エクセルダイア蒲田ネクストってどうですか？

[ママさん]

エクセルダイア蒲田ネクストについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都大田区蒲田4丁目1番1他（地番）
交通：京急本線 「京急蒲田」駅 徒歩3分
京急空港線 「京急蒲田」駅 徒歩3分
京浜東北線 「蒲田」駅 徒歩6分
東急多摩川線 「蒲田」駅 徒歩6分
東急池上線 「蒲田」駅 徒歩6分
間取：1DK～3LDK
面積：32.07平米～72.50平米
売主・事業主：東邦ハウジング

[22: 物件比較中さん]

＞１９
四人家族を想定した場合のこの物件の住環境は満点というわけにはいかないと思いますが、それは内容だけに目を向けた際の話で、何しろ周辺環境は子育てもしやすい助かる条件が多いと思います。全然ＤＩＮＫＳ以外の家庭も検討できるんじゃないでしょうか。私のところも将来は四人家族になりたいです。

[23: 匿名さん]

先日、モヤモヤさまぁずで蒲田をやってました。
番組冒頭で京急駅前から見たパークタワーが凄い存在感でした。
あの高いタワーが南に建つ立地なのかと思って私は検討を止めました。

[24: 匿名さん]

とにかく駅が近いのが魅力かと。京急、東急、ＪＲ。日当たりは確かに悪いかな(-.-)

[25: 匿名さん]

１９さん
大田区は子供の医療費も中学３年生まで無料なので子育てには優しい区かと
思います。隣の川崎市などは、医療費は幼稚園までが無料で小学生からは
かかってしまったりしますからね。
学童保育も月４０００円で　下校時から午後5時までみてもらえます。

[26: 購入検討中さん]

価格が安いのはどうしてなのでしょうか？
日当たり？将来性？

[27: 匿名さん]

価格そんなに安いですか？
他の物件と比較しても相応かと思いますが。

[29: 匿名さん]

地元の不動産屋さんかな？と単純に思いましたけど。

[31: 匿名]

北向きの部屋もできるのかな？
タワーある南向き選ぶなら、北向きを選んだ方が開けて明るそうですよね。

[32: 匿名さん]

私も｢売主｣について特段疑問を持っていませんでした。
もしかして、問題ありですか？

[33: 匿名さん]

立地的に、夏までには売っておきたいマンションだよね。
近くに住んでいる人なら薄々気づいていると思うけど。

[34: 匿名]

呑川？

[36: 匿名さん]

19です。
みなさん、ご回答ありがとうございました！

そうですよね。
住む人たちの 家庭環境にもよるので、一概には言えないですよね。

夫と相談してみます。

ありがとうございましたm(__)m

[37: 購入検討中さん]

川って、夏はやっぱり匂うのかなぁ？

どなたかご存知ですか？？

[38: 購入検討中さん]

売主は地元の財力のある不動産会社でしょ。マンションはそんな沢山やってる訳でないから、細かい工夫や販売のノウハウの蓄積が余り無さそうだけど、立地、仕様考えたら、かなり安いからそれだけで売れてしまうでしょう。他の大田区内のモデルルームでここを検討してると言って価格を伝えると、どこの営業もそれは安いと口を揃えますよ。
もう実際上層階以外ほとんど無いのでは？

[39: 匿名]

呑川は夏は臭います。
これは事実です。
駅近なのに値段がやや押さえ目なのは、もしかしたらその辺もあるのでは。

[40: 匿名さん]

価格が安い理由の一つとして、本物件には国や東京都からの補助金が投入されている点もあるかもしれません。
あと、補助金が投入されると、国や東京都から物件や売主に対する厳しいチェックが入るため、買主にとってはダブルで利益があると思います。

[41: 匿名]

今時、国やらの信用なんかあるの？
臭うのは事実なんだろうから。

[42: 匿名さん]

臭うと思うのなら購入しなければ良いだけ。
ちなみに、自分はいつもアスト商店街で買い物をするけど、臭いを気にしたことは無いです。
あと、夏季には南風が多く吹くので、臭いはマンションとは反対側へ流されていきます。
でも、感覚的な話になると個人差も大きいので何とも言えませんね。

[43: 匿名]

