パークタワー八千代緑が丘ってどうですか？パート３

[匿名]

パークタワー八千代緑が丘のスレ、パート３です。
検討中の方、契約した方、ご近所さん・・・仲良く情報交換しましょう。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/89910/

＜全体物件概要＞
所在地：千葉県八千代市緑が丘1-2-1他（地番）
交通：東葉高速鉄道八千代緑が丘駅から歩いて2分
総戸数：291戸
間取り：2LDK～3LDK
専有面積：60.02～100.16平米
入居：2011年12月上旬予定
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：熊谷組
管理会社：三井不動産住宅サービス

[401: ご近所さん]

残念、緑が丘にも欲しかったですね。

[402: 匿名さん]

価格だとプラウド新船橋と競合しそう。

[403: 匿名さん]

バチバチ競合するでしょうね。
㎡単価も似たような幅ですし。

ただ、特徴が別れるので好みによって購入者もスパっと分かれると感じます。
それは、ユトリシアを選ぶのか、千葉ニュータウンを選ぶのかみたいな。

電車賃は新船橋の方が安いですね。
船橋での乗り換えがありますが、ほんの一駅ですし、気合いを入れれば歩ける。
また、東葉高速線の東海神も歩いて行ける。
船橋まで近いことで、繁華街も利用しやすい。
緑ヶ丘のようなバカでかいイオンもできる。
再開発なので街並みもそこだけは綺麗になる。

逆に言うと、緑ヶ丘はニュータウンっぽくて繁華街はアクセスしにくい。
しかし、駅前などには生活に関するファミリー向けの商業は比較的揃っている。
電車賃は高いが、それをあまり気にしないような人で、似たような家族構成の世帯が集まる。

どっちが好きかは本当にその人の好み次第。

[404: 匿名さん]

競合するかなぁ・・？
購買層が違うような・・・いろんな意味でね。

こっちは新しい街とはいえ、駅前はもうほとんど出来上がってる中にポンっと建った物件。
比較的落ち着いた世代を中心に売れているらしい。
それに対してあちらは今回まるごと開発されたエリアに出来る物件。
目新しさを求める、いわゆるニューファミリー層が中心になりそう。

[405: 匿名さん]

ユトリと競合してますよ。

[406: 匿名]

トライアル。。終わってますね。店舗のコンセプトが全く無いし、いきなり一階からゲーセンでどうしようもなさそうな子供ばかり。あそここそ再開発すべき。

[407: 匿名さん]

駅至近のタワマンで子育てか。
確かに、これだけ北側の戸建ての開発や日大前の開発があるわけだからね。
ファミリーがあえて、このエリアでタワマンを買わなくてもってね。
緑ヶ丘から通いやすい場所で働くDINKSとか、子供がある程度大きくなった家族とか、生活をコンパクトにしたいシニア夫婦とか。
そっちの方が購入意欲が沸きやすいかもね。
もちろん、緑ヶ丘はタワマン云々の前に町全体がファミリー向けなんで、小さな子がいる家庭も買うだろうけど。
そんな街の駅近マンションが、たまたま、タワマンだったってだけかもね。

[408: 匿名さん]

スケールメリットってやつで、大規模にすればするほどデベにはお得なんでしょう。

[409: 匿名]

トライアルなんてあんなもんだということ知らない？

[410: 匿名さん]

タワマンは子育てには向かないよ。
特に高層は地上と違って子供の聴覚には良くない。
子供のことを考えるなら10階建てぐらいの中層マンションの方がコミュニティ面でもいいでしょう。
しかも単身とファミリーはライフスタイルが違うからトラブルも多い。

[411: 匿名さん]

新船プラウドと価格・路線的に同じなので
競合はするだろう。

こちらは地元の人の買い替えがターゲットで
向こうは新しく生活始める
ニューファミリーがターゲットですね。

[412: 匿名さん]

地元ってどこの？
ここら辺はそんなに古い住宅街ではないはずです。

[413: 匿名さん]

価格は同クラス（？）かもしれないが、全然ターゲットが違う。
それは間取りを見れば一目同然。

あっちは、よくある典型的なの田の字間取り（要するに子ども二人以上を想定？）で、３～４ＬＤＫが中心。
子育て支援用地まで準備してる。
それに比べこっちは、一応キッズスペースだけは何とか作りました的な形だけのもの。
９０～１００平米を超える部屋でさえ、３ＬＤＫどまり。

どう考えたって、子育てファミリー層を狙おう！と思って作ったマンションだとは思えない。
まあ、ひとりっ子確定で保育園に預けっぱなし、もちろん両親は共働きっていう家庭には、静かに暮らせていいかもだけど。

[414: 匿名さん]

販売戸数３戸？随分少ないね。

[415: 匿名さん]

