企業がこぞってメガソーラーに参入。
でも小資本の庶民はせいぜい自宅屋根や空き地の「プチソーラー」で再エネ貢献だ。

[817: 入居済みさん]

＞世の中7月1日以降、新法律が施行されて企業がこぞってメガソーラーに参入。

なぜですか？

[818: マンション住民さん]

とてもいい質問だ。

メガソーラーの1メガワット(1MW)とは1,000kwのこと。
1MWの太陽光発電所は、10,000㎡=1ha=約3,000坪の土地面積が必要。
そして1MWの太陽光発電所は建設費が5億円かかる。
そうなると単純に表面利回りで計算すると、
●投資金額5億円÷年間売電収入＝投資回収期間
となる。

いままではメガソーラーを作って売電しても、いくらで買い取ってくれるかは電力会社との相対契約で決まっていた。
「買い取るけど10円/kwhだ」といわれればそれまでである。発電した電力は電力会社に買い取ってもらうしかないからだ。
だから再生エネルギー発電の買取価格と買取枠（買取電力量）は電力会社次第で決まり、不安定要素があるのでビジネスとしてはリスクが大きかった。

ところが今年7/1から「再生エネルギー固定買取」の新法が施行され、政府の決めた固定価格で20年間の全量買取を電力会社に義務付けた。
この価格が太陽光の場合42円/kwhで20年間固定なのである。これは誠に「美味しい」価格である。
なぜなら、一般家庭に24円/kwhで電力会社は電気を売ってるのに、電力会社は太陽光発電事業者から2倍近い42円/kwhで買い付けるのである。しかも20年間も。
即ち電力会社は、再生エネルギー電力は42円で仕入れて一般家庭に24円で売る、業務用なら16円で売る、正に逆ザヤビジネスである。
これが総括原価方式でこそ成り立つ「再生エネルギー買取マジック」なのである。

さてメガソーラーだが、1MWの太陽光発電は42円/kwhで買い取られるから年間4,400万円の売電収入が見込める。
そうなると、投資金額5億円は単純計算では12年で回収出来ることになる。20年の残り8年は利益が生み出せる計算になる。

この20年固定42円/kwh全量買取がメガソーラーをビジネス化させる原動力になってるのである。

ところで10,000㎡の土地はどうするのか？
買わない、借りるのである。地主に賃料を払うのである。
この賃料は、もともと利益を生み出さない遊休地だから、年間賃料は発電売上の3～5%が相場である。
これは平米当たりの単価になおすと100円～500円/㎡になり、現況地目が山林や原野が殆どだから固定資産税評価額の基準単価くらいである。
例では10,000㎡の賃料は年間100万円～200万円くらいである。面積が大きいから年間賃料は100万円を超えるが、ビジネスとしては大きな負担にならない。

参考までに、ソフトバンクが群馬県榛東村に建設し7/1から運用開始したメガソーラーは、
2.4MW、年間発電量268万kwh、年間発電売上1億1,256万円、敷地面積36,000㎡（村所有地）。
榛東村には年間賃料350万円払ってる。これは売電売上の3.1%、平米当たり97円の地代だ。

↓榛東村のメガソーラー

[819: マンション住民さん]

みらい平駅から徒歩8分の住宅街のど真ん中。南東向きだから日照は問題ない。
住宅がないから余剰電力売電ではなく、自家消費ゼロの無負荷で全量売電の発電所だ。
メガソーラーではないプチソーラーだが、電力会社は系統接続を許可するのか？
当然、マンション自宅からインターネットで発電量を遠隔モニターする必要がある。
また保安上フェンスで囲い、同じくweb防犯カメラで自宅遠隔監視が必要。

東側は既に2階建てアパートが建っているが、西側隣地は更地のまま。
西日は住宅では嫌われるが、太陽光パネルにとっては大歓迎である。
だが、隣地に建物を建てられるとパネルに日陰ができる。
そうなると隣地地主と20年間日照地役権設定の契約がいる。対価も必要。

アバウトに計算すると、土地代を除いて発電所建設だけで500万はかかる。
これだけの投資をしてまで国民として再生エネルギー普及を推進する意義があるのか？
500万かけるなら平屋が建てられる、母屋マンションの離れとしての別邸だ。
投資資金の問題はあるが、回収には20年かかるだろう。

「紫峰ヶ丘（しほうがおか）太陽光発電所」、実現するのか？

[820: 匿名さん]

>>787

ラーメン屋さんなんですか？
病院が並んでいたので、もしかして皮膚科？なんて勝手に想像してしまいました。
幸楽苑は小絹に建設中でしたから、個人経営のラーメン屋さんですかね。
ラーメン屋以外に飲食店が欲しいですね。

[821: マンション住民さん]

紫峰ヶ丘は、こどもクリニックの先に「麺屋 みらい 69' 」があるよ。
またラーメン屋ができるの？

[822: マンション住民さん]

>>820
ラーメン屋の場所は、みらい平整形外科とさくら薬局に挟まれた1,045㎡（316.11坪）の土地。
この土地は県道3号に面してるけど、県道には接道しておらず、住宅街の北側6m公道に面しているから住宅街からしか入れない。
ここは駅歩8分の紫峰ヵ丘1丁目で、県道3号沿いの通称「クリニック通り」である。
耳鼻科、整形外科、調剤薬局、小児科が連なっており、すぐそばには、ふたばランドこども園ときょうりゅう公園があり、非常に環境の優れた住宅街である。
まさかラーメン屋が来るとは思ってもみなかった。
ラーメン屋は、土地に対して駐車場を大きくとるレイアウトである。
この土地、以前買って借地にして医療機関を誘致しようかと考えていた。紫峰ヵ丘1丁目の環境を守るための投資である。
ご指摘の通り、みらい平に今後必要なのは、皮膚科、眼科、産婦人科である。

[823: マンション住民さん]

恐らく、共用部を高圧業務用電力契約している一般のマンションは、
太陽光発電を導入すると、屋根面積100㎡以上で出力10kw以上になると思われるので、
この場合、売電は従前の買電配線と系統連携しない全量配線方式になる。
（再エネ固定価格買取法律と電力会社の需給契約から全量配線方式）
この方式は、太陽光発電の電力は自家消費することは出来ないので、
全て売電する全量買取になる。
売電は低圧線も考えられるが、電力会社の系統連携容量の制限で、
おそらく高圧売電にさせられると思う。

したがって、共用部は従来どおりの電力契約のままで、
太陽光発電は新たに売電契約し、全量買取による売電発電事業になる。
非営利の管理組合であるが、これだと国税からは収益事業とみなされる。
したがって法人税が課税される。

センチュリーの場合、各棟とも屋根面積が1,000㎡以上あるので、
1棟100kw程度の太陽光発電が可能になる。

仮に各棟100kwの3棟合わせて300kwの太陽光発電所を設置したら、
年間売電収入は、300kw×1,050h×42円/kwh＝1,323万円になる。

ただし、300kwの太陽光発電所、初期投資に1億5千万円はかかるだろう。

興味のある人は、エントランスのマンション模型の屋上見ながら、
投資回収計算してみないか？結構おもしろいと思う。
なにも300kwでなくてもいい。
100kwで設備投資は5千万円、年間441万円の売電収入だ。

[824: 匿名]

修繕積立金から投資できるならいいがそんな余裕はない。臨時徴収してまでは無理だろうな。夢で終わりだ。

[825: マンション住民さん]

修繕じゃないから修繕積立金の取り崩しはあり得ない。
事業設備投資だから、金融機関からの事業用融資だろう。

[826: マンション住民さん]

屋上に太陽光パネル敷き詰めたら長期修繕の屋根防水の寿命は延びるよ。
かんかん照りの太陽はパネルが吸収するから。しかも吸収して電気に変えてくれるよ。
それと断熱効果もあるね。

[827: サラリーマンさん]

