機械式駐車場のメンテナンス費の削減方法について

[管理費削減中]

エレベーター以上の金食い虫の機械式駐車場のメンテナンスですが、
こうやって経費削減に成功したとかいう話をお聞かせください。
「立体駐車場メンテナンス一括見積窓口」というのを検索エンジンで
見つけて、使ってみましたが、1週間たっても何の音沙汰もありません。
この窓口の評判や使用経験もお聞かせいただけるとありがたいです。
他社によるメンテナンスが不可能だと思われるメーカーの方がいらっしゃれば、
そういう意見も書き込んでください。

[161: 元フロントマン]

160
自主管理が究極なんですけど、入居済み住民さんの他にも同じような活動ができる方がいますか？
それができなくなって、自主管理から委託管理へ変えて行こうとしている組合って結構ありますよ。


管理員を直接雇用するデメリットですが

管理員が休んだ場合穴があく
保険をかけなくてはいけない
募集するにあたっての広告費がかかる
管理員の教育・管理が必要になってくる

などが挙げられます


会計業務は会計事務所などがやってくれるかもしれませんが
ここでのデメリットとして

未収者への督促の問題
収納システムの変更
管理引き落としデータの作成→水道料金などがあった場合必要になってくる


自主管理をするってことは、誰かにその負担がかかってくるってことです。
その手間賃がいくらになるかはわかりませんが、個人でそれをやってしまうってことはその責任を負うことになります。

自主管理をやっている組合がどの程度あるかわかりませんが、私が知っている限りでは

分譲マンションが始めてできた当時、管理会社というものがなく、住民が始めたケース
これが、高齢化と管理を特定の人が続けていたため後継者がいなくなって委託管理に変わっている


管理会社に嫌気がさし、自ら管理をしてやろうっていうケース
これをやってしまう場合は、後継者を作りつつ維持管理をしていく必要があります

あと、これは余計かもしれませんが、特定の人が管理をしてしまうと、「私欲を肥やしている」と思われたり、実際に自分の懇意にしている業者への発注など、マンションを食い物にする人が出てきます。

マンション管理士も、営利を目的にしていますので、私はお勧めしません。

こういう部分が大きなデメリットかなと思います。

[162: 管理費削減中]

>159さん
細かいことは書きませんが、大きなものは、
機械式駐車場のメンテナンス代
エレベーターのメンテナンス代
清掃の費用
管理人の費用
管理会社の事務費
管理会社の手数料
共用部の電気代
といったもので特別な費目はありません。

そして、各費目が相場より高いと感じてます。
当方は地方都市なのに、清掃の費用や管理人の費用が
私が前に住んでた都心のマンションの倍近いです。

[163: 管理費削減中]

私も自主管理は考えてません。

私が現在やっている活動は自主管理に近いというか、
管理会社に足を引っ張られながら活動してるので、
現状では管理会社はいない方がマシだと思ってます。

しかし、管理費がある程度下げられたら、理事会からは
手を引かせてもらうつもりなので、自主管理にしてしまうのは
無責任だと思ってます。大規模修繕の前には専門委員にでも
なって、監視するつもりはありますが、常時マンション管理に
時間を割けるほどは余裕がありません。

一回、ぼったくられてる費用のレベルを落として、
まともな委託業者を揃えられれば、
どんな人が理事になっても管理組合の運営はできるんじゃないかと
夢想してます。甘いですかね。

[164: 匿名さん]

管理費削減中さんは理事長なの？

[165: 元フロントマン]

163さん

誰がやっても理事会ができるようにするには、管理会社の動きが重要になってきます。

理事会の頻度
議事録案の提出期限
理事会のレジュメの提出期限
未収金の督促フローの作成
小修理・工事などの業者決定のルール

など、管理会社をコントロールしていけばよいかと。

そのためには、契約書の見直しも必要ですね。

後は、掲示板などに理事会案内を掲示するなど、誰から見ても何をしているのかをわかるようにすれば
管理会社の好き勝手にできないでしょう。

とにかく、コントロールしないとダメです。

[166: 匿名さん]

＞No.162さん
参考までに、うちのマンションの値です。

>機械式駐車場のメンテナンス代
1,000円／台・月（建替え、５年毎の塗装、電気代を含まず）

>エレベーターのメンテナンス代
55,000円／１台・月(メーカー系、フルメンテナンス)

>清掃の費用
時給1,200円程度(会社への支払い)

>管理人の費用
時給1,200円程度(会社への支払い)

>管理会社の事務費
>管理会社の手数料
13万／月

>共用部の電気代
これは、電力消費次第。

[167: 匿名さん]

