機械式駐車場のメンテナンス費の削減方法について

[管理費削減中]

エレベーター以上の金食い虫の機械式駐車場のメンテナンスですが、
こうやって経費削減に成功したとかいう話をお聞かせください。
「立体駐車場メンテナンス一括見積窓口」というのを検索エンジンで
見つけて、使ってみましたが、1週間たっても何の音沙汰もありません。
この窓口の評判や使用経験もお聞かせいただけるとありがたいです。
他社によるメンテナンスが不可能だと思われるメーカーの方がいらっしゃれば、
そういう意見も書き込んでください。

[239: 匿名さん]

再稼働というのは部品交換が不要のこと
チェックする人員が独立系は少ないのでチェック作業が相当遅れたところが出たと聞いたが

[240: 匿名さん]

>236
１４階の場合は1,200万前後ということでしたけど。
うそばかり書くとはひどいことをいう人ですね。
親切心でそこの所長から聞いたことを書いたんですけど。
それでは、教えてください。
14階建ての場合、普通の大きさのＥＶ1基の値段を。メーカー系で。

[241: 匿名さん]

>239　ダウト！
メーカー系の方が24時間遠隔監視装置とやらで人手の定期点検頻度は少ないから、
整備点検に回れる人員の用意が少ないと考えるのが合理的。

[242: エレベータに詳しい人]

１４階の場合は1,200万前後っていうのは正解だと思います。
１５００万だとエアコンが付くと思います。

[243: 匿名さん]

http://www.ascensore.co.jp/

当方のマンションは日立からここへ変更しました　　

[244: エレベータに詳しい人]

いくらだった？
ズバリ６００万ポッキリでしょ！

[245: 管理費削減中]

>234
エレベータリニューアルにはさしあたり興味はないけど、
以下のwebが参考になります。

http://www.h4.dion.ne.jp/~hdnr96/kaizi/sub2b012.htm

あと、私がここで知りたいのは実取引の相場であって、メーカの言い値ではありません。

確かに、素人が聞けば、メーカー製エレベータは1200万円とかいう値段を言ってくるのでしょう。
デべがその値段を実際に払ってますか？ 他社や独立系と相見積を取ったときにこの値段から
大幅に引くんじゃないですか？上記のリニューアルの例のように。

エアコンなんか定価の４割が相場ですよね。私はメーカーのいい値をまったく信用してません。

[246: 匿名さん]

独立系が営業エリア外とするようなところは、実取引の相場なんかあってないようなもの

[247: 元フロント]

243
経験上、そこは…
独立系の中でもそこだけはって記憶が…

[248: 元フロント]

241
嘘でもないような…
独立系に比べ、メーカー系の方が管理物件多いですし。

ちなみに独立系とは言え、メーカーの下請けだったりしますし。

[249: 匿名さん]

>245
あなたは何にも知らない人なんですね。
エアコンが定価の４割引きとか半額というのは、それは業務用なんですよ。
業務用といっても、通常店舗で販売されているのです。
どうしても値引きが必要な時にその業務用をメーカーは活用しているんです。
当然、シャープとか三菱、東芝の一流メーカー品ですよ。

メーカーのＥＶは1,200万が相場ですよ。
勿論、若干の値引きはあるでしょう。
大量に注文してくる建設会社に安く入るのは当然ですよ。
しかし、マンションの注文は数がしれてるでしょう。
おまけに、1回交換すればもう後の発注はありませんからね。
一体あなたは、ＥＶ1基をいくらで購入しようと思っているんですか？
まさか700万とか800万で買えるとでも思っているんではないでしょう。

[250: 匿名さん]

>>247
やっぱり・・・

[251: 元フロント]

249
ゼネコンとかが安く買える理由の一つとして、後のメンテを約束するパターンがあります。
結局、安く売ってランニングコストや将来の修繕で元を取るやりかたです。
800万じゃ買えないですかね？

管理組合が変えないのであれば、大規模修繕工事に抱き合わせして、ゼネコンに発注して安く乗せ替えることもできますよね。

やりかたは色々あるはずです。

[252: 元フロント]

250
マーキュリーは元九州ＥＶって会社です。
ここは安いですよ。

[253: 管理費削減中]

>249
なんかハンドルネームつけてくれませんか、私にとって意味のない
あなたの書き込みは読み飛ばしますから。それか、自分でスレでも立てて
メーカー擁護の書き込みを行ってください。

元フロントさん、そんなのメーカーの代理人につきあうことないです。
情報ソースは別にこの掲示板だけじゃありません。
私は１基700万でも払いすぎだと思ってます。デベはそんなに払ってません。

メーカー品と業務用って馬鹿じゃないですか、今やエアコンは
量販品店経由のメーカー品の方が安いのですよ。
しかも型番が違うだけで中身は一緒です。
どっちにしても定価の４割前後で入手できます。無知なのはどっちですか。

エレベーターメーカーは談合体質でとんでもない連中というのは、
今回の部品供給打ち切り騒ぎでも明らかですよね。公正取引委員会とかに
申し出て改善できないものなのでしょうか。

[254: 匿名さん]

エアコンって、エレベーター用のことか

[255: 匿名]

独立系メンテナンス会社で技術力があるところは、供給が絶たれた部品も
自分で作ってなんとかします。
制御基盤もワンチップマイコンでプログラムするだけ、ブラックボックス
化されても、ブラックボックスと同等のものを作ります。
モーター等も部品の供給が止まったあとでも、同等品を改造して合わせます。
大手メーカーのＥＶならば、発売と同時に解析を始めて技術内容を把握して
いるので対応できなくなることはありません。

そもそも、対応できないケースがあるならば独立系が生き残れるはずがない
じゃないですか。

[256: 匿名さん]

＞255

そのとおり　

[257: 匿名さん]

>253
大規模修繕工事に抱合せて安く乗せかえるということは、ただＥＶだけを安くみせる
だけであって何の意味もないのでは。
あなたは本当に思い込みの激しい人なんですね。
クーラーの業務用は店頭には現物は普通置いてないんですよ。
カタログで商談をすすめていくんです。
型番が違うだけで中身が一緒とは滑稽ですよ。
一般販売分と業務用は全く違うんです。それが分かっていない。
ギフトでもたとえば、カルピスや花王の洗剤は百貨店用と量販店用とは見た目には同じでも、
内容は違っているんです。
エアコンの業務用が量販店経由の方が安いんだったら、建築業者は量販店から買えばいいんじゃないかな。
あなたのとこは、ＥＶが１基３００万でも買えるからいいですね。
頑張ってください。

[258: 匿名さん]

どこの会社のこと?制御盤は無理じゃないかな？

[259: 匿名さん]

管理費削減中は不信感で病気になってるんだよ。タワマンは出たほうがいいかも

[260: 元フロント]

255
独立系って最近売り上げ伸びてますか？
単純に安かろう悪かろうで、生き残れてるだけじゃないです？

ＥＶなんて、削減できてもたかが知れてますよ？
しかもよくわからない独立系にして、事故でも起きたらどうします？
せっかく時間費やしてがんばった理事がボロクソに叩かれますよ？

確かにタワー式は、高いので削減効果ありますけどねー。

独立系で生き残れるのは、メーカーの下請けをやってるところだけだと私は思います。
結局下請けである以上、元請に逆らえませんし、裏でバックマージン発生します。

台風の被害もなく、地震の心配もなく、天災の被害がかぎりなく少ない立地なら、適当な業者に点検させててもいいかもしれませんけどね。。。

うちのマンションにも、タワー式もあるしＥＶもありますけど、メーカーにやらせますね。
ただ、管理会社はつつきまわしますけどね（笑）

[261: 匿名さん]

安くて品質を維持することの難しさを知らない人多すぎ

[262: 匿名さん]

管理費削減中、おとなしくなったね。
大体、現在の情報化時代に、メーカー系のＥＶの１基の値段を
交渉によって大幅に変えることはしないよ。
そんなことをすれば、結果的には自分の首をしめることになるからね。
ＥＶの保守点検費用も均一化されてきているでしょう。
もっと柔軟な考えをもたないとね。
思い込みが激しすぎると、これからの人生にとってもプラスにはならないよ。

