理事長の力量は？

[管理組合]

このスレタイの方がいいでしょう。

[51: 匿名さん]

>>42
>さて今回、来期理事候補（立候補）のオレは来期の管理組合業務の情報化を管理組合始まって以来初めて行うために集会場のインターネット環境の事前調査を申し込んだ。具体的には有線・無線LANの環境試験である。
あんたはあくまでも「来期の理事『候補』」でしかない事を認識しているのかな？

>管理会社のフロントは「金払え」といったので「来期の管理組合業務だから無料だ」といった。そしたら「理事長(今期)の決裁を仰ぐ」とフロントが言った。だから「決裁を仰ぐなら仰げ」と言った。
「来期の理事『候補』」は一般の管理組合員でしかない。したがってあんたの判断で「来期の管理組合業務」を行なう事は
間違いである。そんな事を許したら全ての管理組合員が「（数年後の）管理組合業務」と言っても許可せざるを得なくなる。

>その後、集会場使用前日になって何とフロントではなく管理会社支店の担当者から理事長のスポークスマンとして「使用不許可」を電話連絡してきた。
理事長が管理会社担当をとかって何が悪いんだ？

>そこで「管理会社の出る幕じゃない、理事長と直談判するから理事長の携帯教えろ」と言った。そしたら「それは出来ない、再度理事長と相談する」といった。
俺もそんな組合員から直接連絡してほしくない。あくまでも話は管理会社担当者を使う。

>最終的には理事長とコンタクトさせてもらえないので管理会社支店担当者を強引にねじ伏せて使用許可を取った。
管理会社担当者には使用許可する権限はございませんよ。

>その後、集会場使用後にフロントに終了報告に行ったら「お金払わないなら理事会に諮ります」といわれた。だから「どうぞご自由に」といった。
>集会場を使用した夜に理事会はあったが、その後請求書は一切来ていない。
理事会が不良管理組合員の行動にあきれて諦めたんでしょ。

>非常におかしい運営である。来期はとことん構造改革を行う。
総会で承認されればあんたは理事だよ。住民の意向に合うようやりたいようにやってくれ。

>>48
>管理会社が理事長を代弁するのは非常におかしい。
>多分規約の解釈問題だから直接理事長が話すのが筋。
そんな不良組合員と直接なんか話は出来ないと考えていると思う。

>>50
>理事長が直接対話を逃げたのだと思う。
>じゃなきゃ管理会社が仲介などしない。
組合員との仲介を行なわせるために管理会社担当者（フロント）は存在する。（仕事の一部）

[52: 住民さんＢ]

理事長が直接交渉を避けて管理会社を代理人として交渉させているのだから交渉相手は管理会社でいいと思う。
事実管理会社をねじ伏せて許可を取ったと書いてある。
管理組合業務は役員だけがやるものではない。管理規約参照。役員は執行を委任されてるだけで組合員が業務を執行してはならないとは規定されてない。
管理規約や細則の解釈の問題は管理会社が判断するものではない。

[53: 住まいに詳しい人]

多くの人が誤解してるが、理事会とは理事の集団を表しているのではなく、理事の意思決定機関を表している。理事会の対になるのが総会であることを示せば分かると思う。総会は組合員の意思決定機関である。
理事会とは管理規約で定められてる通り、会議の成立要件と決議要件が規定されている。従って、理事会の決議事項に該当しない案件は、内規等で別段の定めがない限り理事会決議は不要である。
それから理事会は管理組合業務の一部分にしか過ぎず、その一部分のみ組合員から委任を受けた理事が行うと考えるのが普通である。管理規約を読めば理事が執行できるのは理事会と総会のみと規定されてるのが分かる。それ以外の管理組合業務の執行については管理組合と規定されているから役員含めた組合員全員である。

[54: 匿名]

住民の苦情を理事会で検討して決議してるのはアホですか？

[55: 匿名]

>>54
内容によるでしょう。
規約違反、法令違反等で理事長の勧告や指示が必要な場合とか、訴訟をする場合は理事会決議が必要です。ほとんどの管理規約に書いてあると思います。

