機械式駐車場のメンテナンス費の削減方法について

[管理費削減中]

エレベーター以上の金食い虫の機械式駐車場のメンテナンスですが、
こうやって経費削減に成功したとかいう話をお聞かせください。
「立体駐車場メンテナンス一括見積窓口」というのを検索エンジンで
見つけて、使ってみましたが、1週間たっても何の音沙汰もありません。
この窓口の評判や使用経験もお聞かせいただけるとありがたいです。
他社によるメンテナンスが不可能だと思われるメーカーの方がいらっしゃれば、
そういう意見も書き込んでください。

[181: 匿名さん]

リース解約はできませんよ。仕方のないこと。

[182: 匿名さん]

179さん、やはり住民側にはメリットが何もないのですね。
判りやすい解説ありがとうございます。
しかも、リースアップ後に現物を返すことを要求され
るみたいですね。定価の半値で買えるものを
定価プラス10%以上の金利を払わされた挙げ句、
まだ使えるのに返さないといけないわけですね。
マンション購入検討者や管理組合員に周知が必要な
ようです。

行動を改めるべきはマンション業界の方でしょう。

[183: 匿名さん]

じゃあ、安く再リースしてトータル安上がりにするか

[184: 元]

カメラはレンタルが良いでしょう。
画像を借りるってイメージなので、故障しようが新しいのが出たら替えてくれるので安心です。

それか買うかですね。

[185: 元販売屋さん]

リースは引き取ることも可能ですよ
こっちで処分するからってことにすればいい
レンタルは持って帰られますのでどちらが良いかはご判断

[186: 匿名さん]

引き取りに費用は発生しないのですか？
リース期間中の引き取りも可能ですか？
もちろん、残金相当は利子なしで払います。

[187: 匿名]

いいんじゃない

[188: 166]

＞現行の管理会社の費用を詳細に教えたのが最大の原因だと思いますけど。

それは、ダメですね。
教えていいのは、サービス内容（回数、点検や掃除の箇所）のみです。
うちのマンションも管理会社を変更していますが、同サービスで
200万／年、下がりました。

[189: 匿名]

管理会社ごと安いところに変えればいいじゃない

[190: 管理費削減中]

前にも書きましたが、この管理会社ならまともだという所が判っていれば、
管理会社ごと安いところに替える方針が簡単でよいとは思います。
実際問題、どこを交替候補にしていいのかわかりません。
無駄な工事発注を行おうとする所や総会の議決書を偽造するような所が
安値で入ってきたら、ちょっとやっかいです。

ある程度はマンション管理の知識はあるつもりでしたが、今回のスレを
立てさせていただいて、いろんな費用の相場とか仕組みとかの理解が
深まったので、外部委託業務に関してのコスト削減は管理組合自身の手で
行うつもりです。その上で、管理会社にもコスト削減を要求します。
手間は多いですが、こちらの方がトータルの削減効果は多くなると思いますし、
業者選定を自分たちで行うので、酷い業者をつかむ可能性を減らせると思ってます。

リースについても、理解が深まりました。一般の会社がリースを利用すると、
固定資産税の負担から逃れられるというメリットがあるようですが、
法人格を持たない管理組合だとこのメリットすらもありません。
やはり、リースの高利を関係者で分け合ってる道徳的にはかなり問題のある
ビジネスモデルのひとつにしか見えません。現行のリース品も
中途で利子払いを止めて残債額で買い取りにできるなら、そうしたいと思います。
先に、解約と書いたのはこの意味です。

[191: 匿名さん]

なんでタワー式なのか謎ですね。ふつうは３段くらいだからね。地方なんですよね。不思議。

[192: 匿名さん]

タワマンなんだからじゃないですか。
地方でもタワマンだとタワー式駐車場が普通だよ。

[193: 元フロント]

寒い地方だと、三段式とか二段式は凍ったりするからかも。ヒーターとかもあるけど。
後は、敷地面積が少ないと必然的にタワーになりますね。

[194: 匿名さん]

タワマンだったら、保守にはなんでもカネかかるよ。

[195: 管理費削減中]

スレ主です。本年もよろしくお願いします。

寒い地方ですし繁華街に近く敷地も広くないので、
タワーパーキング自体は仕方がないと考えてます。

タワマンの修繕が若干高くなるのは理解できますが、
管理費が高くなる理由はないと考えてます。
高級なイメージを勝手につくり上げて、管理費を高く設定して、
管理会社の利益を増やしてるだけだと思います。

もし、タワマンの管理費が高くなる要因があるのなら、
具体的に教えてくれるとありがたいです。

[196: 元フロント]

おそらく、メーカーじゃないとメンテできないってところで、調子に乗ってるだけでしょうね。

[197: 匿名さん]

調子こいていたとしても、他がやらなきゃそれが相場

[198: 匿名さん]

195
高くなればなるほど設備は増えるので管理費は高くなる
消防設備１つ切り出し考えてみたら。
・連結送水管は何階から必要か？
・スプリンクラーは何階から必要か？
調べてみな

