理事長の力量は？

[管理組合]

このスレタイの方がいいでしょう。

[246: 匿名さん]

じゃあ管理会社にきけ

[247: 元フロント]

243
余剰金を増やす＝修繕積立金が増えるだからでしょう
２回分の大規模修繕工事は賄えるだけの余剰金（積立額）があれば、管理費を少なくしてもいいでしょう。
わかりやすくするのであれば、委託管理費の削減分で管理費を下げ、積立金を上げればよいでしょう。

下がった分を全員で分配しても、結局どこかで積立金を増額するのであれば、意味がないですよね？

[248: 匿名さん]

うちはリプレイスで管理費（支出額）が２割下がったけど、直ぐには管理費（徴収額）の値下げはしませんでした。
>>247さんが指摘しているように、浮いた分を修繕資金に回す必要性を見極めるためです。
その後、大規模修繕を実施し、その結果、（将来的にも）修繕積立金が不足するおそれはないとの判断に至ったため、管理費（徴収額）の値下げ改定を行いましたが、仮に修繕資金に不安があったら値下げはしなかったでしょう。

[250: 元フロント]

管理費の算出根拠は、毎月（毎年）の支出費用の総額を、持分で分けたものです。
支出項目の委託管理費が下がれば、本来は減っても良いと思います。

委託管理費を下げて、駐車場使用量を減らすところもありますし、使い方はそれぞれです。

ただ、ほとんどのマンションで修繕積立金を値上げする必要があり、減額できた分で値上げ額が少なくなったよって感じでしょうか。

管理会社変更や委託管理費値下げの話が出るタイミングって、修繕積立金の見直の話が出るときじゃないでしょうか？
管理会社が自ら修繕積立金の値上げの提案をしないのは、そのせいかもしれないですね。
それまで誰も気が付かなかったネタを自ら振るわけですから（笑）

[251: 匿名さん]

タブちゃんどうしたのかな
理事長の座を射止められなかったに一票

[252: 匿名さん]

どうして、どいつもこいつも管理費下げることしか頭にないんだ

[254: 匿名さん]

>252
値下げ交渉が趣味だからだよ。

[258: 元フロント]

257
２０年後に貴方がマンションに住んでいるとして、一時金５０万出してくださいって言われても平気ですか？
日々の暮らしで精一杯だとするのであれば、分譲マンションに住まない方がよろしいかと。

全員で持分割合分を負担するんです。
たとえ８０歳でマンションを買ったとして、自分は後１０年しか生きられないからお金は出したくないは通用しないんです。

一時金を出せる家庭、コツコツ貯めないといけない家庭。色々あるんです。
どうしたら、円滑に管理ができるか考えないとダメです。

まぁ私には関係ない話なので、委託管理費が削減できたのであれば、全員で分配したらいいですよ。
私のマンションなら絶対に許しませんけどね（笑）

[259: 匿名さん]

>>256
＞何戸くらいのマンションですか？
５０弱です。

＞２割下がったのはコンペにしたからですか？
いえ、リプレイス候補は１社に絞ってました。
前に住んでいたマンションでの経験や他のマンションの理事長仲間からの情報で、比較的安いながらもちゃんとした会社だと知っていましたので、そこを候補にしました。
ちなみに管理費全体で２割下がったのであって、管理委託費のみでは３割以上下がりました。

[262: 匿名さん]

>>257
＞住民にとっては目先の毎月の経費節減が効く。１０年後、２０年後はその時に考えればいい。

失礼ながら、あなたのような方が多いマンションは危険です。いずれまともな維持管理ができなくなり、資産価値を大きく下げるのが目に見えています。
ときどき外観がみすぼらしくなってしまったマンションが相場より３割以上低い値で売りに出されているのを見ますが、いくら安くしても見向きもされないようで、１年以上売れずに晒され続けていたりしますよ。

[264: 元フロント]

263
なんか話が変ですね。
その日の生活もやばそうな雰囲気だったのが、しっかり貯めてるから大丈夫ってどういうことなんでしょ？
会計理事さんは何かわかる人なんですか？
貴方はわからないのですか？
大丈夫ですか？

ちなみに今いくら修繕積立金が貯まってますか？
築年数とマンションの規模、設備とか教えてもらえませんか？

その会計理事さんだけじゃ不安なので、他の方にも判断してもらいましょう。

[267: 匿名さん]

その日の生活もヤバいってどんな生活なのか

[268: 匿名さん]

>263
長期修繕計画は作成されているんですか？
それが作成されているんであれば、管理会社だろうが、あなたが計算しようが
必要修繕積立金がいくらなのかは簡単にわかるし、誰が計算しても同じでしょう。
１戸当たり月の必要修繕積立金の額は把握されてないんでしょうね。
そんな基本的なことも知らずに積立金があるとかないとかいうのは滑稽ですよ。