[263: 元フロント]

262
分譲マンションなどは特に情報がないというか、管理組合自体が主体性を持っていないので、価格が高止まりしていることは事実です。

これが民間だと、毎年当たり前のように減額交渉されているので、価格が下がっています。
それに対して、大多数の管理組合は、当たり前のように同一契約で管理会社と契約を更新しています。

管理会社とメンテ会社は毎年当たり前のように減額交渉がされています。

そうしないと、管理会社は食っていけませんから。

価格は交渉すれば必ず下がります。
ＥＶ１基の料金も同じだと思いますけどね。

そこに交渉力があれば必ずいけます。

[264: 匿名さん]

タワマンでケチるのは矛盾してる。余裕のある人が買うものだと思う。

[265: 元フロント]

264
ケチると適正価格に持っていくは違うと思います。
後、金持ちほどセコいって言いますし（笑）

[266: 匿名さん]

金持ち喧嘩せずともいいます。

[267: 匿名さん]

>263
勿論値引き交渉は必要ですよ。
ただ、限度は知っておかないとね。

[268: 匿名さん]

>263
支出の見直しと称して、闇雲なコスト削減を図ることは、暮らし向きの
低下、設備機能の低下、劣化促進につながる危険性を秘めています。
何事にもバランスは必要です。
但し、相場と比べ割高な部分については削減する必要はあります。
管理委託費を値引きすることが、下請け業者泣かせの提案になっていないか、
品質低下になっていないかということも考慮する必要があります。
根拠ある値引きと値引き後の精査が必要です。

[269: 元フロント]

267
268
おっしゃるとおりです

私の理想は、メンテする業者の金額を表示してもらって、その金額の２～３割程度を手数料として管理会社に支払えばいいんじゃないかなと。

すべて見えるようにしてもらいます。
管理会社は全ての管理をしてもらうわけですから、当然手数料を支払う必要があると私は思います。

管理会社の力によるメンテ業者の価格ってところもありますし。

[270: 匿名さん]

>269
そうですよね。
適正利潤は商行為をしてるのだから当然だと思います。
適正利潤・適正価格です。

[271: 元理事]

>269
あなたのマンションは、管理事務費を払っていないのですか？
管理委託契約書を読みましょうよ。
事務管理業務に、直接契約での業者の立会い、履行確認が契約に入っています。
２重払いですよ。

[272: 匿名さん]

おおめにみてやれよ

[273: 元フロント]

271
施工責任代みたいなものかな。
管理会社通しとけば、何かあった時に責任を追求できる。
でも、組合直契約だと管理会社は立会いこそするけど、それ以上の責任はない。
ガチガチに絞っても良い関係はできないとおもう。

通さないのであれば、ほぼ自主管理に近い形だね。

[274: 匿名]

立会するだけで責任持たないなら２割３割はボッタクリ。

そもそも管理員の給与は管理委託費に入っているし、
業者の立会なんか管理委託業務の範囲内だから
業者の見積に上乗せしたら２重払いもいいとこ。

そのへんきちっと指摘できる管理組合だと
こういうフロントに騙されないで無駄なコストの
削減が出来るわけだ。

必要なコスト（資材代、輸送費、その他経費、業者の利益）は出すが
無駄なコスト（中抜き、ボッタクリ）は出さない。施工管理するなら
どんな管理してどんな報告書出させるか、施工ミスや手抜きがあった場合に
どんな責任取るかまで明らかにして金額決めて契約すればいい。

なんもしないくせに３割とか上乗せする管理業界はやっぱ
どっか感覚がおかしいんだよね。

[275: 元フロント]

274
管理業界が特別といいますが、貴方は他のものの価格に対して疑問はないのですか？

コーラの原価っていくらかご存知です？
私も詳しくは知りませんが、原価ってすごく安いですよね？

代理店何社も経由してるものもありますよね？

サービスに見合った価格かどうかってことじゃないですか？

[276: 匿名さん]

削減ばかは相手にせずによい

[277: 入居済み住民さん]

＞No.276 by 匿名さん　2012-01-08 07:12:55 削減ばかは相手にせずによい

意識がわかりやすい発言です

[278: 匿名]

>>275
今のサービスが価格に見合ってると思うなら
やはり常識を疑った方がいい。

原価が経費の全てと思っているのも無知すぎ。
材料費だけで工事しろといったら業者も怒るぜ？

そして管理委託業務との２重払いに対する指摘についてはなんら反論出来ず
ぐうの音も出ないじゃないか。もうひっこんでろよ。

[279: 元フロント]

278
二重払いかどうかがそんな問題ですかね？
まぁ二重払いどころかもっとあるかもよ（笑）

二重払いと思うなら、指摘してその業務を外せばいいやん。二割三割程度なら適性だと思う。
貴方のとこは何割抜かれてますかね？

[280: 匿名]

まあこれが実態だな。

[281: 匿名]

痛いところつかれて逆ギレとか
みっともなさすぎ。

管理業界に自浄作用がないのが
モロバレですな。

[282: 元フロント]

281
どう取られても結構だが、私は既に辞めてるし真実を述べてるだけ。
辞めた私から見て、別に二重三重でもなんとも思わない。
それが適正価格から大幅に超えてたら許さないが、うちのマンションはそこそこサービスは良いし、価格もぼられてる感じはしない。

仮に管理運営業務、会計業務、管理印業務以外のメンテを直契約にして、管理会社に１銭も入らない仕組みができたとしたら、管理会社は普通にやっていかれないし、フロントも管理員も相当質が下がるだろう。

そうなると、今以上にあからさまに工事などで儲けに走り始めるだろう。


と、思うよ。

[283: 匿名]

見えないところで儲けに走られたら最悪

[284: 匿名さん]

管理会社を選ぶことが適正な管理につながるよ。

[285: 元フロント]

283
だから理想は原価と利益を見えるようにって思ってます。
消防点検が一万円なら、三千円が管理会社の段取りなどの手間賃。七千円が点検業者の取り分。
ただし、管理会社が自社で点検できる資格があったら、表示金額が原価だと言われるから、考えても意味がないかも。

[286: 匿名さん]

適正利潤とか共存・共栄が理解できない者がいるな。
企業は利潤を追求し、社会に還元するということも。

[287: 匿名さん]

元フロントさんに同意
うちは大規模修繕は理事会自ら業者を選定するけど、日頃の小修繕は管理会社に委ねている。管理会社が取るマージンは、諸々の手数料＋責任料だということで納得している。ちょこちょこした工事でいちいち理事会自ら業者を探したりなどしてられないしね。
あと、リプレイスして管理委託費がかなり安くなったので、その分管理会社もどこかで稼がせてあげないとやっていけないだろうという配慮もある。ぼったくられるようではダメだが、ケチりすぎて管理会社との関係が悪くなるのも避けたい。

[288: 元理事]

その通り、
日々の管理業務、点検等でもうけさすより
工事費の手数料金でもうけさす方が
マンションが、きれいに保てるのは明確だよ
すなわち、点検業務等を徹底的に見直し
管理委託費を削減し、贅沢な修繕積立金で修理しまくる

[289: 匿名さん]

バリアフリーなどの快適性能アップに回したいね

[290: 匿名さん]

これからは省エネなどの環境性能に投資したい。

[291: 匿名]

>>287
＞日頃の小修繕は管理会社に委ねている。
＞管理会社が取るマージンは、諸々の手数料＋責任料だということで納得している。
＞ちょこちょこした工事でいちいち理事会自ら業者を探したりなどしてられないしね。

