理事長の力量は？

[管理組合]

このスレタイの方がいいでしょう。

[161: 匿名]

たぶちゃんならレッカー移動ぐらいするだろうな。

[162: 匿名さん]

レッカー代の予算は確保していまい

[163: 匿名さん]

管理会社が鍵を預かって移動させればいいだけのこと。

[164: 匿名さん]

↑不適切です。そんな業務は契約に無いし責任も持てんでしょう。

[165: 匿名さん]

じゃあどうするのかね。都合悪い人は。

[166: 匿名さん]

都合悪い人の都合がつくまで、待ってる人はバッファ領域使うんだよ。

[167: 匿名さん]

バッファーがないとシャッフルで全区画変更は無理だよ。
やってみたらわかる。

[168: 匿名さん]

当日車を動かせない人が一人二人しかいないんか
みんな予定がないだね

[169: 匿名さん]

予定がないのではなく管理組合業務に組合員として協力するために区画変更を優先するとの考え方が正しい。

[170: 匿名さん]

不便な区画に変更されるのは、ガチ非協力だね

[171: マンション住民さん]

シャッフルは普通総会決議で賛否とるから反対すればいい。
多層の自走式駐車場の場合、屋根のない屋上区画の住民がシャッフルを希望するが、
多数決採ったらほとんどの場合、屋根あり階層区画の過半数以上の住民に反対されてポシャるよ。

[172: 匿名]

>171

それは、理事会しだいだと思う。どんな議案でも委任状を出す奴は沢山居るから委任状で通せると思うけどね。

[173: 匿名]

細則でシャッフルが決まっているかと思ったわ

[174: 匿名さん]

えらく難しいんだな
シャッフルって

[175: 匿名さん]

自走式駐車場の屋上屋根なし区画の人は屋根のある階下への移動を希望する。
一方、屋根のある階下の区画の人はシャッフルで屋根なし屋上区画になることを恐れる。
3層以上の自走指揮駐車場なら屋根あり階下の2/3がシャッフルに反対する。
細則で「何年ごとに全区画シャッフル」と規定するしかない。
しかし細則の変更は総会決議。3層以上なら過半数の賛成取れないと思う。

[176: 匿名]

>175

最初から諦めているならそうにしか成らんだろうな。

普通決議って全住民の半数以上の賛成が必要とか思っているんだろうね。

[177: 不動産業者さん]

全議決権数なら、普通決議は1/4以上になる。

[178: 匿名さん]

２分の１以上の出席で、その過半数ということだけど、
実際、現実問題としてはそんなことはないよ。
委任状・議決権行使書と実際の出席者で２分の１しか
出席しないということはないだろう。
極論ばかりいってちゃだめだよ。

[179: 匿名]

そういう事じゃなくて、反対するだろう側からも何も考えていない委任状が沢山出るよってこと。単純に３対１には成らないってこと。

後は、理事長の力量しだいなんじゃないの。

[180: マンション住民さん]

議長の理事長が採決の時に否決側に回ればいい。

[181: 匿名さん]

>議長の理事長が採決の時に否決側に回ればいい。
理事長に限らず理事が否決側に回っちゃダメだよ。
総会決議にするのだから、理事会総意でみんなで賛成しないとね。
理事会総意にできないのならば総会議案にあげてはいけない。

[182: 匿名さん]

そんな法律ないですから自由裁量です。

[183: 匿名]

>>181
うちのマンションで実際あった。理事長の理事会に対する背信行為だけど。
でもこの理事長は理事会を牛耳る勢力の傀儡だから、総会で唯一の抵抗を見せたのだと思う。

[184: 匿名]

例えば理事会決議で理事長(理事)解任議案が可決された。
理事長は不本意ながら臨時総会を開催することになった。
臨時総会で理事長(理事)解任議案の採決をする時に議長（理事長）は反対に回った。
ありえる。議長（理事長）が賛成するわけないよな。

[185: 匿名さん]

先に理事長の地位を解任、新理事長を選任、前理事長の理事の地位まで解任する場合は、新理事長が総会を招集して新理事長が議長。

[186: 銀行関係者さん]