しょっちゅう京急蒲田の駅より東側の呑川を通るけど、
たまに海くさく感じる時はあるものの不快感はあまりないです。

[44: 匿名]

京急蒲田駅から東は海に近付くから臭いにくいんだよ。

[45: 匿名さん]

臭いの質が違うんですね・・・

でもやっぱり臭いより日当たりかな。
この立地で求めるものじゃないんでしょうが。

[46: 匿名さん]

確かに日当たりは悪そうですね。
特に今は冬なので日当たりを重視したくなりますよね。（今冬は特に寒いですし）
逆に、夏場は温暖化が進む中、如何に日光を遮断するかに苦労するのですが・・・

[47: 匿名さん]

でも、夏場に暑いからと窓を開けて網戸にしておくと、
夜なんかは目の前の高いタワーから部屋の中が丸見えってのもどうなんでしょうね。

[48: 匿名さん]

＞夜なんかは目の前の高いタワーから部屋の中が丸見えってのもどうなんでしょうね。

これに関しては、本物件に特有なことではなく、東京２３区内ではほぼ共通の問題かと思います。
ちなみに、うちでは網戸の時も必ずカーテンを閉めています。あと、すだれも有効ですよね。

[49: 匿名]

東京２３区内で周りの目を気にしなくて良いマンションなんて、いくらでもある。
大田区に限ったってあるよ。

[50: 匿名さん]

逆に周りの目を気にしなければならないマンションもいくらでもありますよ。
47さんが何を言いたいのか良く分かりませんが、周りの目を気にするのが嫌だと思うのなら購入しなければ良いだけ。

[51: 匿名]

川の臭い、高いタワーからの目線‥‥駅近なのに価格がやや押さえ目なのは、それなりに色々あるんですね。

[52: 匿名さん]

価格そんなに安いですか？
みなさんよく考えて下さい、場所は「蒲田」ですよ。
高騰期に建設された周辺の中古マンションの価格が異常なだけでは？

[53: 周辺住民さん]

蒲田ですよ←みんなここにいる人は当然認識しているでしょ。蒲田に興味があって、ここ1、2年で蒲田（周辺）で販売された物件の仕様や立地を考慮、比較して安いといってるんじゃないんですか？
別に港区の物件と比較してるわけではないんだから。
糀屋ですよ、雑色ですよというところも、ここと近い単価で売られているのは事実を認識してますか？
中古の価格と比較？新築より割高感を感じる中古なら、売れないだけでは？中古価格は売れる価格に収斂していくものです。

[54: 匿名さん]

価格は近くても糀谷や雑色の物件とは建物・設備の仕様が全然違いますよ・・・
場所、川の臭い、高いタワーからの目線、建物・設備の仕様などを総合的に考慮すると、本物件は決して安くはありません。妥当な価格です。
あと、この値段を払えば他にもっと人気のある地域や住環境（日当たり・臭い・高いタワーからの目線・治安など）の良い物件を購入することができるとは思いますが、53さんのおっしゃるとおりそれは別の場での議論になるのでしょうね。

[55: 周辺住民さん]

安くありません。と断言する54番さんすごい自信ですね。
ただ安いという言葉は、まさに妥当や適性という意味合いで使っているとおもうのですが。理にかなわない安いものなど基本的にないと思いますので。
他でといわず、ここと同じ価格帯でもっと良い環境、条件の物件知ってるなら、 教えて貰えませんか？みんなそれを知りたがっている人が見ているので。別にそこのデベの方でなければいいじゃないですか。この物件と同程度の価格帯の他の物件で、仕様や構造、施工会社等でここを大きく上回るというものあります？みんな直床ばかりで（笑）
ただいずれにしても、ここを興味持つ人は、日当たり匂い目線といったデメリットに着目しているわけではなく、駅近等の利便性、南側の道路に車が通らない、学校や役所が近いなどのメリットを感じて、価格が妥当（安い）といっているかと。どんな物件でも、裏返しのデメリットはあるでしょう。

[56: 匿名]

