理事長の力量は？

[管理組合]

このスレタイの方がいいでしょう。

[301: 入居予定さん]

だから5年先も見通せない経済情勢で30年先までシミュレーションするんだから、
相当工事費は安全率を見ざるを得ない。だから実際は3割くらいは楽に下がるだろう。

[302: 匿名]

長期修繕計画はBELCA方式で概算金額をおおざっぱに出してるだけだからな。
実際に積算して競争入札させたら金額が下がるのは当然。

しかし怖いのは長期修繕計画に含まれていない高額修繕が
あとから出てくること。いい加減に作成してるから
駐車場のグリルシャッターやゴミドラムが入ってないぞ
みたいなことが普通に発生する。

あとはエレベーターの更新が２５年目なのに長期修繕が
２０年目までしかなかったりすると、エレベータの更新費が
まるまる抜けてたりみたいなこともある。

早い段階で理事会がチェックしないと後で泣きをみるかもね。

[303: 匿名さん]

＞会計とも深く関係するから理事が自分でやるのは骨が折れると思う。 特にシミュレーションはエクセルでやらないと手計算では無理。
屁理屈。シミュレーションなんておおげさなものではない。サンプルも見ないで！
問題は単価の評価が理事長には無理なだけよ。一旦作れば応用は利くものだよ。

[304: 匿名]

ものによっては数量も面倒くさい

[305: 匿名]

入居の時に管理会社が作った25年目までの計画資料を元にEXCELにデータ入れてシミュレーションしてる。
ただ、この計画は一般会計の余剰金を振替せずに積立金徴収額だけで考えてるから、6年目から5年毎に積立金の値上が計画されている。これだとローンを抱える大半の住民にとっては負担がかなり大きくなる。
だから一般会計の余剰金を適宜振替する方法に変えて、住民の負担を出来るだけ少なくなるように再シミュレーションしてる。

[306: 匿名]

EXCELにデータ打ち込みさえすればシミュレーションは楽ですね。
EXCELならグラフも書けるので便利です。
うちは管理会社にやらせて理事は誰一人としてやらないです。

[307: 匿名]

本当は理事会のシミュレーションと管理会社のシミュレーションをぶつけて検討し、折衷案を探るのがベストだと思う。管理会社だけのシミュレーションだと管理会社の営利路線で計画されてしまう。管理組合は非営利だから、管理会社と根本的に考え方が異なる。

[308: 匿名]

＞管理会社の営利路線で計画されてしまう
管理会社のビジネスを知っておいた方がいい。
管理委託はストックビジネスで長期でベース利益を稼ぐ。
大規模修繕はフロービジネスでスポットで利益を叩き出しベース利益に加算する。
この両方の組み合わせで利益を稼いでいる。
管理委託費の値下げは当然渋る。金額のはる大規模修繕は稼ぎ頭。
管理会社に丸投げしてると骨までしゃぶられるよ。

[309: 匿名]

>>305
俺も同じことやってるわ。
お互い頑張ろう。

[310: 匿名さん]

excelの使い方わかんないよ。

[311: 匿名さん]

理事ならword、excel、powerpointを使いこなせないとダメだろう。
そうじゃないと理事会の資料や議事録が作成できない。

[312: 匿名さん]

ごちゃごちゃ言う必要なし。
長期修繕計画の内容
http://www.mankan.or.jp/07_skillsupport/skillsupport.html

[313: 匿名さん]

標準長期修繕計画
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/mansei/2006chokishuzen/0-1.p...

[314: 匿名]

管理会社に作らせればいいんだよ

[315: マンション住民さん]

>>313
タダじゃないね。管理会社から概算工事費データもらったら理事が自分でやれるよ。

[316: 匿名]

そんなら理事が自分でシミュレーションした結果を見せてみろよ！
出来るわけない。管理会社に任せとけばいい。

[317: 匿名さん]

みなさんのとこは、長期修繕計画はないんですか？
それがあれば簡単に必要な修繕積立金は計算できるでしょう。
シュミレーションもその計画の中にしてあるでしょう。
１戸当たり月の必要修繕積立金の計算ぐらいは、誰でも計算できるでしょう。
ただ、長期修繕計画を管理会社のフロントが、パソコンでデータを打ち込んで
作るのではだめですよ。
やはり、建築士が実地検証して作成した長期修繕計画書じゃないとね。
推定修繕工事費内訳書が一緒に作成されるのだけど、かなり細かい計算が
されているよ。
工事区分毎に、対象部位等が細かく㎡ごとの数量や単価、修繕周期等が
計算されているよ。
単なる、パソコンにデータだけを打ち込んで作成した長期修繕計画とは
全然違うからね。