なんか理事の責任放棄したような発言だな。

１万円からいくら削減しても知れてるけど、１０万２０万になると
大きく変わってくるし、２割乗せているのか２倍乗せているのかでも
大きく違ってくるからな。

ちょこちょこをどの程度とみているのか知らないけど、常にチェックされる
緊張感を管理会社に与えておくことも必要だよ。

＞リプレイスして管理委託費がかなり安くなったので、
＞その分管理会社もどこかで稼がせてあげないとやっていけないだろうという配慮もある。

なんだこれ。リプレイス前は相見積してたけどリプレイス後は相見積やめたのか？
住民の同意も得た上でやってるんだろうな？管理委託費安くなる代わりに小規模修繕は
管理会社の２重利益上乗せを許しますって総会議案にあったとでも？

＞ぼったくられるようではダメだが、ケチりすぎて管理会社との関係が悪くなるのも避けたい。

弱気にもほどがあるな。適正な管理を求めて関係が悪くなるなら
それこそリプレイスしなさい。管理会社はあくまで理事会の意向を
受けて動くもの。管理会社の顔色を窺う理事なんて無能すぎるだろ。

[292: 匿名さん]

管理費削減屋さんが多くてかなわんな

[293: 管理費削減中]

みなさんほど時間がないので、
仕事と管理組合の実務と家族サービスで忙しくて、久しぶりに覗きました。
やはり、駐車場メンテの役に立つ書き込みはありませんね。

>279 の書き込みは私の現状認識を裏付けてます。

>257 住宅設備用エアコンでしょ。もちろん、知ってますし、
建設関係の知り合いの会社を通して見積もりも取りました。
メーカーに一般用との差も確認しました。馬鹿はそちらです。

>255 私は技術屋なので、制御基板くらいは外部との入出力の情報があれば
簡単に作れることはわかってます。情報がまったくないと手間はかかりますが、
作れないわけではないでしょう。しかし、独立系にそれだけの余裕と技術力が
あるかは正直あまり信用していません。
メンテナンスを独占する商売の方法自体を見直させるように、ねばり強く
国や行政機関に働きかけていくしかないと思ってます。

うちは毎月40万以上、管理会社に手数料と事務費を払ってますよ。
それなのに、何で業者への委託費から大幅に抜かれなきゃいけない
のですか？だって、フロントマンは15件程度かかえているから、
全部うちと同じだったら。600万も売り上げがあるので、
それ以上取るのは取りすぎです。それで回らないとしたら、
その会社はよっぽど高コスト体質に陥ってます。

[294: 匿名さん]

制御基板といいますか、単なるＰＬＣ（シーケンサー）です。

[295: 匿名さん]

>>293の管理費削減屋さん

>全部うちと同じだったら。600万も売り上げがあるので、
>それ以上取るのは取りすぎです。それで回らないとしたら、
>その会社はよっぽど高コスト体質に陥ってます。

以下のものを考慮しての発言ですか。
・営業部門は、人事、経理など間接部門分の人件費や物件費（オフィス賃料等）も稼ぐ必要がある
・給与以外にも保険料その他経費がかかる

ちなみにフロント担当者は年収いくらだと想定していますか。

[296: 管理費削減中]

月600万円なんてベラボーな額です。
事務委託業務なら人月200万円でも多すぎです。

私の業界に近い、ソフトウェア産業なんて高いところでも
人月100万円程度で、地方ならずっと安いです。
確かに、少し前は人月150万円ぐらいの頃もありました。
ここ15年ぐらい、どんどん下がっています。
これでも、管理職や総務や研究部隊のオーバヘッドや
職場の家賃等も含まれています。

業務委託費から利益を抜く正当な理由があるとは
まったく思っていません。これがなくては回らない
会社なら、本当の意味でのリストラをしてください。

[297: 匿名さん]

15件は多すぎ
そこに問題がある

[298: 匿名さん]

仕方ないよ
安かろう悪かろうだから

[299: 管理費削減中]

>297
うちのフロントは15件より少し多いです。
まあ、私が調べた範囲じゃ平均15件ぐらいじゃないのですか？
ダイアモンドの調査とかは管理職も含めた従業員数で割った値で
信憑性ゼロですから。

例え、これが10件でも、1物件当たり20万円程度水揚げがあれば
十分やっていけるはずです。それがなんで出来ないのですか？
各種委託経費や管理人さんや清掃の費用は別に払っているのですよ。
売り上げの大部分を親会社に上納でもしてるの？

ここに書いていると、うちの管理費内訳にどんどん腹が立ってくる。

[300: 匿名さん]

15件オーバー！
うそでしょ

[301: 匿名さん]

元フロントが15なんか無理って言っていなかったか。

[302: 元フロント]

元フロントです（笑）

おそらくですが、管理会社の利益は３～４割くらいじゃないでしょうか？
私がいたところはその程度でした。
メンテナンス業務は２～３割りくらい抜けたらいいとこで、事務管理費の原価をどのように見るかですけど。
管理員は自給800円程度だったかな。ただし、管理員には保険とか教育費とか経費が結構かかってるんで、実際は自給1,500円くらいで見たら、利益が見えるかも。

フロントマンの給料が400万としたら、昔からいう3倍稼げというなら1200万の利益が必要。
戸数の大きなマンションを担当すれば、利益も大きいですが小さいマンションが多いと、戸数こなさないと無理ですね。

私がやってたところは、月１回の理事会が多かったので、10棟くらいが限界でしたね。
新築のマンションなら、2ヶ月や3ヶ月に1回の理事会なので、15棟やれって言われればできるかもしれないですね。

大手で儲けに走ってるとことか一人20棟くらい担当するらしいですよ。

結局、理事会の段取りと議事録作成に手間がかかるので、それがちゃんとできる棟数が管理できる棟数かもしれないですね。

理想は10棟くらいの管理で、月に4回程度の理事会。週に１回はマンションに巡回できる感じでしょうかね。
週に1回はマンションに行かないと、さっぱりわからなくなってきますけどね。

[303: 管理費削減中]

>302さん
私が書いた月40万円には管理員関係の費用は入ってません。
純粋にフロント関連の事務費＋管理組合補助費と
出納関係の手数料と外部委託の取り扱い手数料だけです。
これってほぼまるまる管理会社の取り分ですよね。
何か外部に支払うべき原価が掛かってますか？

これを10物件もやっていれば、月400万円も
外部への支払いがほぼゼロの売り上げがあるのです。
こんな恵まれた商売は他にはないですよ。
ソフトウェア業界の人月が高い会社と比べても、
この部分だけで一人当たり4倍の売り上げになってしまいます。

ソフト会社だって上司もいれば、総務もいれば、
売り上げと直結しない部隊もいろいろと抱えてますが、
ちゃんと会社を回してますよ。

それなのに、管理会社は外部委託費から鞘抜きをしないと
やっていけないというのはおかしいんじゃないですか？
しかも、こんなに潤沢に収益があるにも関わらず
フロントの給与が安いというのなら、
お金はどこに消えるのですか？ぜひ教えてください。

[304: 匿名さん]

海外と競合してる業界はもうかりませんよ。ソフトの開発は日本人がやるよりインド人がやるほうがやすい。
フロント、管理人がインド人でよければ管理費もやすくなる。

[305: 元フロント]

303
フロントの人件費＋会計担当者＋システム費＋会社の利益ですかね。

フロントの人件費には
マンションへ行ったりする実費
理事会の運営補助の実費
総会の運営補助の実費
施工業者などの立会い実費
未収金などの督促業務
その他運営補助の実費

会計担当者の人件費
会計資料作成
通帳記帳
未収金の督促業務
その他

システム維持費
会計資料をつくるシステム費

後は緊急対応費
これがなにかと費用かかります。
夜中などの対応費ですね。
警備会社が出動した後に、出動するものです。

あと何かしらあると思いますけど、残りが利益ですかね


会計担当が一人３０棟くらいできたようなできなかったような、ここらへんは会社によっても違うでしょうし。。。


40万×10棟だと400万
これだと20棟は管理しないと、会社に利益がでませんね。

マンションって10戸のマンションでも、300戸のマンションでもあまり手間が変わらなかったりします。
住んでる人の質でずいぶんと難易度が変わってきます。

この掲示板の方々が住んでるようなマンションは難易度が高いですね（笑）


一人1000万は利益がでるような仕組みじゃないと、管理会社は儲からないですね。

[306: 管理費削減中]