東側のアパートの日陰で、後段のパネルは2枚削らないとならない。
西側は更他だが、万一に備えて隣地地主に日照地役権の設定を強要せざるを得ない。
これでやっと6kwに近い出力になる。この地積ではＭＡＸで8kwが限界だ。
住宅街の一等地でも、更地太陽光発電となると簡単ではない。
住宅建設の方がよほど簡単だ。太陽光発電は日照が全てであるから。
パネル設置角度は、発電効率を最大にするために20度で考える。

[828: 匿名]

>825

修繕にしか使えないなら改修もできないぞ。

積立金を運用する余裕は無いからどうせ夢なんだけどな。

[829: 匿名さん]

＞興味のある人は、エントランスのマンション模型の屋上見ながら、
＞投資回収計算してみないか？結構おもしろいと思う。

タブちゃんの専有部分に担保つけさせてもらうんだったら考えてもいいよ。

修理費がかさんで、たちまち回収のためにおまえが引っ越すことになるんだからな。
みんな喜ぶぞ。

[830: マンション住民さん]

近くに土地もってるみたいだから家建てて移りすむのでは？
そしたらマンションは売却せずにオーナーとして賃貸にしたらすごく儲かると思う。

[831: マンション住民さん]

センチュリーの高層階は眺望抜群だ。
日の出、日の入り、牛久大仏、富士山、筑波山・・・・見えるんだよ。
家賃は12万以上は取れるから、管理費等引いても月10万は利益がでる。
そうなると年120万、20年で2,400万。20年後に叩き売って1,000万以上は硬い。
20年後に3,400万以上の現金鷲掴みだ。途中でリフォームしても3,000万は固い。

[832: マンション投資家さん]

10kw未満なら余剰配線になる。
余剰電力売電といっても所内負荷は微々たるものだから全量売電に近い。
住宅がない空き地発電所だから遠隔監視は必須になる。
監視カメラはパネルの状態・日照監視だが、発電所の防犯・安全監視も兼ねる。
監視カメラはパン･チルト･ズーム機能付で自宅ＰＣから制御する。
インターネットはモバイルが最適だが、万一切れた時の復旧が現地対応で厄介だから有線にする。
保守用コンセントは保守時の電動工具とＰＣ用の電源に使う。
発電所だから周りはフェンスで囲い、関係者以外立入厳禁とする。
紫峰ヵ丘1丁目の住宅地内の発電所になるので、周辺住民への説明と同意が必要だ。
自治会があれば自治会長を説得すればいいが、どうも自治会はなさそうだ。
西側隣地は更地だが、投資を回収するまでの10年近くの期間の日照地役権を設定する必要がある。
日照地役権、早い話が「パネルに日陰を落とすから建物建てるな！」である。
当然地主は怒るだろう。何らかの対価の提供で黙らすしかない。

マンション自宅でＰＣ常時監視、月1回の現地巡回点検、これでいけるはずだ。
発電所は廊下から見える徒歩8分の距離。
これが紫峰ヵ丘太陽光発電所の構想である。

政府はついに2030年「原発ゼロ」の政策を打ち出した。
そうなると年間発電電力量の3割を担う原発分を再生可能エネルギー発電に置き換える必要がある。
紫峰ヵ丘太陽光発電所はその政策に沿った国民の微力ながらのプチ再生可能エネルギー発電所である。

[833: マンション住民さん]

既設住宅の屋根に太陽光発電を取り付けるなら銀行のリフォームローンが使えるが、
空き地発電は住宅リフォームでないからリフォームローンは使えない。
また住宅に新設の場合はJ-PECや県・市町村の設置補助金がおりるが、
空き地は住宅がないからこの補助金も出ない。
要するに全て自腹で補助金は一切もらえない。

ところで、つくばみらい市は悲しいことに太陽光の補助金すらない自治体である。

[834: マンション住民さん]

＞ところで、つくばみらい市は悲しいことに太陽光の補助金すらない自治体である。

財源がない。元は村と町だ。あきらめるしかない。

[835: マンション住民さん]

ついに「原発ゼロ」の政府方針が公式に出たね。
今は再生可能エネルギーに突風が吹いている。
マンションで太陽光発電した場合、何が目的なのか？
■売電収入で管理組合の基金を増やす→共同の利益（間接的）
■売電収入を組合員に何らかの形で還元する→区分所有者の利益（直接的）

[836: マンション住民さん]

■売電収入を組合員に何らかの形で還元する→区分所有者の利益（直接的）

だと思います。
管理組合の基金を増やしても直接的な見返りが即座に享受できません。

政府の「原発ゼロ」は再生可能エネルギーを原発分増やすことになります。
それ即ち、国民に「再エネ賦課金」の形で負担させられます。
従って、これからどんどん電気代が値上げされます。
更に消費税率のアップ、環境税の導入と家計を全て直撃します。

こんな状況だと管理費滞納せざるを得ません。

[837: マンション住民さん]

理事会報に修繕積立金が2300円程度値上げされるって書いてあったけどほんとですか？
既に電気代も値上げされ、消費税も値上げされるし、環境税でさらに電気・ガス・水道も値上げされる。
ローン抱えてるから、積立金を2300円も値上げしたら家計はますます苦しくなり、滞納者続出しますね。
でも管理組合の取立ては金融機関と違って超甘いからなんとかなりますね。

[838: マンション住民さん]

>>837

マンションの修繕は10年あたり100万円/戸が相場。当初5年間の積立金が安いのは、購入時に修繕積立金を一括で収めているから。一戸建てに住んでも修繕が必要なことは変わらないし、マンション以上に修繕費用がかかる。マンションを所有すると、管理費や修繕積立金，固定資産税も取られるから、賃貸に住んだ方がいいんじゃないの？

[839: 匿名さん]

住民は自分で積立金額の計算とかしてないと、理事会に騙されるよ。
その理事会を騙すのが管理会社だから。だから住民は管理会社に騙される。
ここは10年後に積立金がいくら貯まるか知ってる住民いるの？
それすら知らないなら、簡単に騙されるよ。

こんど修繕積立金の説明会があるとかだけど、説明は管理会社にさせると書いてある。
なぜ理事会が説明しないのか？管理会社が説明するのは筋違い。

理由は簡単、理事会が無能だから説明できないから。だから管理会社のいいなり。
ここの理事会は管理会社に簡単に騙されるな。

管理会社は積立金の額を知ってる。管理組合は財布の中身を見られてる。
だから管理会社はドンドン値上げを要請し、積立金を膨らましてお腹いっぱい食べるのだよ。　

[840: マンション住民さん]

歴代理事長が無能だから仕方がない。
でも5期の初代理事長は有能だった。
でも長年意味も無く留任している理事が管理会社と組んで辞任に追い込んだ。

[841: 匿名]

>839

今の積み立て金額のままで足りると思っている？

[842: マンション住民さん]

いくら足りないの？具体的な金額が分らない。

[843: マンション住民さん]

9月6日午後3時50分にTX流山おおたかの森－流山セントラルパーク間で落雷による架線切断事故がありましたが、それから後の午後4時半頃に大きな音と共にみらい平で落雷がありました。
マンションの居室にいた人は大きな音と揺れでビックリしたと思います。
これは写真の赤丸で囲ったC棟の避雷針に落雷したことが後で判明しました。
当日、近隣の市民がC棟避雷針に落雷した光景を目の当たりに目撃していました。
落雷直後は避雷針の周りに残像が見られたそうです。

[844: マンション住民さん]

当日、雷サージでパソコンやテレビ壊れた人いますか？
避雷針に落ちたなら、どこかで何らかの被害があってもおかしくないです。
でも、当日防災センターから何の放送もなかったですよ。

[845: マンション住民さん]

＞当日防災センターから何の放送もなかったですよ。

管理会社が落雷の事実をつかんでないからだろう。
こんな低レベルの管理会社ではダメだ。

[846: 匿名]

