理事長の力量は？

[管理組合]

このスレタイの方がいいでしょう。

[285: 匿名さん]

＞そりゃそうだろう。値下げ反対はありえない。

>>248ですが、うちは値下げ案を総会に諮ったところ、反対が１票（議決権行使書）がありました。
反対理由はわかりませんが、たぶん「値下げせず修繕資金にまわすべき」という考えだったのだろうと思います。
というのは、その１年前の総会で「長期修繕計画に基づく修繕資金収支シミュレーションによれば、管理会社リプレイスにより浮いた管理費を修繕資金に充当してもなお資金が不足するので、当面は管理費の値下げはしない」という資料を配付していたからです。また、浮いた管理費をどうすべきかアンケートを採ったところ、値下げより修繕資金に充当すべきという回答の方が多かったです。

ところが実際に大規模修繕を実施したところ、バルコニーの手摺をすべて軽合金製のものに交換するというかなり費用のかさむ工事を行ったにもかかわらず長計シミュレーションよりかなり安く（５年半分の積立額で）すんだことから、長計の見積額は過大にすぎるのであって実際には今の積立額でも十分であるとの判断に至り、浮いた管理費は丸々値下げすることにした次第。
しかし、そうした判断根拠については資料作成も説明も難しいので、単に「先の大規模修繕の実績から、今後も資金不足のおそれはないと判断しました」としか説明しなかったことから、一部の組合員には「本当に値下げして大丈夫か？」という不安が残ってしまったのかなと思っています。

[286: 匿名さん]

デフレで１０年後の工事費はいまの半分。給料も半分。

[287: 匿名さん]

消費税アップで計画は見直し必死

[288: 匿名さん]

長期修繕計画の修繕積立金の過不足のシミュレーションはいったい誰がやるのか？

[290: 匿名さん]

「長期修繕計画モニタリング・簡易耐震診断制度」高層住宅管理業協会
「長期修繕計画作成・修繕積立金算出サービス」マンション管理センター
の両方を活用する。

[293: 匿名さん]

>291
去年までは長期修繕計画は管理会社が委託契約の中で作成することになって
いたんだけど、去年から変わったからね。
しかし、長期修繕計画自体はどこで作成しても工事費はそんなに変わらないよ。
大目に設定してあるから、それに基づいて１戸当たり月の必要修繕積立金の額を
計算すればいいんだよ。それぐらいは簡単に誰でもできるよ。
実際の工事になれば、専門委員会を設けて検討していけばいいんだからね。
会計とはあんまり関係はないけどね。

[294: 匿名さん]

>>285です
長計はリプレイス前の管理会社が大規模修繕を行う数年前につくったものです。
大規模修繕前から長計の見積は高いなとは思っていたのですが、シミュレーションは長計に基づいてやるしかなく、実際のところは大規模修繕をやってみないとよくわかりませんね。
管理費もかなりぼったくられていたなと思いますが、長計もぼったくりベースに高めの安全係数をかけて作られていたのだと思います。
なお、大規模修繕を良心的な額でやってくれる業者を自分たちで探してきたことも大きいと思います。管理会社（リプレイス前）を通じてとった見積より３割以上安く済みました。

[296: 匿名さん]

被害妄想だな

[297: 匿名]

管理会社から見たら被害妄想に映ると思う。

[298: 匿名さん]

大規模修繕のシミュレーションと実際の大規模修繕の工事は別物でしょ？

自分の所もたくさんの所に相みつをとった上で公募も行ったけど
公募では地元の零細工務店しか出てこなかった。

数か月の公募と告知期間を経て、デベや理事たちの探してきた業者で
値段、保証、実績を考慮した上で、１次選考５社、２次選考３社で
プレゼンテーションまで行って最終的に１社を決めた。

そこまでやっても不平不満、そんなはずではなかった、いろいろ出る。

[299: 匿名]