[56: 匿名さん]

５４
阿呆はお前だろ。

[57: 匿名]

たとえば、理事会で使うノートと鉛筆と消しゴムを買う場合、管理規約では理事会決議は不要ですが、内規の決済基準で金額による理事会決議が定められているなら、理事会決議は必要です。
具体的は、1000円未満は理事長決済、1000円以上は理事会決済、とか。

[58: 匿名さん]

↑内規？管理組合にそんな言葉ないですよ。

[59: 匿名さん]

58
＞↑内規？管理組合にそんな言葉ないですよ。
普通にありますし事務をする上でいろいろ必要になってきます。
駐車場の割当について例えば抽選により行うという駐車場運営規則について、その抽選方法を内規で定めます。
マンション管理センターのQ＆Aでも理事会の役員の職務についての内規事例があがっています。
http://www.mankan.or.jp/06_consult/02_kumiai/02_hoki_09.html

[60: 匿名]

No.53は頭でっかちの机上の空論に陥りすぎているな。

たとえばうちは共用設備の保全は理事長の専決事項だが、
どこが故障してどういう金額で補修したか、見積を複数取ったかは
理事会で報告しているし、理事会議事録にも記載している。

理事会決議をとっているわけではないが、理事会で報告することで
理事長の対処を理事会で事後承認し記録に残すことは、理事会の透明性を
確保する上でも有益であるからこそのような運用にしている。

理事会決議の対象案件だけを扱ってあとは何もするなというような
浅はかな態度では実務は務まらないか、早晩トラブルを起こすことになるだろう。

それが理解出来ないうちは理事になってもろくなことにならないので
ネットで吠えるだけにしておくことをおすすめする。

[61: 匿名]

理事会が、一部だけ？

実務は、一部だけだか組合業務全般をし切るのが理事会だろ。管理会社は、その業務の一部を依託されているだけだぞ。

なんだか、勘違いくんが混ざってないか？

[62: 匿名さん]

＞＞５９
＞＞５７
管理組合の内規って、規約のこと？使用細則？運営細則？
法律以外のきまりはすべて「内規」だと思う。
規約も使用細則、運営細則も「組織の内部に適用されるきまり」なのであって
「内規」などというあいまいな言葉をマンション管理センターが使うべきではありません。
これ（５７）だとなんだか理事会内部だけで決めたことみたいなニュアンスを感じますけど、どうなんですかね。
定例の理事会を毎月いつにするとかの取り決めならそれでいいですけど
「決済基準」みたいなものは運営細則で定めて、総会決議をとるべきでしょう。


大辞泉

内規
組織の内部に適用されるきまり

[63: 匿名さん]

あー、「決済基準」って「決裁基準」だよね。
「決済」と「決裁」の区別がついてない５７はたぶさんだね。

[64: 匿名]

>>60
理事会は管理規約で規定された成立要件と決議要件を満たさなければ理事会にならない。多くののマンションで特に成立要件（理事の過半数以上の出席）が満たされてないにもかかわらず理事会としている。報告だけなら成立要件と決議要件の不要な役員会でいい。
うちのマンションでは住民に理事会が成立してないことを見破られた結果、以降は理事会と役員会に分けている。

[65: 匿名さん]

お金の支払いの基準だから決済でいいのでは？
うちのマンションはフロント管理会社の権限で支払いできるもの、
理事長の専決で出来るもの、理事会決議で出来るもの、総会決議で出来るもの、
金額によって決済権限者が理事会運営細則で決まってる。

[66: 匿名さん]

漢字検定受けたら

[67: 匿名さん]

多分、管理規約、同細則以外のルールを内規と言ってるのだろう。
私のマンションでは「掲示板掲載基準」がそれに相当する。
ところで役員選出基準がない。どうやって選出してるのかまったく開示がない。
立候補と抽選の2通りだということは理解しているが。
立候補募集の貼り紙は掲示板に出るが、誰が立候補したかも秘密にされている。
ましてや抽選なんかはどういう基準で抽選してるのかも秘密事項。
実際は管理会社が抽選してると聞いている。議事録に証拠が残ってた。