エレベーターのフルメンテって得なのかな

[168: 管理費削減中]

>166さん
ありがとうございます。こういう情報が一番知りたいことです。

うちは、機械式駐車場が166さんの3.5倍
エレベーターが2倍
管理会社関係は2.5倍
清掃と管理人は時間当たりは計算してないので後で計算してみます。

理事になった時点で管理費削減をするつもりだったので、
当然理事長をやってます。

[169: 管理費削減中]

>165さん

アドバイスありがとうございます。
私も各種業務仕様書の充実は私の任期中にやってしまうつもりです。

住民から意見募集をしたら、清掃と管理人に対する不満がいっぱい
来て、管理会社からそれぞれの委託先への業務仕様書を提出させた
のですが、清掃に来る回数と大まかな清掃頻度、管理人に関しては
非常に抽象的な記述「...の補助業務」程度しか書かれてませんでした。
クレームを反映して、詳細な業務仕様書を作成する予定です。

管理会社からの書類関係や理事会開催も業務仕様書である程度しばって
しまう予定です。10月に行われた総会の議事録がまだ配布されてません。
その後に私が開いた２回の理事会の議事録はすでに住民に配布済みです。

[170: 匿名]

戸数や階数、エレベータの定員なんかも把握した上で
比較したほうがいいよ。

うちは東芝エレベータのフルメンテで
14人と9人の２台の14階建で月12.7万円(税抜)
これでも月14万(税抜)だったのを交渉して下げた。

それでもまだ高いとは思うけど今は防犯カメラの
方が気になるわ。同じ東芝で年150万。誰か
値下げ交渉のアドバイスくれ。

[171: 匿名]

外せば？

[172: 元フロントマン]

169さん
議事録案は１週間でできるはずです。
作った日付を入れさせましょう（笑）

170
防犯カメラですが、リースですか？レンタルですか？
防犯カメラはつけてしまったら契約期間中はどうにもならないかもです。

リース契約が満了した時に、他社も含めて交渉するしかないかもです。

私は日立ＥＶのレンタル契約が良いと思います。

他社から同じ条件で見積もりとって見て、その見積もりを見せてみてはどうでしょうか？

[173: 166]

うちのエレベータは、７Ｆの２台、9人乗りです。(合計11万／月、東芝エレベータ)
フルメンテナンスが安いのかよく判りませんが、管理会社がフルメンテナンスに
するから安くするように交渉したそうです。

私も防犯カメラの削減情報ほしいです。

[174: 入居済み住民さん]

＞エレベーターのフルメンテって得なのかな


POGは部品交換時期は早くなる　　組合負担 時期は組合が決めればよい
フルは遅くなる　　　　　　　　 業者負担

POGが得でしょう

[175: 入居済み住民さん]

＞住民から意見募集をしたら、清掃と管理人に対する不満がいっぱい


管理員の立場は　管理会社の派遣であれば　管理会社よりとならざるを得ません
組合と管理会社の利害が相反する現実では　住民からの不満は当然です


組合が人材派遣会社と直接契約を結べば　組合側にたった管理員ができ　まともな人物であれば管理員としても働きやすいでしょう

[176: 元フロントマン]

最新のＥＶは実績がないため、フルメンテナンスが無難と聞きました。
少し前のはＰＯＧが得かもしれませんし、損するかもしれません。

こればっかりは、環境によって大きく変わります。
ＥＶを酷使しているようであれば、フルメンのほうが良いですし、あまり動かないのであればＰＯＧのほうが良いかもしれません。

結局、２０年経ってみないと結果がわかんないんですよね。

ただ、ＰＯＧのほうがはっきりするのは確かですね。

[177: 166]

スレ主さんのところは、全体的に高いのですね。
１つずつ削減するより、管理会社の相見積りを取った方が早いのではないでしょうか？
ただし、実施するには、組合員の反発を買わないように、手順を踏む必要があります。

[178: 匿名さん]

防犯カメラのリース契約って何かメリットがあるのですか？
レンタルと違って、故障の修理費も含まれてないのに、
非常に高率の金利だけはしっかり取ってます。
ローンのように繰り上げ返済できないのでしょうか？

[179: 匿名さん]

リースは販売業者に一括して現金が入る。管理組合は毎月定額を支払う。リースは中途解約できない。レンタルは可能。
でもレンタルのほうが支払い総額は多くなる。
リースにするのは、分譲したときから設置する場合で、すぐ解約されると困るからリースにする。
管理組合にメリットはないけど、そんなの気にしたらマンション買わないほうがいいって話になる。
現状は、新築のとき元請ゼネコン以外全部赤字。保守で設けるしかない。そういうのを全否定すると業者がいなくなる。