大規模修繕のシミュレーションは長期展望に立った累計工事費と修繕積立金との過不足のお金の計算。
この時の工事費は、25年～30年先まで計算するので、通常は安全率をかなり高くとった概算になる。現に2014,2015年に消費税は5%から8%、10%に値上されるから、こういった諸税の値上も考慮した安全率が必要になる。
実際の大規模修繕は、上記シミュレーションを行う上で概算工事費だった工事の実工事費を確定するものである。したがってシミュレーションの時よりも安くなる。

[300: 匿名]

テレビのアナログ→デジタルのように時代の流れで必要となる費用もある

[301: 入居予定さん]

だから5年先も見通せない経済情勢で30年先までシミュレーションするんだから、
相当工事費は安全率を見ざるを得ない。だから実際は3割くらいは楽に下がるだろう。

[302: 匿名]

長期修繕計画はBELCA方式で概算金額をおおざっぱに出してるだけだからな。
実際に積算して競争入札させたら金額が下がるのは当然。

しかし怖いのは長期修繕計画に含まれていない高額修繕が
あとから出てくること。いい加減に作成してるから
駐車場のグリルシャッターやゴミドラムが入ってないぞ
みたいなことが普通に発生する。

あとはエレベーターの更新が２５年目なのに長期修繕が
２０年目までしかなかったりすると、エレベータの更新費が
まるまる抜けてたりみたいなこともある。

早い段階で理事会がチェックしないと後で泣きをみるかもね。

[303: 匿名さん]

＞会計とも深く関係するから理事が自分でやるのは骨が折れると思う。 特にシミュレーションはエクセルでやらないと手計算では無理。
屁理屈。シミュレーションなんておおげさなものではない。サンプルも見ないで！
問題は単価の評価が理事長には無理なだけよ。一旦作れば応用は利くものだよ。

[304: 匿名]

ものによっては数量も面倒くさい

[305: 匿名]

入居の時に管理会社が作った25年目までの計画資料を元にEXCELにデータ入れてシミュレーションしてる。
ただ、この計画は一般会計の余剰金を振替せずに積立金徴収額だけで考えてるから、6年目から5年毎に積立金の値上が計画されている。これだとローンを抱える大半の住民にとっては負担がかなり大きくなる。
だから一般会計の余剰金を適宜振替する方法に変えて、住民の負担を出来るだけ少なくなるように再シミュレーションしてる。

[306: 匿名]

EXCELにデータ打ち込みさえすればシミュレーションは楽ですね。
EXCELならグラフも書けるので便利です。
うちは管理会社にやらせて理事は誰一人としてやらないです。

[307: 匿名]

本当は理事会のシミュレーションと管理会社のシミュレーションをぶつけて検討し、折衷案を探るのがベストだと思う。管理会社だけのシミュレーションだと管理会社の営利路線で計画されてしまう。管理組合は非営利だから、管理会社と根本的に考え方が異なる。

[308: 匿名]

＞管理会社の営利路線で計画されてしまう
管理会社のビジネスを知っておいた方がいい。
管理委託はストックビジネスで長期でベース利益を稼ぐ。
大規模修繕はフロービジネスでスポットで利益を叩き出しベース利益に加算する。
この両方の組み合わせで利益を稼いでいる。
管理委託費の値下げは当然渋る。金額のはる大規模修繕は稼ぎ頭。
管理会社に丸投げしてると骨までしゃぶられるよ。

[309: 匿名]

>>305
俺も同じことやってるわ。
お互い頑張ろう。

[310: 匿名さん]

excelの使い方わかんないよ。

[311: 匿名さん]

理事ならword、excel、powerpointを使いこなせないとダメだろう。
そうじゃないと理事会の資料や議事録が作成できない。

[312: 匿名さん]

ごちゃごちゃ言う必要なし。
長期修繕計画の内容
http://www.mankan.or.jp/07_skillsupport/skillsupport.html

[313: 匿名さん]

標準長期修繕計画
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/mansei/2006chokishuzen/0-1.p...