[68: 匿名さん]

内規＝慣習？
その慣習をしったときに異議を唱えないと法律的な意味ができちゃうね。
おかしいと思ったら黙っていてはいけません。一応、言っとけばこっちが黙認したのではなくて
相手が無視したんだ！ってあとで有利。


民法第92条

第92条（任意規定と異なる慣習）

法令中の公の秩序に関しない規定と異なる慣習がある場合において、法律行為の当事者がその慣習による意思を有しているものと認められるときは、その慣習に従う。

[69: 匿名さん]

理事会に意見があれば、内容証明郵便で出してみたらどお？

[70: 匿名]

そんな手間隙かけるよりも理事として執行部に入り込み、大鉈ふるった方が手っ取り早い。
まずは立候補をしないで先期から留任続投する反則就任役員の罷免だ。
続投の意思がありながら立候補せず理事会密室人事で役員に就任する輩の駆除。

[71: 匿名]

組合員として意義申し立てしても理事会に遅延作戦とられたら元も子もない。
具体例を挙げれば、今年はじめに提案し理事会で検討することが決議されたが、未だに何もなされていない。
それなら理事会に入り込んで自分でやったほうが早い、となるだろう。

[72: 匿名さん]

たぶちゃんはやいね

[73: 匿名さん]

非公開抽選で、たぶっちゃんは平理事どまりとみた。

[74: 匿名]

立候補も抽選も11月にとっくに終わってるよ。何をいまさら。
会計年度は11月末で終わり12月から次期管理組合がスタートしてるんだよ。

[75: 匿名さん]

新執行部って意味？現執行部の任期は次期通常総会までです。

[76: 匿名さん]

たぶちゃんの理屈だと新年度予算を決める総会と前年度決算を承認する総会と、年２回やらないといけなくなるんだよ。
新年度の予算がない状態で今、運営してるんでしょ？
それをおかしいと思えば年２回総会になるよ。

[77: 匿名さん]

管理規約に特別ルールがあるのでは

[78: 入居済み住民さん]

意欲のある人物が理事となるのを嫌がるのは誰でしょう


①無関心な所有者
②近所の自治会会長
③管理会社


正答は　③　です　理由は自己利益の減少要因だから

[79: 匿名さん]

たぶちゃんが勉強不足なだけだよ。

[80: 匿名]

たぶん、だれも敵わないと思うよ。
去年夏の情報化推進委員会（専門委員会）設置提案にさかのぼるよ。
そのときから管理会社と壮絶なバトルが始まっている。
去年秋のＢＳ・ＣＳ電波障害の時は別の住民が管理会社とバトルして今期理事長になったけど2ヶ月で辞任に追い込まれた。
今回は果たしてどうなるか？

[81: 匿名さん]

たぶちゃんがマンカンと管理業務主任者とったらいいんだよ。もっと勉強しないと。

[82: 匿名]

>>81
そういうアンタは国家資格いくつ持ってるの？
オレは７つ道具持ってるよ。

[83: 匿名さん]

たぶちゃんは宅建もってるらしい。

[84: 匿名さん]

国家資格の数に意味はない。資格は専門性を表象するものであり、畑違いの資格の数を自慢するたぶちゃんは、やっぱり＊＊。

[85: 匿名]

本人に聞いてみたら？何の資格もってるのか？雛鑑定士かもしれんぞ。

[86: 匿名]

管理組合業務やるなら建築とか設備の資格の方が現実的だろう。
マン管なんて名称資格、共同住宅に住んだこともない戸建に住んでても試験に合格すれば取れる。

[87: 匿名さん]

たぶちゃんは、区分所有法も適正化法も標準管理規約も民法も知らないと思う。
たぶちゃんは１１月末決算なら１２月１日午前０時から通常総会やらないと気がすまないひとだから。
ピンボケは勉強不足が原因であり、マンカンの勉強しないと管理会社に理論で対抗するのはまずむり。