>305
元フロントさん、ちょっと期待はずれの答ですね（笑）。
挙げられた実費はどれもフロントの人件費もしくは
交通費ですよ。ソフト会社でもさまざまなデータベースや
システムを社内で運用維持してます。
これらはソフト会社でもすべて掛かっています。

交通費だって客との打ち合わせもあれば、客先での作業もあります。
地方に本拠地がある会社なら、しょっちゅう東京まで出張です。
ぜんぜん納得できませんよ。

書いたご本人が納得させられるとは思ってないと思いますが。

>304
日本人が開発をやっているソフト会社を例に挙げました。
インドやベトナムを使っていいなら、単価は人月50万を
切ります。それでも会社は回ります。
高くても日本人がいいという顧客も開発内容によってはあります。

[307: 元フロント]

私が書いた1000万は年額だ（笑）
月100万の純利益は必要ってことかな。
大手だと、もっと給料高いから比例するってことですね。

月40万の管理運営費だと100戸くらいのマンションでしょうか？
それを一人のフロントが10棟管理できるとなれば、管理会社はウハウハでしょうね。
私がいたところは、50戸以下のマンションが多かったので、利益確保が難しかったですね。

[308: 匿名]

うちのマンションの理事会は、フロントのスケジュールが最優先です

[309: 匿名さん]

情けない組合ですね。マトモな男はいないの？

[310: 管理費削減中]

>307
なんだ年額ですか、それじゃ私の妥協点のフロント１人当たり月200万
よりずっと厳しいじゃない。ちゃんと読んでくださいね。

年額1000万なら、うちのマンションだけでそれ以上の金額を現管理会社
に貢いでいそうです。

やっぱり頑張って管理費を見直す必要がありそうですね。

>308
私が理事会に加わるまでは、うちもすべてフロントのスケジュールで
決まっていました。フロントは月1回も現地に来ません。
そのくせ、委託業者をクレームで呼び出すと、上司を連れて
業者だけで管理組合と会わないように飛んで来ます。

近くで工事があるので家屋調査があっても、フロントも管理人も
立ち会いません。私に家屋調査の連絡が来たのでさえ、前日でした。
その施工業者に役立たずの管理会社を通さずに管理組合と直接話す
ように言いました。

こんな管理会社になんで金を払う必要があるのか疑問の日々です。

[311: 元フロント]

310
ちなみにそちらのマンションは何戸のマンションですか？

[312: 管理費削減中]

>311
150戸弱です。

[313: 元フロント]

312
150個弱で40万ですよね？
戸当たり2600円ちょいですから、そんなに高くないかと。
事務管理費と会計業務で半々くらいでしょうからね。
150戸あればスケールメリット出せますから、2,000円くらいにはなるかもしれないですね。

担当するマンションには大小あるでしょうから、私はこんなもんだと思いますけど。
フロントの仕事っぷりがこんなもんだと思わせてくれてないのが原因ですね。

[314: 管理費削減中]

>313
私が止めさせたいのは外部委託費のキックバック。
だいぶ前に書いたから、書き直さないけど、
うちの外部委託費は軒並み相場の２倍から３倍に
なっている。
委託業者がそんなに受け取っているはずがないので、
多い分はみんな管理会社の懐に入っていると推測している。

ちゃんと業務をこなしてくれれば月40万ぐらいは
払ってやってもいい。しかし、今の状態なら、
管理会社は替えるしかないと思っている。

どこが管理会社をやっても、この40万以外に
委託費からキックバックを取ることは許したくない。
この40万で回らない会社っていうのは、
何かが間違っている。

[315: 匿名さん]

管理費削減中さん、迂遠に思うかもしれんけど、合意形成がもっとも困難なので
周囲に一目おかせるためにマンカンの勉強してみたら？
半年後には頭が冷えるから７月くらいから。
諸条件が揃わないと厳しいが、まずは頭を冷やすことが絶対条件。

[316: 匿名さん]

管理会社の変更が最短そうだな

[317: 匿名]

>>314
相場より高いと思うなら、他業者の見積を目の前に並べて理事会で交渉すればいいじゃん。

実際に金額出て相場の２倍３倍なのが明らかになれば他の理事も味方につくし、
苦労して管理会社変更しなくても値下げが実現できるなら理事会としてはそっちの方が楽だし。

管理会社の変更は、そうした根拠ある指摘に対して誠実に対応しない場合の手段。
そういう積み上げた経緯があれば管理会社変更の総会決議や説明会での合意形成の材料にもなる。

最初から管理会社変更ありきの思い込みでつっぱしると大揉めのもと。

[318: 匿名さん]

私が理事のときにしたのは、
現在の管理会社の下請けメンテナンス会社（A社）を調べてから、
ビルメンテナンス会社に、A社に下請けを出すことを条件に見積を取りました。
どう転んでも下請けメンテナンス会社は変更しないので、理事たちも賛同していただいた。

管理組合とビルメンテナンス会社が取引を始めると他のメンテナンス業務に影響（価格下落）があるから、
管理会社は驚いていましたね。
駐車場メンテナンスは、管理会社が値段をあわせましたのでそのままで値段を下げました。

＊ビルメンテナンス会社
マンション1棟所有のオーナが主に利用する管理会社
オーナーの気分で管理会社が変わるので非常に競争の激しい業界
でも、マンション管理会社とやっている仕事はほとんど一緒

[319: 元フロント]

318
でも、マンション管理会社とやっている仕事はほとんど一緒

管理会社の下請けにビルメンテ会社がいることが多いです。
ちなみにデベロッパー系の管理会社（子会社）は、施工能力がないのでビルメンテ会社を下請けに使います。
独立系などは、ビルメンテ会社が管理をしているところが多いですね。

下請けをやってるうちに、これならうちでもできそうだって感じで、マンション管理に入って行ったんじゃないでしょうか。
ビル管理に、運営業務と会計業務があるだけですからね。
管理会社の人間をひっぱればすぐにでも始められたでしょう。

[320: 匿名さん]

ビルメンテナンスは、賃貸管理会社じゃないよ。

[321: 元フロント]

ビルメンテナンスは建物を総合的に管理する会社
賃貸管理は不動産屋
分譲の運営と会計補助業務が管理会社

[322: 匿名さん]

多くの業務を直接契約にすると、大変だが、
ビル管理会社を使うと、理事会の負担はそれほどでもない。
マンション管理会社とビル管理会社の二社で済む。
運営と管理業務だけが、マンション管理会社になることもあり得る。
物臭理事会では、他社に見積依頼もいい加減だが、
この方式なら、少なくても二社の見積は収得可能です。

[323: 匿名さん]

ビルメンテナンス会社は、多かれ少なかれ管理会社と取引関係にある。
だから、組合直でもお得意様価格は出さないよ。

まあ、街のパパママショップの仕入れ値よりスーパーの特売の方が価格が低かったりするのと同じ。

[324: 匿名]

消耗品ひとつとっても
管理会社の価格は通販の倍だよ。

スケールメリットを自社の
利益にしかつなげないどころか
さらにぼったくるから管理組合に
信用されないんだよ。

[325: 元フロント]

323
現状の管理会社から、直契約にしようとするとそうなる可能性高いですね。
下手に外すよりも、交渉したほうが良いと思います。
それか替えちゃうかですね。

324
そこまで放置した管理組合が悪いだけです。
ちゃんと見積・領収書なり請求書を確認して一言確認すれば問題ありません。
「この金額は市場の価格と比べてどうなんですか？定価はいくらですか？」
見積もとらずに金払うほうがどうかしてるだけですね。

管理会社も悪いが、もっと悪いのは。。。ってとこですよ。

[326: 匿名さん]

>318です。
私が、理事のときは直契約が反対の理事が多くてよ、困ったよ。
それでさ、管理会社とビル管理会社の取引関係も調べたさ
ビル管理会社に取引あるか聞いたよ。
そしたらさ、取引関係がない会社があってさ、
安くなったよ。