駅近は魅力的ですね。
駅から１０分〜１５分なら、残りわずかですが｢パルテール蒲田｣なんかデベも仕様もちゃんとしてますね。
ちょっと離れますが、｢オーベル久が原｣なんかもアウトフレーム逆梁でハイサッシでなかなか良いと思います。
｢ライオンズ大森西｣なんかはスラブ厚が２５０〜２７０で戸境壁が２２０だったり、若干高いなりの仕様になっていますね。

[57: 匿名さん]

あと、他の物件だと和室が選べたり、扉が引戸だったりしますね。
本物件にはありません、いずれも建設コスト削減が目的だと思います。

[58: 周辺住民さん]

でもこっちにあってあっちにないという話は、お互いあるとおもいますよ。
パルテールは共用部がとても安っぽいし、ライオンズは佐藤工業だし。ボイドスラブです。それと引戸って開き戸より優ってるの？ここもキッチンや玄関のグレードUPできたりしますよ。とかこんな感じになって、それぞれお互いのメリット強調してるだけでは？こっちらの方が建設コストを削っていると断定はできないでしょう。

[59: 匿名さん]

パルテール蒲田
→JR蒲田駅徒歩12分
オーベル久が原
→西馬込駅徒歩11分、池上駅徒歩15分
ライオンズ大森西
→大森町駅徒歩12分

そもそもこれらの物件が検討に値する方なら
この物件を選ぶメリットは少ないのではないのでしょうか。

[60: 匿名さん]

人それぞれ物件に求めるものは違いますから、よいと思った人が買えば良いだけだと思います。

[61: 匿名さん]

仕様については、ディスポーザー、保温浴槽などあげればきりがありませんね。

なので、私もよいと思った人がよいと思った物件を買えばいいのだと思います。

ただ、書き込みでは本物件の短所ばかりがあげられていますが、本物件を良いと思っている方、立地条件以外の良い点をどんどん投稿してみてはいかがでしょう？

[62: 匿名さん]

本気でこれから買いたい人、は
良い点を投稿してライバルを増やしたくはないでしょう。

[63: 匿名さん]

それちょっと小さいね～

[64: 匿名]

１、２年前このデベの他物件で、周りの反対を押しきって建てていたのを見て、印象が悪くなってしまいました。
色々な事情はあったと思いますが、ちょっと残念でした。

[65: 周辺住民さん]

近隣の方に反対されて計画中止にするデベロッパーなど存在しないと思いますが？
ただここは近隣交渉が下手だったのか、配るお金が足りなかったと言うことはあるのかもしれないですけど。
でも反対している近所の人の方に問題あるケースも多いですよ。

[66: 匿名さん]

こういう掲示板って、物件の批判をすることだけが目的なのでしょうか？
「ライバルを増やしたくない」という発想ですと、必ず批判的な投稿しか行われないと思います・・・

[67: 匿名さん]

いやいや、契約したら
「購入仲間を増やして早く完売させたい」に変わるのが一般的です。

[68: 匿名]

確かにここは批判的な書き込みが多いですね。
他からの妬みなのか、ここのデベが好かれていないのか分かりませんが…。

[69: 周辺住民さん]

恐らくここの物件にお客を取られている他のデベの営業とかの書き込みでしょう。
ここの物件が合わず検討やめた人は、そんな粘着質に批判なんかしないんじゃないですか？

[70: 匿名さん]

川の匂いについては、7月、8月になれば真実が明かされるよね。
あの匂いは体感した者にしか分からない。
ふつうのドブ川の臭いとはちょっと違うんですよ。

[71: 匿名さん]

となると、以前から川の臭いにずいぶん粘着質な70さんは、きっとどこかの営業ですね？
川の臭い以外の話題はないのですか？

[72: 匿名]

もはや、罵り合いだな。
お前ら営業マンのやり合い読まされてる身にもなれ！こっちは一生に一度の高価な買い物するのに、真剣に情報収集しようとしてるのに。

[73: 匿名さん]

一生に一度の買い物なのであれば、周辺環境は特に重要ではないのですか？
あやめ橋周辺の呑川の夏の臭いは、このあたりの地域では有名ですよ。
大事な買い物と思うのであれば、8月頃に周辺を歩いてみればよいでしょう。

[74: 匿名さん]

8月になっても、臭いしないですよ。

それよりも、排ガスの方が心配です。

[75: 匿名さん]

