機械式駐車場のメンテナンス費の削減方法について

[管理費削減中]

エレベーター以上の金食い虫の機械式駐車場のメンテナンスですが、
こうやって経費削減に成功したとかいう話をお聞かせください。
「立体駐車場メンテナンス一括見積窓口」というのを検索エンジンで
見つけて、使ってみましたが、1週間たっても何の音沙汰もありません。
この窓口の評判や使用経験もお聞かせいただけるとありがたいです。
他社によるメンテナンスが不可能だと思われるメーカーの方がいらっしゃれば、
そういう意見も書き込んでください。

[141: 入居済み住民さん]

一例を　外壁タイル維持にかんして点検を行うことの国交省通達がありました
事実はモルタル仕上げのタイルのみが対象でしたが　管理会社は当方のマンションが合成接着剤仕上げということを調査もせず　点検を薦めました

[142: 元フロント]

五年前なら長期修繕計画あるはずですし、買う時に説明受けてるはずです。知らないという人は真面目に聞いていなかっただけです。
古い話ですが、住宅金融公庫の規定は五年未満のマンションで、六千円が基準です。これは戸数や設備などで上下んしますけど。
長期修繕計画はざっくりでいいんです。逆算したら戸あたりいくら必要かわかるでしょ。
一時金出したくないなら、早めに貯金しましょうって話です、

[143: 匿名さん]

５年前じゃなくて築５年目！

[144: 元販売屋さん]

販売時に長期修繕計画表があるかないか　ですね
10~20年も前の話じゃなければありますね

ひどい会社だとそういうこともあるかもしれないですね
修繕積立金が安い方が確実に売り安いですから

[145: 入居済み住民さん]

＞ひどい会社だとそういうこともあるかもしれないですね
修繕積立金が安い方が確実に売り安いですから


売れれば良いの分譲業者の多いことはあきれます
積立金が6000円未満ではすまいる債も購入できません　且つ長期修繕計画も不確かなものとなります

[146: 元フロント]

デベロッパーは売れれば良いで良いと思います。
売るのが仕事ですから。
まぁもうちょい考えてくれれば良いですけどね。

買う側が何も勉強していないのが一番の原因でしょう。

私は初年度に理事長やって委託管理費年間百万下げさせたんで、とりあえずしのいだかなって思ってます。

まだまだ下がると思いますが、まあいいかなと。

勉強不足は反省して、次に繋げれば被害は少なく済みます。

[147: 管理費削減中]

管理人さんから話を聞きました。2基のタワーパーキングの
メンテナンスは１回２名２時間です。これで例の月27万円よりたくさん払ってます(^^;
私が自分でメンテ会社を開業したい気分です。
我こそはというメンテ会社さん名乗りでませんか？

あと、エレベータの監視装置にロープの腐食センサがないことも確認しました。

[148: 匿名さん]

タワーパーキングってパチンコ屋にあるやつでしょ。パチンコ屋のタワーパーキングの緊急連絡先の表示みてみたら？電話して聞いてみたらいい。パチンコ屋ってそんなにかね払うはずが無いから。

[149: 匿名さん]

元フロントさんの話を聞くとやっぱり実務経験って凄いと思う

[150: 販売関係者さん]

そりゃ、管理組合の側から見てるだけではなかなかわかりませんよ。
うちはいまリベートの相談中。とはいえ癒着とはいえないです。協力してるだけだと思う。

[151: 元]

149さん
タワー式駐車場のメンテ費の削減の話はあまりできませんが、その他の裏話とかならできますよ。
ただし、４年以上前の話なので、法改正とかで変わってるかもしれませんし、情報も古いし、記憶も定かじゃないのであしからず（笑）

[152: 管理費削減中]

>151さん
私も聞きたいです。管理費下げたいですし。

リベートというかキックバックってないと、管理会社は運営できないのですか？
管理組合にばれると、さすがに怒らせてしまいますよね。
だって、リベートとは別に業者の管理手数料や事務費は取ってますよね。

リベートを止めさせる方法って本当にないのでしょうか？
ちゃんと相見積もりで決まった額が最終委託業者にわたる方が健全だと思うし、
現場の業者さんにも余裕がでていい仕事ができると思うんですが。
理想主義ですかね？

[153: 元フロントマン]