見積の見極め方、伝授するべよ
簡単だからよ、覚えておくといいよ

見積記載の材料は全て、型番記載が必須

これだけでよ、型番、ググルとさ、
価格が出てくる、物によっては工事費もわかるべよ
管理会社には、都合の悪い世の中になったな。

[327: 匿名さん]

そこまでするならお好きにどうぞ。

スレ主が狙っている独立系の駐車場保守会社だって、俺が１件、他の人が１件探したが、エリア外。
当のスレ主は、１件も探してきていない。そんなフットワーク悪い奴は、取引ないビルメンテナンスなんて探すの無理だろ。

[328: 匿名さん]

>318です。
同意します。

[329: by 匿名]

独タワー式立体駐車場(ﾒﾘｰｺﾞｰﾗﾝﾄﾞ式　３３台)

２０年使用です　まだ使えますか？

補修費用ガ高いノデ　いっそ撤去しようかと思っています
そのばあい　撤去費用はおおよそいくら位かかるのでしょうか？

[330: 匿名さん]

１億円程度です。
５０台程度の駐車場で。

[331: 匿名]

びっくりです

費用かかっても　まだ使ったほうがよさそうですね
補修すれば　何年位まで使えるのでしょう？

[332: 匿名さん]

機械式はコスト倒れになる前に撤去するのが最善の方法。

[333: 匿名]

324だが、酷い状態を改善したからこうして指摘しているわけで、
管理会社の言い分はまさに>>325みたいな開き直りが多いね。

指摘されなかったのだからぼったくって当然。
適正価格なんか知ったことか。指摘しないお前が悪い。

まさに業界の体質、考え方そのままですよ。
だから信用されないということが会社やめても
まだわからんのだから救いようがない。

そして実態を掲示板で指摘されると逆ギレ。
まったくどうしようもない。

[334: 元フロント]

333
何をもってぼったくりと言われてるんですか？
貴方の感覚ですか？
管理会社の仕事っぷりを見てすか？

すごくマズイし、すごく高い、サービス悪いラーメン屋があります。
調べたことないけど、近くにはそこしかないからよく食べに行くんです。
あのラーメン屋はぼったくりで、悪い店なんです。

みたいな話にしか聞こえないんですよね。

気に入らなければ替えたらいいじゃないですか？
ユーザーも悪いって言ってるだけでしょ？
管理会社も悪いですけどね。

電化製品だって原価があるでしょ。
おそらく市場価格に比べりゃ、すごく安いでしょうね。
そのことをメーカーの人は何とも思わないでしょう？
必要経費だってね。
ただ、他社と比較して高けりゃ売れないだけで。

あのラーメン屋はぼったくりだ。
あのテレビはぼったくりだ。
あの管理会社はぼったくりだ。

じゃあ替えなさいよ。
使わなければいいやん。

使う方も悪いんです。

[335: 匿名]

適正な価格を知ることは大切ですがね…。自分たちでメンテナンスしたらタダですよ。メンテしないで壊れるまで使い倒してもメンテ費かかりませんよめでたしめでたし。

[336: 匿名]

不味いラーメン屋の例え話ナイス！

[337: 匿名]

なんでまずいラーメン屋が
開き直ってんの

図々しい

[338: 元フロント]

337
まずいラーメン屋は開き直ってませんよ。
それを知っててなぜそのラーメン食べてるのって聞いてるだけです。

そのラーメン屋と契約してるなら、はっきりまずいって伝えれば良い。値打ちないよってね。

それもしないで、掲示板ではラーメン屋をボロクソに言う。そのこと指摘されたら、ラーメン屋側に立って開き直るという。

自分は悪くないの？
貴方のほうが図々しいです。

[339: 匿名さん]

全く他人のせいばかり

[340: 匿名]

>>338
ラーメン屋の例はおかしいぜ。
まずいラーメン屋は入らなければいいだけだが、
管理会社はマンション買えば最初からついてくるからな。

管理組合が発足するまで時間もかかるし、まともな理事会が
誕生するまではぼったくるってやり方を正当化するあたりが
元フロントつっても業界体質から抜け出せずにズブズブに
腐ってることを証明しちまってるな。

うちは３期目でまともな理事会が出来て管理会社の仕事ぶりを
チェックしながら運営するようになったが、まあボロボロと出てくること。

変えればいいなどと詭弁を弄しているが業界体質なんだから変えたところで
結局は同じ。厳しくチェックしながら管理会社をこき使って利用するのも
ひとつの手段だ。

ただ、改善しようとしない管理組合に対してはうちでやめさせたことも
そのままやり続けているわけで、まああこぎな商売だなと思う訳よ。
正直よその管理組合がどうなろうと知ったことじゃない気もするが、
当の管理会社側がそれを言い出したら終わりというか、図々しいにも
ほどがあるだろ。

ってのが俺の感想。元なんて行ってるから嫌気がさしてやめたのかと
思いきや、業界体質プンプンすぎてワロタ。

[341: 元フロント]

340
私がいた管理会社はぼったくりをしていなかったので、嫌気がさしてやめたわけじゃない。
将来を考えて辞めただけ。
現在はメーカーで働いているわけだが、メーカーのほうがよっぽどぼったくっている感じがしている。

ただ、他に競争相手がいないから、その値段で当然のように勝って貰っている。

高止まりしている管理委託費を、わざわざ下げてくるわけがない。
また、適度なサービスを提供していなくても、受ける管理組合がなんとも感じていなければ変わるわけがない。

こんな掲示板でねちねち言っても管理会社は痛くも痒くもない。
やる気になれば、管理会社を比較して、価格を調査することができる。
数社見積もりを取ればある程度適正価格が見えてくる。
後は、そのサービスが価格に見合ってるかどうかを見るだけ。
こういう活動を、全国各地でどんどん行っていけばいいだけ。

あこぎだなんだと文句言うのは勝手だが、ちゃんとやってる会社もあるんだから、貴方の少ない情報だけで言って欲しくないだけ。

文句は良いから、実行してみてくださいよ。
探すのも今の時代なら簡単でしょう？
いつまでまずいラーメン食べるんですか？

[342: 匿名さん]

＞こんな掲示板でねちねち言っても管理会社は痛くも痒くもない。 やる気になれば、管理会社を比較して、価格を調査することができる。 数社見積もりを取ればある程度適正価格が見えてくる。 後は、そのサービスが価格に見合ってるかどうかを見るだけ。 こういう活動を、全国各地でどんどん行っていけばいいだけ。

全くその通り。だがそれを出来ない理事長、役員の集団しかいないのが現状だ。

[343: 元フロント]

簡単なのは、理事会で管理会社に対して委託管理契約の見直しの要望書を出すことについて協議する。
とりあえず、委託管理費を一割でも二割でも何でもいいので安くしろと。
二割安くしたからといってサービスが悪くなるわけがない。
この案件について反対者はまずいないだろう。

決まれば、理事長名で要望書を管理会社に出せば良い。
フロントに伝えると、伝わらないかもしれないので。

これくらいガンガンいけないのであれば、その先は難しいですね。

値下げの理由は適当でいいです。
積立金に充てたいとか、不景気だからなどで十分。
必要なら、管理会社の見直しも検討すると書き加えれば、更に良いと思います。

普通の会社なら、値下げ要求とか当たり前です。
毎年値下げ要求があるくらいですよ。

[344: 匿名さん]

現実は簡単なことをしないし、できないのではどう仕様もないよ。

[345: 匿名]

できない
と
やらない

は似て非なるもの

[346: 匿名さん]

当たり前だろ！　それで？

[347: 匿名さん]

1からざっと読んだけど元フロントの人の話しは面白いな。
ごく当たり前のことを言ってるだけなのにそれを理解出来ず、
意味不明な反論ばかりしてる人が多いのも驚きだ。

でも実際の住民はこんな人が多いのもかもね。
住民板見てても意味不明なクレームや、
自分は動かず人にやらせようとしてる押し付け合うような
レスが多いもんな。

[348: 匿名]

