競売物件を落札した後に占有者がいた場合…

[えーてん]

競売物件（住宅またはマンション）を落札し、正当でない（抵当権をつける前に賃貸契約したもの以外は正当な権利なし）占有者がいた場合、
占有者を追い出すのにいろいろ苦労するみたいです。

追い出すやり方としては

　・引っ越し代に色をつけて渡す
　・強制執行をする（但し、荷物を１日で強制的に運び出さなければならないので１００万以上そのコストがかかるケースあり）

がメインみたいです。

ところで、占有者がいてもドア開けて競売で落札した正当な債権者（所有権移転登記済み）がその住居に居座って警察に不法侵入者がいますっていったらどうなるんでしょ？

占有者がいても正当な債権者がその住居にいることは全く問題ないはずですし…

[26: えーてん]

もう少し具体的に教えてあげるね

例えば２０００万円の建物があるとして

【現行】

１．銀行が裁判所に競売を依頼する、（占有者がいるから）最低落札価格を例えば５００万円とする
２．落札者が１０００万円で買い取る
３．１００万円裁判所に委託して強制執行して占有者を追い出してもらう

【競売前に強制執行ができるように変更】

１．銀行が裁判所に競売を依頼する
１’．裁判所が強制執行で占有者を追い出す、（占有者がいないから）最低落札価格を例えば８００万円とする
２．落札者が例えば１６００万円で買い取る
３．強制執行は不要

リアルな話として占有者を追い出す時落札者が追い出すよりも、裁判所が追い出すほうがお互いあとくされがなくていいのよ

現行のシステムのほうがいいって誰が得すると考えているのかな？
現行のほうがいいってのは不法占拠をなりわいにしているちんぴらくらいやないかな

[27: 匿名さん]

> 現行のシステムのほうがいいって誰が得すると考えているのかな？

元の所有者が少し得するじゃないの？

・競売が成立するまでは、少なくともそこに住める
・競売後で、余剰金が発生した場合、受け取ってから引越しができる（引越し費用などにできる）

実質的に競売は、任意売却ができない場合に行われるので、かなり急です。
そのため、元の住民が退去できる準備期間を少し与えているぐらいじゃないですか？
銀行としては、少しくらい安くても、早く売却したいというのが本音でしょうしね。

[28: えーてん]

>27
>元の所有者が少し得するじゃないの？

>・競売が成立するまでは、少なくともそこに住める
>・競売後で、余剰金が発生した場合、受け取ってから引越しができる（引越し費用などにできる）

>実質的に競売は、任意売却ができない場合に行われるので、かなり急です。
>そのため、元の住民が退去できる準備期間を少し与えているぐらいじゃないですか？
>銀行としては、少しくらい安くても、早く売却したいというのが本音でしょうしね。

ありがとうございます。

確かに所有者は少し得をしますね

しかし、ローンを滞納し始めて実際に競売が実行されるまでに半年はありますから、
競売前と後で排除されるタイミングが２カ月程度猶予ができるメリットよりも売却価格DOWNのデメリットのほうが
上じゃないでしょうか？？
また、ローン滞納から半年も時間があれば引っ越し準備としては十分な期間ではないですか？

銀行側は確かに損害額は広がってもスピード重視かもですね

[29: 匿名さん]

> 競売前と後で排除されるタイミングが２カ月程度猶予ができるメリットよりも
> 売却価格DOWNのデメリットのほうが上じゃないでしょうか？？

売買価格DOWNをデメリットと考えるなら、そもそも競売になる前に任意売却しているはずです。
そして、競売になる人は、たとえローン滞納してもギリギリまで、自分で何とかしようとして、失敗するケースが多数だと思います。
結局、裁判所から競売の通知がくるまで、引っ越す気はないと思いますよ。
つまり、できるかぎり引越ししたくないから、競売になると考えたほうがよいと思います。

[30: 匿名]

物件の（元）所有者や、抵当権設定後の賃借人で代金納付から６か月経過した賃借人など、代金を納付した競落人に対し物件を明け渡す義務を負う人に対しては、引渡命令の発令を受けて強制執行すれば済む話し。
１００万円程度かかることは最初から覚悟して競落するもの。

競落人だろうが、何だろうが、他人の住居に勝手に入れば、住居侵入罪となり、現行犯逮捕ですよ！

スレ主さん、「法治国家」とか、「自力救済」といった言葉を知ってますか？
何のために、「裁判所」や「執行官」が存在するのか、考えたことありますか？
１番さんが言うように、小学校からやり直し、ですよ。

[31: えーてん]

>29
売買価格DOWNをデメリットと考えるなら、そもそも競売になる前に任意売却しているはずです。
そして、競売になる人は、たとえローン滞納してもギリギリまで、自分で何とかしようとして、失敗するケースが多数だと思います。
結局、裁判所から競売の通知がくるまで、引っ越す気はないと思いますよ。
つまり、できるかぎり引越ししたくないから、競売になると考えたほうがよいと思います。