[180: 管理費削減中]

>170さん
はい。もちろん、戸数や階数も書いていただければ、ありがたいです。
ただ情報提供を受ける側なので、値段情報だけでもありがたいです。
しかも、166さんはちゃんと時間単価やパレット当たりの価格を
書いてくれてるので、助かります。

エレベータですが、階数や大きさによるメンテ費用ってそんなに変わりますか？
メンテに必要なコストに大差はない気がするので、価格差があるとすれば、
営業戦略の一環のように思えます。

防犯カメラは、うちはカメラ12台＋録画機＋配線一式で総額が240万円ですが、
これをリース契約にしているため、毎年72万円払ってます。
故障の保証もないです。178さんの言うようにリース解約を考えてます。

>177(166)さん
前のマンションでリプレースした時、理事長がブランド志向の人だったため、
大手の管理会社二社にしぼって相見積を頼んだら、みごとに現行とほとんど同額の
見積もりが集まりました。というかその理事長がちょっとまぬけで、現行の
管理会社の費用を詳細に教えたのが最大の原因だと思いますけど。
理事長は現行会社が替えられればそれで良かったようなので、彼は満足してましたが。
この時の反省から、自分でやってます。安かろう悪かろうも避けたいので。

[181: 匿名さん]

リース解約はできませんよ。仕方のないこと。

[182: 匿名さん]

179さん、やはり住民側にはメリットが何もないのですね。
判りやすい解説ありがとうございます。
しかも、リースアップ後に現物を返すことを要求され
るみたいですね。定価の半値で買えるものを
定価プラス10%以上の金利を払わされた挙げ句、
まだ使えるのに返さないといけないわけですね。
マンション購入検討者や管理組合員に周知が必要な
ようです。

行動を改めるべきはマンション業界の方でしょう。

[183: 匿名さん]

じゃあ、安く再リースしてトータル安上がりにするか

[184: 元]

カメラはレンタルが良いでしょう。
画像を借りるってイメージなので、故障しようが新しいのが出たら替えてくれるので安心です。

それか買うかですね。

[185: 元販売屋さん]

リースは引き取ることも可能ですよ
こっちで処分するからってことにすればいい
レンタルは持って帰られますのでどちらが良いかはご判断

[186: 匿名さん]

引き取りに費用は発生しないのですか？
リース期間中の引き取りも可能ですか？
もちろん、残金相当は利子なしで払います。

[187: 匿名]

いいんじゃない

[188: 166]

＞現行の管理会社の費用を詳細に教えたのが最大の原因だと思いますけど。

それは、ダメですね。
教えていいのは、サービス内容（回数、点検や掃除の箇所）のみです。
うちのマンションも管理会社を変更していますが、同サービスで
200万／年、下がりました。

[189: 匿名]

管理会社ごと安いところに変えればいいじゃない

[190: 管理費削減中]

前にも書きましたが、この管理会社ならまともだという所が判っていれば、
管理会社ごと安いところに替える方針が簡単でよいとは思います。
実際問題、どこを交替候補にしていいのかわかりません。
無駄な工事発注を行おうとする所や総会の議決書を偽造するような所が
安値で入ってきたら、ちょっとやっかいです。

ある程度はマンション管理の知識はあるつもりでしたが、今回のスレを
立てさせていただいて、いろんな費用の相場とか仕組みとかの理解が
深まったので、外部委託業務に関してのコスト削減は管理組合自身の手で
行うつもりです。その上で、管理会社にもコスト削減を要求します。
手間は多いですが、こちらの方がトータルの削減効果は多くなると思いますし、
業者選定を自分たちで行うので、酷い業者をつかむ可能性を減らせると思ってます。

リースについても、理解が深まりました。一般の会社がリースを利用すると、
固定資産税の負担から逃れられるというメリットがあるようですが、
法人格を持たない管理組合だとこのメリットすらもありません。
やはり、リースの高利を関係者で分け合ってる道徳的にはかなり問題のある
ビジネスモデルのひとつにしか見えません。現行のリース品も
中途で利子払いを止めて残債額で買い取りにできるなら、そうしたいと思います。
先に、解約と書いたのはこの意味です。

[191: 匿名さん]

なんでタワー式なのか謎ですね。ふつうは３段くらいだからね。地方なんですよね。不思議。

[192: 匿名さん]

タワマンなんだからじゃないですか。
地方でもタワマンだとタワー式駐車場が普通だよ。

[193: 元フロント]

寒い地方だと、三段式とか二段式は凍ったりするからかも。ヒーターとかもあるけど。
後は、敷地面積が少ないと必然的にタワーになりますね。

[194: 匿名さん]

