エレベーター以上の金食い虫の機械式駐車場のメンテナンスですが、
こうやって経費削減に成功したとかいう話をお聞かせください。
「立体駐車場メンテナンス一括見積窓口」というのを検索エンジンで
見つけて、使ってみましたが、1週間たっても何の音沙汰もありません。
この窓口の評判や使用経験もお聞かせいただけるとありがたいです。
他社によるメンテナンスが不可能だと思われるメーカーの方がいらっしゃれば、
そういう意見も書き込んでください。
[スレ作成日時]2011-12-24 09:18:02
＼専門家に相談できる／
機械式駐車場のメンテナンス費の削減方法について
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61:
管理費削減中
[2011-12-26 20:43:33]
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62:
56
[2011-12-26 20:56:31]
６１さん
まず法定点検があったかどうかは覚えていませんが、確かなかったような。。。 どんな資格なのかわかんないですけど、私が聞いてたのはメーカーの講習会に参加してるって聞いたことがあります。 素人を動員するのは、例えば補助員みたいなもんでしょうか。 車を運転するだけとか、復旧だけさせるだけとかそんなもんかな？ パレット1,000円のバックマージンは、わかりやすく書いただけですが、3,000円なら1,000円くらいは抜くでしょうね。 バックマージン制度はなくならないでしょうねー 紹介料というか、管理会社が仕事を取ってきてくれたってケースがほとんどなので。 たとえ、管理組合が直契約しても、おそらくいくらかバックマージンが発生してるはずです。 ここは、第三者が入り込めるところではないので仕方ないでしょう。 原価を聞いたところであまり意味がないかもですね。 後、タワーパーキングとかＥＶって遠隔監視装置がついてるんで、点検回数が年４回でも遠隔監視で365日みてるんで、毎月費用が発生しますって言われると思います。 金額交渉する時に、数字の根拠を聞いたらどうでしょうか？ なぜ３時間で２人で２７万円なんですか？？って まぁ駐車場のメンテってすごく厄介です。 他のメーカーのできないですからね。 メーカーからしたら、デベロッパーに死ぬほど叩かれて設置してるんで、メンテ費で取り返さないといけませんから必死ですよ（笑） |
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63:
匿名さん
[2011-12-26 20:59:55]
なんで毎月なんですかね。普通は３ヶ月１回ですよ。でも、毎月を３ヶ月１回に変更するには総会決議が必要で
面倒ですよ。「安全性が・・」、とか「人命が・・・」とか業者に言われたらびびって理事会とおらないよ。 ３ヶ月１回にして、前の点検から１ヵ月半後に事故が起きた場合、あんたのせいだ！っていわれかねん。恐ろしい話。 なので、うまく交渉して管理会社から提案させるようにしないと。 |
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64:
入居済み住民さん
[2011-12-26 21:08:54]
法定点検はありません 維持補修点検です 組合との契約でどのようにも設定できます
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65:
56
[2011-12-26 21:12:47]
６３さん
そういう時は、データで言うしかないですね。 メーカーに出せ言うたら良いですよ。 何物件あって、何物件が毎月点検、何物件が３ヶ月に１回とか 事故はどういうことで起こるのかとか 全部データにしましょう（笑） |
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66:
匿名さん
[2011-12-26 21:23:50]
えっとね。細かい話ですけど、
たとえば１回の点検で１パレット３０００円だとするでしょ。 １５００円は緊急対応の費用。１５００円は点検代っていうと思う。 ９０台を毎月点検してたら２７万でしょうけど半分が点検代、半分が緊急対応費用。 月に何回トラブっても出動だけでは追加費用はないです。部品交換があれば実費。 うちは点検３ヶ月１回だけどね。業者に聞いたら考え方はそんな感じっていってた。 なので交渉するなら、駐車場の空きがあればそのぶん、緊急対応はありえないのだから値引きしろ、とはいえるよね。 |
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67:
管理費削減中
[2011-12-26 21:55:52]
エレベーターの遠隔監視装置はメーカー系の独立系対策だと聞きました。
しかも、ほとんど故障予防の機能はなくて、故障の通報が行くだけだと。 それにも関わらず、点検回数を減らして利益を増やしていると。 機械式駐車場の遠隔監視装置も詳しく説明を聞く必要がありそうです。 緊急出動は２年間に２度しかありませんから、緊急出動の度に清算した 方がよいのかも知れません。緊急出動の費用と点検の費用の内訳は明らかに してもらおうと思います。 65さんの言うとおり、点検頻度と故障の関連性に関してはメーカー自身に 数値で説明を求めようと思います。 おかげで、相見積がなくても少しは交渉できる余地があるかなと思えてき ました。もちろん、相見積がある方が心強いですが。 |
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68:
匿名さん
[2011-12-26 22:04:30]