>>185
それは理事長職の解職だと思う。
多くの管理規約には、理事長・副理事長の互選規定はあるが、解職規定はない。
理事会で決議しても理事長に無効を主張される。総会での理事解任しかない。
もう一つの方法は監事の理事会招集権を発動することだと思う。

[187: 匿名さん]

↑典型的な素人考えです。

[188: 匿.名さん]

理事長職の解職について、標準管理規約をベースに考えると、

１．理事長は、独立した役員である。（第３５条１項１号）
２．理事の選任は、総会による。（第３５条２項）
３．理事長は、理事の互選により選任する。（第３５条３項）
４．役員の選任は、総会決議事項である。（第４８条１３号）
５．つまり、役員の選任機関は総会である。
６．理事の互選により理事長として選任された理事は、理事長職の衣を着ることにより、
　　その衣が理事と一体となって理事長という独立した役員（第３５条１項１号）となる。
７．役員の解任は、総会決議事項である。（第４８条１３号）
８．つまり、理事長の解任権者は、選任機関である総会である。
９．上記３．および６．より、理事長職と理事を切り離すことができるのは、
　　本人の意思による降職のみである。

[189: 匿名さん]

理事を解任すれば自動的に職も解職されるよ。
だから理事解任すればいい。
理事会で理事職を解職しても無効だということ。

[190: 匿名]

そうすると結論は、理事長を強制解任するには総会決議が必要で職（理事長）と身分（理事）の同時解任ということですね。
理事会では理事長の解任は出来ないということですね。そうなると副理事長も同じですね。
監事は職と身分が同一だから解任は総会決議ということですね。

[191: 匿名さん]

民事保全法とか知ってる？

[192: 銀行関係者さん]

民事保全は、将来なされるべき強制執行における請求権の満足を保全するために、さしあたり現状を維持・確保することを目的とする予防的・暫定的な処分であり、仮差押え、係争物に関する仮処分および仮の地位を定める仮処分をその内容とする。このため、保全執行は、請求権を確証する債務名義の存在を要件とせず、口頭弁論を必要としない略式の手続（決定手続）で取得できる保全命令（仮差押命令または仮処分命令）に基づいて行う（3条。オール決定主義）。

保全命令の実体的要件としては、被保全権利の存在および保全の必要性の存在が必要であり、両者は疎明することを要する（13条）。

被保全権利をめぐる本案訴訟の決着を待って強制執行に移行する。民事保全の特性としては、第一に、債務名義が作成されるのを待っていたのでは権利の実現が不能または困難になる場合に仮の救済を与える制度であるという点から「迅速性（緊急性）」、第二に、債権者による民事保全の申立てを察知した債務者が執行を妨害するおそれがあり、これに対処する必要性があることから「密行性」、第三に、本案訴訟において権利が終局的に確定され、実現されるまでの仮の措置を定めるという点で「暫定性」、第四に、債権者が本案訴訟の起訴命令（37条1項）に違反したときに保全命令が取り消されるというような点で「付随性」などがある。保全命令を申し立てた者を債権者、その相手方を債務者という。

[193: 匿名]

管理費の対応の時に関係するね。差し押さえとか。

[194: 匿名]

管理費滞納して管理組合から訴訟起こされ支払い命令食らっても払わなければ差し押さえられるってことですね。

[195: 匿名さん]

>>188
裁判所は会社法類推で考えるよ。おたくさんは知らないからそういう思考にならないだけ。

[196: 匿名]

最近ではオリンパスの例があるね。
代表取締役の社長を解任しても取締役として残ってる。
理事長職解任しても理事として残る。
理事長職の解任は規約にないけど理事の解任なら総会決議。

[197: 匿名]

>>195
どんな管理規約でも会社法類推なのか

[198: 匿名さん]

↑最高裁判例に基づく。研究不足だねｗ

[199: デベにお勤めさん]

管理規約は会社法ではなく区分所有法だと思う。

[200: 匿名さん]

