機械式駐車場のメンテナンス費の削減方法について

[管理費削減中]

エレベーター以上の金食い虫の機械式駐車場のメンテナンスですが、
こうやって経費削減に成功したとかいう話をお聞かせください。
「立体駐車場メンテナンス一括見積窓口」というのを検索エンジンで
見つけて、使ってみましたが、1週間たっても何の音沙汰もありません。
この窓口の評判や使用経験もお聞かせいただけるとありがたいです。
他社によるメンテナンスが不可能だと思われるメーカーの方がいらっしゃれば、
そういう意見も書き込んでください。

[1: 入居済み住民さん]

購入禁止マンションの一つに機械式駐車場のマンションを挙げます
残念ながら機械式駐車場付のマンションを購入済みの所有者は、総会での議決4分の3の賛成を得て、平地式駐車場へすることが財産保全への第一歩です
駐車料金は全額積立金となります　積立金の額こそマンションの資産価値の根源です
駐車できない所有者へは毎年くじ引きを行うことで衡平さを維持します

[2: 管理費削減中]

うちのは免震タワー内のタワー式駐車場です。
地震に強いし、雨風による腐食もないので、
潰すのはもったいないし、現実的には潰せない
と考えてます。

メーカーメンテナンスでも長期修繕計画まで
含めて長期に考えても駐車場維持費は黒字になる計算です。
できれば、もっと他の修繕積立金の足しになればと
メンテナンス代の見直しを考えています。

[3: 入居済み住民さん]

免震タワー内のタワー式駐車場

耐用年数はゴムで100年から50年　建物は50年　50年後に新築すればさぁどれくらい？

もし空いている駐車スペースがあれば所有者以外へ賃貸しましょう

[4: 入居済み住民さん]

免震タワー内のタワー式駐車場

設備点検業務費の削減は　管理会社を通さずに　直接組合が業者を選択し　相見積もりで契約しましょう　これが第一歩

耐用年数がきたときにつぶします　　

[5: 匿名]

機械式の駐車場も相見積もりなんか取れるのは新規設置時のみ。

そして機械式駐車場やタワー駐車場はほぼ受注生産の特別仕様なので
他メーカーメンテ不可能。要するに費用は業者の言い値で決まってしまう。
他のマンションの事例を集めてもそっちも業者の言い値だから参考にならない。

コスト削減で一番良い方法は機械式駐車場やタワーのないマンションを選ぶこと。
既にある場合は、コスト削減ではなくメンテナンス費用を多めに積み立てておくこと。
駐車場料金を値上げするか管理費の余剰金を振り替えるのが一般的。

ただ、機械式駐車場やタワー駐車場がつくられるのは駅近やショッピングセンター併設といった
付加価値のついたマンションが多いので、駅やＳＣ直結の利便性や価格下落リスクの低さなどを
考えれば一概に悪いとはいえない。

[6: 入居済み住民さん]

＞＞5
嘘はいけない　新築以外でも他業者でのメンテナンスはできる　
君は悪徳管理会社の社員乙かな

スレ主は購入済みであり　善後策をとる必要がある

[7: 入居済み住民さん]

ただ、機械式駐車場やタワー駐車場がつくられるのは駅近やショッピングセンター併設といった
付加価値のついたマンションが多いので、駅やＳＣ直結の利便性や価格下落リスクの低さなどを
考えれば一概に悪いとはいえない。


このような下駄履きマンションは　購入禁止　

[8: 管理費削減中]

他社のメンテナンスを喜んで引き受ける会社で、
全国展開しているところがあれば教えてください。
相見積を取ってみたいと思ってます。ただ、
私のマンションは地方都市にあるので、選択肢があまりない嫌な予感が。

[9: 契約済みさん]

6
メンテナンスができるだけで、部品取り寄せたり早急な対応はできないよ。
独立系ができるのは、メンテナンスという名の掃除と注油するだけ。
最初は安くなったと喜ばれるが、トラブルが起こったらむかつくだけ。

やっぱり、そのメーカーかメーカーと関係ある業者を使うべき。
当然、値段交渉はしたほうが良い。

[10: 入居済み住民さん]

＞9　当然、値段交渉はしたほうが良い。

ここはまともな意見。


No.8　メーカーは？

[11: 管理費削減中]

メーカーは新明和工業です。

機械式駐車場って補修部品の供給を義務付けられていないのですか？
部品供給で意地悪したり、保守に必要な情報を出し渋ったりすることは
何か法律に引っかからないのですか？