立体駐車場でも、一つのパレットがスライドするタイプとメリーゴーランドのように全体が動くタイプで法定点検の有無は違ったような。。。
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69:
匿名さん
[2011-12-26 22:13:36]
＞＞エレベーターの遠隔監視装置はメーカー系の独立系対策だと聞きました。
えっとね。 ２０年前のマンションだと月２回点検してます。 １０年くらい前だと月１回。 数年前から３ヶ月に１回が普通になり、最新型は４ヶ月に１回のものもあるらしい。 ３ヶ月１回のエレベータっていうのは２４時間オンライン接続の機械がついている。 目視点検が３ヶ月１回ってことで 毎月１回夜中に遠隔操作で動かして点検してるよ。 故障の通報が行くだけではないですね。 目視点検っていうのは実はあまりあてにならなくて平成１７年に森ビルかどっかて ロープ破断事故がありました。さびの見落とし。 なので、遠隔操作のほうが信用できる面もあるんです。 六本木ヒルズ「森タワー」（東京都港区）のエレベーターのワイヤロープが破断し、火事が起きた問題で、事故機を管理する「日本オーチス・エレベータ」（中央区）が、２００５年１月にロープの赤さびなどを確認しながら、１年１０か月も清掃を行わず、放置していたことが１日、同社の社内調査でわかった。 また、定期点検ではロープの太さを調べただけで、ロープの状況を「良好」と偽っていた http://www.geocities.jp/tshny046/erebeita.html |
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70:
匿名さん
[2011-12-26 22:26:03]
管理費削減中さん、エレベータと機械式駐車場は無理しないほうがいいよ。他の区分所有者は値下げに成功したところで感謝なんかしませんから。蛍光灯をＬＥＤにするとかでがんばったほうが無難。
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71:
管理費削減中
[2011-12-26 22:34:11]
ロープのさびの検出器や腐食の進み具合の検出器が監視装置に付いているのですか？
それなら監視装置を少しは信じてもいいですけど。 少なくとも、私はそんな話は聞いたことがありません。 森ビルの話は単に点検作業員の怠慢ですよね。 これが監視装置があれば防げたのでしょうか？ 頻繁に目視点検して、まじめに整備してもらった方が安全だと思います。 |
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72:
管理費削減中
[2011-12-26 22:41:07]
>70
もちろん、他の費用削減もやってますよ。LED電球の話は管理会社に指示してます。 エレベータと機械式駐車場をメインターゲットにしているのは、 管理費に占める割合が大きく、バックマージンも大きそうだからです。 ここを大幅に削減しなければ、修繕積立金へ回す資金が生まれません。 他の住民から感謝されたくてやっているわけではなく、 私が安心して将来も住んでいられるためにやってます。 |
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73:
匿名さん
[2011-12-26 22:52:35]
最近はセンサーがたくさんついてるんですよ。制御してるコンピュータの中身はブラックボックスで、
独立系には理解できないです。目視して注油する点検でよければ安い独立系、最新鋭エレベータの性能を生かしたければメーカー保守です。 |
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74:
匿名さん
[2011-12-26 22:56:35]
良かれと思ってやっても住めなくなった理事長がたくさんいるようで、マンカン士入れて、そいつの発案でやった形にするほうがベターです。
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75:
匿名さん
[2011-12-26 23:10:47]
ちなみに独立系のほうが点検のときはキビキビ動いてて、頑張ってる！って印象を持つ人が多いみたい。よくわかんないでやってるのが現実なんだけど。
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76:
管理費削減中
[2011-12-26 23:16:47]
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77:
匿名さん
[2011-12-26 23:37:14]
＞＞何を監視しているのか説明を求めます。その上で、独立系と比較しますので、
ロープ切れても落下はしないよｗ割り切ればいいことです。ホテルなんかは独立系ばっかりですから。 ＞＞監視装置からの通信プロトコルを明らかにせよと ぜひ聞いてみてください。ただし、国土交通省なのかな。特定行政庁かも？ひょっとしたら公正取引委員会？ 昔、カルテルやっていて独立系に部品を売らなかったんだよね。いまでも、納期を遅らせる嫌がらせはあるみたい。 なので、故障したら長期間エレベータが止まるとかありえますね。 |
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78:
56
[2011-12-27 08:06:21]
72さん