区分所有法に不備が多いんですよ。決議無効の訴えのことが一切書いていない。書いてないから訴えることができないのかできるのか争われたことがあってね。当時の商法類推でできるってことになったわけ。
書いてないからできない、という主張はつぶされるとおもうよ。民事保全手続きの中で。
たぶん、理事会の過半数があなたを解任するといっていたら、現実になにもできないでしょ？っていわれるとおもう。

[201: 匿名さん]

まー、もっとも、当時の原告がそう主張したからそうなったんであって、適当な理屈で争ってもいいだろうけど
普通は、もめてるうちに理事長の任期がおわるんで、規約にはっきり書かない限り、永遠に結論でないかも。

[202: 匿名]

金銭的不正がない限り解任はまずない。
そんなに簡単に解任するなら無能な理事長は即解任が必要。

[203: 匿名さん]

↑必要かどうかじゃなくて、できるかできないかを話してるのわからんかい？役不足の人ｗ

[204: 匿名]

＞無能な理事長
無能な人を何で理事長に選んだの？

[205: 住まいに詳しい人]

やる人がいないからジャンケンで決めたら無能だったわけ。

[206: 不動産購入勉強中さん]

それはありえるはなし。

[207: マンション住民さん]

>>13
7物件見たけどいまの市況では3LDKで1800万円台で売れれば御の字だと思う。
5年前よりも資産価値は下がってる。
ところでインターネット使用料:0．50万円とは何だ？
マンション2階なのに農地法5条届出要すとは何だ？農地なのか？

[208: 匿名]

205
自分が立候補しなかったんだから諦めれ

[209: 匿名]

やる人いないからジャンケンで無能理事長を選ぶようなマンションは
選ばれなかったやつも等しく無能なので今の理事長を変えても同じことだ。

[210: 住まいに詳しい人]

そうなると管理会社に頼むしかない。

[211: 匿名さん]

＞管理会社に頼むしかない
スラム化決定ですね。

[212: 匿名さん]

賃貸化するんじゃない

[213: 匿名さん]

ジャンケンで決めるくらいだから理事長は誰でもいいのでは？

[214: 匿名さん]

モチロンだれでもいい

[215: 匿名さん]

やっぱり立候補制に限る

[216: 匿名さん]

立候補する人って明確なマニフェストがあるのですか？
意味もなく立候補しないと思います。

[217: 匿名さん]

暇だからも理由になると思う。

[218: 匿名さん]

立候補するからには何かたくらんでいるのか？

[219: 匿名さん]

管理会社変更するとか？

[220: 匿名]

管理会社を無理に変更しないでよい

[221: 匿名]

変更するには理由があるからでは？
管理委託費が高いとか、管理品質に問題があるとか。

[222: 匿名さん]

管理委託費削減できたら、その分住民が支払う管理費等の値下げが出来ると思う。
支出(管理委託費)が減るんだから収入(住民が支払う管理費等)を減らしても余剰金に変化はない。

[223: 匿名]

管理委託費っ一般に契約更新時にどのくらい下がるものなの？

[224: 匿名さん]

1%程度

[225: 匿名]

うちのマンションは築5年だけど、2年契約で2回契約更新したけど、
初回から比べて20%も下がったよ。

[226: 匿名さん]

ぼられてたんだろう。管理会社にとってはカモがネギしょってるマンションだな。
たぶん、次回契約更新でまた下がるだろう。

[227: 匿名]

いいんじゃない
満足しているなら

[228: 匿名]

満足というよりも無関心なんだろう。

[229: 匿名さん]

無関心な連中は、高い管理委託料を取られても仕方なし

[230: 匿名さん]

>無関心な連中は、高い管理委託料を取られても仕方なし
仕方なしではあるが、そんな小さな事を気にしていないんですよ。

[231: マンション住民さん]

金の問題だよ。管理委託費が高ければ住民の毎月の支払いも高くなる。

[232: 匿名さん]

>231
管理費は２倍になってもたいした金額じゃないよ。
ちゃんとやってくれれば、高くてもえーよ。

[233: 匿名さん]