>>347
その通り。
だいたいこの板にしがみついてる連中って何が目的なんだろ？
批判と己の知識披露ばっかり。
少なくともマンションで前向きな活動をしているとは思えませんな。

[353: 匿名さん]

管理会社は体質改善が必要
住民を家畜扱いする管理会社は閉鎖して貰う

[354: 匿名さん]

住民と管理会社は無関係。

[355: 匿名]

>>352
本人と仲間は腐ってることに気づいてないから
楽しいんでしょうよ。

[356: 匿名さん]

機械式は分譲の宣伝に利用するだけ、後は撤去するのが常道だよ。

[357: 匿名さん]

確かにイニシャルコストは安いが維持費が五年後から年々増えるので維持費倒れになる。こんな商売は希有になった。

[358: 匿名さん]

機械式駐車場が儲るなら街中で誰かがやるはずです
でもマンションくらいでしかやってないのだからそりゃダメなもんでしょうね

[359: 匿名さん]

それをマンションで継続して維持しようと計画する管理組合は頭が良いとは言えない。

[360: 匿名さん]

その機械式駐車場を維持できる資金力があるかどうかしだいでしょう。
頭良い悪いは、発言内容で判断できます。

[361: 匿名さん]

その資金力は近隣の駐車場料金以下の使用料では賄える筈が無いことが理解出来ないとは悲しいDNAだね。

[362: 匿名さん]

あるスレで駐車場問題が盛り上がっているので上げてみた。

[363: 匿名]

362さん、グッジョブ。

で、機械式駐車場って交換にいくらかかるの？
因みにウチは保守がワンパレ3500円で30年間交換予定なし。
ダメかね？これ。

[364: 匿名さん]

いいんじゃない。そんなもの。

[365: 匿名]

何年か後には機械式撤去で駐車場が減る。
でもその頃には高齢化が進んで車も減る。
めでたし、めでたし。

[366: 匿名さん]

撤去費用は一台あたりいくらぐらいするの。

[367: サラリーマンさん]

(株)日本昇降機メンテナンスの加藤洋と申します。
この度、機械式駐車場の保守点検費用の見直しと共に
利用者様への安心安全な装置を提供致したく、各管理会社様
管理組合様へ弊社のﾎｰﾑﾍﾟｰｼﾞの案内をさせて頂いております。
また、問い合わせについて、日曜、祝日の理事会等へお伺い致します。
なにとぞ宜しくお願いいたします。
弊社ﾎｰﾑﾍﾟｰｼﾞ
http://www1a.biglobe.ne.jp/jaem/

[368: 匿名さん]

自信があるなら下げにするなよ

[369: 匿名さん]

＞No.367

年間保守費用は、普通だね。（高くもなく、安くもなく）
そうなると何が売りなの？

[370: 匿名]

だーれも、撤去費用にコメントせずか。
つまり、撤去費用を計画に入れてる管理組合なし？

[371: 匿名さん]

見積り取れば？
仕様もそれぞれだから1パレいくらでは出せないでしょ

[372: 匿名さん]

５列２段式機械駐車装置（１０台）
下段は地下収納で撤去費５００万円位でした。
撤去してスッキリしてます。

[373: 管理費削減中]

スレ主です。お久しぶりです。

いろいろとやってもラチがあかないので、
管理会社変更でメンテ費を削減しました。
機械式駐車場やエレベーターのメンテ費
削減額を管理会社選定条件の重要考慮事項に
加えて、新管理会社の選定を実施しました。
こういう決断をしたので、書き込みを
変更が終わるまで見合わせました。

結局、メーカーメンテのままで、
パレット当たり月3000円になりました。
これでも25%引きですが、1000円ぐらいに
したかったですね。
相見積の相手が見つからなかったのが
かなり痛いです。

いろいろとやった経緯も興味がある人が
いたら説明します。

[374: 匿名]

弊社に連絡下さい
047-375-1015
加藤まで

[375: 匿名さん]

千葉や首都圏以外でも面倒みれるの？

[376: 池澤康]

当マンションは45区分、築後22年のマンションです。株式会社日精の機械式駐車場（３層、20台）を使用しています。
（１）保守点検の適正頻度は、年４回、年６回、毎月のどれでしょうか？
（２）毎回３万円プラス3,000円×20=60,000円、合計９万円を支払っていますが、これは適正額でしょうか。
ご教示頂けたら幸甚です。

住所：神奈川県足柄下郡湯河原町土肥3-8-1 パークヴィラ湯河原202
電話：[phone]

[377: 匿名さん]

機械式駐車場はデベが販売し安くするために作ったもので経年劣化を費用で食い止めることは出来ません。付近の駐車料金をうわま回るコストになることは10年程度ですので、最終的には機械式を平地にする費用も蓄積する必要があります。

[378: 駐車場コンサルタント]

１）年４回・６回・１２回それぞれメンテ単価が違います。予算と安全のバランスで納得いく回数で契約すればいいです。ベストの回数なんてありません。
２）年４回なら妥当です。１２回なら少し高いですね。交渉すれば安くなると思います。

[379: 匿名さん]

機械式じゃないといけないぐらいの稼働率
（90％とか）でないなら、撤去ですね
駐車場稼働率30％とかなら尚更です。

[380: 入居済み住民さん]

オープン＊＊＊

[381: 入居済み住民さん]

オープン慈円乙

[383: 匿名さん]

立体駐車場はデベが売出時に宣伝に利用しただけで耐用年数を過ぎたら撤去以外ありません。
駐車料を高額にすれば付近の駐車場に逃げるだけで修理費はどこからも捻出されません。

[384: 匿名さん]

減価償却と見合わせ利用率みて、駐車場撤去なのでしょうか？
稼働率どのくらいで撤去？

[385: 匿名さん]

メインテナンス費用が契約台数が近隣駐車費用の額で賄えない場合は撤去判断となります。

[387: 匿名さん]

業者さんは大変ですね。若い人は車に興味なく駐車場はガラガラで維持費の捻出は難しいのが原状です。

[388: 池澤康 [男性 70代]]

３７６番のコメントを削除するよう半年ほどまえにお願いしましたが、実行されていません。
池澤康

[389: 匿名さん]

機械式はデベのせいではないですよ

[392: 匿名さん]

機械式駐車場はデベがマンションを売る為の宣伝の為のものです。将来の維持費のことは全く考慮しておりません。
従って15年の耐用年数が来たら修理費では賄えませんので撤去する以外方法はありません。

[393: 匿名さん [女性 40代]]

391さんって営業目的ですか？
間違っていたらゴメンなさい。
旧オープンシステムズの方ですよね？
みんなの相談につけ込んでまで仕事が欲しいのですか？
会社のメールならいざ知らず、フリーメールで相談なんて‼️

[394: 匿名さん]

>>392
条例で台数決まってたり、駐車場整備地区だったりすると、機械式を入れざるをえない場合があるよ
だから、宣伝ではなく、販売のためです

維持費は当然、考えていませんけどね

[395: 匿名さん]

パネル式駐車場、地上２段地下2段を使用している、築約１０年
メンテナンス会社を変更したいんだが対応可能なところは

地下の昇降モータ3.7ｋｗが故障している、交換またはメンテナンスできる
所を探しています。

[396: 匿名さん]

＞エレベーター以上の金食い虫の機械式駐車場のメンテナンスですが、 こうやって経費削減に成功したとかいう話をお聞かせください。

機械式駐車場は分譲の営業用でしたので、古くなって経費倒れになるのは当然です。
修繕積立金の潤沢なうちに機械式駐車場を撤去しないかぎり経費倒れになること確実です。

[397: まんかんし]

機械式駐車場をやめる

平地式にする
同時に周辺駐車料金と同額にする

駐車希望者が多ければ毎年抽選で決める

[398: 大規模マンション住民さん]