[272: 元フロント]

結局、数年後に値上げが起こるのなら、削減分をそこに早い段階で充当すれば、将来値上げの必要がなくなるかもしれない。
早い段階からコツコツ貯めるかどうかの話。

甘い汁吸わせてたのは、自分達の責任。
理事のせいでもない。

自分のせいなのに、甘い汁吸いたいはおかしな話。

１回下げて、また上げる労力は大変。

と、私は思いますけどね。

支払いは今のまま
将来値上げがないかもしれない。がいいか、

支払いは少し下がった
でも将来値上げはあるよ。


どっちがいい？？？

[273: 匿名さん]

>甘い汁吸わせてたのは、自分達の責任。
>理事のせいでもない。
>自分のせいなのに、甘い汁吸いたいはおかしな話。


他人の責任にしたがる愚かものが額面通り受け止めることを期待する

[275: 匿名さん]

建物管理の外注費を含め、管理会社のコスト構造は人件費の塊
管理品質はいずれ下がる

[276: 匿名]

うちは120戸で管理委託費は年500万だけど、値下げだけで1400万って凄いな。
さしつかえなければ、もとの金額と戸数を教えて欲しいです。

[279: 元フロント]

278
見返りはたっぷりの余剰金じゃないんですか？
それを間接的と見るか直接的と見るかは貴方次第でしょうね。

[282: 匿名さん]

総会もかけるんでしょ

[284: 匿名]

そりゃそうだろう。値下げ反対はありえない。

[285: 匿名さん]

＞そりゃそうだろう。値下げ反対はありえない。

>>248ですが、うちは値下げ案を総会に諮ったところ、反対が１票（議決権行使書）がありました。
反対理由はわかりませんが、たぶん「値下げせず修繕資金にまわすべき」という考えだったのだろうと思います。
というのは、その１年前の総会で「長期修繕計画に基づく修繕資金収支シミュレーションによれば、管理会社リプレイスにより浮いた管理費を修繕資金に充当してもなお資金が不足するので、当面は管理費の値下げはしない」という資料を配付していたからです。また、浮いた管理費をどうすべきかアンケートを採ったところ、値下げより修繕資金に充当すべきという回答の方が多かったです。

ところが実際に大規模修繕を実施したところ、バルコニーの手摺をすべて軽合金製のものに交換するというかなり費用のかさむ工事を行ったにもかかわらず長計シミュレーションよりかなり安く（５年半分の積立額で）すんだことから、長計の見積額は過大にすぎるのであって実際には今の積立額でも十分であるとの判断に至り、浮いた管理費は丸々値下げすることにした次第。
しかし、そうした判断根拠については資料作成も説明も難しいので、単に「先の大規模修繕の実績から、今後も資金不足のおそれはないと判断しました」としか説明しなかったことから、一部の組合員には「本当に値下げして大丈夫か？」という不安が残ってしまったのかなと思っています。

[286: 匿名さん]

デフレで１０年後の工事費はいまの半分。給料も半分。

[287: 匿名さん]

消費税アップで計画は見直し必死

[288: 匿名さん]

長期修繕計画の修繕積立金の過不足のシミュレーションはいったい誰がやるのか？

[290: 匿名さん]

「長期修繕計画モニタリング・簡易耐震診断制度」高層住宅管理業協会
「長期修繕計画作成・修繕積立金算出サービス」マンション管理センター
の両方を活用する。

[293: 匿名さん]

>291
去年までは長期修繕計画は管理会社が委託契約の中で作成することになって
いたんだけど、去年から変わったからね。
しかし、長期修繕計画自体はどこで作成しても工事費はそんなに変わらないよ。
大目に設定してあるから、それに基づいて１戸当たり月の必要修繕積立金の額を
計算すればいいんだよ。それぐらいは簡単に誰でもできるよ。
実際の工事になれば、専門委員会を設けて検討していけばいいんだからね。
会計とはあんまり関係はないけどね。

[294: 匿名さん]

>>285です
長計はリプレイス前の管理会社が大規模修繕を行う数年前につくったものです。
大規模修繕前から長計の見積は高いなとは思っていたのですが、シミュレーションは長計に基づいてやるしかなく、実際のところは大規模修繕をやってみないとよくわかりませんね。
管理費もかなりぼったくられていたなと思いますが、長計もぼったくりベースに高めの安全係数をかけて作られていたのだと思います。
なお、大規模修繕を良心的な額でやってくれる業者を自分たちで探してきたことも大きいと思います。管理会社（リプレイス前）を通じてとった見積より３割以上安く済みました。