なんというか自分たちの権利だけを主張する方が多い気がします
共同体なんですから我慢するところはしないと

[847: マンション住民さん]

その時、部屋にいたけど、ものすごい音がしてマンションが揺れたよ。
防災センターが気づかないはずはないが。

[848: 匿名]

管理してくださってる方や我々の代表をしてくださってる方に
無能とか低レベルとか非道いです
私はいつも感謝してます
子どもにもそう教えてます

[849: マンション住民さん]

管理してるのは管理組合、管理会社は委託先。
1月の総会で管理委託契約の決議採ったの覚えてる？
金払ってるだけの仕事してもらわないと。

[850: マンション住民さん]

>>846
権利は主張したらいいのでは？
集団規制の管理規約と個人の基本的権利は違うよ。

＞管理してくださってる方や我々の代表をしてくださってる方に無能とか低レベルとか非道いです
組合員がよーく監視してないと理事が管理規約違反を堂々とするのがここの管理組合
それは1月の総会で多々指摘されている。監事が無監査というか理事会と馴れ合いだからこうなる。

[851: マンション住民さん]

それの代表がエキスパンションの補修工事ですね。
臨時総会で決議した仕様と異なる安普請案を理事会で勝手に決議して補修した。
それが総会で理事会の管理規約違反として指摘された。

[852: マンション住民さん]

>>844
自宅で電気機器損傷の被害が出た人は管理組合に申告した方がいい。

[853: 匿名]

>852

個人の財産が落雷で壊れてもそれは個人の責任だよ。管理組合に申告してどうして欲しいわけ。

[854: 匿名さん]

マンション屋上避雷針は共用部分だ。共用部分の落雷だ。
そのために専有部分に被害が及んだ。
管理組合として補償すべきだろう。

[855: マンション住民さん]

>>854
共用部分なら、おまえに持分がある。
お前は持分比率で避雷針落雷の責任がある。

ところで家の家電が落雷で壊れたなら家財保険の対象だと思う。

[856: 匿名]

占有部分の雷保護をしなかった854の責任だろ。

[857: 入居予定さん]

なんだか、雰囲気が住みにくそうなマンションですね・・・
住民の皆さん同士は、挨拶とかはありますか？

[858: 匿名さん]

＞それの代表がエキスパンションの補修工事ですね。
＞理事会で勝手に決議して補修した。
＞それが総会で理事会の管理規約違反として指摘された

やはりエケスパンションで不正があったんだな。
誰かが言ったように。

もみ消しをしたのはだれですか。まだカスされているのでは二ですか。

[859: 住民主婦さん]

>>858
エムポタに前から出てるよ。

[860: 雷おやじ]

>>853
家の家電が壊れたからといって「補償してくれ」ではないと思う。
どこの家で雷害があったのか？が分かればある程度専有部分の配電系統が特定できる。
一昨年のＢＳ受信不良障害と同様に系統を特定するのだと思う。
それが分かれば共用部分の配電系統との関連が見えてくる。
そうなると避雷針から大地に流れた雷による雷サージがどの系統に波及したかが推定できる。
それによって共用部の雷害による機器損傷の原因と対策が立てられる。
ここまでやるのがプロの仕事だろう。
共用設備が壊れました、原因は不明です、修理がいくらです、管理組合払ってください。ではド素人だ。

[861: 働くﾏﾏさん]

マンションはどこもそうだと思うけど、よっぽどの顔見知りでもないと、挨拶はしませんよね。

私の出勤時間と小学生の登校時間が一緒ですが、目が合って挨拶しても、小走りに通り過ぎて行きますよ。
今は家でも学校でもそういう指導なのかもしれませんね。

[862: マンション住民さん]

落雷は火災保険でおりませんか？

[863: 匿名さん]

避雷針の年次法定点検やってるの？

[864: 内覧前さん]

太陽光発電は戸建てだと新車１台くらいの値段するって書いてあったけど、
新車１台買ったら投資の回収は10年で出来るのですか？
おそらく10年間の維持経費はかなりの金額になるし、10年後は新たに買い替えで再投資するでしょう。
太陽光発電の寿命は20年は固いので、10年で投資を回収し残り10年で利益を稼ぐことができます。
自動車は有限な化石燃料のガソリンを対価を払って食べで排気ガスを吐き出しますが、
太陽光発電は無限の再生可能エネルギーの太陽光を無償で食べて電気を吐き出します。

[865: 住民ママさん]

みなさんネットオークションは何を使ってますか？
私は出品が殆どなのでヤフオクと楽オクを併用しています。

[866: 働くママさん]

ヤフオク専門です。楽オクはやったことないです。

[867: 入居済みさん]

ヤフオクと楽オクの大きな違いは、出品手数料の徴収方法である。

■ヤフオク
・落札金額→出品者に振込み
・出品手数料→出品社に別途請求（Yahoo!ウォレットで請求）

■楽オク
・落札金額－出品手数料→出品者に振込み

出品手数料は、ヤフオクは別途請求だが、楽オクは落札金額から出品手数料を差し引く。
これが両者の大きな違いだ。

[868: 入居済みさん]

もう一つの違いは、落札金額の入着金方法だ。

■ヤフオク
・落札金額は落札者と出品者の直接相対取引

■楽オク
・落札金額は必ず楽天を経由して入着金される。
　（落札者と出品者の直接相対取引はできない仕組み）

どちらがいいのかだが、入着金のスピードは相対取引のヤフオクが速いが、詐欺に会う可能性が払拭できない。
他方、楽オクは楽天が仲介するため、詐欺に会う可能性は殆どないが、出品者にとっては着金が遅くなる。

[869: マンション住民さん]

おぉ、今まであやふやだったオークションのことがよくわかった。
ありがとう。

[870: マンション住民さん]

さらにオークションの両者の大きな違いは、特に出品者に対する審査や対応の厳しさだ。

■ヤフオク
ものすごく厳しい。出品者登録は本人確認を宅急便屋が対面でやる。
家族が本人の代わりに本人の身分証明書を見せてもダメ。必ず本人じゃないとだめ。
これが通過できないと出品者になれない。

それと晴れて出品者になっても、ヤフーが出品状況を常に監視していて、
ヤフーが「不適」と判断したら即座に出品制限や利用停止、アカウントの剥奪が行われる。
これはとにかく恐ろしい。この措置で永久的にヤフオクから追放された人はあまたいる。
（そういう俺も、過去にアカウント剥奪、出品制限を食らったが、無事に出品者として生きている。そのためにはテクが必要）

■楽オク
楽天会員なら誰でも出品者になれる。出品者としての新たな審査はない。これは楽だ。
入着金が必ず楽天を仲介させるので、詐欺に会う可能性が低いので出品者審査が甘いと思われる。

それでは楽オクの方がいいと思いがちだが、ヤフオクは楽オクに比べて桁違いの集客である。
楽オクでぜんぜん売れなくてもヤフオクに出せば売れる。これは集客力の違いだ。

[871: マンション住民さん]

■ヤフオクで出品制限や利用停止、アカウントの剥奪をされる場合

・出品者としての評価が低いのに大量出品や高額商品を出品している場合
・出品の写真が自分で撮影したものではなく、メーカーの写真や他人の写真を盗用している疑いがある場合（著作権違反）
・代理出品や、転売（安く仕入れて高く売りサヤを抜く行為）と思しき疑いがある場合
・架空や詐欺の出品の疑いがある場合
・業者としてストアー登録せずに個人なのに業者もどきの出品をしている場合
・吊り上げ行為（出品者が別アカウントで入札し、入札価格を吊り上げる行為、これは即アカウント剥奪になる）
・その他

これらの判断はヤフー自身が行うので、身に覚えがないのに突然制裁措置を受ける。
その場合、自己の潔白を証明しない限り制裁は解除されない。
（潔白の証明方法はヤフーから指示がある。現物の新たな写真撮影をさせられる場合が多い）
とにかく制裁解除したもらいたかったら頭を低くすることだ。逆らったり抗議したらアウト。