私も以前、遠隔監視になったんだったら、人件費が削減されてるはずだからもっと安くなるだろうってメーカーに聞いたことがあります。 まぁそのおかげで、独立系の金額並みに下がってきたんですけどね。 後、個人でやるのには限界があるかもです。 管理会社がこのような動きをとった場合、他にも物件があるので、値下げを渋れば全部の物件を解約される恐れがあるのに対し、管理組合が交渉しても最悪１件解約になるだけだからです。 なので、一方的に言うのではなく両者の落としどころを探すような感じがいいかもです。 それか管理会社を巻き込むかですね。 管理会社は利益額が確保できれば、金額が下がろうと問題ないはずです。 管理委託費削減を狙うのであれば、 管理会社がやっている 運営業務と出納業務 あと管理員業務も下げ幅が大きいと思います。 運営業務と出納業務は戸数×2,000円とかで算出しているはずなので、そこをもっと突っ込んだほうがいいかもですね。 理事会１回あたりいくらなのか？ 緊急対応１回いくらなのか？ その算出根拠を詳しく聞いたら面白いかもです。 まぁ根拠などなく、1,700円とかかけてるだけなんですけどね。 100戸のマンションと200戸のマンションで手間が倍かかるかといえばかかりません。 もしかしたら５０戸の面倒な住民がいるマンションのほうが手間かかるかもしれないですね。 |
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79:
匿名さん
[2011-12-27 08:15:20]
機械式駐車場は厄介だね。
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80:
入居済み住民さん
[2011-12-27 09:31:59]
運営業務と出納業務
あと管理員業務も下げ幅が大きいと思います。 常駐の管理員へ組合から月/30万円の支出であれば 管理員へは15万円の支給と管理会社のリベート10万円が相場 管理会社のリベート10万円を削減するには ①組合が直接雇用する ②人材派遣会社と組合が契約する 月／10万円 年／120万円 10年で1200万円となり 例えばエレベーター交換が30年周期だとすると3600万円も余剰がでて現在の相場1機700万円として5機分となる |
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81:
匿名さん
[2011-12-27 09:41:49]
＞＞管理会社のリベート10万円
まあ、ピンハネといいたいんだろうけど使用者責任とか負ってますからねえ。 入居済み住民さんって人の発想は安ければいいんでしょうけど、 安い飲み屋に顔のいい女いますか？サービスは出してるカネに比例するから おたくさんはブス専かもｗ？ |
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82:
匿名さん
[2011-12-27 09:50:19]
＞機械式駐車場は厄介だね。
当然です。この設備は販売宣伝に役立っても将来は無用の長物になることは始めから分かっている。 近隣の第三者に賃貸ししても維持費は保持できないで撤去されることになるのでその撤去費用が誰の負担になるかが問題です。 |
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83:
匿名さん
[2011-12-27 09:58:17]
撤去費用はそんなにかからないよ。
問題なのは、最近のクルマ離れと、軽自動車の車高が高くなって、機械式駐車場に入らなくて空きが非常に増えたこと。 但し、プリウスは入りますよ。 |
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84:
入居済み住民さん
[2011-12-27 10:01:13]
使用者責任（しようしゃせきにん）とは、ある事業のために他人を使用する者（使用者）が、被用者がその事業の執行について第三者に損害を加えた場合にそれを賠償する責任のことをいう。使用者が被用者の選任及びその事業の監督について相当の注意をしたとき、又は相当の注意をしても損害が生ずべきであったときは免責される（民法第715条第1項）ので責任の性質は中間責任であるが、判例では免責を容易に認めていないので実質的には無過失責任に近い責任である。なお、使用者に代わって事業を監督する者も使用者としての責任を負うとされている（715条第2項）。
その負担を組合がする理由はない 千三つ屋の発想にすぎない 保険ですむこと |
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85:
匿名さん
[2011-12-27 10:11:27]
そうじゃなくて、おたくさんがブス専だっていってるの！
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86:
匿名さん
[2011-12-27 10:14:52]
アルバイト直接雇用が一番安いだろうが、そういうひとは長くやってると住人よりえらくなっちゃうよ。
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87:
匿名さん
[2011-12-27 10:35:06]
入居済み住民さんもさあ、
失業中マンカン士とはいえ、人生経験長いんでしょ。 メリット、デメリット、人の扱いの難しさとか、もうちょっと考えて発言すべきだと思う。 |
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88:
37
[2011-12-27 11:34:15]
管理員直接雇用は確かに実費で済むけど色々デメリットありますよ。
