購入しても借りてもマンションに『住む』点では共通…
違いは不動産投資するかしないかだけ…という理解でいいですか？
[スレ作成日時]2011-12-22 23:06:27
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マンション購入と賃貸の違いは不動産投資するかしないかの違いだけ？
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1:
匿名さん
[2011-12-23 01:38:40]
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2:
えーてん
[2011-12-23 13:58:52]
何がくそなんだと感じたの？
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3:
匿名
[2012-01-02 22:05:04]
スレ主、不動産をマジ理屈上計算上でしか考えてなさそうな気が。別にいいけどね。
投資的側面から見れば賃貸が正解でしょう。値下がり値崩れリスクもない（借りてれば両方ともメリット） 大規模災害で資産価値パーにもならない、逃げられる。けど賃貸しててもコスト０ではない。所得０の身になってからも家賃を払う、リスクと天秤にかけて買うのが多くの場合。 家族もなく費用面だけ考えたら賃貸でいいんじゃん？ただ、有効な投資先≒損しない買い物って世の中そんなにないよ。不動産はまだ安定してる方だと思う。 |
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4:
匿名さん
[2012-01-03 00:06:16]
住むための家は投資で買ってる感覚はないんじゃないの。
新築マンションを投資で買う人なんか少ないと思います。 リスクは多いし、中古になるだけで大幅値下がりだし。 それでも、マンションを購入するのは、賃貸を 借りるよりはコストが安いからなんじゃないで しょうか。住宅ローンの金利は非常に安いですが、 家賃は年率に直すと物件価格の5%以上はかかるので、 借りるよりは買った方がいい物件に住めます。 この差額分は賃貸のオーナーのリスク補償を含む 儲け分ですから、仕方がないと思います。 家賃を払い続けるとは貸し主を儲けさせ続ける ことに他なりません。購入すればデベを儲けさせ ますが、賃貸 オーナーだって建築関係への支払い は行っているので、その部分は違いません。 |
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5:
匿名
[2012-01-03 02:50:26]
スレ主は、住むための家を買う行為が投資的に見合うかどうかを考えてるわけでしょ。
買うなら地価の安定してるエリアの中古物件を叩いて、短期でローン終わらせるのが一番徳だよ。 これなら家主もデベも銀行も儲けさせないで済む。 |
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6:
匿名
[2012-01-03 11:04:23]
買い物は全て損得でって訳にもいかず。家族がいれば分譲マンションをと思う人が多いのでしょう。
投資なら広いファミリータイプを1部屋買うよりワンルーム5部屋所有したほうが利回りいいですね。 |
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7:
えーてん
[2012-01-03 12:43:28]
>3
>けど賃貸しててもコスト０ではない。所得０の身になってからも家賃を払う、リスクと天秤にかけて買うのが多くの場合。 所得ゼロになった場合は不動産投資して大量のローンを抱えるより賃貸のほうがよいのでは？ >家族もなく費用面だけ考えたら賃貸でいいんじゃん？ 家族がいて教育費などかかるから不動産投資には反対で家族持ちは賃貸にすべきってこと？ >4 >それでも、マンションを購入するのは、賃貸を借りるよりはコストが安いからなんじゃないでしょうか。 ローン金利、管理費、修繕積立金、都市計画税、購入時の諸経費等を含めて考えても購入のほうが安いものですか？ 例えば２０年後に売却することが分かっていた場合だと不動産投資したほうが一般的には得ですかね？？ >住宅ローンの金利は非常に安いですが、 >家賃は年率に直すと物件価格の5%以上はかかるので、 >借りるよりは買った方がいい物件に住めます。 ５％は不動産にかかるすべての経費を含めてですか？ 物件価格のに対してですか？ >この差額分は賃貸のオーナーのリスク補償を含む >儲け分ですから、仕方がないと思います。 つまり、そのマンションに３０年なり５０年なり住み続けることが確定している方は不動産投資するべきで 確実でない方は賃貸のほうがとく？ |
