購入しても借りてもマンションに『住む』点では共通…
違いは不動産投資するかしないかだけ…という理解でいいですか？
[スレ作成日時]2011-12-22 23:06:27
＼専門家に相談できる／
マンション購入と賃貸の違いは不動産投資するかしないかの違いだけ？
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1:
匿名さん
[2011-12-23 01:38:40]
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2:
えーてん
[2011-12-23 13:58:52]
何がくそなんだと感じたの？
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3:
匿名
[2012-01-02 22:05:04]
スレ主、不動産をマジ理屈上計算上でしか考えてなさそうな気が。別にいいけどね。
投資的側面から見れば賃貸が正解でしょう。値下がり値崩れリスクもない（借りてれば両方ともメリット） 大規模災害で資産価値パーにもならない、逃げられる。けど賃貸しててもコスト０ではない。所得０の身になってからも家賃を払う、リスクと天秤にかけて買うのが多くの場合。 家族もなく費用面だけ考えたら賃貸でいいんじゃん？ただ、有効な投資先≒損しない買い物って世の中そんなにないよ。不動産はまだ安定してる方だと思う。 |
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4:
匿名さん
[2012-01-03 00:06:16]
住むための家は投資で買ってる感覚はないんじゃないの。
新築マンションを投資で買う人なんか少ないと思います。 リスクは多いし、中古になるだけで大幅値下がりだし。 それでも、マンションを購入するのは、賃貸を 借りるよりはコストが安いからなんじゃないで しょうか。住宅ローンの金利は非常に安いですが、 家賃は年率に直すと物件価格の5%以上はかかるので、 借りるよりは買った方がいい物件に住めます。 この差額分は賃貸のオーナーのリスク補償を含む 儲け分ですから、仕方がないと思います。 家賃を払い続けるとは貸し主を儲けさせ続ける ことに他なりません。購入すればデベを儲けさせ ますが、賃貸 オーナーだって建築関係への支払い は行っているので、その部分は違いません。 |
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5:
匿名
[2012-01-03 02:50:26]
スレ主は、住むための家を買う行為が投資的に見合うかどうかを考えてるわけでしょ。
買うなら地価の安定してるエリアの中古物件を叩いて、短期でローン終わらせるのが一番徳だよ。 これなら家主もデベも銀行も儲けさせないで済む。 |
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6:
匿名
[2012-01-03 11:04:23]
買い物は全て損得でって訳にもいかず。家族がいれば分譲マンションをと思う人が多いのでしょう。
投資なら広いファミリータイプを1部屋買うよりワンルーム5部屋所有したほうが利回りいいですね。 |
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7:
えーてん
[2012-01-03 12:43:28]
>3
>けど賃貸しててもコスト０ではない。所得０の身になってからも家賃を払う、リスクと天秤にかけて買うのが多くの場合。 所得ゼロになった場合は不動産投資して大量のローンを抱えるより賃貸のほうがよいのでは？ >家族もなく費用面だけ考えたら賃貸でいいんじゃん？ 家族がいて教育費などかかるから不動産投資には反対で家族持ちは賃貸にすべきってこと？ >4 >それでも、マンションを購入するのは、賃貸を借りるよりはコストが安いからなんじゃないでしょうか。 ローン金利、管理費、修繕積立金、都市計画税、購入時の諸経費等を含めて考えても購入のほうが安いものですか？ 例えば２０年後に売却することが分かっていた場合だと不動産投資したほうが一般的には得ですかね？？ >住宅ローンの金利は非常に安いですが、 >家賃は年率に直すと物件価格の5%以上はかかるので、 >借りるよりは買った方がいい物件に住めます。 ５％は不動産にかかるすべての経費を含めてですか？ 物件価格のに対してですか？ >この差額分は賃貸のオーナーのリスク補償を含む >儲け分ですから、仕方がないと思います。 つまり、そのマンションに３０年なり５０年なり住み続けることが確定している方は不動産投資するべきで 確実でない方は賃貸のほうがとく？ |
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8:
えーてん
[2012-01-03 12:47:30]
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9:
匿名さん
[2012-01-03 14:27:05]
4です。
投資効率だけを考えれば、5さんのいう通りでしょう。 ただ、中古は物件を選ぶ余地が少ないという 大問題があります。 今の超低金利が続く限りは、諸経費や管理費や積立金 まで考慮にいれても、購入の方がかなりコストが 安いというのは正しいと思います。金利が上がっても 賃貸が商売である限り、大家の儲け分は賃貸の方が 高くつきます。 5%は判りやすくするために出した数字ですが、 狭い部屋ならもっと高率だと思います。 賃貸だと高仕様の物件が流通していないことも、 購入に拍車をかけてると思います。 投資で新築を買ってる人は単に詐欺に引っかけられ てるだけなので、考慮対象から外していいと思います。 |
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10:
匿名
[2012-01-04 02:17:24]
>7