うちのマンションでも、負担が問題になってきています。
100％駐車場完備が売りで売られていたマンションで、機械式駐車場は全体の15％以下ですが、
販売用に格安の使用料が設定されたままになっており、
使用料収入に占める割合は5％以下、しかし修繕に占める費用割合は圧倒的となっています。

やる気不足の輪番理事が多いので、切羽詰まるまで現状維持を続けていきそうな勢いですが
良い方法があれば教えて頂きたいです。

＜撤去難色派＞
・機械式駐車場を撤去すると、100％駐車場完備が崩れ、規約整理やなんやらが大変
・撤去するのも費用がかかる
・購入時に100％だから買ったのに云々

＜値上げ難色派＞
・購入時に駐車場使用料が安いから買ったのに云々
・車を持っていないのに使用権だけで使用料を払っているのにさらに値上げなんて。。
・機械式駐車場に関する費用も共用施設なので全世帯で負担すべき（機械式駐車場のみの値上げ反対）
・使用料が安すぎる機械式駐車場の維持のために、全体の負担増は認め難い。（全体的な値上げ反対）

[399: 匿名さん]

>・機械式駐車場に関する費用も共用施設なので全世帯で負担すべき（機械式駐車場のみの値上げ反対）
＞・使用料が安すぎる機械式駐車場の維持のために、全体の負担増は認め難い。（全体的な値上げ反対）

安い高いの問題ではなく、修繕積立金が侵食され機械式駐車場と言う共用施設の維持によって本来必要な修繕積立金が不足する事を立証して、特別決議で機械式駐車場を平地にして近隣駐車場の使用料と同じにすることを提案することが必要です。

[400: 大規模マンション住民さん]

>399
駐車場使用料金等は据え置いて、修繕積立金を値上げするという主張をされている人もいます。

機械式駐車場を利用している人は全体の15％以下ではありますが、それでも大規模マンションゆえに、
結構な人数の人に影響し、近隣の駐車場で、その人数分の駐車場を確保するのは不可能です。
なので、どこかを値上げするか、どこかを削る対応が必要なのですが、落としどころを見いだせていません。

自走式も含めて全体を近隣の駐車場並の価格に改訂すれば、修繕費は持ちそうですが、
今度は、自動車を持っていない人の負担が大きくなるのが問題になるのと
今まで、低価格で利用していた人に対する不満。20倍以上値上げになる人の不満等
全員がなんらしかの不満を持ちそうです。

販売促進のための無責任な価格設定を行った売主にも不満はありまくりなわけで、
出来るだけ円満な解決策があればと思う次第であります。

[401: 匿名さん]

大規模マンションだそうですので、都市部ではないと)推測します。

よって近隣に、売地があれば、購入を検討して下さい。推測で、失礼します。

敷地と接している、土地なら、さらに、理想的です。

[402: まんかんし]

機械式駐車場を利用している人は全体の15％以下

料金を別会計にして其れで維持費　修繕費　改修費をだします

いやでも料金を上げるか　廃止するしかないのは誰でも分かります

現在は車を持たない居住者へ負担を強いています

[403: 大規模マンション住民さん]

>401
さすがにそこまで理想的な売地はないですね。
100台超の駐車場を確保する必要があるので、土地購入＋自走式の立体駐車場建築が必要そうです。
不動産を購入するには管理組合を法人化する必要もあり、ハードルは高そうです。

>402
そう簡単に切り捨てることが出来るかという話なんですが
自走式と機械式まとめて、駐車場会計とするか、機械式だけを切り捨てるかでも揉めそうです。
駐車場は１００％割当になっているので、現状でも車を持っていないのに駐車場使用料を払っている人が
いる状況です。

[404: 匿名さん]

>駐車場は１００％割当になっているので、現状でも車を持っていないのに駐車場使用料を払っている人がいる状況です

杜撰な管理組合ですね。
築何年か分かりませんが、現実的に対応しないと機械式駐車場の維持費倒れになることは確実になりましょう。

[405: 大規模マンション住民さん]

まだ、一回目の大規模修繕もしていないマンションです
分譲後、初の長期修繕の見直しをして、問題が発覚したところです。
個人的には、当初修繕計画の杜撰さに詐欺にあった気分です。

[406: 匿名さん]

車を持っていない区分所有者も機械式駐車場の使用料を払っていると言う。
皆で渡れば怖くないとの分譲会社・管理会社の魂胆ですね。
15,6年間は何とか成りましょうが20年過ぎたら悲劇が始まりましょう。

[407: 匿名さん]

内のマンションには、管理について、やかましい区分所有者がいる。

皆から、煙たがられているが、機械式駐車場（１５０台）に維持管理で、

将来マンションの管理経営を破たんさせると、見ていて、管理人に命じて、

売地の情報収集を命じていた。６年後に近隣に売地が出た。彼は、住民の

反対を押し切って、理事に立候補し、理事長になり、法人にして、

その土地を購入して、機械式を廃止して、平地の駐車場に、使用者を異動させた。

かれは、私のマンションの宝物です。このような区分所有者は、後にも、先にも、

登場しないのではないかと、危惧します。若者よ、もっと、自分の住んでいる、

マンションくらいの管理の勉強をして下さい。イエスマンのサラリーマンでは、無理か？

[408: 大規模マンション住民さん]

>407
すごいですね
そこまでのバイタリティーがある人が居れば、うちのマンションでも問題解決できそうです。
大規模なんだから、一人ぐらいいてもおかしくないですが、煙たがられてまでやる人はいないみたいです。

[409: 匿名さん]

しかし、住民は、管理費の無駄使いと非難する人間が多い。

私の分析では、仕事のできない、管理会社任せの、役員の僻みと見ます。

しかし、管理組合の理事長は、知識は勿論だが、その前に、経営者です。

この理事長の実績を評価しているのは、私だけである事は残念です。

永住志向の区分所有者は、役員の、仕事の実績を評価する、能力も必要。

[410: まんかんし]

>>この理事長の実績を評価しているのは、私だけである事は残念です。

其れが実態です

購入時の管理会社の設定したシステムに固執すれば安心と思う人が大多数です

貴方と理事長で少しづつ理解者を増やしていくしかありません

[411: 都内在住 [男性 40代]]

うちのマンションも20数年が経過し、機械式の駐車場が寿命をむかえ、修理及び新品に入れ替えまたは撤去の検討中です。

出し入れしやすい駐車場を利用している区分所有者が猛烈に反対していて難儀しています。
長い戦いになりそうです。

[412: [男性 40代]]

うちも出し入れしやすい場所を確保している区分所有者の対応に苦労しています。撤去の一時金分担でも維持する場合でも全体で料金を上げなければならないことは誰の目にもわかるはずなのですが。問題の区分所有者が入れ替わるよりも機械の寿命が早く来ることは間違いなさそうですのでその破綻の時が来るまで放置ですねえ。

[413: 匿名さん [男性 50代]]

管理会社から突然、機械式駐車場の修繕見積もりが出てきました。件名は落下防止装置の交換で、部品単価は、４万円弱/個。
過去の理事会の資料を調べると、７、８年前の資料が残っていて、１万５千円/個。
おかしいと思いませんか？
ちなみに、管理会社は、管理費はやすいけど修繕見積もりが高いと評判の会社。機械式駐車場は、旧Ｔ急さん。

[414: 匿名さん]

機械式駐車場と室内に温水器のあるマンションは購入しない事。

その他、設備関係の、メカとか、管理方法は、必ず、精査して購入する事。

目に見えない部分を、見抜いて、購入して下さい。管理を買いなさい。

外観だけに、とらわれて購入すると、後に痛い目を見ます。

[415: 入居済み住民さん [男性 40代]]

マンション立体駐車場の運用に際して、賃料設定は言うまでもなく大事です。
当方のマンションの駐車場賃料に関して、適切かどうか皆さんのご意見お願いします。
データとして、
都市部物件、築10年、50戸立駐機4層14台分が1機、3層5台分が1機パズル式、平面枠1台ターンテーブル有りで、枠によって賃料差が有り、平均月額19000円です。
メンテに関しては年4回、年額19万。一昨年の見直し前までは年額26万でした。
一年位前から空きが出だして今は3枠空いてます。
賃料は竣工当時のままです。
近隣は3万超え位が相場です。
こんな感じです。