タワマンだったら、保守にはなんでもカネかかるよ。

[195: 管理費削減中]

スレ主です。本年もよろしくお願いします。

寒い地方ですし繁華街に近く敷地も広くないので、
タワーパーキング自体は仕方がないと考えてます。

タワマンの修繕が若干高くなるのは理解できますが、
管理費が高くなる理由はないと考えてます。
高級なイメージを勝手につくり上げて、管理費を高く設定して、
管理会社の利益を増やしてるだけだと思います。

もし、タワマンの管理費が高くなる要因があるのなら、
具体的に教えてくれるとありがたいです。

[196: 元フロント]

おそらく、メーカーじゃないとメンテできないってところで、調子に乗ってるだけでしょうね。

[197: 匿名さん]

調子こいていたとしても、他がやらなきゃそれが相場

[198: 匿名さん]

195
高くなればなるほど設備は増えるので管理費は高くなる
消防設備１つ切り出し考えてみたら。
・連結送水管は何階から必要か？
・スプリンクラーは何階から必要か？
調べてみな

[199: 元フロント]

195

タワーマンションの管理費が高くなる理由ですが


管理運営業務と会計業務は、戸数に比例しています。戸数で割ってみてください。単価が出ますので。
私は１５００円前後が相場だと思っていますが。。。
ここは、戸数に比例します。

ＥＶの保守費が高くなります。高層用のＥＶはメンテ費が高いです。

消防設備点検
これも戸数に比例しますし、連結送水管など絡んできます

管理員業務
これは共用部分の述べ床に比例しますが、1人でいけるか2人なのか？清掃員が必要なのか？管理員が管理員室に常駐しているのか？24時間なのか？？？ってな具合で変わってきます。

水道は高架水槽があるのか？揚水ポンプがあるのか？？

タワーマンションの管理費が高いというよりも、戸数に関係してるのかもしれません。


本当は、戸数が多いとスケールメリットを活かして欲しいところなんですけどね。


100戸のマンション、50戸のマンションで比べて、どれだけ手間が違うかと言えばほとんど違いがありません。
理事会の回数も一緒、総会の回数も一緒。

普通、戸数が多いと単価が安くなるはずなんですけどねー。

そこらへんを管理会社と話をしてみてはどうでしょうか？

[200: 匿名さん]

高くなればなるほど設備は増えるので管理費は高くなる
消防設備１つ切り出し考えてみたら。
・連結送水管は何階から必要か？ ................7階以上のマンションで3階以上に
・スプリンクラーは何階から必要か？ ............11階以上に
調べてみな


ではスプリンクラーの寒冷地の仕様は　わかる？

[201: 匿名さん]

湿式と乾式の違いは知ってるが、他は知らん
なんせ雪なんか降らんところに住んでいるから

[202: 匿名さん]

技術的なことは業者に任せればいいんだよ。
知ったかぶりしても何の得にもならん。

[203: 匿名さん]

知ったかぶりって誰のこと言ってるの

[204: 匿名さん]

管理業務主任者ってなんで求人が多いの？

[205: 元フロント]

204
マンション管理業って離職率が高いんですよ。
私みたいに辞めるのが多いんで。

で、３０棟に１人だったかな？（違ってたらすみません
管理業務主任者がいないと管理業できないんですよね。

なので、普通に募集してるんだと思います。

マンション管理とか不景気にあまり左右されません。
住民の意識が高くなると、景気が良くても委託管理費値下げで売り上げ減りますが（笑）

世の中不景気でも、台風で設備が壊れれば保険で直す。保険が出なくても管理組合の修繕積立金や余剰金でお金が出る。
委託管理費は毎月固定で勝手に入ってくる。。。

楽～な業界ですが、現場のフロントマンはきついです。
だって、この掲示板で色々意見を言われるような方がマンションに数人はいるんですよ。

ってな具合で、探せば就職口はいっぱいあると思います。

[206: 匿名さん]

クレーマー相手のスペシャリストだな

[207: 匿名さん]

適正化法では30棟で1人ですが　あなたの言うように10棟くらいがいいですね

[208: 匿名さん]

＞202


http://ja.wikipedia.org/wiki/%E3%82%B9%E3%83%97%E3%83%AA%E3%83%B3%E3%8...

知らないと組合へ失礼でしょ

[209: 元フロント]

207
おそらく、一人１０棟だと採算取れないらしいです。
大きなマンションばっかだといいですけどね。
難しいですね。

[210: 匿名さん]

方法はありますよ
管理業務主任の資格をもつ管理員をそのマンションの専任にします
大規模修繕など委託されやすいでしょう