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8:
えーてん
[2012-01-03 12:47:30]
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9:
匿名さん
[2012-01-03 14:27:05]
4です。
投資効率だけを考えれば、5さんのいう通りでしょう。 ただ、中古は物件を選ぶ余地が少ないという 大問題があります。 今の超低金利が続く限りは、諸経費や管理費や積立金 まで考慮にいれても、購入の方がかなりコストが 安いというのは正しいと思います。金利が上がっても 賃貸が商売である限り、大家の儲け分は賃貸の方が 高くつきます。 5%は判りやすくするために出した数字ですが、 狭い部屋ならもっと高率だと思います。 賃貸だと高仕様の物件が流通していないことも、 購入に拍車をかけてると思います。 投資で新築を買ってる人は単に詐欺に引っかけられ てるだけなので、考慮対象から外していいと思います。 |
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10:
匿名
[2012-01-04 02:17:24]
>7
所得０＝仕事やめて無収入の年代、も含まれる。所得なしじゃ賃貸物件探すのも一苦労だよ。大家はボランティアじゃない。 所得０になるまでにローン返済して家賃不要にしとく、これは買う奴の基本発想では？ 家族持ちは賃貸にすべき、じゃなくて家族いたら損得以外に考えなきゃならない要素があるってことだよ。 環境、部屋数、学校に教育費（これに関する追加質問不要。スレ主は考える必要ないみたいだし。あらゆる蓋然性考え出したら話が進まない）。 >8 新築への不動産投資が人気なんて誰が言ってんの？？新築は買った瞬間に二割は評価減（値下がり）だよ。 誰だって買うなら中古より新築がいいって人間心理に付け込んで宣伝してるだけ、おおよそ投資として割に合わない。 他スレも含めてスレ主どこまで本気で買う気なのか謎。雑談板だから暇つぶしに質問して暇つぶしに弄ってもらえばOK、なのかも知れないが 万一買う気ならすごく危険を覚えるよ、悪いけど。親から多額のお年玉もらって利殖を考えた中学生が思いつく限りの質問大会してるような感じ。 中学生なら買えないだろうから安心だが、買える年齢なら質問する前に自分自身で勉強することを勧める。 |
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11:
頭金は貯めたけど
[2012-01-04 13:33:35]
預金があと少しでまとまった金額になりそうなので、投資物件を考えています。
とは言っても頭金がやっとという、お金持ちの方からすると馬鹿にされてしまいそうな額ですが 将来のこともあるので、銀行に預けていても知れているし、定期収入に魅力を感じます。 昔の本には、「投資物件は名目で13％程度の利回りが無ければ手を出すべきではない。」 等とあったように記憶していますが、今はどんなもんなんでしょう？ 「名目で5％や6％では、税金やら修繕やら空室リスク等で赤字は決まったようなもんだ」 という言葉も印象的で記憶に残っています。 こんな条件で探して見ると1000に1つも可能性がないように見えてしまいます。 現在は10%どころか、特に都内では名目で3-4%位の物件も普通にあるようなのですが これらのほとんどが赤字だとしたら何かおかしくないですか？ これ位の低収益でもやっていけるコツのようなものがあるのでしょうか？ |
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12:
匿名さん
[2012-01-04 13:50:08]
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13:
匿名さん
[2012-01-04 14:14:16]
投資で儲けている人は、投資用の格安物件を安く買っ
て、手直しして貸しています。そうでなければ、土地持ち の副業か相続対策か何かです。 普通の分譲マンションを買って儲けを出すのは難しい と思いますよ。もちろん、新築は論外です。中古でも 賃貸で利益が出そうな物件は、広く出回る前に買手が つくと思います。 慣れないことには手を出さず、リートぐらいで運用され たらいかがですか。 |
