プラウドタワー東雲キャナルコート part8

[匿名さん]

なんと、第1期は250戸を即日完売！！湾岸タワマン人気復活を印象づけました。耐震性能や環境性能も三ツ星のタワーマンション。今後も人気は続くでしょう。それでは、part8も語り合いましょう。

前スレhttp://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/203600/

公式ＵＲＬ：http://www.proud-web.jp/shinonome/

所在地：東京都江東区東雲1丁目1番23他（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩11分
東京メトロ有楽町線 「辰巳」駅 徒歩11分
山手線 「東京」駅 バス25分 東雲橋交差点バス停から 徒歩5分 （都営バス「深川車庫前」行き）
東京臨海高速鉄道りんかい線 「東雲」駅 徒歩15分
ゆりかもめ 「豊洲」駅 徒歩12分
間取：1LDK＋DEN～4LDK
面積：58.87平米～103.74平米
売主：野村不動産
媒介：野村不動産アーバンネット


[スムログ 関連記事]
湾岸タワマンにおけるゲゼルシャフトとゲマインシャフトの相克
https://www.sumu-log.com/archives/6184/

[955: 匿名さん]

異常に割安な理由って何なんでしょうね。

[956: 匿名さん]

単純でしょ。
まず立地がら安い。
それと建物も耐震で妥協するなどして安くしてる。
ダブルで安くしてるんだから、販売も安くしなきゃボッタクリ。

[957: 匿名さん]

それにしても激安。
これこそボランティア価格だよな。

[958: 匿名さん]

土地柄安いっていうか、野村不動産がURから土地を仕入れたタイミングもあるみたい。リーマン直後で安値で仕入れたみたいね。入札は2回あって、1回目は三井と競合するも、URの見込んだ額に届かず流れたが、URとしても売却を予算に織り込んでた為、2回目では見込み額より安く落とせたらしい。
耐震はコストは安いが、妥協って訳じゃないと思うよ。耐震と免震は一長一短だからね。

[959: 匿名さん]

でも液状化した土地だから安いといえるのかな。
液状化した浦安の土地を地震前に買ってしまった感じでしょ。
野村くらいしく売り捌けるとこないよ。

[960: 匿名さん]

妥協しないなら、制震にしていたでしょう。
三種類の制震装置も広告でのウリの一つだったプラウドタワー千代田富士見みたいに。

[961: 匿名さん]

ここの地盤は強固ではない為、制震構造を採用しても効果が６％しかないため耐震構造を採用したとの事です。
耐震構造の高層建物のほうが梁や柱に使う材料をたくさん使う為、免震構造の高層建物よりお金はかかります。

[962: 匿名さん]

地盤が強固じゃないから制震にしなかった？
地盤の悪さを証明した上に、説明も意味不明。
強固な地盤だから耐震にしたならわかるけど。

[965: 匿名さん]

汚染コンクリはリアルな話し心配だね。
100社以上に出荷でしょ？
大規模なここは可能性高そう。
野村も隠蔽しそう。

[966: 匿名さん]

高層になれば耐震の方が金かかるっていう書き込みは
たびたび見るんだけど結局どうなの？
誰か教えて

低層であれば免震の方が圧倒的に高いのは事実なんだろうけど。

[967: 匿名さん]

負け惜しみって誰が誰に対して？訳わからんね。
耐震と免震の話は度々出てくるが、素人の意見なんか説得力ないね。その手の本は本屋に沢山あるから、皆さん専門家の評価を参考にしましょう。
汚染コンクリって言われると、気持ち悪いね(それを言い出すとどこのマンションも買えないけど)。。調べられないかな？

[969: 匿名さん]

放射能は2000年ぐらい消えない。

[971: 匿名さん]

薄利多売ではないと・・・どんだけ儲けてるんだろう・・・

[972: 匿名さん]

儲けをたくさん出したいなら、もっと価格は強気でよかったはずでは。
この物件は震災後の初の湾岸大規模物件でテレビや雑誌などのメディアにもかなり取り上げられたくらい
だから、作りなどもそんなに悪い物じゃなさそうだけど。

[974: 匿名さん]

耐震でお金掛けてるし、ボランティア価格で出したからほとんど利益はないよ♪

[976: 匿名さん]

９７５のコメントは流石に行き過ぎだね。

[977: 匿名さん]

＞耐震でお金掛けてるし、ボランティア価格で出したからほとんど利益はないよ♪
がめついマンションデベが利益のない商売をするわけがないだろ。
こんな幼稚な煽りにひっかかるバカはいまどきいないよな。

[979: 匿名さん]