[416: 匿名さん]

現場を見て、精査しないと、理解できません。

[417: 匿名さん]

機械式駐車場のメンテナンス費用の削減を考えるのではなく、いかに
長くもたせるのかを考慮していく必要があります。
寿命としては、４０年は持ちません。手入れが悪いと更に短くなります。
機械式駐車場の建て替えは絶対といって不可能です。
工事期間の仮の駐車場を考えてみてください。
都会であればあるほど、仮の駐車場は見つかりませんし、各人が探しても
全員はまず無理です。
機械式駐車場の宿命ですね。いずれ更地にしなければならなくなります。
それをいかに長くもたせるのかを考慮すべきです。

[418: 匿名]

小規模なのに３分の１くらい空いてます。
業者に撤去費用いくらか聞いたら、金額ではなく、撤去後に新規設置になると言われました。

[419: 匿名さん]

それを決めるのは総会でということになります。
解体して作り直しするというのですか？
その間、車はどこにもっていくんですか？
総会はもめますよ。
賛成者、反対者、車をもっていない者いろいろいますからね。
解体するには４分の３だったかな？５分の４以上だったかな？
それだけの承認は得られないでしょう。

[420: 匿名さん]

被災マンション法では取り壊しは５分の４以上になったけど、
通常の場合は全員の承認が必要だしね。

[421: 匿名さん]

強引にやろうとしたら法に訴えれば完全に勝てますよ。

[422: 匿名さん]

>>420
>通常の場合は全員の承認が必要だしね。

機械式駐車場を撤去するのに、なぜ、全員の承認が必要なのでしょうか？

[423: 匿名さん]

>422
そうですね。その指摘は出てくると思いました。
建物という解釈でそういう判断をしたのですが、まだ判例は
ありません。
単純に考えれば普通決議も当然考えられます。

＊改定案
　建物が政令で定める災害により滅失し、又は取り壊し決議に基づき取壊しをする場合
　取り壊し決議 　 床面積の５分の４以上の同意が必要
　敷地売却決議 　　敷地の５分の４以上の同意が必要

＜狙い＞
　大破した建物が危険な状態で放置されるのを防ぐため。
　建物を再建せず、土地を売って分配して生活再建をすすめやすくするため。

ここでも単なる建物となっていますし、そのままにしておくと危険だという
判断基準になっています。

[424: 匿名さん]

>>423
頭は大丈夫ですか？
どこにも、「大規模な火災、震災その他の災害」により、機械式駐車場が滅失したとの記載はありません。
また、「被災区分所有建物の再建等に関する特別措置法」は、あくまでも「その全部またはその一部が滅失した【区分所有建物】」が対象です。

機械式駐車場を撤去して、平置きの駐車場にするとすれば、「特別決議」だと思います。

[425: 匿名さん]

>424
頭は大丈夫かい。
建物の取り壊しは通常なら全員の承認が必要と書いているだろう。
機械式駐車場も建物だから、そのまま放置していれば危険が及ぶ
ので拡大解釈はできないかということだよ。
もし、機械式駐車場を安易に普通決議で取り壊すとなると、それを
利用している住民は駐車場があることでマンションを購入したので
反発はあるしね。造り変えたり補修は必要だろうね。
その解体を普通決議で解決できるのかが問題という訳だよ。
駐車場を利用している者が半数に満たなければ簡単に取り壊しは
承認されるだろうし。
単純に経費がかかるから新しくても取り壊そうというのも決議できるよ。
半数確保できればいいんだから。
判例はないということ現在は。

[426: 匿名さん]

>424
区分所有建物がその対象の場合といいながら、駐車場の解体は
特別決議はおかしくないかい。

[427: 424]

>>425-426

【区分所有建物】がなくなれば、区分所有者関係が解消することに留意する必要がある。

[428: 匿名さん]

そんな当たり前のこと書き込まないでもわかっているよ。

[429: 427]

>>428
>そんな当たり前のこと書き込まないでもわかっているよ。

わかっている人間なら、>>420 >>423 >>425-426 は書かない。

[430: 匿名さん]

>小規模なのに３分の１くらい空いてます。
>業者に撤去費用いくらか聞いたら、金額ではなく、撤去後に新規設置になると言われました。

418さんのマンションのように、駐車場の空きが多いマンションの場合、
取り壊しは総会に議案を提案すれば簡単に承認されるでしょう。
それにこれについては共用部分の重大変更にはあたらないですね。

[431: 429]

＜参考＞
駐車場の問題（４）駐車場の総会決議について
http://blogs.yahoo.co.jp/smqjt669/2876051.html

共用部分（９）共用部分の処分行為
http://blogs.yahoo.co.jp/smqjt669/19233819.html

[432: 匿名さん]

そうだね。
総会の決議に特別の影響を及ぼす者がいるときは
その者の承認をうけなければならないということなので、
機械式駐車場の取り壊しは不可能ということになるね。
いくら補修費用がかかっても、存続するということになる。
作り変えるのは普通決議でもいいだろうが。

[433: 匿名さん]

４／５は、どうなったの？

[434: 匿名さん]

＞機械式駐車場の取り壊しは不可能ということになるね。
　機械式駐車場を平置き駐車場や緑地にするのは共用部分の変更行為ではないの？
　３/４でOKだと思うけど、いかがかな。

431の共用部分（９）共用部分の処分行為 にも↓書いてある。
｛例｝変更行為として区分所有法の適用の場合
　 敷地の一部にある樹木を伐採し、駐車場として隣接するマンションに賃貸する場合は、区分所有者及び議決権の各３／４以上の多数による集会の決議（特別決議という。）を得なければならない 。

＞４／５は、どうなったの？
　これで出来るのは建替えで、処分行為は全員の賛成が必要だよ。

＞特別の影響を及ぼす
　これはハードルが高いよ。
　事実上生活出来なくなるくらいの影響が出るとき。

[435: 匿名さん]

ほとんどのマンションの機械式駐車場は「工作物」であって
「建築物」ではないよ。

http://blogs.yahoo.co.jp/smqjt669/7059398.html
> 多段式で以下のものは「工作物」扱いになります。
> 　・４層（５段）以下で、かつ高さ８ｍ以下のもの
> 　・屋根のないもの
>
> 　多段式の機械式駐車場は「工作物」であり、建築物ではありません

[436: 匿名さん]

１．区分所有建物内の駐車場設備・・・共用部分
２．別棟（屋根あり）の機械式駐車場（棟）・・・付属施設（建物）
３．屋外の機械式駐車場設備・・・付属施設（建物以外）
４．屋外の平置駐車場・・・敷地の一部

[437: 草の根民主主義評論家]

条例で戸数に対して半分以上とか三分の一以上、駐車場を確保しないといけない場合があるから
取り壊す前に市役所に聞いた方がいいよ。

[438: 美味い水]

中古マンションとして売却する時に「駐車場が無い」は今現在　首都圏２０キロ～３０キロ圏では致命傷になる場合があります。　機械式から平置きに移行して近隣駐車場を含めて充足して管理費・修繕費の高騰を抑えたとしても「資産価値」として、どういう変化になるのか？　はケースバイケースです。

一般的に１台１万５千円以上の駐車場料金を徴収できる。　ってのが、パレット式駐車場の維持管理費の分岐点と言われてますが、近隣に駐車場のない状況で、駅から一定距離のあるマンションにおいては「台数維持する他無い」場合も多いです。　ちょっと駅から距離がある築浅中規模マンションが妙に周辺より安い場合には、だいたい駐輪場か駐車場問題を抱えてる。　新規購入者が「駐車場空き無し、駐輪場も１台しか確保できません」ってなると、若い夫婦とか「検討外」になってしまいますから。