70㎡で5千万円は高過ぎでは？

[76: 匿名さん]

臭いしないわけないのに。
ここの営業マン隠すのに必死過ぎ！！

[77: 匿名]

あの夏の川の臭いを｢しない｣といえるのは、詐欺に近いね。
もしくは鼻炎だね。

[78: 匿名さん]

臭う夏季には南風が多く吹いているので、臭気はマンションの反対側へ流されていきます、ご安心を。

それより、排気ガスと自動車騒音ですが、この周辺にはそれほど無いと思われますがいかがでしょう？

[79: 匿名さん]

臭気…無い
排気ガス…無い
自動車騒音…無い

ですか？素晴らしい好環境の立地ですね。

[80: 匿名]

みなさん、是非とも現地にいらしてください！
川もキレイで、車もほとんど走っていませんし、周りに高い建物もありません。よ。

[81: 匿名さん]

都心まで近いわけでもないのに
70㎡で5千万円は高過ぎだよ。

[82: 匿名さん]

確かに、蒲田で70㎡・5千万円は高いですね。

[83: 匿名さん]

>81
>82
現在周辺で物件を探していますが、
参考までにいくらくらいなら妥当な金額か教えていただけますか？

マンションDBによると蒲田の平均坪単価は220万円とありますが、
一番高いプランなら70㎡・5000万円=坪単価236万円は妥当なラインと思ったのですが。。。

[84: 匿名さん]

家賃20万円レベルの所で坪250万円だから、
蒲田は家賃15万円坪190万円くらいが適正でしょう。

[85: 周辺住民さん]

蒲田は家賃15万って、70平米で？
大田区蒲田の住所で、ＲC造で築20年未満の70平米があるなら借りたい。
少なくとも私は見たことないので。長いこと住んでるけど。
70平米で5000万円の検討の方は、ここだと相当高層階？確かにその価格なら、階数選ばなければ、いろいろなエリアも検討は可能ですよね。

[86: 買い換え検討中]

蒲田の新築マンションの単価で平均200万円を切ったマンションなんて、少なくとも2000年以降ないでしょ。
無いもの適性と言われてもなー。

[87: 匿名さん]

>蒲田は家賃15万円坪190万円くらいが適正でしょう。
そんな物件あるなら教えてくれ！！

[88: 匿名さん]

徒歩10分圏内・20年以内・70平米以上だったら18万はださないとね。
駐車場だけでも3万はするんだし。

[89: 匿名さん]

都心までの距離を考えると
エリア的に家賃15万円以上取るのは難しいでしょうね。
これ以上高くなると川崎のほうが良くなるからね。

[90: 匿名さん]

都心までの距離だけでなく、「蒲田」のイメージも考えると15万円以上取るのは難しいでしょうね。
ただ、検討している方にとっては「蒲田」のイメージは良いのでしょうが・・・

[91: 匿名さん]

川崎は巨大なライバルですね。
東海道線使えば東京まで川崎の方が早いから。

坪単価も川崎は200万円切っているでしょ。

[92: 匿名さん]

東京と神奈川では、たとえ一駅でも別物だよ。

賃貸サイトで検索すればわかるけど、徒歩10分以内、3LDK60m2以上、築15年以内だと、
蒲田は18万円前後から、川崎は15万円前後からですから。
家賃は所要時間だけで決まるものではないので。

[93: 匿名さん]

しかし、
川崎と比較してこの値段の高さは何故？？？

[94: 買い換え検討中]

川崎駅も尻手も、鈴木町もみんな川崎という話か？

[95: 買い換え検討中]

ここ数年の川崎駅徒歩10分圏内の新築マンション坪単価の高さは、蒲田どころの話じゃないですけど。

[96: 匿名さん]

川崎のような賃貸が高く取れないエリアで
新築マンションの坪単価が高いというのは、割高ということではないの？
あと、川崎はマンション多過ぎだしね。
将来中古で売る時、供給過多のエリアは悲惨だよ。
今でさえ、どんぐりの背比べ状態なんだから。

[97: 匿名さん]

すぐ隣だから影響は避けられませんね。

[98: 匿名さん]

ということは、この物件は将来高値で売れるということ？

[99: 匿名]