これで特に困るのは、入札があった商品もヤフーによって強制取り消しされてしまう。
またアカウント停止を食らったら、落札商品があっても落札者と一切コンタクトが出来なくなる。

ヤフオクは集客力が断トツだから売れるけど、その分出品者に対しては非常に厳しい。

[872: マンション住民さん]

制裁された場合、身の潔白を証明するのにヤフーから一番多く要求されるのが、「手元に出品商品が存在していることの証明」である。
これは具体的には、商品1点につき前後左右の写真4枚を新たに撮影してヤフーの指定場所にアップロードすることである。
これは既に出品で使用している写真は使えず、必ず新たに撮影しないとダメである。商品点数が多いと、これは膨大な作業になる。

ここまで柔順に従わないとヤフーから制限は解除されない。

[873: マンション住民さん]

今年のヤフオクの売上目標は100マソ。9月で8割りクリアしてる。
でも雑所得にはならないよ。なぜかって？
落札金額（収入）－取得価額は赤字だから。利益は出ない。
取得価格の半値で売りさばいてるよ。
要するにリサイクルだよ。
リサイクルの手段がフリマではなくオークションなだけ。

[874: 入居予定さん]

太陽光発電所建設予定地は、閑静な住宅街の公園向かいの角地とアパートには挟まれた空き地です。
南側が6m公道に接道しており、東に2階建てアパート、北は住宅の庭、西の角地は更地のままです。
住宅地としては一等地ですが、太陽光発電を考える場合は建物による日陰を検討しなければなりません。
太陽は東から昇り西に沈むので、朝7時頃からは日が入り、日が沈むまで西日が降り注ぐことになります。
西の角地は住宅が建つ気配が全くなく、固定資産税対策と思われる万年家庭菜園になっています。
西側角地に住宅が建つ場合は、建蔽率50%と容積率100%の制限から北側奥に敷地面積の半分以下の2階建が最大になりますので、発電所の太陽光パネルに日陰が生じても夕方の西日の時間帯になります。
そこで角地に日照地役権の設定を検討していますが、角地の地主が了解するか否かの問題はあります。多分、使用収益が地役権によって制限されるので地主は激怒するかもしれません。しかし地役権対価を提示すれば気が変わるかもしれません。人は現金なものですから。

建設予定地は、間口8.1m、奥行12.7mで、物理的には最大8kwの太陽光発電が可能ですが、日陰と発電効率と初期投資を考えると半分の4kwが妥当な線と踏んでいます。4kwは一般戸建住宅の屋根で太陽光発電を行った場合の平均的な発電出力に相当します。
20年後には発電所を撤去して土地も転売する予定なので、その間の土地活用として4kwは妥当なところでしょう。
ただし、電力会社からは発電所としての保安を厳しく要求されていますので、周囲はフェンスで囲うことになります。
無人の空き地発電所ですから、防犯カメラとPVセンサーによるを遠隔web監視をする必要があります。

発電所予定地はマンション共用廊下から遠目に見える距離にあり、普段は自宅からPCで常時監視しますが、いざ事故という時は徒歩8分の距離ですから緊急出動は可能です。
またweb監視は携帯にも飛ばしますので、出先で携帯で監視可能です。万一出先で携帯で事故を発見した場合は、普段から土地の管理を依頼している地元の方に緊急時対応を依頼できる体制を採ります。

土地活用は、駐車場、借家、資材置き場、等いろいろありますが、これからは再生可能エネルギーの普及推進ができる太陽光発電所運営も新たな選択肢でしょう。

[875: マンション投資家さん]

空き地に野立てでパネルを立てたイメージ。 実際は傾斜がもっとゆるく角度は20～30度になる予定。
単管パイプのねじ込み式で、20年後に撤去するから費用のかかるコンクリ基礎は打たないつもり。
前段9枚に後段8枚の計17枚で考えると、PVモジュールが230w,240w,250wなら、
発電出力はそれぞれ3.91kw,4.08kw,4.25kwの4kw前後になる。
17枚は敷地に対して余裕のある枚数だが、日陰の影響を考えると妥当な枚数になる。
パネルの最下面は地面から1mの高さとし、保安上敷地周囲に1.8～2mのフェンスで囲い、
関係者以外の立ち入り厳禁とする。

費用は住宅屋根にパネルを載せるのに比べて遠隔監視関係の設備に余計な費用がかかるが、
4kwの野立て設置で200万円以下であれば、表面利回り計算では12年で初期投資は回収出来る予定。
太陽光発電の投資は回収に10年以上かかると考えた方がいい。それが耐えられないならやらないことだ。
200万円は新車1台の値段、太陽光発電をやるか車を買うか、考え方は人それぞれ。
新車を買っても10年後には買い替えだ。太陽光発電は20年間は発電し続ける。

ところで「風力は？」と最近あるところから声が聞こえてきた。
風力だと太陽光とのハイブリッドでないと電力会社は系統連係にＯＫ出さないだろう。

[876: 匿名さん]

個人の太陽光発電の最大は47kw、風力発電は150kw。いずれも個人所有の遊休地。

[877: マンション投資家さん]

ソフトバンクが今度は屋根貸し太陽光発電事業に参入する。

ところで屋根貸し太陽光発電の賃料はいくらなのか？
一概にはいえないが、メガソーラーの例を見ると年間発電収入の3～5%がスタンダードのようだ。

例で計算してみる。
18階建200戸前後の住居棟は屋根面積は1,300㎡くらい。A,B棟が該当する。C棟は1,000㎡くらい。
1,300㎡だと100kw出力の太陽光発電が可能。
100kwを全量売電すると、100kw×1,000h/年×42円/kwhで、年間420万円の売電収入が得られる。
この420万円の3～5%は10～20万円になる。従って、年間10万円台の賃料が得られる。

A,B,Cの3棟の屋根貸しすれば、最低でも年間30万円以上の賃料になる。

屋根貸しの賃料はこんなもんだ。だけど、これが20年間確実に保証される。
借家の賃借のような空き室リスクのような心配は全くない。屋根貸しは確実に賃料が入る。
それは政府が20年間固定価格買取を法律で保証してるから。

近隣のブランズシティ守谷は、店舗賃貸収入がある。だけど空き室リスクがある。

何もしなくても賃料が入る、ほぼノーリスク・ローリターンだ。

管理組合理事はこのくらいのこと知ってないと太陽光発電導入の検討すら出来ないだろう。

[878: マンション住民さん]

【ソフトバンク　太陽光発電パネル、家庭の屋根に設置（2012.9.22）】

　ソフトバンクの孫正義社長は２１日、都内で開かれたエネルギー関連の会合に出席し、一般家庭などの屋根を借りて太陽光パネルを設置する事業に参入することを明らかにした。子会社を通じて２～３カ月以内に事業に着手し、当面は１０００戸への設置を目指す。
　孫社長はソフトバンクと、１７の政令指定都市が連携して太陽光発電などを進める「指定都市自然エネルギー協議会」（会長・門川大作京都市長）の総会で発言した。
　「屋根貸し」と呼ばれるこの仕組みは、太陽光パネルの設置や管理に必要な費用を事業者が負担し、建物所有者らが賃貸収入を得る。
　太陽光発電は都市部でまとまったパネルを設置する場所が少ないことが課題となっているため、孫社長は政令市の市長らに積極的にこうした事業を促進するよう訴えた。
　住宅用の太陽光発電は余った電力だけを電力会社が買い取るルールだった。しかし、経済産業省は利用を促進するため、事業者が一般家庭の屋根を借りるなどして計１０キロワット以上の発電する場合、全量を買い取ってもらえるよう特例を設けた。