エレベーターほど情報がないので、エレベーター以上にメーカー系
メンテナンス業者のいいなりの気がしてます。

[12: 匿名さん]

11
確か独占禁止法に触れるんで、独立系に部品を供給せざる得ないのですが、すごく時間がかかるし高いんですよね。
意地悪したかどうかなんてわからないし、メーカーもその独立系がメンテしてる物件のために、部品をストックしてないわけですよ。
後、独立系も実はメーカーから仕事をもらってるんで、あまり強く出ないんですよね。

少し前は独立系のメンテ会社が流行った時期がありましたが、最近じゃメーカー系も随分と安くなってきたし、独立系も落ち目かと思います。
結局、メーカーじゃないとわからないブラックボックスがあるんですよね。

[13: 入居済み住民さん]

新明和の機械式駐車場のメンテナンスは当方のマンションではオープンシステムズに代えました
部品供給に問題はありません　もちろん保守費も安くなりました　管理会社は通しません

[14: 匿名さん]

13
部品供給に問題ない
これって、何か大きなトラブルが起こったけど問題なかったってことですか？

[15: 入居済み住民さん]

No.12

こいつは悪徳管理会社の社員乙　嘘しか書かない

[16: 入居済み住民さん]

No.14

駆動モーターとチェーンを交換しました　問題なしです

また修繕の必要なときは迅速に対応してくれます

[17: 12]

16
モータとかチェーンとか、どっちかいうと消耗品の部類でしょう？
もっと複雑なところが故障したりすると大変ですよ。

管理会社の人間ではないので、嘘をついてるのは貴方ですね（笑）
管理会社を通さないのが凄いかのように聞えますが、それくらい交渉でなんとでもなります。
ただし、管理会社通さない場合は、管理組合が直接交渉する必要がでてくるので、手間を考えると微妙な話かもしれません。

管理会社も、直契約をするのであれば知らないと大抵ごねると思います。
交渉の際に、管理組合運営業務で支援するようになってるはずと抵抗してみてください。
管理委託契約書を見ると、立会い業務などが含まれているので、管理会社を通していなくても見ないといけないようになってると思います。

[18: 管理費削減中]

みなさん、貴重な情報ありがとうございます。

>13さん、オープンシステムズよさそうですね。
問い合わせようと思って、HPを見たのですが、
残念ながら、私のマンションはサービスエリア外のようです。

引き続き、オープンシステムズのような会社情報を求めます。
よろしくお願いします。

それから、メーカー系メンテナンス会社と相見積を取らずに
価格交渉するいい方法ってありますか？
やはり相見積を取らないと、価格交渉すら始まらないと思うのですが。

[19: 入居済み住民さん]

＞それから、メーカー系メンテナンス会社と相見積を取らずに
価格交渉するいい方法ってありますか？
やはり相見積を取らないと、価格交渉すら始まらないと思うのですが。


メーカーは強気です　相見積もりは必要です
何故管理会社を通さない」のか？　管理会社は設備点検業者からピンはねをします　その分価格は上昇します　組合負担で

[20: 入居済み住民さん]

No.17　こいつの書き込みをみていると　悪徳管理会社の言い分　そっくり　馬鹿さ加減に大笑い

[21: 入居済み住民さん]

＞モータとかチェーンとか、どっちかいうと消耗品の部類でしょう？
もっと複雑なところが故障したりすると大変ですよ。


悪徳管理会社の社員で管理業務主任試験に何番も落ちているつまらん人間のようですな
モーター　チェーン以外の基幹部品で　どこ？
こんな馬鹿でも勤まる管理会社は　どこですか　Ｄ-Ａかな？

[22: 匿名さん]

入居済みさん
管理会社の人間にしたいようですが、残念ながら違います。
どう思われようが結構ですが、現実は変わりません。

[23: 入居済み住民さん]

No.22　　

異議をなんら立証しないでは　過去の書き込みから判断せざるを得ない　君は悪徳管理会社の社員乙とね

[24: 入居済み住民さん]

http://www.geocities.jp/tshny046/houteikennsa.html

経費削減はここから始めましょう　もちろん管理会社抜きです

[25: 匿名]

No.23
まず管理会社の人間かどうかを立証してみなさいよ。

[26: 入居済み住民さん]