所得０＝仕事やめて無収入の年代、も含まれる。所得なしじゃ賃貸物件探すのも一苦労だよ。大家はボランティアじゃない。 所得０になるまでにローン返済して家賃不要にしとく、これは買う奴の基本発想では？ 家族持ちは賃貸にすべき、じゃなくて家族いたら損得以外に考えなきゃならない要素があるってことだよ。 環境、部屋数、学校に教育費（これに関する追加質問不要。スレ主は考える必要ないみたいだし。あらゆる蓋然性考え出したら話が進まない）。 >8 新築への不動産投資が人気なんて誰が言ってんの？？新築は買った瞬間に二割は評価減（値下がり）だよ。 誰だって買うなら中古より新築がいいって人間心理に付け込んで宣伝してるだけ、おおよそ投資として割に合わない。 他スレも含めてスレ主どこまで本気で買う気なのか謎。雑談板だから暇つぶしに質問して暇つぶしに弄ってもらえばOK、なのかも知れないが 万一買う気ならすごく危険を覚えるよ、悪いけど。親から多額のお年玉もらって利殖を考えた中学生が思いつく限りの質問大会してるような感じ。 中学生なら買えないだろうから安心だが、買える年齢なら質問する前に自分自身で勉強することを勧める。 |
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11:
頭金は貯めたけど
[2012-01-04 13:33:35]
預金があと少しでまとまった金額になりそうなので、投資物件を考えています。
とは言っても頭金がやっとという、お金持ちの方からすると馬鹿にされてしまいそうな額ですが 将来のこともあるので、銀行に預けていても知れているし、定期収入に魅力を感じます。 昔の本には、「投資物件は名目で13％程度の利回りが無ければ手を出すべきではない。」 等とあったように記憶していますが、今はどんなもんなんでしょう？ 「名目で5％や6％では、税金やら修繕やら空室リスク等で赤字は決まったようなもんだ」 という言葉も印象的で記憶に残っています。 こんな条件で探して見ると1000に1つも可能性がないように見えてしまいます。 現在は10%どころか、特に都内では名目で3-4%位の物件も普通にあるようなのですが これらのほとんどが赤字だとしたら何かおかしくないですか？ これ位の低収益でもやっていけるコツのようなものがあるのでしょうか？ |
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12:
匿名さん
[2012-01-04 13:50:08]
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13:
匿名さん
[2012-01-04 14:14:16]
投資で儲けている人は、投資用の格安物件を安く買っ
て、手直しして貸しています。そうでなければ、土地持ち の副業か相続対策か何かです。 普通の分譲マンションを買って儲けを出すのは難しい と思いますよ。もちろん、新築は論外です。中古でも 賃貸で利益が出そうな物件は、広く出回る前に買手が つくと思います。 慣れないことには手を出さず、リートぐらいで運用され たらいかがですか。 |
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14:
匿名さん
[2012-01-04 19:18:07]
金借りて不動産投資しようとしてるのか。この時代に勇気あるなぁ。
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15:
えーてん
[2012-01-04 21:35:55]
>9
>今の超低金利が続く限りは、諸経費や管理費や積立金 >まで考慮にいれても、購入の方がかなりコストが >安いというのは正しいと思います。 >9さまの 買われた物件と同等の賃貸マンションを買われた場合どのくらい分譲のほうが安いのですか？ 私の調べる範囲では５０年なり同一のマンションに住まない限りは賃貸のほうが安い（定期的に室内リフォーム等のコストも考えたら…）ですが… >10 >所得０＝仕事やめて無収入の年代、も含まれる。 ローン組んだ５年後に無収入になったらどうしますか？ （※例えば２５年ローンを組んだとして） >所得なしじゃ賃貸物件探すのも一苦労だよ。大家はボランティアじゃない。 所得がないと賃貸、分譲関係なくないですか？？ >家族持ちは賃貸にすべき、じゃなくて家族いたら損得以外に考えなきゃならない要素があるってことだよ。 >環境、部屋数、学校に教育費 環境と部屋数は賃貸でも分譲でも関係なくないですか？ 損得以外とはなんでしょうか？ >新築への不動産投資が人気なんて誰が言ってんの？？新築は買った瞬間に二割は評価減（値下がり）だよ。 >誰だって買うなら中古より新築がいいって人間心理に付け込んで宣伝してるだけ、おおよそ投資として割に合わない。 つまり新築マンションを買う方は資産価値のないものにお金を投資しているってこと？？ 例えば５０００万円の新築マンションを買う方って１０００万円どぶに捨てているってこと？ >他スレも含めてスレ主どこまで本気で買う気なのか謎。雑談板だから暇つぶしに質問して暇つぶしに弄ってもらえばOK、なのかも知れないが 新築マンションが買いたいが、金銭的に考えるとどう考えても賃貸よりも損であるが、 ではマンションを買っているかたは金銭以外の何を求めていらっしゃるのかなぁと疑問に思い書き込みしていますよ 暇つぶしであることは否定しませんが >万一買う気ならすごく危険を覚えるよ、悪いけど。親から多額のお年玉もらって利殖を考えた中学生が思いつく限りの質問大会してるような感じ。 >中学生なら買えないだろうから安心だが、買える年齢なら質問する前に自分自身で勉強することを勧める。 おっしゃる通りなのでマンション管理士や宅建などの資格の勉強を進めてからマンション購入を実行する気です あなたさまはどんな勉強をしてからマンションを買われましたか？ |
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16:
えーてん
[2012-01-04 21:38:53]
>11
>「投資物件は名目で13％程度の利回りが無ければ手を出すべきではない。」 >等とあったように記憶していますが、今はどんなもんなんでしょう？ >「名目で5％や6％では、税金やら修繕やら空室リスク等で赤字は決まったようなもんだ」 >という言葉も印象的で記憶に残っています。 入居率９０パーセント平均で名目１３％利回りでぎりぎり黒字なんですね。 賃貸が不当に安いんですかね？ 分譲が不当に高いんですかね？ |
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17:
匿名さん
[2012-01-04 22:17:48]
9です。