当マンションの屋上は、日陰になるものが何もないので集光には申し分ない。
しかも3棟で計3,500㎡近くある。ただ18階なので設置工事の工事費が非常に高くつく。
それとまだ築5年で、10年間の屋上防水の施工者保証期間内かつ瑕疵担保責任期間内だ。
勝手にパネル設置したりしたら、施工者の保証かつ瑕疵担保責任を自ら消失・免責させることになる。
屋根貸しするなら、施工者の屋上防水の保証かつ瑕疵担保責任が切れる10年後にすべきだろう。
それまでは屋上防水に関わる加工（パネル架台の基礎工事が該当）はするべきではない。

[879: マンション住民さん]

太陽光パネル置くならルーフガーデンがいいのでは？
あそこは利用する人が殆どいない空きスペースだと思う。

[880: マンション住民さん]

みらい平整形外科クリニックとさくら薬局の間の土地は、
不動産屋の大成地所株式会社が建築主となっていた。
ラーメン屋は土地と建物を大成地所から賃借するようだ。
すなわち、不動産屋が店舗を建てて、店子がラーメン屋ということだ。

[881: マンション住民さん]

>>879
ルーフガーデンは500㎡くらい、セントラルパークの実効面積くらいある。
一見すると太陽光パネルの設置に適していると思われるが、日照が問題になる。
ルーフガーデンは北向きで、南側に住宅棟があり日中の時間帯に日照がさえぎられて影ができる。
従って、太陽光パネル並べても設備容量に対する発電出力が低く効率が非常に悪く、発電事業としての経済性に問題がある。
これはフロント前にあるマンション模型を使って、懐中電灯を太陽に見立てて実験してみると、影がどのように出来るか検討が出来る。

[882: マンション住民さん]

正午のルーフガーデンの日影。
住居棟により殆ど日影になる。

[883: マンション住民さん]

とりせん、ワンダーランド、カスミの屋根借りる方法もある。
屋根貸し太陽光発電事業だ。
住民有志が出資して太陽光発電組合を作り、屋根を借りて発電事業をする。

[884: マンション住民さん]

朝8時過ぎの向かいの家による日影。
これなら大丈夫だと思うが、冬場がどうなるかだ。
朝の時間帯だから余り影響はないと思うが。
パネルは敷地境界から2m奥に引っ込める予定。
ただ保安上「フェンスを立てろ」と電力から言われているので、その高さが問題。

[885: 匿名さん]

つくばみらい市は近いうちに太陽光発電の設置補助金制度つくるみたい。
東京都なんてkw当たり10万円も補助金出してくれる。

[886: 住民でない人さん]

http://www.kantetsu.co.jp/kankan/news/news_midnightexpress.html

守谷ゆき終電のあとみらい平までバスが走るみたいです（週末限定）
これは朗報では？

[887: 匿名さん]

バスは朗報だ。今まで歩いて小貝川渡るしかなかったからね。

[888: マンション住民さん]

小貝川は歩いて渡れない、舟しかない。

[889: 匿名さん]

土地が位置指定道路に接道していても、私道だから持分を取得しておく必要はありますか？
持分がなければ私道所有者から通行料請求されたり通行制限を受けたりすると聞きます。
また水道・下水等の埋設管のための道路掘削等も制限を受けると聞きます。
もちろん接道している土地には私道負担がない前提での話しです。
いま物色してる別荘地が位置指定道路に接道していますが、私道は一人の所有者のものです。
周りの接道してる土地の所有者は、その私道に対して私道負担もなければ持分権が全くありません。
不動産屋に聞いたら「昔からの慣習で通行自由」と言ってますが、もしその私道が第三者に所有権移転されたら、前所有者との昔の慣習など通用しなくなります。
通行地役権に関する契約書等があるのか？と聞いたら不動産屋は「何も無い」と言ってました。

[890: 匿名さん]

私道だと、指導負担してるか持分を持っとくべきだ。
位置指定道路なら歩行は問題ないが、車両の乗り入れや道路掘削に制限がかかる。
私道負担もなければ持分もないのなら、制限されてもやむを得ない。
私道所有者に頼んで持分を分けてもらうしかない。
当然対価が必要だし所有権（持分）の登記も必要。

[891: 匿名さん]

指導負担→私道負担

よく私道の入り口のど真ん中に車止めポストを建てて「車両通行禁止」って書かれてるのがある。
これは私道所有権者による通行制限だ。歩行はOKでも車両通行を禁止している。

[892: 匿名さん]

私道に接道している場合、私道負担か私道持分がないと住宅ローンは組めないはず。

[893: 不動産購入勉強中さん]

それは当然だ。敷地が私道にしか接道していなければ、建築するにも工事用車両が入れない。
私道に私道負担や持分がなければ、私道所有者から車両通行制限かけられたら建築が出来ない。
建築が出来ないようななら金融機関は住宅融資は出来ない。

[894: マンション住民さん]

私道でも、現況地目が「公衆用道路」だったら固定資産税は非課税。
非課税の私道で通行料を取ったりするのはおかしくないか？

[895: 匿名さん]

みらい平は県の土地区画整理事業だから、区画された敷地は全て4m以上の公道に接道してるから心配はありません。
問題になるのは民間業者の分譲地や別荘地です。区画された敷地は全て分譲業者の私道に接道します。
もちろん位置指定道路にしますが、所有権は分譲業者の場合が多いです。
この場合、もし分譲業者が倒産して債権者に差押登記され、競売で換価されると第三者の落札者に所有権が移転されてしまいます。
これが一番大きな問題になります。その第三者が私道をどう制限するかです。

[896: 匿名さん]

参考までに、これは某別荘地の公図である。黄色部分は私道で、所有権者は開発分譲業者のＡ社である。
私道の半分の緑色の破線部分が建築基準法（第42条1項5号）の位置指定道路に認定されている。
残り半分は、道路位置指定後に合筆したようだ。登記簿の履歴をみるとそうなっている。
この黄色部分の私道に接道している土地所有権者には私道負担もなければ持分権もない。
たぶんＡ社から分譲地を購入しているのだから通行に関してはなんら制限がないはず。
ちなみに黄色部分の私道の地積は2,000㎡（600坪）を超えている。幅員4mだから道路延長は500m以上ある。

しかしながらＡ社が倒産したことにより、税金滞納のカタで地元自治体に差押（登記）られてしまった。
差押られただけではＡ社の所有権は移転しないが、Ａ社自身は倒産により会社が消滅してしまった。
もし自治体が換価のために競売にかけると、当然第三者に落札されて所有権が移転してしまう。

そうなると私道の通行規制は落札した第三者次第になる。

このような問題が、開発破綻した別荘分譲地で今起きている。

[897: 匿名さん]

位置指定道路とは

　位置指定道路とは、土地を建物の敷地として利用するため、道路法、都市計画法その
ほかの公法によらないで築造する、政令で定める基準に適合する道で、特定行政庁が
利害関係人の申請に基づき位置の指定をした、幅員４メートル以上の私道のことです
（建築基準法第42条第1項5号）。

位置指定道路を受ける為の要件は以下のとおりです。

1.幅が4.0メートル以上であり、原則としてすみ切りを両側に設けること。
2.道路形態、道路境界が明確であり、排水設備が設けられていること。
3.原則として通り抜け道路であること。
4.行き止まり道路の場合には、その長さは35メートルより短いこと。
5.申請には必要書類のほか、道路の関係権利者の承諾（印鑑証明・登
　記簿謄本）が必要。

つまり、位置指定道路は、道路法により定められた、いわゆる公道とは別の建築基準法
における概念であり、私道のひとつです。特定行政庁から位置指定を受けると、私道は
一般交通の用に供されます。具体的には、私道内の建築は制限され、また私道の廃止、
変更が制限され、私道部分は建物の敷地には参入されなくなるなどの効果が生じます
（建築基準法44条・45条）。

位置指定道路の所有者（私道の所有者）は、著しい不利益のない限り、日常の道路利用
者の通行を妨害してはならないことになります。言い換えれば、位置指定道路は私道で
はあるが、その日常的な利用者は所有者の承諾がなくても通行できるということです。