[314: 匿名]

管理会社に作らせればいいんだよ

[315: マンション住民さん]

>>313
タダじゃないね。管理会社から概算工事費データもらったら理事が自分でやれるよ。

[316: 匿名]

そんなら理事が自分でシミュレーションした結果を見せてみろよ！
出来るわけない。管理会社に任せとけばいい。

[317: 匿名さん]

みなさんのとこは、長期修繕計画はないんですか？
それがあれば簡単に必要な修繕積立金は計算できるでしょう。
シュミレーションもその計画の中にしてあるでしょう。
１戸当たり月の必要修繕積立金の計算ぐらいは、誰でも計算できるでしょう。
ただ、長期修繕計画を管理会社のフロントが、パソコンでデータを打ち込んで
作るのではだめですよ。
やはり、建築士が実地検証して作成した長期修繕計画書じゃないとね。
推定修繕工事費内訳書が一緒に作成されるのだけど、かなり細かい計算が
されているよ。
工事区分毎に、対象部位等が細かく㎡ごとの数量や単価、修繕周期等が
計算されているよ。
単なる、パソコンにデータだけを打ち込んで作成した長期修繕計画とは
全然違うからね。

[318: マンション住民さん]

長期修繕計画書はあるよ。
入居の時にもらった。デベと管理会社が合同で作った資料。

[319: 匿名]

>>316
そんなたいそうなもんじゃなくて、
現行の長期修繕計画をEXCELに打ち込んで、
毎年の管理費剰余金を○万円修繕費に振り替えたら
21年目の値上げが回避出来るかって程度の
シミュレーションだよ。

パソコン持ってたらそれくらい出来るだろ？

[320: 匿名さん]

>319
エクセルぐらい今の社会人なら殆どができるよ。
会社に勤務している者で、エクセル使えない方が少ないんじゃないの。
計算もｓｕｍぐらいじゃだめだしね。
関数計算を使っての表計算ができなくちゃね。

[321: 匿名さん]

>>319
具体例が見たい。
表でもグラフでも画像にして貼り付けてほしい。

[322: 匿名さん]

＞エクセルぐらい今の社会人なら殆どができるよ。
65超えたリタイヤ組には無理だよ。理事なんて爺さん婆さんばかり。

[323: 匿名さん]

＞計算もｓｕｍぐらいじゃだめだしね。
累計工事費と修繕積立金の過不足計算なら足算と引算だけでできる。
関数計算は必要ない。

[324: 匿名]

何の関数使っているんだ

[325: マンション住民さん]

それよりもグラフで見せたらすぐわかる。

[329: 匿名さん]

そういう資料を作れる人間を探して専門委員なり委嘱するのが理事長の仕事。
理事長は最終的に責任をとる立場であるが、プレーヤーである必要はない。
ここで書き込んでるのは実際に理事会経験のある者の意見とは到底思えない。

[333: 匿名さん]

>>248ですが、シミュレーションってたいしたことじゃありません。エクセルも特別なスキルは必要ありません。（修繕積立金積立額 － 長計からもってきた支出額）を表とグラフにするだけ。初歩レベルでできます。
参考までに私が総会に出した資料の一部を例示します。

[335: 匿名さん]

たぶちゃんこんなとこにいたのね。
元の住民版に早く帰ってください。

[336: 匿名さん]

＞うちはどの時点で管理費会計から修繕積立金会計に振替えるかを検討している。

そんなの初歩よ。建替え迄を考えないと意味ないね。

[338: 匿名さん]

修繕計画は３０年だぜ！その後の１０年が見通せないんだ。つまらねー。

[340: 匿名さん]

>>339
マンションは区分所有者がどんどん変わっていくんだよ。
賃借人も含めてね。
いい場所に建っているマンションは、２０年たっても子供の声が絶えないよ。

[341: 匿名さん]

団地の戸建は最悪だね。
交通の便は悪い、年数がたてば、家は古くなっていく。
住んでいる住民は老人ばかり。
子供が全然いなくなる。
子供がいるのは、最初のうちだけ。

[345: 匿名さん]