私の場合は、前のマンションは売却で利益がでてるので、 あまり参考になりません。買った時期が7年前の底値の 頃に都心の新築マンションを買ったので、ラッキーでした。 賃貸でこの物件を借りると30万は下りません。20年借りたら、 7200万になります。物件価格は6000万弱でしたから 1200万は金利分(2%弱相当)だとしても、代金が全部賄えます。 確かに、管理費や修繕積立金が計算にはいってませんが、 両者と税金を足しても、月5万はいきません。 物件の中古はどんなに安く見積もっても20年後でも 4000万ぐらいでは売れそうです。 賃貸と詳細に比べるまでもなく圧勝なのですが。 逆に、どういう計算で賃貸が安いと結論したのですか？ |
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18:
えーてん
[2012-01-04 22:37:47]
>17
実体験のお話はとてもためになります。 >買った時期が7年前の底値の >頃に都心の新築マンションを買ったので、ラッキーでした。 とてもうらやましいですが、当方は衰退途中の地方都市なので値上がりはなさそうです。 >賃貸でこの物件を借りると30万は下りません。20年借りたら、 >7200万になります。物件価格は6000万弱でしたから >1200万は金利分(2%弱相当)だとしても、代金が全部賄えます。 >確かに、管理費や修繕積立金が計算にはいってませんが、 >両者と税金を足しても、月5万はいきません。 >物件の中古はどんなに安く見積もっても20年後でも >4000万ぐらいでは売れそうです。 >賃貸と詳細に比べるまでもなく圧勝なのですが。 仮に２０年後に売却で考えるとして 【分譲】 購入金額 ６０００万円 購入時の諸経費（税金・火災保険・融資手数料等） ６００万円（物件価格の１０％として） 諸経費月５万円×１２カ月×２０年＝ １２００万円 ローン金利→借入金６０００万円、２５年ローン、金利固定２％で １５００万円 １０年後にリフォーム ３００万円（物件価格の５％） 合計９６００万円 マンション購入金額（新築） ３０００万円…建物 ３０００万円…土地 マンション購入金額（築２０年） １５００万円…建物（４７年で償却できるとしたらこんなものですかね） ３０００万円…土地 つまり売却価格は４５００万円 つまり住宅コストは ９６００万円 － ４５００万円 ＋ １００万円（売却時の手数料） ＝ ５２００万円 …（１） 【賃貸】 ５年ずつ３０万円賃貸に計２０年間住んだ場合 賃料 … ３０万円×１２か月×２０年 ＝ ７２００万円 引っ越しコスト … ９０万円×３回 ＝ ２７０万円 つまり住宅コストは ７２００万円 ＋ ２７０万円 ＝ ７４７０万円 …（２） ・・・あ、あれぇ賃貸が損だぁ 賃貸月額料金×２００倍＝分譲価格 …だから賃貸月額が不当に高いとは言えないし・・・ |
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19:
えーてん
[2012-01-04 23:03:01]
貧乏人のマンションで考えると
【分譲】 ２３６０万円 購入諸経費１５０万円 毎月の諸経費３万円×１２カ月×２０年＝７２０万円 ローン金利 全額ローン３４年固定２％ ９００万円 マンション価格（新築） １８６０万円 …建物 ５００万円（１０万円×５０ｍ２） …土地 マンション価格（築２０年） ９００万円 …建物 ５００万円（１０万円×５０ｍ２） …土地 仮に２０年後に売却で考えるとして 【分譲】 購入金額 ２３６０万円 購入時の諸経費（税金・火災保険・融資手数料等） ２４０万円（物件価格の１０％として） 諸経費月３万円×１２カ月×２０年＝ １２００万円 ローン金利→借入金２３６０万円、３４年ローン、金利固定２％で ９００万円 １０年後にリフォーム １５０万円（物件価格の５％） 合計４８５０万円 マンション購入金額（新築） １８６０万円…建物 ５００万円（１０万円×５０ｍ２） …土地 マンション購入金額（築２０年） ９００万円…建物（４７年で償却できるとしたらこんなものですかね） ５００万円…土地 つまり売却価格は１４００万円 つまり住宅コストは ４８６０万円 － １４００万円 ＋ ５０万円（売却時の手数料） ＝ ３５１０万円 …（１） 【賃貸】 ５年ずつ１２万円賃貸に計２０年間住んだ場合 賃料 … １２万円×１２か月×２０年 ＝ ２６４０万円 引っ越しコスト … ３６万円×３回 ＝ １０８万円 つまり住宅コストは ２６４０万円 ＋ １０８万円 ＝ ２７４８万円 …（２） つまり、ローンを短期で払い、価格の下がらない土地の価値の高いマンションならば 賃貸より購入のほうがお得なんですかねぇ |
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20:
匿名さん
[2012-01-04 23:52:42]
>つまり、ローンを短期で払い、価格の下がらない土地の価値の高いマンションならば
>賃貸より購入のほうがお得なんですかねぇ だから、都内近隣で駅近の築浅や新築が売れているって話じゃないんですかね？ |
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21:
匿名さん
[2012-01-05 00:02:15]
9です。
私が前からずっと書いていることを理解してくれていないようです。 細かい点には全部目をつぶって、>19の計算が正しいとしても、 なぜ20年で3510万円かかる物件を月12万円で貸せるのですか？ 月15万円でトントンでそれ以上じゃないと利益がでません。 もしかして、大家さんは全員土地持ちで土地のコストはゼロとか、もしくは 大家さんはみんな慈善事業で損失を出しながらでも賃貸事業を行うとか いう発想ですか？それはあまりに虫のいい想定で、19のケースだと 12万円で借りられる部屋は2360万円の分譲マンションより大幅に 仕様が悪い（ショボイ）と考えた方が自然です。 納得のいく仕様の部屋に住むなら、狭い部屋でも購入するしかないという ことになると思います。 |
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22:
匿名さん
[2012-01-05 09:08:45]
> 9さん