[199: 元フロント]

195

タワーマンションの管理費が高くなる理由ですが


管理運営業務と会計業務は、戸数に比例しています。戸数で割ってみてください。単価が出ますので。
私は１５００円前後が相場だと思っていますが。。。
ここは、戸数に比例します。

ＥＶの保守費が高くなります。高層用のＥＶはメンテ費が高いです。

消防設備点検
これも戸数に比例しますし、連結送水管など絡んできます

管理員業務
これは共用部分の述べ床に比例しますが、1人でいけるか2人なのか？清掃員が必要なのか？管理員が管理員室に常駐しているのか？24時間なのか？？？ってな具合で変わってきます。

水道は高架水槽があるのか？揚水ポンプがあるのか？？

タワーマンションの管理費が高いというよりも、戸数に関係してるのかもしれません。


本当は、戸数が多いとスケールメリットを活かして欲しいところなんですけどね。


100戸のマンション、50戸のマンションで比べて、どれだけ手間が違うかと言えばほとんど違いがありません。
理事会の回数も一緒、総会の回数も一緒。

普通、戸数が多いと単価が安くなるはずなんですけどねー。

そこらへんを管理会社と話をしてみてはどうでしょうか？

[200: 匿名さん]

高くなればなるほど設備は増えるので管理費は高くなる
消防設備１つ切り出し考えてみたら。
・連結送水管は何階から必要か？ ................7階以上のマンションで3階以上に
・スプリンクラーは何階から必要か？ ............11階以上に
調べてみな


ではスプリンクラーの寒冷地の仕様は　わかる？

[201: 匿名さん]

湿式と乾式の違いは知ってるが、他は知らん
なんせ雪なんか降らんところに住んでいるから

[202: 匿名さん]

技術的なことは業者に任せればいいんだよ。
知ったかぶりしても何の得にもならん。

[203: 匿名さん]

知ったかぶりって誰のこと言ってるの

[204: 匿名さん]

管理業務主任者ってなんで求人が多いの？

[205: 元フロント]

204
マンション管理業って離職率が高いんですよ。
私みたいに辞めるのが多いんで。

で、３０棟に１人だったかな？（違ってたらすみません
管理業務主任者がいないと管理業できないんですよね。

なので、普通に募集してるんだと思います。

マンション管理とか不景気にあまり左右されません。
住民の意識が高くなると、景気が良くても委託管理費値下げで売り上げ減りますが（笑）

世の中不景気でも、台風で設備が壊れれば保険で直す。保険が出なくても管理組合の修繕積立金や余剰金でお金が出る。
委託管理費は毎月固定で勝手に入ってくる。。。

楽～な業界ですが、現場のフロントマンはきついです。
だって、この掲示板で色々意見を言われるような方がマンションに数人はいるんですよ。

ってな具合で、探せば就職口はいっぱいあると思います。

[206: 匿名さん]

クレーマー相手のスペシャリストだな

[207: 匿名さん]

適正化法では30棟で1人ですが　あなたの言うように10棟くらいがいいですね

[208: 匿名さん]

＞202


http://ja.wikipedia.org/wiki/%E3%82%B9%E3%83%97%E3%83%AA%E3%83%B3%E3%8...

知らないと組合へ失礼でしょ

[209: 元フロント]

207
おそらく、一人１０棟だと採算取れないらしいです。
大きなマンションばっかだといいですけどね。
難しいですね。

[210: 匿名さん]

方法はありますよ
管理業務主任の資格をもつ管理員をそのマンションの専任にします
大規模修繕など委託されやすいでしょう

[211: 元フロント]

管理員が力を持ちすぎるとコントロール効かなくなります
。また、大規模改修工事は売り上げこそ上がりますが、利益はたいしたことなく、クレームと保証がついてまわるだけです。
賢い管理会社は、工事を受けるのではなくコンサル契約したがるはずです。

[212: 管理費削減中]

１日見ないうちにえらくスレが伸びてますね。でも肝心なタワーパーキングのメンテ情報が。。。

>198
スプリンクラーは私の部屋にもあるので、必需品であることは知ってますし、
設備の価格が高いことは知ってます。でも、これの管理のためにそんなにコストが
かかるとは思えません。修繕時にはコストがかかるでしょうね。
あと、非常用電源設備もありますが、高圧受電設備と合わせても、年間数十万円レベルで
管理保守ができてます。当然、この中には管理会社へのキックバックが含まれてると
思いますけど、うちの管理費総予算に占める割合は非常に小さいです。

>199の元フロントさん
いつも貴重な情報とアドバイスをありがとうございます。
私もタワマンであることではなく、戸数で価格が変わってくることは理解してます。
しかし、清掃や管理人に関しては、労働時間で決まるはずです。
また、事務手数料や出納手数料や管理組合の運営補助業務は戸数が大きくなれば
当然割り引かれるべきだと思ってます。
最近では、運営補助業務に関してはマイナスの金額をつきつけてたい気分です。