日本の民事訴訟では、原則として自己に有利な法律効果の発生を求める者は、その法条の要件事実について証明責任を負うと考えられている

悪徳管理会社の社員乙ではないと主張し利益を得ようとするなら乙に証明責務はある　　よ
No.25こんな馬鹿に騙される組合員も大勢いることは嘆かわしいけどね

[27: 匿名さん]

管理会社の立場で言えば、どこが管理しようがバックマージンが入れば問題ない。直契約にしたと調子こいてるが、裏ではしっかりバックマージンもらってるぞ。
業界のルールってやつがあるんだよ。

[28: 管理費削減中]

エレベーターは管理組合で相見積を取ろうとしてます。
しかし、エレベータより費用のかかるタワーパーキングの
メンテナンスの相見積依頼先が見つからなくてスレを立てました。

ブラックボックスってたぶん制御用のマイコンボードとかのことだと
思うけど、常識的に考えてこんなものはどんなに高くても数万円ですが、
これを100万円とかで売りつけられても文句が言えないのでしょうか？
制御ソフトが高価なのは理解できますが、ソフトの代金は駐車場建設時に
支払い済みですよね。

メーカー系支持の方が管理会社の人かどうかは私は興味がないので、
ぜひ独立系でお勧めのメンテ会社をもっと挙げてください。
よろしくお願いします。

[29: 入居済み住民さん]

＞No.27 by 匿名さん　2011-12-25 15:06:46 管理会社の立場で言えば、どこが管理しようがバックマージンが入れば問題ない。直契約にしたと調子こいてるが、裏ではしっかりバックマージンもらってるぞ。
業界のルールってやつがあるんだよ。


馬脚を現しました　これが管理会社の本音です　不動産業界の暗黒部分です
馬鹿はすぐ正体を暴露する好例です

また高齢者雇用助成金欲しさに法の趣旨を捻じ曲げて　管理員の入れ替えを頻繁におこなう　悪徳管理会社です

おすすめしたいのは　リタイヤしたまともな所有者による　自主管理です

[30: 入居済み住民さん]

＞制御用のマイコンボードとかのことだと
思うけど、常識的に考えてこんなものはどんなに高くても数万円ですが


そのとおりです。

[31: 匿名さん]

29
そんな都合の良い人はなかなかいない。
費用対効果も大事だが、リスク管理め必要。
独立系には限界がある。

[32: 入居済み住民さん]

自主管理している組合は　7％ある　この比率は年金生活者の増加とともに　増えることは間違いがない

経営陣に馬鹿しかいない管理会社は淘汰されるでしょう　

[33: 12]

どこのスレにも自信満々の調子の良いのがいますね
ここだと入居済み住民さんのことね

ちなみに私は元管理会社の人間だったので裏を知ってて書き込んでる

色々あるがとりあえず基盤とかそういう類のものはメーカーは出し惜しみするし、値段も高い
例えば、台風とかでその近辺の機械式駐車場が壊れたとしたら

当然、メーカー及び、メーカー直系の管理してる物件が最優先で修理・交換していく
独立系でメンテしているところは、当然部品が回ってこない
こういうことが起きなければ良いが、もし起こったとしたらどうなるか想像すればわかるでしょ？

私がいた管理会社もＥＶとか機械式駐車場を独立系に切り替えて、管理委託費を削減しましょうとかやってたが、台風被害で偉い目にあってそれから独立系は使わなくなった。

後、独立系からメーカーに戻す時には、メーカーはかなり強気でくる。
「だから独立系はダメだって言ったでしょ！」ってな具合で。

独立系が全てダメとはいわないが、メーカー系とうまく交渉して、値段を交渉したほうが私は賢明だと思う。

一時的に安くなったと喜ぶのもいいが、もしものことが起こった時、大変なことになるでしょうね。


自主管理もメリットは大きいが、その中心のメンバーがいなくなったときに、後継者が育ってなくてあら大変になることがある。
実際に、自主管理から委託管理に切り替えようとしてた組合があったからね。
年金生活者が縦のつながりを作って、次々と世代交代できるような運営ができるのであれば自主管理が良いだろうが、一時的に自主管理が盛り上がった場合、数十年後に誰もわからない。さぁどうしよう？ってなことが起こる。


私は元管理会社で、現マンション住民なので、そこそこの経験も知識もある。
営業で、色んなマンションを見てきたし、自主管理のマンションの相談も受けたことがある。

これが絶対ということはないので、独立系はやめたほうが良いと私は思うが、判断は自分でしたら良いでしょう。
自主管理も同じこと。

色々自分で調べていけば、自ずと答えがでるでしょうね。

[34: 入居済み住民さん]