えーてんさんの場合、おそらく場所と広さ位しか頭になくて、仕様にはあまりこだわりがないのだと思います。 家も車も「住めればいいじゃん」「乗れればいっしょ」という価値観・考えの人と 「床が壁が工法が・・・インテリアが内装が・・・見た目が・・・」とこだわる人とでは 価値観が違いすぎて、話がまったくかみ合わないのでしょう。 車の場合も同じ車種でも内装の違いによって倍近く値段が違うことも珍しくないけど そこに価値を見いだせなければ、一番安いグレードしか見ないでしょう。 何となくマンションの場合も、「下取り価格を重視するのか」「乗り心地を最優先するのか」 「ともかく安くて長持ち」という戦略で大別できるでしょうか？ それからちょっと離れた価値観に「ヴィンテージ（見た目？ブランド？）」がある感じでしょうか？ ド素人のたわごとですが、何だか動産も不動産も価値観が変わらないように感じたので、スレ汚しスンマセン |
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23:
匿名さん
[2012-01-05 17:46:44]
皆さん大きく勘違いしてるんだけど、中古マンションの価格査定は
土地部分と建物部分とを別個に計算したりはしません。それをやるのは戸建住宅。 （そもそも区分所有建物の敷地は、建物と分離譲渡できない制限がかかってる事が多く 敷地「権」にすぎなかったりしますから、資産と認識しない方が無難。） 中古マンションは、土地のみの査定同様「取引事例比較法」で算定します。 即ち、査定対象と条件が類似した中古物件の取引事例をもとに、その比較によって算定します。 具体的には、普通、PCに「中古マンション査定マニュアル」をインストールして 各項目を入力すれば、一丁上がりです。 マンションの２０年後の価格なんて、わかりゃしません。 その時の社会情勢がモロに反映されます。 今後どんどん少子化進行して、マンションが余りまくることを考えれば、 マンションを資産として考えずに、実用性のみを考えた方がいいです。 せめて、管理組合の運営に積極的にかかわり、大規模修繕をきっちりやって 躯体の価値を落とさないようにして下さいね。 |
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24:
匿名さん
[2012-01-05 17:54:10]
>22さん
9です。 ご忠告ありがとうございます。あなたの言うとおりだと思います。 ただ、ちょっと日本語はおかしいのですが、スレ主が >買われた物件と同等の賃貸マンションを買われた場合どのくらい分譲のほうが安いのですか？ とおっしゃってたので、 当然さまざまな仕様についても同等と考慮していると思ったわけです。 仕様まで同じで、大家に儲けを払ってでも借りる方が買うより徳になるのは、 どんなケースなのだろうかと不思議に思ったわけです。 ちょっと拍子抜けでした。 なお、私の挙げた例も、大家が銀行から普通に金を借りて私のマンションを買って、 賃貸に出したのであれば、月30万円では済まないでしょう。 |
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25:
えーてん
[2012-01-05 20:45:25]
>21
>なぜ20年で3510万円かかる物件を月12万円で貸せるのですか？ >月15万円でトントンでそれ以上じゃないと利益がでません。 下記のマンションPERを用いると 3510 /(12×12) = 24.4 品川15.1、六本木46.9 なので月１２万円はさほど相場から外れた数字ではないと思いますがいかがでしょうか？ http://www.ocn.ne.jp/house/special/vs/03.html マンションPER＝マンション価格÷（月額賃料×12） ちなみに、2008年のマンションPERのもっとも低い駅（収益性の高い駅）はJR山手線の品川駅でした。70m2の新築マンション価格の平均が5,349万円で、同じく70m2賃料は月額295,270円。この場合マンションPERは15.10となり、貸せば約15年で回収でき、そこから先は単純にマンションが生み出す利益ということになります。 注）試算は賃料の上下やローンを考慮しない場合 では一方でPERが高いのはどのようなエリアでしょうか？同じく2008年の高価格帯でのランキングを見てみましょう。 マンションPERのもっとも高い駅（収益性の低い駅）は六本木で、70m2の新築マンション価格の平均が20,626万円で、同じく70m2賃料は月額366,761円。マンションPERは46.87となり、貸しても賃料の回収には約47年かかるということになります。 >もしかして、大家さんは全員土地持ちで土地のコストはゼロとか、もしくは >大家さんはみんな慈善事業で損失を出しながらでも賃貸事業を行うとか >いう発想ですか？ 私もそれが疑問です。 明らかに赤字の賃貸物件があるのはなぜか不思議です 分譲マンションだから物件がだめってことはないはずですし・・・ |
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26:
えーてん
[2012-01-05 20:49:47]
間違えました
誤 3510 /(12×12) = 24.4 正 2360 /(12×12) = 16.4 んーと東京の分譲マンションと比べるとかなりいい投資物件そうです！ >22 >家も車も「住めればいいじゃん」「乗れればいっしょ」という価値観・考えの人と >「床が壁が工法が・・・インテリアが内装が・・・見た目が・・・」とこだわる人とでは >価値観が違いすぎて、話がまったくかみ合わないのでしょう。 分譲マンションの購入 と 分譲マンションの賃貸 ってケースではいかがでしょうか？ |
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27:
えーてん
[2012-01-05 20:53:25]
>23
>皆さん大きく勘違いしてるんだけど、中古マンションの価格査定は >土地部分と建物部分とを別個に計算したりはしません。 しかし、（１）平米１０万円の土地に建っている５０００万円のマンションと （２）平米１００万円の土地に建っている５０００万円のマンションとで １０，２０年後の売却価格を比べると土地の価値の高いマンション（２）のほうが高く売れませんか？ だって土地の価値は時間とともに償却されませんから もちろん>23さまのおっしゃる通り、 >中古マンションは、土地のみの査定同様「取引事例比較法」で算定します。 は理解できますが、その価格の根拠は土地と建物の価値だと思いますよ それを元にさらに過去の取引の値段も参考にして・・・ではないですか？ |