>202
業者って誰ですか？ぼったくられないために管理組合が管理会社と業者を監督するのは
当たり前だと思いますけど。監督するのに必要なレベルの知識は身に着けたいと思ってます。

[213: 匿名さん]

>212
スプリンクラーがついているマンションって珍しいですね。
もし、子供とかが誤って触ったりして水が出だしたら、下の階は
相当な範囲で水浸しになりますね。勿論下の階は全て影響がでるでしょうしね。
夜間とかだったら、元栓を止めるまでには、相当な時間がかかるでしょうから。
いくら保険がきくからといっても、お金で済まないことってありますから。
うちのマンションでは、火災警報器はついてますけど。

[214: 匿名さん]

子供のいたずらでは散水しません　警報とセットです

[215: 匿名さん]

＞211

＞管理員が力を持ちすぎるとコントロール効かなくなります


この意味は組合にとりデメリットですか

[216: 匿名さん]

>214
激しくたたいたりしても散水はしないのですか。
スプリンクラーは鉛がついているんでしょう。
その鉛が熱や衝撃で溶けたり、外れたりすれば散水するんですよね。
警報とセットとはどうなってるんですか？

[217: 元フロント]

215
管理組合には有利になるかと。

[218: 匿名さん]

予作動式 [編集]電算室等、不慮の散水により莫大な損失を被るおそれのある場所で用いられる。 自動火災報知設備等からの信号とスプリンクラーヘッドの開放の二つの動作がなければ散水しない構造である。 したがって、単なるヘッドの破損等のみでは動作しない。

但し 設備が複雑なため設置費用が高額になるのが難点である。また、放水開始のタイムラグなど、 装置の複雑化によるファクターの増大もある。

現在は、上記の放水遅れを解消した予作動湿式スプリンクラーも開発されている。 この予作動湿式タイプのスプリンクラー設備は、一部のフロアーだけを予作動式にして、他のフロアは従来の湿式スプリンクラー設備とする構成も可能である。 また、既存の湿式スプリンクラー設備において、流水検知装置など一部の部品を交換することで予作動湿式タイプに改修することも可能である。そのため、設備コストが大きく跳ね上がることもなく、重要なフロアーのみに、より安全で安心な消火設備を構築することが出来る

208を読めば書いてます

[219: 匿名さん]

スプリンクラーなんかなくてもマンションは延焼しません。11階以上でも防火区画を設けて設置しなくていいようにしてるはずですよ。

[220: 201]

208を読んだら、201は当たりだったのね
まぐれだけど

[221: 管理費削減中]

元フロントさんに肝心なことを聞くのを忘れてました。

マンション用の普通の低速エレベータのフルメンテ費の相場が
メーカー系で１基55,000円というのは判りましたが、
タワマン用の中速エレベータの場合の相場はどうなりますか？

[222: 匿名さん]

＞220

勉強しましたね。

[223: 元フロント]

221さん
相場は私よりも、みなさんに聞いた方がいいんじゃないでしょうか？
ざっくりですが、ＰＯＧ契約＋二万円くらいがフルメンテの金額だったような。

管理会社はなかなか交渉したがりませんが、メーカーは余裕で値段下げますよ。
管理会社の力だったんでしょうが、独立系が二万円でやるって言ったらついて来てましたからね。
まぁ状況にもよるんでしょうけど。

ぶっちゃけ、高速ＥＶでも点検時間は同じじゃないです？
フルメンなら部品代でしょ。
管理会社に聞きましょうよ。
点検代がいくらで、部品代がいくらかって。
で、点検代を値切りましょう（笑）

[224: 匿名さん]

１５年に１回交換するロープが３０万、２０年に１回交換する制御機が２００万。
一般に、POGよりフルメンテのほうが月２万たかいので
年間２４万円＊２０年＝４８０万。
ロープと制御機で２３０万。
差額の２５０万が保守会社のもうけ。
よそのエレベータ保守会社に電話できいたら簡単に教えてくれるよ。
しかし、ＰＯＧだと短い間隔で部品交換を提案してくるので、一概にどっちが得とも言えない。
たとえばロープなら１０年、制御機は１５年で言ってくるとか。

[225: 匿名さん]

>>222
勉強になりました

[226: 匿名さん]

>224
価格については勉強やり直し。

[227: 匿名さん]

↑言う人で値段違いますよ。おたくは誰にきいた？メーカー系？独立系？どっち？

[228: 元理事]

ノウハウの公開します。
私が理事の時、
管理会社派の理事が、独立系との直接契約を抵抗したので
ビル管理会社を複数呼んで、相見積したよ
見積り条件は、メーカー系のメンテ会社を使うこと。
これだけで、１割は安くなるよ。
点検業者が変わらないので、反対派の抵抗もそれほどなかったが
結局、管理会社が値段下げた。

[229: 匿名さん]

＞管理会社派の理事が、独立系との直接契約を抵抗したので


理事は組合の財産保全義務があると思うのは常識ではないか
どこのマンションにも自己の財産を守らない馬鹿はいる

[230: 匿名さん]

独立系に反対するのはいろいろわかってる人ですよ。