>>952

耐火基準があるから、それさえクリアしてれば、「通常の火災」ではRC造は他の部屋に延焼しない。
ニュースでたびたびマンション火災が報じられるけど、火元は1時間ぐらい燃え続けて丸焼けでも、上下左右は延焼してないでしょ。それからタワーならスプリンクラーがあるので丸焼けしないで済む確率も高い。
ドアを壊して突入するのは炎がフラッシュする惧れがあるので、どうせ延焼しないなら放置しておいて鎮火するのを待つ方が正解。
あとは、その気になれば消防庁のヘリから放水銃？で消火剤等を噴射することも可能。10年くらい前、豊洲のユニシス本社ビルを使って試験済み。

際どいのはDWのタワー。ガラスが破れると、バルコニーで炎を遮ることが出来ないから、上階に広がる可能性は普通より高い。


以上はあくまで単独出火の通常時の火災。地震で複数戸から出火し、停電・断水で消防水利が利用出来ないなんて状況だと安全と言い切れるかどうかわからない。それから高層なので、ある程度大きい飛行機が衝突して燃えれば手のつけようがないね。新木場の東京ヘリポートが近く、東雲運河上空が都心方面からの着陸進入コースになってるのでヘリがここの真横をビュンビュン飛んでいくが、ヘリぐらいなら建物全損するような火災にはならないだろう。

非常事態でドアを外からあけなきゃいけない時は、①鍵を管理センター等に預けてあれば、事前に承諾書入れてあるからそれで開けてくれる、②預ける方式じゃない物件も多いが、その場合はお手上げ。財産権侵害を覚悟で機械を使ってこじ開けるのみ。因みにここは①なので、SOSさえ発信できれば少しは安心。

[980: 匿名さん]

単刀直入にコンクリ大丈夫か聞くだけじゃ、
大丈夫としか答えてくれなそうだよね。
実際問題あっても隠蔽しそう。

[981: 匿名さん]

耐震じゃ建物安上がりだし、
このボランティア価格でもガポガポでしょ。

[982: 匿名さん]

土地は60億、1戸あたり1000万。
建物は専有部換算で坪当たり建設費100万（共用部3割含む）。20坪なら2000万。
あわせて原価3000万。
20坪＠240で4800万だから、粗利1800万。まあ、普通こんなもんでしょ。
当初目論見通り、＠260で行けてれば粗利2000万だったのにね。
差額の半分くらいは仕様を落としたかも。

[984: 匿名さん]

放射能コンクリって他にも近隣に採掘業者が６社あるというし、
200社×6業者になってもおかしくない。
ただでさえ汚泥コンクリ問題もあるのに。

[985: 匿名さん]

高強度生コン相場　トン3万円
鉄筋相場　トン6万円

この物件だと、上物がだいたい10万トン、基礎が4万トン、うち鉄筋が5千トンぐらい。
ざっくり言ってそれだけで40億ぐらい。（大口だから実際はもっと安いと思うが。）

それで、免震にしたら4割は軽く済むから、15億ぐらい資材費が浮く。
超高層用の免震装置って1基いくらだか知らんが、ここだと40基ぐらい使うのか？
従って、1基4000万円以下なら免震の方が安い。

以上、ツッコミ用の素人仮説。

[987: 匿名さん]

土地は120億、1戸あたり2000万。
建物は専有部換算で坪当たり建設費100万（共用部3割含む）。20坪なら2000万。
あわせて原価4000万。
20坪＠240で4800万だから、粗利800万。まあ、普通こんなもんでしょ。
当初目論見通り、＠260で行けてれば粗利1200万だったのにね。
差額の半分くらいは仕様を落としたかも。

[989: 匿名さん]

晴海のマンションのページも見るとおもろいよ。あっちは免震の悪口書いてあるよ。何が良いのかな？
ガイアの夜明けで免震は凄いってやってたが、出て来たマンションって高層マンションだった？覚えてる人います？

[990: 匿名さん]

この近郊のマンションって中古価格にバラツキない？Wコンは比較にならないとして、アップルは@180強位、ビーコンは@230位だね。ビーコンは新築の時に高かったからかな？価格表によると、ここは新築で@220〜230だが、どう評価すればいーんだろう？ボランティア価格は言い過ぎだが、ビーコンと比べると割高感は無い気がするなぁ～。プラウドって名前付いてるし。。どう？

[991: 匿名さん]

バラツキ無かったらビックリだね！
平均によって条件が違いすぎるのに…
北低層と南高層と比較してるかもよ⁉

お隣さんは仕様がそこそこいいらしいし、温泉マンションと何が違うかオープンルームにでも行ってみたら？
自分の目で見て納得するのが一番じゃない？
行くのが面倒だったら、ここでいいんじゃない？