ただし、通行といっても車の出入りまでも自由とするかは、やはり、位置指定道路の所有
者（私道の所有者）に承諾を得る事が必要です。

[898: 匿名さん]

差押登記されてても債権者に所有権の移転はされないと思いますが、
差押さえ中の不動産を債務者が第3者に所有権移転した場合、有効ですか？
その場合、債務も移転するのですか？

[899: 匿名]

>みらい平の方は相当専門的な内容が多いな。
>住民の知的レベルが相当高いみたい。
>レベルは向こうの方がはるかに上だ。

厚顔無恥。

[900: 住まいに詳しい人]

>>898
差押登記されてても債務者は第三者に所有権移転はできるし有効だ。
ただ、所有権移転させると言うことは売買による対価が発生するはずだから、
その対価で債務者は債務を解消して債権者に差押登記の抹消をしてもらうはずだ。
そうしなければ、所有権移転された第三者の所有権は、債権者が換価のために競売に付して、
新たな第三者が落札するとその落札者に所有権が移転し、先に所有権移転されていても、
その所有権移転登記は抹消されてしまう。差押不動産を取得する場合は注意が必要。

[901: 匿名さん]

件の別荘地内の地積2,000㎡を超える私道（位置指定道路）は、開発分譲会社Ａ社が倒産したため無管理状態になっている。
現在は自治体に差押られているが、自治体は管理する責任は一切なく、放置状態である。
もともと未舗装の道路のため、写真の電柱下に見える側溝は長年のうちに土砂で埋まってしまってるようだ。
登記簿の記録によれば、昭和47年にＡ社が所有権登記したが、昭和60年に自治体が参加差押登記、
平成16年に同自治体の参加差押登記抹消、平成21年に同自治体の差押登記となり、現在に至っている。
今、換価のため公売（自治体による競売）にかかっている。果たして誰が落札するのであろう？

[902: 匿名さん]

すみません、引っ越したいのですが、お薦めの仲介業者があったら教えてもらえないでしょうか？

[903: マンション住民さん]

地元だと駅前の一誠商事か駐車場向かいの桂不動産だろう。
両社とも過去にこのマンションの売買仲介、賃貸を多数扱ってる。
マンションの傍だと何かと便利だ。

[904: 住民でない人さん]

いまなら、高層階の70㎡なら2,000万は固い。
購入時期によるが、中古で2,000万で売れれば買値以上で売れる人はいるよ。

[905: 住民さんＡ]

＞904

そんなに高く売れるの？
18F80㎡で2050万で売りが出てるよ。

[906: 地上げ屋さん]

不動産売買は売り手と買い手の駆け引きだ。
売り急いだら足元見られるのは世の常。
買い手をじらすくらいの余裕が必要。

[907: 競売ファン]

競売だと札入れの一発勝負で交渉の余地は全くない。
落札できればラッキーって感覚だろう。でも安い！

[908: 匿名さん]

>>901
落札した。2,130㎡（664坪）もある道路なんて滅多に売ってない。
幅員4.3mで総延長約500m。

[909: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

どうでもいい話はつまんないからやめろ。もっとこのマンションに実になることにしてくれ。

[910: 一読者]

いくらで落札？

[911: 匿名さん]

>>909
他力本願じゃなくまずはあんたがマンションに実になることを話せよ。

[912: 匿名さん]

別に他力本願でもいいだろ。掲示板なんてそんなもんだろ。

[913: マンション住民さん]

>>912
かわいそうにネタがないのですね。
もっと社会勉強してから出直して来てくださいな。

[914: 匿名さん]

社会勉強と掲示板の書き込みって関係ないよな？
むしろ社会勉強が出来てる奴はこんな掲示板に書き込まねーよ。
実のあるネタにしてくれよ。

[915: 匿名さん]

建築基準法の位置指定道路といえども私道であって公道ではない。
私道の価格は値段が有って無いようなもの。不動産屋では扱っていないので聞いても分からない。
したがって市場売買の場合は売り手と買い手の相対取引で価格を決める。
ところで公売（競売）の場合は最高額で入札した者が落札できる。確実に落札するには高値を入れるしかない。
おおよそ平米単価（or坪単価）×面積×落札確実性係数で入札価格を決める。
平米単価は山林・原野並みの数十円と判断する人もいれば宅地並みの数万～数十万円と判断する人もいる。
落札確実性係数は1倍以上で上限無しの青天井である。
入札は相手がいくらで札入れするかは全くわからない。開札して初めて分かる一発勝負。
しかし公売は市場売買に対して破格値で落札できる可能性もあるので侮れない。

[916: 住民さんＡ]

ごめんなさい。

位置指定道路とか、競売とか、全く興味ないので、別の話題にしてくれませんか？

[917: 働くママさん]

自分で別の話題のネタ投下したら？

[918: 匿名さん]

不動産の公売は不謹慎だが半ば面白半分に応札している。
ただ注意が必要なのは、国・自治体は差押登記してるただけで、公売で換価されると差押登記を抹消して落札者に所有権移転するだけ。
物件の引渡し義務も無ければ瑕疵担保責任も何もない。
したがって全ては落札者の責任になるから、相当物件調査をしなければ後でひどい目にあう。
例えば、建物などは居住者が居座っていたり、マンションなんかは管理組合が別に滞納債権をもっていたりする。
その場合は落札者が居座る居住者を立ち退かせ、管理組合に債務を払わなければならない場合がある。
特に建物などはもぬけの空でも残置物が大量放置されていたりする。これは落札者が撤去するハメになる。
今回はたまたま落札できただけ。それが2,000㎡超の位置指定道路だったわけ。
ただ道路位置指定の証拠確認は町役場では出来ず県土木事務所まで行く必要があった。
だから事前調査に相当な労力がかかる。最低限登記簿、公図、地積測量図の確認は必須。
特に遠隔地の場合はそう簡単に何度も行けないので、インターネットをフル活用して事前調査する必要がある。
今は登記情報は有料だがインターネットでとれるので、現地法務局に行かなくても最低限の情報は取れる。
次回は公売ではなく公有財産の売却入札に挑んでみる。市町村の所有する不動産だ。

[919: 住民さんＢ]

ごめんなさい、こんな変な書き込みばかりだと、ウチが変な人の集まりだと思われるので、止めてもらってもいいですか？

[920: マンション住民さん]

変とは思わないよ。
今は公売もインターネットの時代。
ネット公売に参加する時の参考になる。

[921: 匿名さん]

今が旬のネタはあるよ。誰か書かないの？

[922: マンション住民さん]

これポストに入ってなかったよ。
http://www.tokyu-com.co.jp/company/newsrelease/pdf/241001-1.pdf
住民に対して理事会はどう説明するの？
２年前の横領着服の時は理事会報に書いてあっただけ。
http://www.tokyu-com.co.jp/company/newsrelease/pdf/220315.pdf
今回はたった２年で再発して２度目だから正式な説明があってもいいのでは？
常識的に考えれば２度も横領やる会社には安心して管理任せられないよね。
うちだって被害にあうかもしれないね。

[923: 匿名]

922。心配なら君が理事になって横領を防いでくれたまえ。

[924: マンション住民さん]

今回の都内マンションの横領事件は、業界紙に詳細が書かれている。
それを読む限り、管理組合理事会との共謀がなければありえない横領のやり方だと見た。
それは３年にもわたって、組合口座から理事長が押印して管理会社に現金を引き出させていたから。
修繕工事や備品購入にいちいち現金を引き出して理事長が決済払いするなどありえない。
それと架空請求や水増し請求も疑われている。これも理事会合議を経て最終決済は理事長だ。
理事会と共謀したら不正は防ぎようがない。

[925: 匿名]

なら、なおさら君が理事長になって横領を防いでくれたまえ。理事長になれればだが。

[926: 働くママさん]

防ぐなら理事長じゃないと思います。
不正チェックは監事の業務監査と会計監査じゃないですか？

[927: マンション住民さん]