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28:
えーてん
[2012-01-05 20:59:07]
>24
>仕様まで同じで、大家に儲けを払ってでも借りる方が買うより徳になるのは、 >どんなケースなのだろうかと不思議に思ったわけです。 >ちょっと拍子抜けでした。 > >なお、私の挙げた例も、大家が銀行から普通に金を借りて私のマンションを買って、 >賃貸に出したのであれば、月30万円では済まないでしょう。 ６０００万円のマンションの賃料は１１万円～２６万円程度が相場みたいです ※マンションPERが１９～４７の範囲（http://www.ocn.ne.jp/house/special/vs/03.html） だとすると ６０００万円／１９／１２カ月＝２６万円 ６０００万円／４７／１２カ月＝１１万円 もちろんPERが４７になるのは億ションの話なので例外的ですが・・・ ・・・んーしかしこれだと賃貸に出すと大赤字になりますね なんか私勘違いしていますかね？？ |
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29:
えーてん
[2012-01-05 21:02:25]
>23
>マンションの２０年後の価格なんて、わかりゃしません。 >その時の社会情勢がモロに反映されます。 >今後どんどん少子化進行して、マンションが余りまくることを考えれば、 >マンションを資産として考えずに、実用性のみを考えた方がいいです。 資産価値が減りまくる分譲マンションへの投資（マンション購入）は間違っていて 実用性(含む金銭)を考えて分譲マンションの賃貸を利用するべきってことですか？ |
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30:
えーてん
[2012-01-05 21:05:34]
>28
また計算間違いしましたm( )m ６０００万円のマンションの賃料は１１万円～３３万円程度が相場みたいです ※マンションPERが１５～４７の範囲（http://www.ocn.ne.jp/house/special/vs/03.html） だとすると ６０００万円／１５／１２カ月＝３３万円 ６０００万円／４７／１２カ月＝１１万円 |
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31:
匿名さん
[2012-01-05 22:06:38]
まだ、やってるようですね。
ファミリー向けの分譲マンションを賃貸目的で買う大家なんかいない。 ごく稀に、短期の転勤とかで貸さなきゃいけないオーナーがでるけど、 そういう人が赤字になっても貸すことがあるだけ。 赤字でも貸すことになるのは、黒字になる賃貸料の高さじゃ借りられる人が今の日本に ほとんどいないから。高額の家賃補助を出す会社が急速に少なくなっている。 でも、こういう物件は非常に限られていて、選択肢もないので、マンションPERなんて数字 から導かれる賃料で、いつでも希望の場所で納得できる仕様の部屋が借りられると考えるのは大間違い。 しかも、こういう事情の賃貸物件だとずっと借り続けられるわけじゃないから、 借りる方も短期で引越しを余儀なくされる。 そういう物件だけを綱渡りで借り続けることができたら、 もしかしたら賃貸の方が徳になることもあるかもしれないけど、 落ち着かないし、高頻度の引越しの手間と労力を考えると、とても素直には喜べない。 そもそも、子供がいたら、こんな理由の引越しが想定される生活なんか机上の空論だよ。 デベが今後もマンションを作り続けて、大量に部屋が余って、それらがみんな賃貸に 回れば、もしかすると、一生賃貸という選択肢も現実味を帯びるかもしれないけど、 そうなる前にデベも今のやり方を変えざるを得ないから、そういう時代は来ないでしょう。 |
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32:
匿名さん
[2012-01-05 22:11:31]
大震災で建物が壊れても、戸建は土地が資産として残るが
マンションは躯体が壊れれば、ストレートに資産価値が下がる。 大規模滅失の復旧工事しようと思っても、大規模マンションになればなるほど 住人の層が多様で、意見集約が困難→スラム化のリスクが高まる。 超高層マンションなんて、復旧工事自体困難では？ |
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33:
匿名さん
[2012-01-05 22:17:07]
マンションは建物がマトモに管理維持されててナンボの世界。
平時ならいいが、大地震が多発する今後は「有事」。リスクは大きい。 |
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34:
えーてん
[2012-01-05 22:50:15]
>31
>ファミリー向けの分譲マンションを賃貸目的で買う大家なんかいない。 >ごく稀に、短期の転勤とかで貸さなきゃいけないオーナーがでるけど、 >そういう人が赤字になっても貸すことがあるだけ。 賃貸目的で買う大家がいない原因は自分が住むために買ったにも関わらず やむおえず不当に安い賃料で貸し出す区分所有者がいるからでは？ >赤字でも貸すことになるのは、黒字になる賃貸料の高さじゃ借りられる人が今の日本に >ほとんどいないから。高額の家賃補助を出す会社が急速に少なくなっている。 黒字になる賃貸料がそんなに高くなるとは思えませんよ 例えば１０年弱で１回引っ越しをするとして、分譲買った場合は売却時に売却手数料がかかりますから それも含めて考えると賃貸のほうが売買の手数料はかからずお得ですからね。 分譲買えるが引っ越しが頻繁だから分譲マンションを賃貸で利用する方もいますしね。 また家賃補助が減っても、分譲マンションを会社の寮としてその寮費を給料から天引きして税金対策にしている会社もありますから、分譲マンションの賃貸の人気は下がらないと思いますよ >でも、こういう物件は非常に限られていて、選択肢もないので、マンションPERなんて数字 >から導かれる賃料で、いつでも希望の場所で納得できる仕様の部屋が借りられると考えるのは大間違い。 