適正な金額については無知ね。

[234: トンさん]

住宅ローンの返済がなければそれでいいかもしれませんが、
ローン返済10万円、管理費2.5万円では管理費倍になったら生活できません。

[235: 匿名さん]

>金の問題だよ。管理委託費が高ければ住民の毎月の支払いも高くなる。
初回契約時にぼられていようと始めからの支払い予定に組まれるんだから
問題はありませんよ。管理費のような小さな事は気にしていない。

[236: 匿名さん]

毎月の支払いの半分近くが管理費で残り半分近くが修繕積立金で占めてる。
決して管理費は小さくない。

[238: 匿名さん]

べき、と決めつけずに
好きにすれば

[240: 匿名さん]

ない

[242: 匿名さん]

インフレになれば上がるだろう

[244: 匿名さん]

んなもん、理事長に聞け

[246: 匿名さん]

じゃあ管理会社にきけ

[247: 元フロント]

243
余剰金を増やす＝修繕積立金が増えるだからでしょう
２回分の大規模修繕工事は賄えるだけの余剰金（積立額）があれば、管理費を少なくしてもいいでしょう。
わかりやすくするのであれば、委託管理費の削減分で管理費を下げ、積立金を上げればよいでしょう。

下がった分を全員で分配しても、結局どこかで積立金を増額するのであれば、意味がないですよね？

[248: 匿名さん]

うちはリプレイスで管理費（支出額）が２割下がったけど、直ぐには管理費（徴収額）の値下げはしませんでした。
>>247さんが指摘しているように、浮いた分を修繕資金に回す必要性を見極めるためです。
その後、大規模修繕を実施し、その結果、（将来的にも）修繕積立金が不足するおそれはないとの判断に至ったため、管理費（徴収額）の値下げ改定を行いましたが、仮に修繕資金に不安があったら値下げはしなかったでしょう。

[250: 元フロント]

管理費の算出根拠は、毎月（毎年）の支出費用の総額を、持分で分けたものです。
支出項目の委託管理費が下がれば、本来は減っても良いと思います。

委託管理費を下げて、駐車場使用量を減らすところもありますし、使い方はそれぞれです。

ただ、ほとんどのマンションで修繕積立金を値上げする必要があり、減額できた分で値上げ額が少なくなったよって感じでしょうか。

管理会社変更や委託管理費値下げの話が出るタイミングって、修繕積立金の見直の話が出るときじゃないでしょうか？
管理会社が自ら修繕積立金の値上げの提案をしないのは、そのせいかもしれないですね。
それまで誰も気が付かなかったネタを自ら振るわけですから（笑）

[251: 匿名さん]

タブちゃんどうしたのかな
理事長の座を射止められなかったに一票

[252: 匿名さん]

どうして、どいつもこいつも管理費下げることしか頭にないんだ

[254: 匿名さん]

>252
値下げ交渉が趣味だからだよ。

[258: 元フロント]

257
２０年後に貴方がマンションに住んでいるとして、一時金５０万出してくださいって言われても平気ですか？
日々の暮らしで精一杯だとするのであれば、分譲マンションに住まない方がよろしいかと。

全員で持分割合分を負担するんです。
たとえ８０歳でマンションを買ったとして、自分は後１０年しか生きられないからお金は出したくないは通用しないんです。

一時金を出せる家庭、コツコツ貯めないといけない家庭。色々あるんです。
どうしたら、円滑に管理ができるか考えないとダメです。

まぁ私には関係ない話なので、委託管理費が削減できたのであれば、全員で分配したらいいですよ。
私のマンションなら絶対に許しませんけどね（笑）

[259: 匿名さん]

>>256
＞何戸くらいのマンションですか？
５０弱です。

＞２割下がったのはコンペにしたからですか？
いえ、リプレイス候補は１社に絞ってました。
前に住んでいたマンションでの経験や他のマンションの理事長仲間からの情報で、比較的安いながらもちゃんとした会社だと知っていましたので、そこを候補にしました。
ちなみに管理費全体で２割下がったのであって、管理委託費のみでは３割以上下がりました。