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14:
匿名さん
[2012-01-04 19:18:07]
金借りて不動産投資しようとしてるのか。この時代に勇気あるなぁ。
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15:
えーてん
[2012-01-04 21:35:55]
>9
>今の超低金利が続く限りは、諸経費や管理費や積立金 >まで考慮にいれても、購入の方がかなりコストが >安いというのは正しいと思います。 >9さまの 買われた物件と同等の賃貸マンションを買われた場合どのくらい分譲のほうが安いのですか？ 私の調べる範囲では５０年なり同一のマンションに住まない限りは賃貸のほうが安い（定期的に室内リフォーム等のコストも考えたら…）ですが… >10 >所得０＝仕事やめて無収入の年代、も含まれる。 ローン組んだ５年後に無収入になったらどうしますか？ （※例えば２５年ローンを組んだとして） >所得なしじゃ賃貸物件探すのも一苦労だよ。大家はボランティアじゃない。 所得がないと賃貸、分譲関係なくないですか？？ >家族持ちは賃貸にすべき、じゃなくて家族いたら損得以外に考えなきゃならない要素があるってことだよ。 >環境、部屋数、学校に教育費 環境と部屋数は賃貸でも分譲でも関係なくないですか？ 損得以外とはなんでしょうか？ >新築への不動産投資が人気なんて誰が言ってんの？？新築は買った瞬間に二割は評価減（値下がり）だよ。 >誰だって買うなら中古より新築がいいって人間心理に付け込んで宣伝してるだけ、おおよそ投資として割に合わない。 つまり新築マンションを買う方は資産価値のないものにお金を投資しているってこと？？ 例えば５０００万円の新築マンションを買う方って１０００万円どぶに捨てているってこと？ >他スレも含めてスレ主どこまで本気で買う気なのか謎。雑談板だから暇つぶしに質問して暇つぶしに弄ってもらえばOK、なのかも知れないが 新築マンションが買いたいが、金銭的に考えるとどう考えても賃貸よりも損であるが、 ではマンションを買っているかたは金銭以外の何を求めていらっしゃるのかなぁと疑問に思い書き込みしていますよ 暇つぶしであることは否定しませんが >万一買う気ならすごく危険を覚えるよ、悪いけど。親から多額のお年玉もらって利殖を考えた中学生が思いつく限りの質問大会してるような感じ。 >中学生なら買えないだろうから安心だが、買える年齢なら質問する前に自分自身で勉強することを勧める。 おっしゃる通りなのでマンション管理士や宅建などの資格の勉強を進めてからマンション購入を実行する気です あなたさまはどんな勉強をしてからマンションを買われましたか？ |
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16:
えーてん
[2012-01-04 21:38:53]
>11
>「投資物件は名目で13％程度の利回りが無ければ手を出すべきではない。」 >等とあったように記憶していますが、今はどんなもんなんでしょう？ >「名目で5％や6％では、税金やら修繕やら空室リスク等で赤字は決まったようなもんだ」 >という言葉も印象的で記憶に残っています。 入居率９０パーセント平均で名目１３％利回りでぎりぎり黒字なんですね。 賃貸が不当に安いんですかね？ 分譲が不当に高いんですかね？ |
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17:
匿名さん
[2012-01-04 22:17:48]
9です。
私の場合は、前のマンションは売却で利益がでてるので、 あまり参考になりません。買った時期が7年前の底値の 頃に都心の新築マンションを買ったので、ラッキーでした。 賃貸でこの物件を借りると30万は下りません。20年借りたら、 7200万になります。物件価格は6000万弱でしたから 1200万は金利分(2%弱相当)だとしても、代金が全部賄えます。 確かに、管理費や修繕積立金が計算にはいってませんが、 両者と税金を足しても、月5万はいきません。 物件の中古はどんなに安く見積もっても20年後でも 4000万ぐらいでは売れそうです。 賃貸と詳細に比べるまでもなく圧勝なのですが。 逆に、どういう計算で賃貸が安いと結論したのですか？ |