[88: 匿名]

管理業務主任者（かんりぎょうむしゅにんしゃ）は、マンションの管理の適正化の推進に関する法律制定にともないマンションの委託契約に関する重要事項や管理事務の報告を行うために設けられた国家資格のひとつである。宅地建物取引主任者が不動産仲介業を営む際に必要なのに対し、管理業務主任者はマンション管理業（以下管理業務主任者の設置義務に記載の場合のみ）を営む際に設置が義務付けられる。従って管理業務主任者はマンション管理業務上、その諸問題に精通していなければならない。

平成13年度から始まったばかりの試験であり、民法・借地借家法・宅建業法・区分所有法などの試験範囲が重複していることにより、資格試験予備校などを中心に宅地建物取引主任者又は宅建受験者には合格しやすい資格と言われている。そのため、宅建受験者及び宅建合格者の受験が多くなり、その上、試験の知名度が上がったことにより、年々難化し、現在では宅建とほぼ同程度のレベルといわれている。標準勉強時間は、約300時間。また、試験範囲がほぼ同じで管理業務主任者試験より難度が高いマンション管理士の知名度も同時に向上しているので、ダブル取得を目指す受験生の増加し、数年後には現在よりも難度が高くなるだろうといわれている。管理業務主任者の合格者はマンション管理士試験の一部（マンション管理適正化法の5問）が免除される。

[89: 匿名さん]

>86
だったら取ってみたら。
管理組合の理事に役に立つのは、マン管が一番に決まってるだろう。
設備や建築関係だったら、相見積取ればいい訳だし、へたに知識があると
間違う可能性もあるしね。知ったかぶりにおわり業者に顰蹙をかうだけ。

[90: 匿名さん]

>88
マン管のおまけ資格の管業や宅建なら簡単に合格できるよ。
合格率はマン管８％、管業２０％だよ。
マン管の受験者の約４０％は管業合格者だからね。
要するに、マン管合格者は、殆ど管業はもってるよ。

[91: 匿名]

マンション管理士は、専門知識をもってマンション管理組合の運営、大規模修繕等を含む建物構造上の技術的問題、その他マンションの維持・管理に関して、管理組合の管理者等又はマンションの区分所有者などの相談に応じ、適切な助言や指導、援助等のコンサルティング業務を行う。マンション管理のスペシャリストとして、主に管理組合の立場でマンション管理に関する様々な問題の解決をサポートする。
マンション管理士になるには、マンション管理士試験に合格し、マンション管理士として登録することが必要である。
マンション管理士は「名称独占資格」である為、マンション管理士以外の者がマンション管理士又はこれに紛らわしい名称を使用（名刺にマンション管理士と記載したり、看板でマンション管理士と表示）することは、その方法を問わず認められない。なお、名称の使用制限に違反して、マンション管理士でないのに、マンション管理士又はこれに紛らわしい名称を使用した者は、30万円以下の罰金に処せられる。但しマンション管理士は独占業務では無く、管理組合に助言する等の行為にマンション管理士の資格は必要が無い。戸田聡子が2004年に約1500人のマンション管理士に対して、他に所有している資格を調査したところ、宅地建物取引主任者が81.6%、管理業務主任者が73.9%であった。

[92: 匿名]

＞設備や建築関係だったら、相見積取ればいい訳だし、へたに知識があると
＞間違う可能性もあるしね。知ったかぶりにおわり業者に顰蹙をかうだけ。
だから管理組合は管理会社のカモにされて修繕費をずるずる払わされてる。
理事に建築や設備の知識がないと管理会社の言いなりにならざるを得ない。

[93: 匿名さん]

理事会が総会で決めた予算を執行（発注、支払い）する権限って管理規約の何条に基づくの？書いてないような気がするんだけど。

[94: 匿名さん]

＞＞９２
マンカンで問われるのは法律、運営の問題と設備の問題だよ。電気ガス水道配水管昇降機防火設備建築基準法勉強するよ。
設備の問題は難しくはないが非常に範囲が広い。浅く広く知っておくにはいいのだ。