私は適度な管理会社見つけて、ある程度はお任せ。金額は程々にする。 が、一番の落とし所だと思いますね。 あんまり叩き過ぎると、安かろう悪かろうになりますよね。 |
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89:
入居済み住民さん
[2011-12-27 12:41:28]
＞by 匿名さん 2011-12-27 10:35:06 入居済み住民さんもさあ、
失業中マンカン士とはいえ、人生経験長いんでしょ。 メリット、デメリット、人の扱いの難しさとか、もうちょっと考えて発言すべきだと思う。 この低度の人物が大多数を占めるのが管理会社 つきあうのは程ほどにしましょう |
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90:
匿名さん
[2011-12-27 12:53:05]
反応するところがかわいいね！w
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91:
匿名さん
[2011-12-27 12:56:18]
管理費削減中さん
ネット検索したら、日本駐車場救急サービスという会社があるみたい。新明和も取り扱いあるみたい。 |
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92:
管理費削減中
[2011-12-27 13:02:20]
みなさん、お仕事は大丈夫ですか。
>77さん はい。エレベーターは情報が豊富なので、ロープが三重になってることや、 ロープがすべて切れても摩擦で減速する機構がついていることは知ってます。 でも、ロープが切れないに越したことはありません。 部品の出し渋りが酷いようだとそれこそ公正取引委員会の出番だと思います。 数年前のシンドラーの事故の例があるので、メーカーもあまり露骨なことは できないと思ってるのですが。 >78さん 貴重なアドバイスありがとうございます。 管理人は管理会社から派遣会社への委託なので、住民からのクレイムに乗じて、 管理会社と派遣会社の契約関係や本当の委託費も調べようとしたのですが、 管理会社がかけつけてきて、派遣会社単独の聞き取りはできませんでした。 しかし、今までの経験から相場よりはずっと高いことは判っているので、 契約更新時に大幅に値下げさせます。 運営業務に関しても、管理会社が相見積をすぐに用意しないので、全部自前でやって ます。それ相応に減額させてもらおうと思ってます。抵抗するようなら、 他の管理会社に変更するまでです。 あと、理事会に頼りになる理事がいるので、そんなに負担はありません。 |
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93:
匿名さん
[2011-12-27 16:06:17]
理事が複数いるなら、管理費減額交渉専門のマンカン弁護士つかったら？マンカン弁護士は理事複数が来ないと相談受けないらしい。
報酬は、年間減額実績の半分とかで、実費は０でいけるよ。 |
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94:
匿名さん
[2011-12-27 16:07:51]
管理費削減中さん本人と同調する理事で、複数ね。
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95:
入居済み住民さん
[2011-12-27 17:08:42]
低度くん それが私の長所です
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96:
匿名さん
[2011-12-27 17:45:09]
つーかさあ、全国規模の弁護士法人が参入してきてるんだよ。おたくさんの出番ないとおもうよ。
http://www.legalpro.jp/175/ |
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97:
56
[2011-12-27 17:50:28]
私はマンション管理士は使えないと思っています。
正確には、まだ使えないですね。 弁護士とタッグを組まれていますが、弁護士とマンション管理士が管理組合を食い物にしようとしているだけです。 削減分の半分をくれって話ですが、こんなもの管理会社を複数呼んで見積もりを出させ、その中で誠実そうなところに段取りさせれば、無料で比較してくれますよ。 うまくいけば、管理会社を替えずに削減できますし、別のところに替えても削減できますね。 管理会社を信用せず、実績も何もない資格者を信用するってところが疑問ですね。 何回も言いますが、まともな管理会社はあります！ そこを探しましょうよ。 |
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98:
匿名さん
[2011-12-27 18:02:06]
あー、元フロントさんでしょ。
どこがいいとおもうの？ ＞＞管理会社を替えずに だと、同一仕様での減額は、いままでなんだったんだって話になるんで 多少、仕様ダウンで減額要求しないと。私は管理人毎日半ドンがいいとおもうよ。 |
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99:
管理費削減中
[2011-12-27 18:25:23]
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100:
元フロント
[2011-12-27 18:30:44]
98