なるほど、引っ越しを先延ばしにしたいならば競売に持ち込むのは得ですが、
借金が増えるので任意売却するべきですが・・・そうできない人がいるんでしょうね

>30
>物件の（元）所有者や、抵当権設定後の賃借人で代金納付から６か月経過した賃借人など、代金を納付した競落人に対し物>>件を明け渡す義務を負う人に対しては、引渡命令の発令を受けて強制執行すれば済む話し。
>１００万円程度かかることは最初から覚悟して競落するもの。
まあ、現状はそうですが、競売落札者が占有者に殺された件もありますしねぇ
また、裁判所が出て行けって言うほうが素直に出ていく確率が高いので各人が負担するよりも裁判所が一括で追い出したほうが効率はいいですが、現状ではあなたの言うようになっていますね
私はそれに対して事前に追い出すように改善すべきと提案していますがあなたはどう思いますか？

>競落人だろうが、何だろうが、他人の住居に勝手に入れば、住居侵入罪となり、現行犯逮捕ですよ！
賃借人以外のケースで、競売を落とした人が、物件に入居した場合は住居侵入罪になるんですか？
しかし、占有者はそこに済む正当性を全く持っていませんよね
本当に現行犯逮捕できるんですか？嘘付いていませんか？

>スレ主さん、「法治国家」とか、「自力救済」といった言葉を知ってますか？
>何のために、「裁判所」や「執行官」が存在するのか、考えたことありますか？
>１番さんが言うように、小学校からやり直し、ですよ。

んー１件１件を考えたら自力救済を適用してもいいですが、
不動産物件の流通性UPを考えたら、個々人に競売物件の占有者リスクを落札後に持たせるのと
事前に追い出して、不動産価値を上げ、銀行も債務者も落札者もこれから不動産ローンを組む方にも得になる
方式と

　・・・さてどっちが本当に得なんでしょうねー

[32: 匿名]

どうしても小学校からやり直したくない場合は、弁護士さんに面談して競売の明け渡しの手続きをレクチャーしてもらうと良いでしょう。お金を払って面談するのです。無料ではダメですよ。

[33: えーてん]

>どうしても小学校からやり直したくない場合は、弁護士さんに面談して競売の明け渡しの手続きをレクチャーしてもらうと良いでしょう。お金を払って面談するのです。無料ではダメですよ。

ごめんなさい、説明が難しかったようなので再度説明しますね、ほんとにごめんね

１．現行：占有者を追い出す責任があるのは落札者

２．改善案：占有者を追い出す責任を裁判所（国）に変更してはどうか

１はあなたもわたしも正しいと認めているよ

２についてどうおもう？

[34: 匿名さん]

>２．改善案：占有者を追い出す責任を裁判所（国）に変更してはどうか

１つのアイデアだと思いますが、いくつか問題点が
・追い出す費用 > 競売価格だった場合（もしくは売れなかった場合）に、誰がそれを補填するのか？
・誰が追い出すための依頼を裁判所にするのか？
　　銀行？でも銀行は、安くてもよいから早く売りたいと考える
　　国？税金を使ってまでやる内容？おそらく銀行が一番得するだけだと思うけど

個人的には、例えば追い出す費用を住宅購入時に保証料として、担保して、ローン完済時や売却時に
返ってくるような仕組みがあれば、誰も困らないかもね
（自分を追い出す費用を、前もって自分で払っているから、無駄に占有しなければその費用が返ってくることになり、
　占有する人も少なくなるかもね）

[35: えーてん]

>34
追い出す費用はおおよそ現行で100万円
国が一括で強制執行した場合コストは下がりますから、土地代も含めたらまず間違いなく追い出す費用の方が安いかなと思います
依頼主は抵当権を持ってる銀行
競売物件に占有者がいないことを保障できたら価格もあがり銀行も嬉しいだろな

競売費用の購入時前払いは反対です
んなコストを全員に課すのは理由に乏しいから

[36: 匿名さん]

教えてください。
競売の厄介な占有者は前の持主と差押前に賃貸契約をしてるとなったばあい
占有者を半年後に強制執行で退去させられますか？

また立ち退き命令期間中に退去してほしい場合は
権利金を返せ　引越し代や　ほかの住まいを用意しろなど
相手の要求を呑むしかないのですかね？

極端な話賃貸料を２年分前払いしているなどと言ってきた場合どう対処しますか？

[37: 匿名さん]

>36

「対抗できる賃借権」というのもあるから一概には言えないでしょ。

[38: 匿名さん]

競売開始決定による差押え登記より後に賃貸借契約が締結されているなら、
競落しても退去させることはできませんよ。

相手が出ていくまで賃料を受け取り続けるだけです。

[39: 匿名さん]

失礼

抵当権の実行の場合は抵当権の設定登記との先後でしたね。

[40: 匿名さん]

×競売開始決定による差押え登記より後に→○競売開始決定による差押え登記より前に

グダグダだ・・・

[41: 匿名さん]

まあ詳しいことは３点セットに書いてあるんでよく読んでみてね♪

[42: 匿名さん]

あなたがた、執行官は、数年で家が建つ、と言われてたんだよ。

競売で一番儲けてるのは、執行官。

今は少しだけ儲けにくくなったが、権限はより増したと言える。

[43: 匿名さん]

>>42
バブルの時は競売の手数料で儲かっていたけど、今はそうでもないよ。
最近は一般人なのに危険な債務者が増え、トラブルも続出している。

身の危険を感じる回数なら、一般的な警察官よりも執行官の方が上だろうね。

[44: 匿名さん]

執行官が身の危険を感じたら即警官を呼ぶわけだが

[45: 匿名さん]

電話かけられる状況ばかりと限らないでしょうね。
窮鼠猫を噛む、相手は理屈が通じないほど切羽詰まってる場合も多いわけだし