[992: 匿名さん]

品川の港南エリアでも、ほぼ同時期に近いエリアでたくさん分譲されましたが今では仕様、人気、立地、どこが分譲したか
なので坪単価はかなり違いますね。
東雲は隣接していて、しかもみんな形がそこまで変わらないタワーなので差がないように見えますが、それぞれ価格
に影響のある差はあると思います。

[993: 匿名さん]

確かに、東雲のタワーってみんな同じ見た目だよね。
統一性があっていいのかもだが、悪く言うと、他人を招くときに、どのタワーか分からなくなってしまう。
ちゃんとした分譲買ってるのに周辺の団地タワーと同じってのも気分良くはない。

[994: 匿名さん]

それぞれ個性あると思うけど。
黒っぽい、赤っぽい、白っぽい、シマシマ…

[995: 匿名さん]

かなり違うような。。。

[996: 匿名さん]

まあ見慣れてる人には確かに全然違うんですけど、かなり高いノッポのタワーが隣接して建ってるから似たように見えてしまうのはわかりますね。
ここはオフィスビルのようなタワマンではなく茶色っぽい個性があるタワマンですし、この後に建つ三井のタワマンも台形のような形をしていて白基調に黒のしましまな雰囲気みたいなのでキャナル内でも区別がはっきりできそうですね。

[997: 匿名さん]

ビーコンって新築の時の坪単価どれ位でした？ビーコンが中古でも高いのはそのせいかな？
このプラウドは、中古で売るなら幾ら位になるかな？ビーコンが相場基準だと新築とトントンを維持出来そうだけど、甘い？

[998: 匿名さん]

ビーコンは新築の時チラ見して、うわ、高！って思った記憶があるが、幾ら位だったかなぁ。。

[999: 匿名さん]

坪単価２６０位です。リーマン前の仕込み物件だから高いんです。
ここは２３０～２４０位ですから、隣の中古相場とあまり変わらない値段ですね！

[1000: 匿名さん]

確か@260万くらいと記憶していますが、中古は下がり傾向かな。
http://www.perrier-japan.com/bunjoh_new?tid=dGt0Ymty

[1001: 購入検討中さん]

湾岸物件を検討中。

地震、津波に関しては、自分で納得できる価格だったらいいって事でしょ。
こんなところ住む気がしれないと言っている人は、極論、半額だったら買うでしょ？
要は、地震が来る確率と、修繕にかかる見込み費用と、物件価格と管理/修繕費が自分で納得できればいい訳でしょ。
地震が来ないことを期待して購入する人は問題かもしれないけど、想定して他の項目も考慮して「この物件いいな」と
思って買う人にとっては何の問題もない。

地震で崩壊する危険がある物件なら論外だけど。

高掴みの定義も人それぞれ。物件内容と自分の年収と納得具合。
フェラーリの維持費が高いから、フェラーリなんか買う気がしれない
って言っているのと同じ。
海外旅行が高いと言っている人と同じ。
外食が高いと言っている人も同じ。

一生の買い物なのは事実だけど、一生の買い物にかけられるお金も人それぞれ。

ネガっている人のなかで、半額でも買わないって人は何人いるのかねｗ？
マンションを選ぶうえで、資産価値とか売却のしやすさも重要だろうけど、
投資用じゃないんだし、そればっかりに目が行ってしまうのは問題だと思うけどね。
そもそも、売る前提で買うわけじゃない人も多いと思うけど、
その人たちからみると、ネガっている人は、妬んでいるようにしか見えないんじゃないかな。

[1002: 匿名さん]

キャナルコート付近での大型タワマンはこの後で三井で終わりになるので、ステイタスうんぬんよりも住環境を意識した人からのニーズはこの先の中古相場においてもあるんではないでしょうか。
豊洲・有明もまだ開発が進んでいくので、東雲だけの価値が下がるのは考えられないですね。
ただしかなり長い目でみていけば、今後の日本の状況や広範囲の湾岸エリアでの供給過多などの懸念もありますが。

[1003: 匿名さん]

確かに将来高く売れるだとか、あそこの坪単価は今いくらだとかを気にしすぎちゃうと住んでからの幸せ度というか、その時の大事な時間が充実して過ごせなくなっちゃいますね。
だれかに貸す投資用の物件を考えてるんじゃないですからね。
気に入って納得した買える物件を買う。っていうシンプルな考えでいい様な気がします。

[1004: 匿名さん]

タワマンは三井で終わりなのかな？眺望が確保されるなら南西側が良いんだが、お台場きれいだし。