んーとマンションの賃貸化率は築５年未満で平均５％ 全マンションの賃貸化率は平均１３パーセント程度 首都圏の新築マンションは２０００年で１０万戸、近年４万戸売り出された 築１０年以内の築浅物件は約６０万戸あるとして分譲賃貸率が１０％とすると６万戸 ６万戸が常に市場に出回っているわけではないと思いますがそんなに少なくもないかなぁ ただ分譲新築マンションは建てられる場所、タイミングが限定されますが、 賃貸だとたくさんあるマンション（築１０年以内でも６０万戸くらい？）のどれか１戸でも賃貸に出されたらOKなので 予算と場所の広さを不動産に指定しておけば数カ月以内に借りれると思いますよ。 >しかも、こういう事情の賃貸物件だとずっと借り続けられるわけじゃないから、 >借りる方も短期で引越しを余儀なくされる。 定期借家契約ですっけ。 その代わり家賃が下がるから・・・ また当分帰ってこない場合で貸し出しする場合は通常の賃貸になるので、 ずっと借りれるでしょうし（賃借人を追い出すのはかなり大変・・・） もちろん、絶対に1か所に住みたいって場合は購入がいいでしょうが >そういう物件だけを綱渡りで借り続けることができたら、 >もしかしたら賃貸の方が徳になることもあるかもしれないけど、 >落ち着かないし、高頻度の引越しの手間と労力を考えると、とても素直には喜べない。 高頻度ってまあその人の価値観で引っ越しをとても嫌がる人にとっては賃貸はNGでしょうね ただ、転職なり離婚なり子どもが増えたり卒業したりでその場所に居続けることが必ずしもメリットにならないこともあるので、手軽に引っ越しできるほうがよいケースもたくさんありそうですね >そもそも、子供がいたら、こんな理由の引越しが想定される生活なんか机上の空論だよ。 子どもがいたら成長とともに部屋数を増やして、就職して出て行ったら部屋数減らして… と同一校区内なりで適切なマンションを１０年おきなりに引っ越すほうが合理的では？ >31さまの考え方もわかるのですが、 （１）家を保有する非金銭的なメリット と （２）賃貸でいる金銭的なメリット （２）は定量的に求められますが、（１）は個人個人の価値観で（１）の大きさで 購入するか賃貸するか変わるのでしょうね |
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35:
えーてん
[2012-01-05 23:02:35]
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36:
匿名さん
[2012-01-05 23:19:26]
9です。
私の例に挙げたマンションはPERは20未満です。 品川と同じかどうかは一覧がどこにあるのかわからないのでわかりませんが、 青色マークなので品川と同じ最低ランクの場所です。 ということで、やっぱり買ったケースの方が大幅に得ですね。 スレ主の計算は諸経費や金利が大幅に過大評価なので、得の幅はもっと大きいです。 あと、他の方も言ってますが、私のマンションや周辺のマンションに 賃貸の方はほとんどいませんでしたよ。社宅としての使用はありましたが。 うちのマンションは100戸弱で1戸のみで、狭い部屋でした。 数ヶ月どころか何年待っても、私の持っていた部屋と同じ広さ（85平米超）の賃貸は その土地では見つかりませんよ。 |
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37:
えーてん
[2012-01-07 00:03:33]
>36
>私の例に挙げたマンションはPERは20未満です。 >品川と同じかどうかは一覧がどこにあるのかわからないのでわかりませんが、 >青色マークなので品川と同じ最低ランクの場所です。 資産価値の高いマンションを買われたんですね >ということで、やっぱり買ったケースの方が大幅に得ですね。 >スレ主の計算は諸経費や金利が大幅に過大評価なので、得の幅はもっと大きいです。 はい、購入時の諸経費は１０パーセントも要りませんし、変動を利用することでもっと低金利になりますね >あと、他の方も言ってますが、私のマンションや周辺のマンションに >賃貸の方はほとんどいませんでしたよ。社宅としての使用はありましたが。 >うちのマンションは100戸弱で1戸のみで、狭い部屋でした。 >数ヶ月どころか何年待っても、私の持っていた部屋と同じ広さ（85平米超）の賃貸は >その土地では見つかりませんよ。 賃貸化率が低いマンションなんですね マンションにも賃貸に出す方が多いケースと売却するケースがおおいケースとあるんですね。 >36さまは一般平均的なサラリーマンが３５年ローンでマンション購入することには肯定的ですか？ |
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38:
匿名さん
[2012-01-07 02:19:45]
9です。
まず、一つだけ断っておきますが、私が例に挙げた物件が6,00万だったのは7年前ですから、 試算は7年前の時点での試算ということになります。 現時点で、同じ物件が新築であれば2,00万以上は高いでしょうから、もう少し賃貸の方に有利 になるとは思いますが、購入の方が徳になるという結論は変わらないと思います。 スレ主の書き込みで気になったのは、分譲マンションの平均賃貸率というのを持ち出してる 点です。これって投資用のワンルームマンションとかも含まれてるんじゃないのですか？ 少なくとも、都心の住宅地のファミリー向けマンションに賃貸されてる部屋なんかほとんど ないです。75平米以上の広めの物件は借りたくても出物がまずありません。 今は地方在住ですが、やはりファミリー向けマンションに賃貸の部屋はほとんどなく、 あっても1LDKのような狭い部屋だけです。都心の住宅地と状況が違うのは、長期の売れ残り を抱えるマンションが結構あることです。この売れ残りマンションの一部の残室が ごっそり賃貸用にまわるケースがあります。その場合は、賃貸業者に格安で払い下げられて いるのでしょうから、そういう部屋を借りられれば、賃貸の方がコスト的に有利になる ケースはあるでしょうね。31さんが最後に書いてるのはそのことだと思いますよ。 >一般平均的なサラリーマンが３５年ローンでマンション購入することには肯定的ですか？ 私は今めいっぱい住宅ローンを借りてますよ。だって住宅ローン控除で逆ザヤですもの。 逆ザヤが解消する状況になったら、すぐに返済してしまいますけど。 まぁそういう特殊事情を置いておくと、その人の状況次第というところでしょう。 広い部屋に住みたければ、賃貸の出物がないので、これはローンを組んででも購入するしかないです。 