[318: マンション住民さん]

長期修繕計画書はあるよ。
入居の時にもらった。デベと管理会社が合同で作った資料。

[319: 匿名]

>>316
そんなたいそうなもんじゃなくて、
現行の長期修繕計画をEXCELに打ち込んで、
毎年の管理費剰余金を○万円修繕費に振り替えたら
21年目の値上げが回避出来るかって程度の
シミュレーションだよ。

パソコン持ってたらそれくらい出来るだろ？

[320: 匿名さん]

>319
エクセルぐらい今の社会人なら殆どができるよ。
会社に勤務している者で、エクセル使えない方が少ないんじゃないの。
計算もｓｕｍぐらいじゃだめだしね。
関数計算を使っての表計算ができなくちゃね。

[321: 匿名さん]

>>319
具体例が見たい。
表でもグラフでも画像にして貼り付けてほしい。

[322: 匿名さん]

＞エクセルぐらい今の社会人なら殆どができるよ。
65超えたリタイヤ組には無理だよ。理事なんて爺さん婆さんばかり。

[323: 匿名さん]

＞計算もｓｕｍぐらいじゃだめだしね。
累計工事費と修繕積立金の過不足計算なら足算と引算だけでできる。
関数計算は必要ない。

[324: 匿名]

何の関数使っているんだ

[325: マンション住民さん]

それよりもグラフで見せたらすぐわかる。

[329: 匿名さん]

そういう資料を作れる人間を探して専門委員なり委嘱するのが理事長の仕事。
理事長は最終的に責任をとる立場であるが、プレーヤーである必要はない。
ここで書き込んでるのは実際に理事会経験のある者の意見とは到底思えない。

[333: 匿名さん]

>>248ですが、シミュレーションってたいしたことじゃありません。エクセルも特別なスキルは必要ありません。（修繕積立金積立額 － 長計からもってきた支出額）を表とグラフにするだけ。初歩レベルでできます。
参考までに私が総会に出した資料の一部を例示します。

[335: 匿名さん]

たぶちゃんこんなとこにいたのね。
元の住民版に早く帰ってください。

[336: 匿名さん]

＞うちはどの時点で管理費会計から修繕積立金会計に振替えるかを検討している。

そんなの初歩よ。建替え迄を考えないと意味ないね。

[338: 匿名さん]

修繕計画は３０年だぜ！その後の１０年が見通せないんだ。つまらねー。

[340: 匿名さん]

>>339
マンションは区分所有者がどんどん変わっていくんだよ。
賃借人も含めてね。
いい場所に建っているマンションは、２０年たっても子供の声が絶えないよ。

[341: 匿名さん]

団地の戸建は最悪だね。
交通の便は悪い、年数がたてば、家は古くなっていく。
住んでいる住民は老人ばかり。
子供が全然いなくなる。
子供がいるのは、最初のうちだけ。

[345: 匿名さん]

>雨露がしのげればいい、修繕してとことん住もうという考えだ。

人間の命の終焉とマンションの終焉の問題だよ。
先に死ぬ人は後は野となれ山となれだが建替え不能で土地の権利は微々たるもので大方の瓦礫撤去費用の債務は残った者と継承人に残される。例えアパート、ホーウレスに逃げようが・・・・・。

[346: 匿名さん]

＞30年以上住み続ける人は修繕の恩恵を受けられるけど、そうでない人は捨て金になる。
大規模修繕は築10年乃至12年頃には実施。その後も概ね10年ごとに行うので、30年も手つかずで積み立てられることはない。

＞住んでもいない時期の大規模修繕のために積み立てすんのアホらしい。
仮に最初の大規模修繕実施前に手放すとしても、それまでに積み立てた分も含めて販売価格が決まる。毎月の積み立てを十分にしていないマンションはそれだけでスラム化予備軍。価値が大幅に低下し相場どおりには売れない。

[347: 匿名]

>>340
修繕積立金がしっかり積み立てられているかどうかは中古価格にも影響する。
出ていく者にとっても恩恵はあるのだ。そしてさっさと出ていく者よりも
長年住もうという人の方が多ければ、そちらの意向が総会で反映されるのは
いうまでもない。