理事（長）が定員超えたら選挙するの？

[えーてん]

理事（長）になりたい方がたくさんいる時ってどうやって選別するんですか？

管理規約にそのケースの具体的な解決案が書いてあることあまりないと思いますが…

公約掲げて選挙かな？

[21: 匿名さん]

＞＞普通は、立候補と輪番の併用で、立候補優先でしょ。輪番しかないとこってあるの？
規約で輪番制がきまってるとこあるよ。
総会決議で輪番制にしてるところもあるけど、
「普通は、立候補と輪番の併用で、立候補優先」と管理会社が言えばそうなるし、
「管理組合さん次第です」と管理会社が言えば、立候補者の思惑を警戒してか立候補黙殺になるとおもう。
素人が集まってるから、管理会社の専門家的助言の影響力は大きいよね。
私もだんだんわかってきて、強権的なガテン系住民が永久理事になったら非常にややこしいと思って立候補制導入には最近及び腰だよ。

[22: 匿名さん]

>21さん
うちの組合は輪番制だけしか規約で謳っていないけど、そのシステムでもう
１５年も続いていますよ。
２年任期の半数交代なんだけど、理事会はうまくいってますよ。
管理会社主導でないことは確かです。
近くのマンションは、自主管理なんだけど、理事の人数は少なくて（５名）
任期もなく、同じ者が１０年以上続けていて、マンションの管理も目茶苦茶みたいです。
規模は、２５０戸程度のマンションです。
役員報酬もかなり高く、経費の使い方も無駄が多いとそこの住民は嘆いています。
理事会はベールに包まれていて、他の組合員が口出すことはできないとのことです。
こんなマンションには住みたくないですね。

[23: 匿名さん]

>>22
>役員報酬もかなり高く、経費の使い方も無駄が多いとそこの住民は嘆いています。
>理事会はベールに包まれていて、他の組合員が口出すことはできないとのことです。
>こんなマンションには住みたくないですね。
「こんなマンションには住みたくない」は同意です。
しかし、理由は「無法かもしれない理事会に口出しできない住民の民度の低さ」が
見えるからです。口出しする方法なんかいくつかあるでしょ。「嘆くぐらいだったら
少しでも実行すればいいのに」と思います。

[24: 匿名さん]

たぶん管理費が安いんでしょう

[25: えーてん]

管理費が高く全委任

管理費が安くて自主管理で理事報酬が高額

管理レベルが同じならどちらのマンションがよいですか？

[26: 匿名さん]

まったく無意味な質問だな。

[27: 匿名さん]

20です。
輪番制しかないところって結構あるんですね。知りませんでした。
「立候補と輪番の併用で、立候補優先」で留任というか連続登板に制限を
加えればいいと思うけど。確かに、悪意をもって特定の個人に立候補を続け
られると鬱陶しいので、連続では2期か3期しか理事になれないとタガを
はめればいいと思います。

立候補優先にしとかないと、長期修繕計画見直しや大規模修繕とか
管理会社変更がうまく回らないと思います。
こういう大きなイベントは問題意識の高い人にやってもらわないと。
誰も立候補者がいなければ、輪番でこなしてそれなりの管理で落ち着くと。

[28: 匿名さん]

27
立候補する人がいるなら、そういう人は専門委員に回ってもらえばいいのです。
輪番＋専門委員制で適宜留任・立候補を妨げないという形がベターです。
立候補制の悪いところは、意欲はあるが思い込みの激しい独走型の理事長が生まれると忌々しく思ってもなかなか理事会案作成のときに落としにくく、総会でも否認しにくいこと。
だから管理組合の底上げの意味で輪番を基本に、重要なイベントは専門委員や有能な理事（長）の留任や立候補を妨げないというのが経験上もよいです。

[29: 匿名さん]

>27
長期修繕計画については、５年ごととかに行うようにしとけばいいと思います。
大規模修繕工事の前には、専門委員会を理事会の諮問機関として設けるべきです。
理事の場合は、任期の関係があり、途中で抜けてしまう可能性が出てきますので。
それに、大規模修繕工事の時は、全組合員の中から、有志を募った方がいいでしょうから。
理事の任期が２年程度に抑えてあるところはいいんですが、それがなく、長年理事を
やっているマンションでは、その現在の理事はそういう規約改正の議案は提出してこないので
中々変革は難しいですよ。
２年とかの任期が決められている組合なら、推薦制や立候補制もいいでしょうが、推薦は
できるでしょうが、立候補は現実的には難しいというか、出てこないのと違いますか。
理事がやりたければ、仲のいい、組合員に推薦してもらうという方法になるのでしょうね。
でも、全国のマンションでは、圧倒的に輪番制が多いということですよ。

[30: 匿名さん]

１００戸未満だと専門委員会といっても人材あつまらない。大きいところだと、誰かがやってくれると思っていたらいいです。ホントに奇特なひとが数人かならずいて頑張ってくれるはずです。