隣街が供給過多エリアなのに
どうしてここが将来高値になると考えるの？

[100: 匿名さん]

蒲田のような賃貸が高く取れるエリアで、新築マンションの坪単価が低いというのは、
この物件が割安であるということではないでしょうか？
ということは、将来、購入価格より高値で売れる可能性があると思います。

[101: 匿名さん]

現在の賃料は70平米で15万円くらい、川崎の供給過多の影響を受けて両地域共に家賃が下がって、12万円くらいになる。
こんな感じでしょう。

[102: 匿名さん]

すると、やはり本物件の価格は決して低くはなく、さらに今後値下がりするということですね。
今まで周囲で販売された価格と比較すること自体があまり意味のないことなのですね。
重要なのは「今後の価格を考える」こと、なるほどです。

[103: 匿名さん]

世の中大きく動いていますから、
将来の予想が重要です。

[107: 物件比較中さん]

契約された方、決め手はなんでしたか？

[108: 匿名さん]

今さらながら悩んでます。

[109: 匿名さん]

決め手は立地条件だけです。
私もいまさらながら悩んでいます。

[110: 契約済みさん]

価格と立地のバランスかな。
あとは間取りが平凡なとこ（万が一売る場合に備えて）

[111: 契約済みさん]

私も立地（将来性含めた）が一番。次に価格の割に高い仕様、設備（200万円/坪位の物件だと直床が多いですが、ここは二重床で、天高も高い）。そしてゼネコンの信頼度という感じかな。
間取りはもう少し工夫が欲しかったけど、まあ許容範囲ですかね。
結局マンションで最後にものをいうのは立地。特に駅距離は客観的な物差しなため、重要だと思います。

[112: 匿名さん]

駅から近いそれだけです。

[113: 匿名さん]

第2期も完売ですね！

[114: 物件比較中さん]

この立地で1LDKがあることは単身者にも魅力です。自分はまだしばらく独身生活の予定。おまけに移動が多いもので駅近は本当に助かります。希望ほど間取りが広いとは思っていません、なのでその分駅に近いというポイントが決め手になりそうです。

111さんの言うとおり立地はすごいいいですよね。東京だ神奈川だと動きまわる自分にはうってつけの場所でもあります。

[115: 匿名さん]

立地には、南側に何が建っているかとか
車の騒音の大通りからどれだけ離れているかとか
も要素になりますよ。駅距離だけではなくて。

[116: 匿名さん]

西側の道路は道路幅の割りに交通量少ないと思うよ。
大型のトラックもほとんど入ってこないし。
救急車は比較的頻繁に走るけど、
救急車の音って慣れると気にならなくなるんだよね。

南側については散々既出だから気になる人は買わなければいいと思うけど、
実際23区内の商業地域にある物件で日当たりがいい部屋ってどれだけあるんだろ。
この物件の南側のタワーマンションだって東西南北に部屋があるんだから日当たりがいいのは1/4だし、
そもそも南側にスペースのない物件も多いし。

自分的には目の前に建物がないなら特に問題がない。

[117: 匿名さん]

私も同感です。
そもそも、働いている人（在宅勤務を除いて）の場合、一週間７日のうち５日も昼間は部屋にはいない訳です。
子供がいたとしても、同様に学校に行きます。
となると、土休日のみの日当たりを得るために、どれほどの金額を投資するかは、個人の価値観の差になるのでしょうね。
寒い冬の朝など日当たりが恋しくなりますが、私はよっぽど暖房器具をフル運転した方が安い投資になると思っています。
あと、日当たりが良すぎると夏場は暑くて仕方ないですよ。

[118: 匿名さん]

洗濯物は日当たり良いところで干したいです。

[119: 匿名さん]

専業主婦や、在宅勤務の人達なら昼間も家に毎日います。
そういう人達には向かないってことですね。

[120: 匿名さん]

日当たりを求めるのであればそうかもしれませんね。
概して言えば、この物件は利便性を一番に求める人達向きということでしょうか。

[121: 匿名]

そう、ここの売りは利便性！
川の臭いも、周りの高い建物も、外観のデザインも、一階に飲食店が入った時のゴキブリ･ネズミ問題も、目を瞑る。