でも監事も理事会とグルになったら？
今年初めの定期総会で、臨時総会決議を反故した理事会決議で修繕工事を行ったことについて、組合員が業務監査しなかった監事を糾弾して吊るし上げてたよ。

[928: 匿名さん]

監事自身が管理組合業務や管理規約を知らないからどうしようもないね。

[929: 住民さんＡ]

理事長の条件は裕福で、住宅ローンが完済してることが条件になる。
そうすれば管理組合費を横領しようなんて考えなくなる。
理事長の資産公開が必要だ。

[930: 住民さんＢ]

理事長だけが善でも駄目だろ。その取り巻きも善である必要がある。

[931: 住民さんＣ]

その取り巻き連中が過去延々と立候補でもなく輪番でもなく理事会が留任という形で次期理事会に送り込んでいる。これが諸悪の根源だろう。

[932: 住民ＯＬさん]

管理会社としてはシンパの理事を継続的に理事会に入れておく必要がある。それを可能にするのが反則留任制だ。
理事会の役員が総とっかえになって新しい目で見られると管理会社は不利になる。

[933: 匿名さん]

抽選はどうやって決めてるのですか？
下の階から上の階へ、とか、入居年数順とか。
自分が抽選に当たったとき、どういう基準で選ばれたのかわかりません。

[934: 匿名さん]

ここのマンションは輪番理事の抽選方法が全く組合員に開示されてない。
全て理事会が密室人事で決めている。正確には管理会社が決めている。
過去に輪番理事選出で２回トラブルがあったことが議事録と理事会報で報告されている。
前に住んでいたマンションでは、輪番スケジュール表が配られていた。
だから自分がいつ当番で理事になるのか検討がつくし準備もできた。
今回２回目の横領で管理会社は続投が難しくなった。
今の管理会社が変わればシンパの理事も一掃されるだろう。
ろくに働きもしないのに５年も留任するなど異常としか言えない。
何が目的で留任しているのか？

[935: 住民さんＡ]

役得があるからか暇でやることがないからか雑談が好きだからかでしょう。

[936: 匿名さん]

顧問制度はないのか？

[937: 匿名さん]

水戸顧問の発祥の地だ、当然あるだろう。

[938: マンション住民さん]

水戸顧問はどこに住んでいるのですか？

[939: マンション住民さん]

常時は江戸藩邸にいるのでは？たまに水戸に帰ってるようだけど。

[940: 匿名]

別荘地に住んでるんじゃないの。

太陽光発電を夢見ながら（笑）

[941: 匿名さん]

公有財産売却入札は公売入札よりも入札手続が面倒だ。
公売の場合は落札後に必要だった書類が、公有財産の場合は入札前に必要になる。
さらに公有財産の場合は本籍地役所発行の身分証明書まで提出させられる。
したがって公売は気楽に入札できるが公有財産は入札時点で手間がかかってしまう。
落札出来る保証が何もないのに書類申請で手間がかかるから公有財産は公売よりも入札が少なくなる。
公有財産売却入札は、市有地、県有地の売買が入札形式になってると理解する必要がある。

[942: 住民さんＢ]

また入札野郎が出てきたよ。
こいつほんとになんとかしろよ。

[943: 匿名さん]

＞さらに公有財産の場合は本籍地役所発行の身分証明書まで提出させられる。

自治体によっては印鑑登録証明書が必要な場合があるので注意が必要。

[944: 匿名さん]

これは幅員6mの市道に接道した南西向きの小さな土地である。
某市がかつて公営企業から取得したが30年間使用されず放置されていた市有地である。
土地を見た瞬間、不動産マニアの勘で「買い！」と考えた。

[945: マンション住民さん]

>>944
質問です。敷地の中に電柱があるようですが移設は可能なのでしょうか？

[946: 匿名さん]

>>945
過去の電話用電信柱で現在使われていない。NTT東と協議して撤去・移設は可能。

[947: 匿名さん]

消火栓と電柱があるなんて中々お目にかかれないなー。

[948: 匿名さん]

右の住宅よりも土地が嵩上げされているので、住宅建てたら完全に日影になる。
このような場合、日照確保のため隣地買収する場合があるけど買わないのかな？

[949: 匿名さん]

買収は金かかる。日照地役権の設定の方がいい。
民有地なら結構もめるが、市有地ならある程度理解が得られるのでは？
ただ公有地を承役地にする契約を自治体が結べるかどうかだと思う。

[950: マンション住民さん]

地役権なら流山おおたかの森のマンションにありますね。
送電線地役権です。敷地面積13857.27m2のうち1611.86m2が電力送電線下にあり地役権が設定されています。
TX沿線物件を物色しているときにお目にかかりました。敷地の一部と駐車場の一部が送電線下です。
地役権の対価として線下補償料がもらえます。

[951: マンション住民さん]

送電線がマンションにかかってるのはTXの車窓から見えますね。

[952: マンション住民さん]

流山おおたかの森のマンションの高圧線は駐車場の真上を通ってる。
当時、建設中の２つのマンションを比較した画像があった。
http://farm5.static.flickr.com/4074/4763911818_b126da229a_o.jpg

[953: マンション住民さん]

>>944
手前の右に入る道路は私道ですか？

[954: 匿名さん]

>>953
私道ではない。右端の隣家の敷地である。
すなわち隣家は旗竿地なのである。
接道のための敷地部分である。

[955: 匿名さん]

旗竿地なら今回買えば（応札する）いいと思います。
諺に「隣の家は借金してでも買え」があります。
ところで、この土地は気候が函館に似てるってホントですか？
北海道の土地ですか？

[956: 匿名さん]

蝦夷ではない。陸奥ノ国だ。
年間平均すると函館の気候に似ているということだろう。

[957: 匿名さん]

もう飽きたよ、その話。何、秋田県？

[958: マンション住民さん]

陸奥国は今の秋田県北東部の鹿角市と小坂町が入るよ。

[959: 匿名さん]

敷地の電柱は電話用でNTT東の管轄。
更地にしておくなら撤去する必要はないと思う。電柱がアクセントになる。
ところで背後の建物見たら屋根が急傾斜なのが分る。これは北側の部分。
冬場の積雪が予想できる。ここは秋田県北部の盆地である。

[960: 匿名さん]

宅地もいいけど使わないなら山林でもいいのでは？
一町歩くらいの山林なら立派な山林地主と言えるよ。

[961: 匿名さん]

一町歩＝10反＝10,000㎡＝1ha≒3,000坪
1haあれば1,000kwの太陽光発電が可能だから1Mw、すなわちメガソーラーだ。
メガソーラーなら全量売電で年間4,200万円の収入が得られる。
だれか1haの土地買わないか？

[962: マンション住民さん]

一町歩が1ha（10,000㎡）なら、陽光台小学校敷地は2.5haだから二．五町歩にな。
小学校はRC造3階建て延べ床面積約8,000㎡の校舎、それとに運動場とプールが建設される。
小学校予定の敷地に行ってみれば分るがかなり広い。

[963: 匿名さん]

だいたい文調が同じなのは、一人で自作自演だから？

[964: 不動産業者さん]

他のスレでここの資産価値を貶めてるＭｒみらい平の独り言だろ。

[965: 住民でない人さん]

埋め立てが始まってるの気がつかないの？

[966: マンション住民さん]

ここのマンションの資産価値は下がりっぱなしだろう。
中古売買価格見てみな？

[967: 不動産投資家さん]

不動産の資産価値を求めるなら腐っても「土地」だよ。
戸建もマンションも建物は経年劣化していく。
いくら修繕しても現状維持が精一杯。
その点、土地は劣化しない。戸建は土地がある。
マンションなんてコンクリートの蜂の巣に住んでるようなもの。
敷地は正確には所有権ではなく敷地権だ。専有部の部屋と敷地の持分は分離できない。
その点、戸建は明確に土地があり、土地だけ処分することが出来る。