値段も高いので、売却する必要がでれば「たぶん」大損です。このリスクと広い部屋の快適性×居住期間 の期待値とのトレードオフで、自分で決断するしかないでしょう。 75平米以下の3LDKで満足できて、現在でも売れ残りマンションが多数あるような所では、 割安な賃貸物件が近い将来潤沢に出回るのかもしれません。ただ現時点では、自分の望む立地に 自分の望む仕様の部屋が簡単に借りられないので、ローンを借りて購入するのは止むを得ない と思います。もちろん、ここまではファミリー向けの話ですよ。 単身者や住居に拘らないDINKSは長期の住宅ローンなんて借りない方がいんじゃない。 仕様に拘る必要がないだろうし、狭い部屋ならアパートと紙一重の安い賃貸マンションもあるだろうし。 まあ、前に誰かが書いたようにそういう低仕様マンションを中古で買い叩いて購入というのが 一番コスト的には優れていそうです。物件の管理状態だけは十分に気をつける必要がありますが。 この場合は35年住宅ローンは要らないでしょう。どんな人でも10年とか15年のローンで買えると思います。 |
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39:
匿名
[2012-01-07 11:44:58]
家賃払って年金生活ってこれからは厳しいですよ。
現役の時になんとかローン払っておけば、老後はラク。 賃貸と分譲じゃここが全然違うよ。 |
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40:
匿名さん
[2012-01-07 11:53:31]
細かい数字は良くわからないんだが、何歳まで生きるかによっても違ってこない？
例えば９０歳、１００歳まで住み続けるときに、たとえスラム化しいても管理費等の 支払いだけで済めば、年金だけで最低限の生活はできるという点も大きいのでは？ |
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41:
匿名
[2012-01-07 12:58:33]
人生、理詰めじゃ割り切れないですからね。
５年後に無収入になるかも、と思ったら返しきれないローン組んでは買えない、普通は買わない。 逆に年齢的に５年後は無収入になり、それまでローン完済可能なら買っとけ、という対極も成立可能。 極論するなら、家族に家を残すつもりで団信頼みに、返す宛のないローン組む奴も中にはいるだろうしね。 不動産購入損益の黄金率は叩き出せても、個人の事情ってバイアス度外視してたんじゃ絵に描いた餅でしょ。 家族持ち（子の有無でまた異なる）と単身者、東京と地方、二十・三十・四十代、個々の想定寿命。 これを斟酌せずには数式は算出し得ないのだと思う。 |
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42:
匿名さん
[2012-01-07 17:37:34]
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43:
匿名さん
[2012-01-08 10:47:13]
管理費「等」と書いてあるから、修繕積立金と税金は含まれてるんじゃないですか？
そういったもの込み込みでも、さすがに同レベルの賃貸を借りるよりは安いでしょう。 もちろん、築数十年の風呂なしトイレ共同のアパートよりは高いかもしれないが。 大規模修繕時に多額の一時金を集めるような管理の悪いマンションは避ければいいよ。 |
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44:
えーてん
[2012-01-09 12:20:14]
>38
>スレ主の書き込みで気になったのは、分譲マンションの平均賃貸率というのを持ち出してる 点です。これって投資用のワンルームマンションとかも含まれてるんじゃないのですか？ >少なくとも、都心の住宅地のファミリー向けマンションに賃貸されてる部屋なんかほとんど ないです。75平米以上の広めの物件は借りたくても出物がまずありません。 築１０年程度のマンションは通常債務超過で売却できないためやむえず賃貸に出すケースが多いですが、 あなた様のマンションは値落ちが少なく、債務超過でないので売却が可能なため賃貸で貸し出す人がいないんでしょうね >今は地方在住ですが、やはりファミリー向けマンションに賃貸の部屋はほとんどなく、 あっても1LDKのような狭い部屋だけです。 戸数はそんなに出ていませんが、分譲マンションの賃貸もいくらかはでてます。 ・・・が確かに数は少ないですね、たいていはアパートですし、築浅マンションはすくないかな >私は今めいっぱい住宅ローンを借りてますよ。だって住宅ローン控除で逆ザヤですもの。 >逆ザヤが解消する状況になったら、すぐに返済してしまいますけど。 >まぁそういう特殊事情を置いておくと、その人の状況次第というところでしょう。 現金で払えるが、税金対策であえてローンを組むってやりかたですか、うらやましいです >値段も高いので、売却する必要がでれば「たぶん」大損です。このリスクと広い部屋の快適性×居住期間 >の期待値とのトレードオフで、自分で決断するしかないでしょう。 大損というのはマンションの価値下落が大きいということですか？ >75平米以下の3LDKで満足できて、現在でも売れ残りマンションが多数あるような所では、 >割安な賃貸物件が近い将来潤沢に出回るのかもしれません。ただ現時点では、自分の望む立地に >自分の望む仕様の部屋が簡単に借りられないので、ローンを借りて購入するのは止むを得ない >と思います。もちろん、ここまではファミリー向けの話ですよ。 なるほどです >まあ、前に誰かが書いたようにそういう低仕様マンションを中古で買い叩いて購入というのが >一番コスト的には優れていそうです。物件の管理状態だけは十分に気をつける必要がありますが。 この辺は住居に求める性能とコストを比較してなんでしょうね |
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45:
えーてん
[2012-01-09 12:23:09]
>39