>雨露がしのげればいい、修繕してとことん住もうという考えだ。

人間の命の終焉とマンションの終焉の問題だよ。
先に死ぬ人は後は野となれ山となれだが建替え不能で土地の権利は微々たるもので大方の瓦礫撤去費用の債務は残った者と継承人に残される。例えアパート、ホーウレスに逃げようが・・・・・。

[346: 匿名さん]

＞30年以上住み続ける人は修繕の恩恵を受けられるけど、そうでない人は捨て金になる。
大規模修繕は築10年乃至12年頃には実施。その後も概ね10年ごとに行うので、30年も手つかずで積み立てられることはない。

＞住んでもいない時期の大規模修繕のために積み立てすんのアホらしい。
仮に最初の大規模修繕実施前に手放すとしても、それまでに積み立てた分も含めて販売価格が決まる。毎月の積み立てを十分にしていないマンションはそれだけでスラム化予備軍。価値が大幅に低下し相場どおりには売れない。

[347: 匿名]

>>340
修繕積立金がしっかり積み立てられているかどうかは中古価格にも影響する。
出ていく者にとっても恩恵はあるのだ。そしてさっさと出ていく者よりも
長年住もうという人の方が多ければ、そちらの意向が総会で反映されるのは
いうまでもない。

[351: 匿名さん]

>349さんにどうかん
余剰管理費を修繕積み立てに回しても、いらない修繕が発生する

区分所有法の財産権を低下させて修繕しやすくする前に、第三者監査で適正かどうか調べられるようにしないと
工事仲介料のための修繕や建て変えが増えるだけだ

[352: 匿名さん]

＞スラム化するかどうかが管理組合の理事長の力量次第じゃないか？
それもあるけど、主要因は立地と区分所有者の質だと思うな。
相場に比して安く、それでも売れずにいる中古マンションって、たいてい修繕積立金が安いままで、まともに維持管理されてない。

[354: 匿名]

それは管理組合の問題だと思う。

[355: 匿名]

なんでだろう。だいぶ削除されてる。

[356: 匿名さん]

内容には無関係に差別用語は自動的にカットされるソフトだよ。

[357: 匿名]

６億の宝くじが当たれば、高齢者専用のマンションを作りたい

スラムマンション１本購入し、リハウスしたい

[358: 住まいに詳しい人]

それよりも、マンション内に中古に出てるのを1戸買って、管理組合事務所に寄付してほしい。

[359: 匿名さん]

マンションの終焉を考えると、マンションを終の住処にするなんて淡い幻想ですね。

[360: 匿名さん]

マンション管理組合は自前の事務所がほとんどない。
だから管理会社のフロントを窓口にしてる。

[361: 匿名さん]

うちのマンションは管理会社のフロント経由でしか理事会にコンタクトできない仕組みが構築されてしまった。だから理事長や理事に直接話しが出来ないことになっている。理事長名の配布資料にも問合せ先を絶対書かないルールになってしまった。なんでこんな仕組みにしたのか不明。

[362: 匿名]

それは組合員の意見を直接聞きたくないと理事会が逃げてるのでしょう。

[363: 匿名さん]

現実問題として大規模マンションで自分の電話番号やメアドを晒したくないな

[364: 匿名]

うちは理事長文責の配布文書にはメアド書いてるよ。
問い合わせ先ないと、それこそ自宅訪問されるよ。

[365: 匿名]

文責も問い合わ先も書かない理事長名の配布資料なんて誰も信用しないだろう。
住民の悪戯かもしれんからな。

[366: 匿名]

管理組合とは世間一般の社会常識まで問題にされる組織なのか？
組織発行の公式文書には文責者名と問合せ先を書くのは当たり前。
マンション掲示板に貼り出すサークル案内ですら責任者名と問合せ先を書くのに。

[367: 匿名さん]

>>361
>うちのマンションは管理会社のフロント経由でしか理事会にコンタクトできない仕組みが構築されてしまった。
それが当たり前だと思うけどな。

>だから理事長や理事に直接話しが出来ないことになっている。理事長名の配布資料にも問合せ先を絶対書かないルールになってしまった。なんでこんな仕組みにしたのか不明。
なんで、理事と直接話がしたいの？ 理事の代理であるフロントと話をすればいいじゃんか。