No.33はなぜやめたの　もしかして良心の呵責？　管理会社のブラック性に嫌気がさした？
こんな理由なら　君は真人間か？

[35: 33]

管理会社が全て悪いわけないでしょう。
私が勤めていたところはマシな部類だったと思いますね。

管理組合側に立つと利益相反するんですね。
管理会社側に立てば、売り上げ必要なんで。

やめた理由は、待遇面ですかね。
転職して、待遇良くなりましたからね。

私は組合のために動いてたつもりです。
ちゃんとやってたら、工事とかやらせてもらえるんですけどね。

まあ、サービス業としてはかなりきつい仕事です。
土日もないし、電話かかってきたら行かないといけないし。
まあそんな感じです。

[36: 匿名さん]

緊急センターがないの？やめたところは中小独立系かな？

[37: 35]

建物の緊急じゃなくて、理事長が来いだとか、まあ色々ありますよね。

[38: 管理費削減中]

立駐のメンテナンス会社さんのお勧めないですか？
現在のメーカー系と交渉するためにも、代替案がないと始まりません。

先日、清掃と管理人に対するクレームが住民から来たので、それぞれの業者から事情を
聞こうと連絡したら、呼びもしないのに管理会社が上司二人を連れて東京から駆けつけて
来ました。怪しいですかね？

[39: 入居済み住民さん]

＞管理会社が全て悪いわけないでしょう。


そう思うが、探し方がわからない　なにかヒントはある？

管理員派遣会社と管理会社が別法人となっているところは避けるべき　とか

[40: 匿名さん]

立駐のメンテナンス会社？
相場知ってますか？まずはそこからですけど。
安いところは1回の点検1パレット3000円くらいですよ。
３０台なら＊３０００で９万。
それを年4回だから３６万。
それを月割りで払うので月２万。
緊急時の現場対応も込み（部品代は実費）

[41: 匿名さん]

相場は37のフロントさんが詳しいはず。
管理侍は会社がばれてるのでアテになりません。

[42: 匿名さん]

＞＞３９
管理会社の親会社が歴史があって、給料が安いところがいいよ。

[43: 入居済み住民さん]

管理会社の歴史には疑問あり　適正化法施行の原因は従来の管理会社の杜撰且つやりたい放題で組合を食い物にしたこと

今は他業種からの参入は多い　不動産業界の管理会社は避けたい

[44: 匿名さん]

だから、ガスの会社の子会社とか、そういうのがいいの。

[45: 匿名さん]

４０は
月３万のまちがいだね。割り算まちがい。

[46: 37]

辞めて四年経つので、相場はなんとも。
ここの掲示板で比べっこしたら？

良い管理会社の見つけ方は難しいですね。
あまり大きくなくて、地場で堅実な会社が良いと思いますね。
フロント一人で10棟前後管理させてるとこがいいかな。
よく２０棟あたりやらせてるとこありますが、あれは無理。適当にしかできませんね。

[47: 匿名さん]

評判悪いところでも、理事長がしっかりしてると、いい担当付けてくれますよ。
過度な値引き要求を控えるから、支店のエースを投入しろといってみたら？

[48: 入居済み住民さん]

＞良い管理会社の見つけ方は難しいですね。
あまり大きくなくて、地場で堅実な会社が良いと思いますね。
フロント一人で10棟前後管理させてるとこがいいかな。
よく２０棟あたりやらせてるとこありますが、あれは無理。適当にしかできませんね。


正解でしょう　大手は損益分岐点は高く　ぼったくりを余儀なくされるでしょう
普通のサラリーマン経営陣では






＞評判悪いところでも、理事長がしっかりしてると、いい担当付けてくれますよ。
過度な値引き要求を控えるから、支店のエースを投入しろといってみたら？


誤りです　企業の経営姿勢が大事　エース投入で更なるぼったくり　がおち

[49: 匿名さん]

地場で堅実な会社？
全国展開していないという意味ですよね？
そりゃ、結局、口コミ、紹介でしか中身はわからんから、まったくの素人では探すのは無理ですよ。
大手だと掲示板に悪口いっぱい書いてあるけど。

[50: 匿名さん]

どこの会社であろうと、不満があれば、まずは、担当の変更から考えるべきです。