奇特：言行や心がけなどがすぐれていて、褒めるに値するさま

[31: 匿名さん]

＞30
１００戸以下でも専門委員会つくってるとこはある。
わかったふうな口きいてどれだけマンションのこと知ってる？

[32: 匿名さん]

>31

あなたが正しい。

[33: 匿名さん]

＞＞３１
いっぱいしってる。

[34: 匿名さん]

３１と３２は同じ人。

[35: 匿名さん]

これからのマンション管理を考える
30戸以下のマンションではいま恐ろしいことが起こっている／田村哲夫氏と語る（第1回）
http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/20070423/507097/

30戸以下は絶望的。
30-100未満はグレーゾーン
１００戸以上は必ずスーパースターが現れて管理の問題を解決しスラム化は皆無という記事である。

まあ、小規模の場合、平均分譲価格という視点も見逃せない。６０００千万くらいのマンションの住人は、２０００万のマンションの住民より、当然に意識が高くなるから。

[36: えーてん]

>28
なんで立候補で理事になっちゃだめなの？

>35
安い方が意識高いのはなぜ？

[37: 匿名さん]

えーてんさん
よくよんで

[38: えーてん]

>だから管理組合の底上げの意味で輪番を基本に、重要なイベントは専門委員や有能な理事（長）の留任や立候補を妨げないというのが経験上もよいです。

立候補ＮＧとは書いてないですね、失礼しました。

[39: 匿名さん]

そうじゃなくて６０００万のほうが２０００万より意識が高いって書いてるんだよ

[40: 匿名さん]

＞６０００万のほうが２０００万より意識が高い
何を根拠に書いてるのですか。

[41: 匿名さん]

高い方が良いとは幻想だね

[42: えーてん]

>39
>そうじゃなくて６０００万のほうが２０００万より意識が高いって書いてるんだよ

一般的に６０００万円の方のほうが生産性が高いから理事運営も生産性が高い…は理解できますが
意識と物件価格はなにか相関関係ありますかね？？

[43: 匿名さん]

相関関係はない
妄想だ

[44: 匿名さん]

大阪の南のほうより、北のほうが意識高いよ

[45: 匿名さん]

管理会社への依存意識が高いんですね

[46: えーてん]

>43
相関ないですかね

>44
なんで北のほうが意識高いんですか？

>45
依存意識を低めるにはどうしたらいいですかね？

[47: 匿名さん]

自主管理したら

[48: 匿名]

生野区はどうですか

[49: 匿名さん]

うーん。生野区は意識高いかも。大阪市内だから、マンションの値段は高い。

[50: えーてん]

>47
>自主管理したら
自主管理ってどうやってはじめるんですか？

だれかが自主管理にしようって提案して普通議決で承認するんでしょうが
反対勢力が盛り上がりそうでなかなか実現難しそうですけど
管理会社変更すら大変なのに・・・

[51: 匿名さん]

経理のひときめるとこから。

[52: 匿名さん]

＞だれかが自主管理にしようって提案して普通議決で承認するんでしょうが 反対勢力が盛り上がりそうでなかなか実現難しそうですけど

その通り。共有財産の修繕積立金が狙われたら保障する術が無い、その点、管理会社を使わざるを得ない。
自主管理とは外見は良さそうなだけでリスクは多い、将に理屈と現実が一致しない。

[53: 匿名]

自主管理するとこは、もともと金なし

[54: えーてん]

>51
>経理のひときめるとこから。
もう少し具体的に教えていただけませんか？

>52
>自主管理とは外見は良さそうなだけでリスクは多い、将に理屈と現実が一致しない。

労力はかかるものの金銭面では自主管理魅力的ですが・・・リスクとはどんなリスクが考えられますか？

>53
>自主管理するとこは、もともと金なし
マンション分譲価格が低いマンションがそうなる傾向が高いんですかね？？

[55: 元フロント]

54
元々自主管理は、管理会社が存在しなかった時に始まったものが大半で、途中から自主管理にするところってほとんどないのではないでしょうか？

結局、委託管理費分の労力を無償で行うだけの話で、素人がそれを管理すると言うデメリットが発生すると思います。

例えば、未収金の督促を理事長などが行うようになるのですが、これって結構な労力を必要とします。
それくらい理事長の役目だろうって言いますが、誰でもできるものではないです。

専有部の変更届けなど、素人の理事で判断できますか？

発足当初の理事なら、ある程度勉強されているので、できるのかもしれませんが、それが10年後、20年後と継続できますか？
継続できるといわれるのであれば、その根拠はなんですか？

自主管理のメリットは、会計上でただ安くなるだけで、確実に理事の負担はかかります。

また、管理費等の使い込みなど住民が起こした場合、下手するとお金が戻ってきません。
管理会社に任せておけば、たとえ社員が使い込んだとしても絶対に戻ってきます。
自主管理にすると、見えなくなることがたくさんあるのでは？