>>362
>それは組合員の意見を直接聞きたくないと理事会が逃げてるのでしょう。
直接話す必要があれば理事も出てくるんじゃないですか？

>>364
>うちは理事長文責の配布文書にはメアド書いてるよ。
>問い合わせ先ないと、それこそ自宅訪問されるよ。
理事も仕事人でしょ。自宅訪問したら迷惑だと思わないの？

>>365
>文責も問い合わ先も書かない理事長名の配布資料なんて誰も信用しないだろう。
>住民の悪戯かもしれんからな。
「理事会印」「理事長印」が押してあるでしょ。

[368: 匿名さん]

＞「理事会印」「理事長印」が押してあるでしょ。
印なんて押してないものが平気で全住民のポストに投函されてますけど。
たとえ印が押してあっても偽造かもしれません。
問合せ先がなければ、確かめるには自宅訪問ですか？

[369: 匿名]

理事って管理組合業務の執行を組合員の総意で委任された被委任者ですよ。
委任者が被委任者に直接連絡がとれないのはおかしいです。
両者の間に管理会社をいれることは組合員は委任してませんよ。

[370: 元理事]

管理組合のポストってありますか？
うちは、ポストに投書すると、管理員経由で理事長に届きます。
たとえば、管理会社が都合の悪い信書を隠したとしたとしたら、
これは明らかに犯罪になりますので、リプレース案件になり管理組合主導で有利な交渉ができますので
願ったりかなったりです。

[371: 匿名さん]

管理費滞納者が皆無のマンション。
滞納者には迅速な対応で徹底的な取り立てや裁判をしてでも滞納者を無くすのが理事長の最もな力量です。

[372: 匿名]

>>369
はあ？管理員に連絡すれば理事長や理事に
伝えてもらえるよ。管理員の業務の一つ。

それが重要な案件で直接話をする必要があれば
理事長や理事と日時調整して直接話すことも
出来ると思うが、それで何か問題でもあるのかね。

直接いつでも連絡できるように個人情報を公開しろと
いう人がいたら確実にクレーマー体質だから積極的に却下すべきだね。

そういう人がいるマンションで公開するとろくなことにはならない。

[373: 匿名]

＞個人情報を公開しろと
理事長は単なる個人住民ではなく組織の長だよ。
連絡とれなくてどうする？

[374: 匿名さん]

暇な老人話は勘弁願いたい。

[375: 匿名さん]

なら見なければいい。

[376: 匿名さん]

組合員個人の立場と管理組合理事長職の立場の違いが分かってないようですね。
管理組合理事長は一般には区分所有法で規定する管理者です。
法律に基づく管理者としての立場であることを忘れてはなりません。

[377: 匿名さん]

暇人が理事長をやっているとは限らない

[378: 匿名]

暇人でない理事長が普通だけど
暇がないことを理由に、理事長としての役務をおざなりにすることは普通ではない

[379: 匿名さん]

それが嫌なら互選のときに理事長にならないことだと思う。

[380: 匿名]

滞納者の個人情報を議事録に書いて組合員に配布するのはＯＫですか？
マンション内の掲示板に管理会社が貼り出したマンションがありましたが。

[381: 匿名さん]

ＯＫですよ。
敷地内に立て看板を立てて名前をさらしても合法とされた裁判例があります。
判決文では「やや穏当さを欠くが」とたしなめられてはいますけど。

[382: 匿名さん]

個人情報保護法は、一定の数が継続している場合に適用されるのです。
マンションでは、その数には達しません。多分6,000人以上だったと思います。
個人情報保護法違反というより、名誉棄損に該当するでしょう。
本人が提訴しなければ掲示板に掲示しても問題はありません。
裁判になれば、裁判所にいけば、その本人の名前とか金額は確認できますよ。

[383: 匿名さん]

↑名誉棄損になるわけないです。おたくさん、あらしですね。

[384: 匿名さん]

>>382
管理会社、管理組合のどちらを対象に個人情報保護法を出しているのか