[95: 匿名]

>>93
いいとこに気づいたね。管理規約では何も規定がない。
となると普通は管理規約以外に理事会運用細則を定めて、金額による発注・支払決裁基準を設けるのが普通。
その決裁基準がないと、毎期理事会のアドリブ決裁になる。場合によっては理事長の専決決裁が行われる。

[96: 匿名]

＞設備の問題は難しくはないが非常に範囲が広い。浅く広く知っておくにはいいのだ。
それだと故障や修繕が発生した場合、原因究明が出来ないだろう。
原因が特定できなければ対策（修理・修繕）を間違える。

[97: 匿名さん]

そもそも、分譲前に「管理組合代行」として管理会社が出入り業者と契約してるんで。
請け負うのは管理会社ではない場合でも管理会社が管理組合の代行をする。
恒常的な経費は請求書が来て支払うのが慣例化する。

[98: 匿名さん]

理事長、理事はマネージメントできればよくて、細部の故障原因までわからなくていいよ。そんなこといいだしたらきりがない。専門的なことは外部の専門家の力を借りるんだよ。

[99: 匿名]

>>98
だから管理会社にズルズル金払うことになるって言ってるじゃないか！
管理会社もそれを狙ってるのだよ。
管理会社ストックのは管理委託費、フローの修繕のビジネスなんだから。

[100: 匿名]

この資格を取ればいいと思う。ただし実務経験が必要になるから誰でも簡単には取れるわけではない。でも実務経験の裏づけがあるからペーパー資格にはならない。マンション管理で特に工事に関して必要な内容が網羅されてる資格である。

施工管理技士（せこうかんりぎし）は日本の建設業において特定業種の技術を認定した国家資格である。施工管理技士の区分は1級、2級であるので表記に注意する必要がある。
施工管理技術検定は、建設業法第27条に基づく国家試験である。 建設業法の目的は、「建設業を営む者の資質の向上、建設工事の請負契約の適正化を図ることによって、建設工事の適正な施工を確保し、発注者を保護するとともに建設業の健全な発展を促進し、もって公共の福祉の増進に寄与すること」であり、その目的達成の一環として、国土交通大臣は、建設工事に従事する者を対象にして技術検定を行い、施工技術の向上を図ることとされている。自らが施工を行う職人の技術を認定するのではなく、設計から実際の施工に至るまでの一連を管理監督する技術者が対象である。 資格の性質上、実務経験を有することが不可欠な条件であり、受験資格にも実務経験が求められている。

施工管理技術検定試験の合格者は施工管理技士の称号を称することができる。 また、一定水準以上の施工技術を有することを公的に認定された者となるので、建設業法の中で以下のような措置が取られる。
施工管理技士は、検定の種目及び級に応じて建設業法に規定する許可の要件としての営業所に置かれる専任技術者及び工事現場に置かれる主任技術者又は監理技術者（ただし1級のみ。指定建設業以外に限り2級は別途実務経験年数を満たせば可）の資格を満たす者として取り扱われる。
級別に受験・取得の難易度が違うだけで、2級だからある一定規模以上の工事に従事できないといった制限はない。（ただし、建設工事の大部分を占める土木・建築・電気・管・鋼構造物・舗装・造園の指定建設業の工事においては監理技術者となれない為、元請工事においては一定規模以上の工事に従事できない。）

次の6種類についてそれぞれ次の機関が試験を行っている
建設機械施工技士 - （社）日本建設機械化協会
土木施工管理技士 - （財）全国建設研修センター
建築施工管理技士 - （財）建設業振興基金
電気工事施工管理技士 - （財）建設業振興基金
管工事施工管理技士 - （財）全国建設研修センター
造園施工管理技士 - （財）全国建設研修センター

「大規模修繕工事」が始まれば施工業者の施工管理技士（管理技術者や主任技術者の名称の場合もある）にお目にかかるだろう。