152さん
キックバックってそんなに悪いことでしょうか？
世の中、中間マージン取ってないものってほとんどないんじゃないですか？

消防点検とか機械式駐車場のメンテ会社って、営業力ってほとんどないわけですよ。
営業マンを抱える余裕ないですからね。

管理会社が仕事を取ってくる
　　　　↓
その協力会社が仕事をもらう
　　　　↓
その見返りに手数料を支払う


これは自然な流れだと思います。

もし、管理組合が今やってる業者と直契約をしたいといった場合、普通の会社は断ると思います。
仮に受けたとしても、管理会社にはこれまで抜かれていただろう金額がキックバックされます。

それが業界のルールです。

独自に営業ができるくらいの会社はそこそこ高いでしょうね。
それが営業経費だと思います。

要は、キックバックとか気にしなくてもいいんじゃないかと私は思うんです。
相見積もりとって、適正だと思える金額で契約できれば、裏でキックバックがあろうが関係ないじゃないですか？

と私は思います。

[154: 匿名さん]

大人の考えだね

[155: 匿名]

>>153
管理委託契約の中に業者の手配や管理は入ってますよね。
管理組合はそこについては納得して手数料として払っているわけですよ。

それにもかかわらず案件毎にキックバックやリベートを受け取っているなら
背信行為ですし二重請求に他なりません。

それを悪いとも思わない考え方が管理業界の醜い実態を
浮き彫りにしていると客観的には感じますが、そのあたりが
理解できないところに管理業界の自浄作用のなさ表れているのでしょうね。

[156: 管理費削減中]

私が返信を書く前に、言いたいことは155さんに書かれちゃいましたね。

ちょっと譲って、管理会社が仕事を紹介した場合の
キックバックには目をつぶったとしても、
管理組合が自分で業者を探して相見積を取って
委託先を決めた場合でも、管理会社はバックマージンを
取っていると聞きました。本当ですか？
この場合は管理会社は何もしてないのですけど。

もし、これが本当なら、出納業務は管理会社にやらしたくないのですが。

[157: 匿名さん]

そいつは十分な手数料なのか

[158: 元フロントマン]

156さん
かなり鋭いですね。
確かに、管理組合が決めた業者からも手数料を取る場合があると思います。
例えば、携帯電話のアンテナを設置する工事が決まった場合など、その業者が管理会社に対して手数料を支払ってくれることもあります。
大規模改修工事とかも同じケースですね。業者に対して、求める場合もあるし、勝手にもらえることもあります。

管理組合運営業務の中に、業者の手配とかも入ってますから、二重と言われればそうかもしれないですね。
私がいた管理会社も、もらっていましたね。ただ、大きな仕事の場合、業者が慣例でくれていたケースが多かったような気がします。

これは管理会社の姿勢も問題なので、現在の管理会社がとっているんだったら、「二重に取るのはおかしい」と一度話をしてみてはどうでしょうか？
ただ、裏でやられていたら、業者がばらさない限り表には出てこないでしょうね。

管理会社は何もしていないとありますが、本当に何もしていないのでしょうか？
例えば工事があった場合、管理員が立会いをしたり、フロントが立会いをしたり、施工確認をしたりします。
請求書がくれば、その支払いもします。
それも管理運営業務の契約にはいっているだろうということになるんですが、そこらへんを追求するのも面白いかもしれないですね。

今となってみれば、確かに二重だなと思うところもありますね。
管理業界というか、不動産業界はこういうことを当たり前のようにやってますね。

管理侍さんとかここ見てないですかね？現役の管理会社さんの意見も聞きたいところですね。

[159: 匿名さん]

＞収入ベースの管理費が月平米316円、支出ベースで平米288円。

って、結構高いですね。
何が高いのですか？

[160: 入居済み住民さん]

管理会社は何もしていないとありますが、本当に何もしていないのでしょうか？
例えば工事があった場合、管理員が立会いをしたり、フロントが立会いをしたり、施工確認をしたりします。
請求書がくれば、その支払いもします。
それも管理運営業務の契約にはいっているだろうということになるんですが、そこらへんを追求するのも面白いかもしれないですね。

今となってみれば、確かに二重だなと思うところもありますね。
管理業界というか、不動産業界はこういうことを当たり前のようにやってますね。



◎　管理員を組合が雇用し　出納業務を専門の代行業者へ依頼し　自主管理を行う