>家賃払って年金生活ってこれからは厳しいですよ。 >現役の時になんとかローン払っておけば、老後はラク。 >賃貸と分譲じゃここが全然違うよ。 分譲マンションにかけるお金を貯蓄できるので老後は賃貸のほうが安心ですよ 分譲マンションという物件で資産を持つより現金で持つほうが流動性が高いですし、地震火災等のリスクが現金のほうがはるかに小さいですからね また購入後に転勤や倒産等があった場合、購入していた場合はダブルローン等で悲惨な状況になりますが、 賃貸の場合はそのような環境変化に対して強いですからね ただ、住宅の性能を重視される方については分譲がいいかもですが・・・ |
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46:
えーてん
[2012-01-09 12:25:45]
>40
>細かい数字は良くわからないんだが、何歳まで生きるかによっても違ってこない？ >例えば９０歳、１００歳まで住み続けるときに、たとえスラム化しいても管理費等の >支払いだけで済めば、年金だけで最低限の生活はできるという点も大きいのでは？ マンションの広さ次第ですが、子育てが終わった後に夫婦２人なりではもてあます広さのマンションだと 管理費等の負担が多くなりすぎて大変ですよ 例えば３０歳で新築マンション購入して９０まで済むとしたら築６０年 修繕積立金の金額がとても高くなりますから、老後を考えると３，４LDKのマンションを保有し続けるのはよくないですね |
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47:
えーてん
[2012-01-09 12:32:30]
>41 >人生、理詰めじゃ割り切れないですからね。 >５年後に無収入になるかも、と思ったら返しきれないローン組んでは買えない、普通は買わない。 >逆に年齢的に５年後は無収入になり、それまでローン完済可能なら買っとけ、という対極も成立可能。 リアルは話では５年後に収入が半分になったらどうするか・・・辺りですかね 失業、倒産はあっても再就職するでしょうから… 年収半分になったらローン払えるもんですかね、１０年くらいのローンで組んでたら可能かな… >極論するなら、家族に家を残すつもりで団信頼みに、返す宛のないローン組む奴も中にはいるだろうしね。 生命保険替わりって使い方できませすね、賃貸と違って >不動産購入損益の黄金率は叩き出せても、個人の事情ってバイアス度外視してたんじゃ絵に描いた餅でしょ。 >家族持ち（子の有無でまた異なる）と単身者、東京と地方、二十・三十・四十代、個々の想定寿命。 >これを斟酌せずには数式は算出し得ないのだと思う。 オーソドックスなケースでは 【１，２LDK賃貸】 ２５才～結婚 【３，４LDK分譲】 ３０才～子ども２人産む 【１，２LDK分譲or賃貸】 ５０才～子ども２人出ていく と住み替えするのがベストでしょか？？ >43 >管理費「等」と書いてあるから、修繕積立金と税金は含まれてるんじゃないですか？ >そういったもの込み込みでも、さすがに同レベルの賃貸を借りるよりは安いでしょう。 >もちろん、築数十年の風呂なしトイレ共同のアパートよりは高いかもしれないが。 >大規模修繕時に多額の一時金を集めるような管理の悪いマンションは避ければいいよ。 新築で最新設備の賃貸を引っ越していくのと築３０年なりのマンションに高い修繕積立金を払い続けるのどちらがいいでしょうか？ 建物の構造（断熱、防音）ではマンションの圧勝、設備のよさでは新築賃貸・・・って感じですかね |
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48:
匿名さん
[2012-01-09 14:52:18]
>>45
4人家族が住むような賃貸マンション、例えば地域によって幅があるので月12万～16万だとすると住宅ローンの返済＋管理費等と同等以上な場合が多いですよ。 購入よりも多くの貯蓄をできるとは思えませんが。 だから住宅雑誌とかでたまに特集される購入と賃貸は生涯でかかる費用はどっちが得なのかでは、70数歳くらいから賃貸の方が費用が上回りその後は差が広がる一方なのです。 賃貸の良いところはその時の自分の財政状況に応じて住居のレベルを下げることができることです。 購入と同等に近い生活を常に望むのであれば転勤に強い、住環境が悪かった時に移動できるがメリットでしょうかね。 |
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49:
えーてん
[2012-01-09 15:42:32]
>4人家族が住むような賃貸マンション、例えば地域によって幅があるので月12万～16万だとすると住宅ローンの返済＋管理費等と同等以上な場合が多いですよ。
例えば月１２万円の家賃のマンションの購入価格はいくらぐらいを想定していますか？ >だから住宅雑誌とかでたまに特集される購入と賃貸は生涯でかかる費用はどっちが得なのかでは、70数歳くらいから賃貸の方が費用が上回りその後は差が広がる一方なのです。 それはマンションの劣化を大きく無視しているからですよ 新築マンションはすむに従って １．修繕積立金が上がり続ける（築４０年、５０年のマンションの積立金はかなりたかいです） ２．マンションの性能が相対的に劣化する 分譲マンションってリフォームで投資しない限りは性能はあがりませんよね（劣化によりちょっとずつ下がる） 賃貸で住居の性能を上げる必要がないならば ２０１２年 家賃１２万 ２０２２年 家賃１１万 ２０３２年 家賃１０万 という風にコストを下げられますよ。 つまり分譲マンションに住み続けるのと同様に住宅性能アップが不要ならば、・・・住宅の劣化を認められるなら家賃が下がる。 つまりあなたさまの仮定（７０歳から得）は正確ではないよ。 単純に同じマンションに賃貸に住み続けるのと買うのとでは４０年も続ければ分譲のほうが得だろうが・・・ また５０歳と７０歳ではマンションに求める性能（例えば手すりの有無や段差等）が違いますから ５０歳に適しているマンションを７０歳になっても保有し続けていることに意味がありますか？ |
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50:
匿名さん
[2012-01-09 18:01:28]
何と言うか分譲マンションに限らず戸建てにも通じることを書いていますね。
当然戸建ても劣化しますしそれなりのレベルを維持しようとなるとかなりのお金を必要とします。 49にとっては住むなら賃貸以外ありえないのでしょうね。 |
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