終の棲家ならマンションはいいが、資産価値を論ずる意識するなら土地を買え。
多分10年後には1500万円切るのが中古価格だろう。

[968: 住民さんＢ]

いま土地は売れてないみたい。だから買い手市場みたい。
県の保留地は絶対値引き無いけど、民有地なら交渉次第ですね。

[969: 匿名さん]

山林は価格があって無いようなもの。
宅地・建物でないから不動産屋では扱わない。殆どが地主との相対取引。
ちなみに写真の道を奥に進むと一町歩（10,000平米）の山林敷地がある。山形の山林だ。
役所で調べると固定資産税課税標準額は122,970円、平米12円くらいである。
となると30万円未満だから非課税だ。
さて、山林地主といくらで交渉するか？
通常、地主は欲しい金額を言ってくるもの。500万円、1,000万円とか・・・・
一山売って500万、1,000万円なら山林地主冥利に尽きるだろう。
だけど、そんな値段で買う奴がいたらお目出度い無知のバカだ。

[970: 匿名さん]

山林、原野、農地の売買は宅地建物でないから宅建業法の規制外。
だから宅建業免許がなくても誰でも売買が自由。
重要事項の説明もいらないから宅建主任者の資格も不要。
媒介の場合も手数料は自由に決められる。

[971: マンション住民さん]

広大な山林／原野なんて、まずは境界確定が出来ないだろう。
確定するためには土地家屋調査士に地積測量を頼むが、
一町歩の測量なんて莫大な費用がかかり土地の値段よりも高くなる。
だから殆どの場合は公簿売買である。敷地図面は公図だけだ。

[972: 匿名さん]

山林は遠くから確認するしかない。
草木を掻き分けてそばまで行っても、境界が不明だからどこまでが土地なのか分らない。
一般には航空写真と登記事項と公図で確認して売買する。公簿売買の典型だ。
ただ森林法に注意。伐採は開発行為で法規制を受ける。
だから林業やらない限りは放置プレイが一般的。
これも「乱開発を抑制し日本国土の森林を保全する」の大義名分になる。

[973: 匿名さん]

草木を掻き分けて目的の土地にたどり着いたが境界は分らない。
一町歩の3,000坪といっても感覚がつかめない。

[974: 不動産業者さん]

ところで一町歩の山林なんか持ってて意味あるの？
資産価値を考えたら買うなら宅地だろう。

[975: 匿名さん]

なにもせずに放置しておいて固定資産税もかからないなら持っててもいいと思う。
問題は入手方法だろう。普通の人はまず買えないと思うる

[976: マンション住民さん]

つくば山の山林って売ってるの？

[977: マンション住民さん]

>>976
つくば山の山林なら数年前から売ってるよ。
600万円って言うから50万円なら買うといったら怒ったね。
でも現地確認した上で50万円の指値したんだが。
地主は500万円以上欲しいってことだな。

[978: 匿名さん]

やっぱ山林は遠くから見ないと分らない。
これなら一町歩の広大な感覚が何となく持てる。
でも一町歩の山林を数十万円で手に入れるのは非常に難しい。
相対取引だし、第一地主がウンと言わない。
少なくとも10倍以上の数百万円が地主の要求だ。

[979: 住民でない人さん]

>>978
自然林だと林野庁の森林国営保険の対象外だよ。

[980: 匿名さん]

これなんてどうか？幅員約5mの舗装町道に接道した二方路角地だ。
でもちょっと家建てづらい雰囲気。更地のままの方がいいかも。

[981: 匿名さん]

こっちの写真の方が良く分る。
なんか陸の孤島みたいな土地。
ゴミステーションがある。

[982: マンション住民さん]

三方向とも道路に面した三角形の土地ですね。
何坪ですか？でも塀で囲わないと用心悪そうですね。

[983: 匿名さん]

約240㎡の72坪の土地。
言われる通り方形地ではなく三角地なので、坪数があっても建物は建てづらい。
商業地としての価値はありそうだが、いかんせん交通量がなく周りは田んぼだ。

[984: 匿名さん]

これと似た土地が那須にある。
左側は町道だが右側は私道で私道負担がある。

[985: 匿名さん]

2mのセットバック部分は推定で判断したが、
私道負担分に関して明確な回答が得られなかった経緯がある。

[986: 住民さんＡ]

不思議なんだけど、この掲示板の管理人は、たくさん書き込まれている「マンションとは無関係の不動産情報」については許容している。しかし、それを正常化してほしいという書き込みは削除する。だから最近はごく少数の人しか書き込まないし、閲覧しない状況になっているんだろう。これも私物化の一つの形態だなぁ。

[987: マンション住民さん]

だから埋め立てなんだってば。

[988: 住民さんＡ]

マンションに住んでると土地持ちの感覚がないですね。
土地は共有で敷地権があるだけで明確に自分の土地が特定できません。
だから住民は土地取得に走るのではないですか？

[989: 匿名さん]

違うよ。管理会社の横領不祥事の件が書かれないようにわざと話題をそらしてるだけだよ。
既に会社発表されたから後は国交省の行政処分待ち。２年前にも横領不祥事起こして行政処分食らってる。

[990: 匿名さん]

管理組合の管理費積立金があるから狙われるのだろう。
戸建てならそんな積立金はないよ。
横領って言うけど戸建なら泥棒に相当するな。

[991: 匿名さん]

更地だったら盗られるもの何もないよ。雑草くらいだ。

[992: マンション住民さん]

雑草盗ってくれるなら草刈の手間が省ける。
草ぼうぼうで草が公道にはみ出したりしてたら、
歩行に支障を来たすとして市から除草するよう指導される。

[993: 匿名さん]

月末までにどっちかに決めないと年内に所有権移転登記が完了しない。

[994: 匿名さん]

左の市内の土地とつりあいが取れるのは右の土地だろう。
コレクションも無節操に収集するのではなくポリシーが必要。

[995: 匿名さん]

更地だと固定資産税が負担になる。家屋があると軽減率が大きい。

[996: 匿名さん]

換地処分で新住所表記になると、住所変更が色々出てくるね。
銀行口座の登録は住所変更しないとだめかな？
運転免許証の住所はそのままでいいのかな？
免許更新のときに住民票がいるかも。面倒だ。

[997: 匿名さん]

マンションは換地処分で県が登記簿の住所変更してくれるはず。

[998: マンション住民さん]

映画「のぼうの城」は去年の秋だったのが震災で1年延期された。
理由は「水攻めシーンが震災津波を彷彿させるから自粛する」とのこと。
実際その通り。石田光成が河川を決壊させて石田堤の中に水を流し込み、
忍（おし）城を水攻めにする映像は震災の津波のそのものを彷彿させる。
また農民が石田堤に穴をあけて決壊させ水を抜いた忍城跡は、
津波が退いたあとの震災瓦礫の跡地を彷彿させる映像だ。
これは苫小牧に造った実物大忍城セットとＣＧの合成で制作されてる。
今の忍城は江戸時代の城の復原。戦国時代の忍城は土塁と柵と櫓と館の「土の城」。

ここで戦国豆知識。
「城」の文字語源は「土から成る」で「土の城」が由来。
ビジネス用語「出張」は、戦国時代の他国に侵攻する「出張る（でばる）」が由来。

さてさて、
写真は常総市の古間木（ふるまぎ）城の精密復原模型だけど、
背景の写真は「のぼうの城」の苫小牧の映画セットを借景してる。
戦国時代の土の城はだいたいこんな感じ。簡素で質素なものである。
マンション近くの小張小学校は戦国時代の小張城の城跡に建ってる。

[999: マンション住民さん]

お　し　ま　い　で　つ　。

[1000: マンション住民さん]

１０００！新スレ移行
⇒http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/286227

[1001: 管理担当]

管理担当です。

いつもご利用いただきありがとうございます。
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以降につきましては、以下の新しいスレッドをご利用ください。
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