機械式駐車場のメンテナンス費の削減方法について

[管理費削減中]

エレベーター以上の金食い虫の機械式駐車場のメンテナンスですが、
こうやって経費削減に成功したとかいう話をお聞かせください。
「立体駐車場メンテナンス一括見積窓口」というのを検索エンジンで
見つけて、使ってみましたが、1週間たっても何の音沙汰もありません。
この窓口の評判や使用経験もお聞かせいただけるとありがたいです。
他社によるメンテナンスが不可能だと思われるメーカーの方がいらっしゃれば、
そういう意見も書き込んでください。

[419: 匿名さん]

それを決めるのは総会でということになります。
解体して作り直しするというのですか？
その間、車はどこにもっていくんですか？
総会はもめますよ。
賛成者、反対者、車をもっていない者いろいろいますからね。
解体するには４分の３だったかな？５分の４以上だったかな？
それだけの承認は得られないでしょう。

[420: 匿名さん]

被災マンション法では取り壊しは５分の４以上になったけど、
通常の場合は全員の承認が必要だしね。

[421: 匿名さん]

強引にやろうとしたら法に訴えれば完全に勝てますよ。

[422: 匿名さん]

>>420
>通常の場合は全員の承認が必要だしね。

機械式駐車場を撤去するのに、なぜ、全員の承認が必要なのでしょうか？

[423: 匿名さん]

>422
そうですね。その指摘は出てくると思いました。
建物という解釈でそういう判断をしたのですが、まだ判例は
ありません。
単純に考えれば普通決議も当然考えられます。

＊改定案
　建物が政令で定める災害により滅失し、又は取り壊し決議に基づき取壊しをする場合
　取り壊し決議 　 床面積の５分の４以上の同意が必要
　敷地売却決議 　　敷地の５分の４以上の同意が必要

＜狙い＞
　大破した建物が危険な状態で放置されるのを防ぐため。
　建物を再建せず、土地を売って分配して生活再建をすすめやすくするため。

ここでも単なる建物となっていますし、そのままにしておくと危険だという
判断基準になっています。

[424: 匿名さん]

>>423
頭は大丈夫ですか？
どこにも、「大規模な火災、震災その他の災害」により、機械式駐車場が滅失したとの記載はありません。
また、「被災区分所有建物の再建等に関する特別措置法」は、あくまでも「その全部またはその一部が滅失した【区分所有建物】」が対象です。

機械式駐車場を撤去して、平置きの駐車場にするとすれば、「特別決議」だと思います。

[425: 匿名さん]

>424
頭は大丈夫かい。
建物の取り壊しは通常なら全員の承認が必要と書いているだろう。
機械式駐車場も建物だから、そのまま放置していれば危険が及ぶ
ので拡大解釈はできないかということだよ。
もし、機械式駐車場を安易に普通決議で取り壊すとなると、それを
利用している住民は駐車場があることでマンションを購入したので
反発はあるしね。造り変えたり補修は必要だろうね。
その解体を普通決議で解決できるのかが問題という訳だよ。
駐車場を利用している者が半数に満たなければ簡単に取り壊しは
承認されるだろうし。
単純に経費がかかるから新しくても取り壊そうというのも決議できるよ。
半数確保できればいいんだから。
判例はないということ現在は。

[426: 匿名さん]

>424
区分所有建物がその対象の場合といいながら、駐車場の解体は
特別決議はおかしくないかい。

[427: 424]

>>425-426

【区分所有建物】がなくなれば、区分所有者関係が解消することに留意する必要がある。

[428: 匿名さん]

そんな当たり前のこと書き込まないでもわかっているよ。

[429: 427]

>>428
>そんな当たり前のこと書き込まないでもわかっているよ。

わかっている人間なら、>>420 >>423 >>425-426 は書かない。

[430: 匿名さん]

>小規模なのに３分の１くらい空いてます。
>業者に撤去費用いくらか聞いたら、金額ではなく、撤去後に新規設置になると言われました。

418さんのマンションのように、駐車場の空きが多いマンションの場合、
取り壊しは総会に議案を提案すれば簡単に承認されるでしょう。
それにこれについては共用部分の重大変更にはあたらないですね。

[431: 429]

＜参考＞
駐車場の問題（４）駐車場の総会決議について
http://blogs.yahoo.co.jp/smqjt669/2876051.html

共用部分（９）共用部分の処分行為
http://blogs.yahoo.co.jp/smqjt669/19233819.html

[432: 匿名さん]

そうだね。
総会の決議に特別の影響を及ぼす者がいるときは
その者の承認をうけなければならないということなので、
機械式駐車場の取り壊しは不可能ということになるね。
いくら補修費用がかかっても、存続するということになる。
作り変えるのは普通決議でもいいだろうが。

[433: 匿名さん]

４／５は、どうなったの？

[434: 匿名さん]

＞機械式駐車場の取り壊しは不可能ということになるね。
　機械式駐車場を平置き駐車場や緑地にするのは共用部分の変更行為ではないの？
　３/４でOKだと思うけど、いかがかな。

431の共用部分（９）共用部分の処分行為 にも↓書いてある。
｛例｝変更行為として区分所有法の適用の場合
　 敷地の一部にある樹木を伐採し、駐車場として隣接するマンションに賃貸する場合は、区分所有者及び議決権の各３／４以上の多数による集会の決議（特別決議という。）を得なければならない 。

＞４／５は、どうなったの？
　これで出来るのは建替えで、処分行為は全員の賛成が必要だよ。

＞特別の影響を及ぼす
　これはハードルが高いよ。
　事実上生活出来なくなるくらいの影響が出るとき。

[435: 匿名さん]

ほとんどのマンションの機械式駐車場は「工作物」であって
「建築物」ではないよ。

http://blogs.yahoo.co.jp/smqjt669/7059398.html
> 多段式で以下のものは「工作物」扱いになります。
> 　・４層（５段）以下で、かつ高さ８ｍ以下のもの
> 　・屋根のないもの
>
> 　多段式の機械式駐車場は「工作物」であり、建築物ではありません

[436: 匿名さん]

１．区分所有建物内の駐車場設備・・・共用部分
２．別棟（屋根あり）の機械式駐車場（棟）・・・付属施設（建物）
３．屋外の機械式駐車場設備・・・付属施設（建物以外）
４．屋外の平置駐車場・・・敷地の一部

[437: 草の根民主主義評論家]

条例で戸数に対して半分以上とか三分の一以上、駐車場を確保しないといけない場合があるから
取り壊す前に市役所に聞いた方がいいよ。

[438: 美味い水]

中古マンションとして売却する時に「駐車場が無い」は今現在　首都圏２０キロ～３０キロ圏では致命傷になる場合があります。　機械式から平置きに移行して近隣駐車場を含めて充足して管理費・修繕費の高騰を抑えたとしても「資産価値」として、どういう変化になるのか？　はケースバイケースです。

一般的に１台１万５千円以上の駐車場料金を徴収できる。　ってのが、パレット式駐車場の維持管理費の分岐点と言われてますが、近隣に駐車場のない状況で、駅から一定距離のあるマンションにおいては「台数維持する他無い」場合も多いです。　ちょっと駅から距離がある築浅中規模マンションが妙に周辺より安い場合には、だいたい駐輪場か駐車場問題を抱えてる。　新規購入者が「駐車場空き無し、駐輪場も１台しか確保できません」ってなると、若い夫婦とか「検討外」になってしまいますから。