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18:
えーてん
[2012-01-04 22:37:47]
>17
実体験のお話はとてもためになります。 >買った時期が7年前の底値の >頃に都心の新築マンションを買ったので、ラッキーでした。 とてもうらやましいですが、当方は衰退途中の地方都市なので値上がりはなさそうです。 >賃貸でこの物件を借りると30万は下りません。20年借りたら、 >7200万になります。物件価格は6000万弱でしたから >1200万は金利分(2%弱相当)だとしても、代金が全部賄えます。 >確かに、管理費や修繕積立金が計算にはいってませんが、 >両者と税金を足しても、月5万はいきません。 >物件の中古はどんなに安く見積もっても20年後でも >4000万ぐらいでは売れそうです。 >賃貸と詳細に比べるまでもなく圧勝なのですが。 仮に２０年後に売却で考えるとして 【分譲】 購入金額 ６０００万円 購入時の諸経費（税金・火災保険・融資手数料等） ６００万円（物件価格の１０％として） 諸経費月５万円×１２カ月×２０年＝ １２００万円 ローン金利→借入金６０００万円、２５年ローン、金利固定２％で １５００万円 １０年後にリフォーム ３００万円（物件価格の５％） 合計９６００万円 マンション購入金額（新築） ３０００万円…建物 ３０００万円…土地 マンション購入金額（築２０年） １５００万円…建物（４７年で償却できるとしたらこんなものですかね） ３０００万円…土地 つまり売却価格は４５００万円 つまり住宅コストは ９６００万円 － ４５００万円 ＋ １００万円（売却時の手数料） ＝ ５２００万円 …（１） 【賃貸】 ５年ずつ３０万円賃貸に計２０年間住んだ場合 賃料 … ３０万円×１２か月×２０年 ＝ ７２００万円 引っ越しコスト … ９０万円×３回 ＝ ２７０万円 つまり住宅コストは ７２００万円 ＋ ２７０万円 ＝ ７４７０万円 …（２） ・・・あ、あれぇ賃貸が損だぁ 賃貸月額料金×２００倍＝分譲価格 …だから賃貸月額が不当に高いとは言えないし・・・ |
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19:
えーてん
[2012-01-04 23:03:01]
貧乏人のマンションで考えると
【分譲】 ２３６０万円 購入諸経費１５０万円 毎月の諸経費３万円×１２カ月×２０年＝７２０万円 ローン金利 全額ローン３４年固定２％ ９００万円 マンション価格（新築） １８６０万円 …建物 ５００万円（１０万円×５０ｍ２） …土地 マンション価格（築２０年） ９００万円 …建物 ５００万円（１０万円×５０ｍ２） …土地 仮に２０年後に売却で考えるとして 【分譲】 購入金額 ２３６０万円 購入時の諸経費（税金・火災保険・融資手数料等） ２４０万円（物件価格の１０％として） 諸経費月３万円×１２カ月×２０年＝ １２００万円 ローン金利→借入金２３６０万円、３４年ローン、金利固定２％で ９００万円 １０年後にリフォーム １５０万円（物件価格の５％） 合計４８５０万円 マンション購入金額（新築） １８６０万円…建物 ５００万円（１０万円×５０ｍ２） …土地 マンション購入金額（築２０年） ９００万円…建物（４７年で償却できるとしたらこんなものですかね） ５００万円…土地 つまり売却価格は１４００万円 つまり住宅コストは ４８６０万円 － １４００万円 ＋ ５０万円（売却時の手数料） ＝ ３５１０万円 …（１） 【賃貸】 ５年ずつ１２万円賃貸に計２０年間住んだ場合 賃料 … １２万円×１２か月×２０年 ＝ ２６４０万円 引っ越しコスト … ３６万円×３回 ＝ １０８万円 つまり住宅コストは ２６４０万円 ＋ １０８万円 ＝ ２７４８万円 …（２） つまり、ローンを短期で払い、価格の下がらない土地の価値の高いマンションならば 賃貸より購入のほうがお得なんですかねぇ |
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20:
匿名さん
[2012-01-04 23:52:42]
>つまり、ローンを短期で払い、価格の下がらない土地の価値の高いマンションならば
>賃貸より購入のほうがお得なんですかねぇ だから、都内近隣で駅近の築浅や新築が売れているって話じゃないんですかね？ |
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