どこがいいかは、正直わかんないです。 私は、ビル管理系の管理会社で、中小企業くらいのが良いと思います。 ビル管理系は、メンテナンスは自社施工できるので安いはずです。 大体、大手の管理会社は下請けにビル管理会社を使っていますよ。 同一仕様のままでよいと思います。 今までなんだったってのは、今まで無関心だっただけです、 このご時勢、どんな業界でも減額は当たり前ですよ。 ビル管理会社だって、民間のお客さんからは毎年のように同一仕様で減額を求められます。 その分、企業努力でなんとかするはずです。 毎月決まった額がなんの疑問もなく、支払われるのって管理組合くらいですよ。 企業としては、毎月決まった額が振り込まれるってすごいありがたいことです。 管理員がいなくなると、結構困るって人が多いんじゃないですか？ お年寄りの方とかが良く言われますね。 とりあえず、今の管理会社に減額を求めましょう。 そして他者からも見積もりを取るから、しっかりした仕様書もつけてもらいましょう。 消防点検なら感知器が何個、消火器が何個って具合です。 （点検報告書でも良いですけどね） 貯水槽なら受水槽何トン、高架水槽何トン。 駐車場ならタワーの３２パレット、機械式駐車場なら何パレット ＥＶはメーカーがどこで何階建てで、ＰＯＧかフルメンか 管理員は勤務形態はこうです 機会警備はどこまでやってるのか 後、注意すべきは、宅配ロッカーとかインターネットとか、その会社じゃないとできないようなものがあります。 そこはチェックしといたほうが良いです。 うちは、プロバイダーが管理会社のものなので、解約しちゃうとネットがなくなって、宅配ロッカーが使えなくなって。。。ってな具合で不具合でそうですが、まぁ他から引っ張ってきてもなんとかなるかなと思います。 仕様減は反対者がでると思います。 可能なら現行仕様と、他社ならアレンジした見積もりもあったら最高ですね。 例えば、この規模のマンションなら、管理員は2人から1人でいいとか、清掃員は半日で良いとか。 定期清掃は年６回から４回でいいとか、その反対とか。。。 |
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101:
匿名さん
[2011-12-27 19:16:06]
レベル重視なら東急
安くてそこそこならライフポート西洋 信じなくてもいいよ |
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102:
匿名さん
[2011-12-27 21:36:40]
>>96
ホームページ見た マンション管理なんかついででやっているだけだろ トップページに 「債務整理」「交通事故」「離婚問題」「相続問題」 って金になることにウエイトを置いてますって宣言してる どんだけマンション管理に腰が入ってんの そのくらい読み取れないか 無理か |
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103:
匿名
[2011-12-27 21:51:01]
>>99
あなたのようなド地方の方は、独立系を探さない方が吉 |
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104:
匿名さん
[2011-12-27 22:00:44]
102
話を聞かんとわからんでしょ |
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105:
匿名さん
[2011-12-27 22:06:46]
内科、外科、…とずらっと並んで最後に小児科
そんなとこ子供つれてく母親いるか |
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106:
匿名さん
[2011-12-27 22:11:26]
儲け仕事のマンカン弁護士でも、別に役に立てばいいんじゃない。
デベの子会社に半永久的にぼったくられ続けるよりは100万倍マシ だってマンカン弁護士は１年分の差額の半分しか持ってかないんでしょ。 |
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107:
匿名さん
[2011-12-27 22:30:44]
少子化で専門医が減ってるのしらんのか
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108:
匿名
[2011-12-27 22:38:46]
マンカン弁護士とやらに委託料の内訳のどこが高いか分かると思うのか
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109:
匿名さん
[2011-12-27 22:42:26]
提携してるマンカンの経歴次第だろ
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110:
匿名
[2011-12-27 22:48:51]
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スムログ 最新情報
スムラボ 最新情報
機械式駐車場って、法定点検もなかったはずですよね。
彼らが持ってる資格ってなんですか？
素人のアルバイトを募集してるのをネットで見かけますよ。
二人で３時間で27万円払うなんてバカなことは私はしたく
ありません。弁護士にもこんな金額は払いません。
タワーパーキングを持っているマンションにお住まいの方は
自分のマンションのパレット数と点検回数と保守点検費の月額
を書いてもらえるとありがたいです。
とりあえず相場を把握したいです。
パレット当たり１千円の管理会社へのバックマージンは普通なのですか？
私としてはこれだけでも止めさせたいですね。