いま先着順で販売しているのは、条件が良くなく抽選にならないであろう部屋だからでは？
取り敢えず、ＨＰに載せておこうくらいなもので、戸数はあんまり意味ないと思う。
建物内モデルルームがオープンするまでの繋ぎみたいな。

そういえば、今日の夜通りかかったら上層階の東南角の部屋に灯が点いていました。
もしかしたら、モデルルームにする部屋で、内装をやってるのかなって。

[416: 匿名さん]

モデルルーム、取り壊されちゃってますね。
ベルクも開店したね。

[417: 匿名さん]

三井だから値下げは期待できないか～。売れ行き厳しそうだけど。

[418: 匿名さん]

完全にプラウド新船橋とガチンコの価格になっちゃったね。
あっちは、めちゃくちゃ盛り上がってるけど。

[419: 匿名]

だったら都心に通う人はプラウドを選ぶだろうな？

[420: 物件比較中さん]

船橋と八千代じゃアクセスに差が有りすぎる。
でもここは新船橋か。

[421: 匿名さん]

ここは違いますよ、お客さん。

[422: 匿名さん]

第２期５次で販売戸数３戸。
モデルルーム完成までの繋ぎとしても
売れていないイメージがついてしまうね。

[423: 契約済みさん]

三井、これから建設する60メートル超の「超高層マンション」は原則、揺れを減らせる「免震構造」を採用するって昨年12月に発表してたんですね。知らなかった・・・
なんか緑が丘のパークタワーは、比べると既に古いというか、中古みたいになっちゃいますね。がっかりです・・・

[424: 匿名さん]

はい、大手ゼネコン鹿島なんかも、震災後の注文はほとんど免震構造だそうですよ。

[425: 匿名さん]

あと三分の一だよ。

[426: 匿名さん]

タワーは修繕費が高いからね
１０年後には修繕費が１戸当たり４万円／月になるタワーマンションが多いよ
初期設定が数千円のところは特に最悪だよ

[427: 匿名さん]

10年後に4万って事は無いでしょ・・・
営業に言えば修繕計画書見せてもらえる。何年後に修繕積立金が上がるか分かるから確認してみたら？

棟内モデルルームが完全予約制というチラシが入っていたので引き気味だったけど
2度目の案内が来たので見てみたら埋まってなさげだよね。
予約してまで見に行く客は有望客だろうから、リスト化してチラシの量とかを増やすのかね？

[428: 匿名]

修繕積立金を管理、計画するのはデベじゃないから。
住民自身だから。売れたらみんなのもの

[429: 匿名さん]

契約者用
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/224494/

[430: おい]

おい！
ノルディック八千代緑が丘を仲間外れにするな！！！
暇なら資料請求ぐらいしろぉ！
http://www.n-yachiyo.com/

[431: 匿名さん]

八千代市でも特に緑が丘は住みやすいみたいですね。

http://mansion-db.com/kanto/12/machiryoku/m-12221/small_city/30306/

千葉県の全地域3444エリア中
住み良い街ランキング

総合13位
ファミリー7位
単身279位
高齢者29位

こういう、客観的なデータは参考にできるね。
主観だと個人的な好みが出ちゃうから。

[432: 匿名]

確かに緑が丘から出ないのなら住みやすい。
でも会社までに乗り換えがある通勤や車を使って出かける時は便利では無いかな。

[433: 匿名さん]

街力の各項目を見ると面白いね。
ランキングに惑わされちゃ駄目。

ここで一番評価高いのが同年代率。また、どの項目見ても4.20越えがない。
つまり、特徴のない、将来一斉に老ける可能性の高い今がピークの「団地型」ってこと。

[434: 匿名]

一般的に八千代市自体が利便性低い、と見られてる。
住んだら案外便利。

[435: ご近所さん]

一長一短あって、好みも人それぞれですが、そこそこ便利な場所ですよね。
あとは出張所と保育所を作って欲しいです。

[436: 匿名さん]

タワーは免震じゃないと売れなくなったのかな

[438: 匿名さん]

タワーで免震じゃないって、購入された方には、悪いのですが、怖いです。

たしかに駅直結物件なのに、値段が安いと感じていました。
それなりの理由があるものなんですね。残念です。

[439: 匿名さん]

確かに、免震じゃ「ない」ことは、今の時期かなりのネックに思います。

が、ここが倒れるような地震が来ることになったら、まず他のマンションは無事ではいられないでしょうね。
免震だって絶対大丈夫って保障もない。
タワーが倒壊するほどの大地震が来るというのはそういうことです。

ただ、小～中規模地震が頻発している現在、「揺れ」を考えれば、断然免震のほうがいいでしょう。
揺れが軽減されることにより、倒れてくる家具で怪我するなどのリスクも少なくなるし、何より少しでも恐怖感が薄らぐ（かも？）

とはいえ、「今」入居を考えている人達は、今ある中から選ぶしかないです。
免震物件が選び放題になる時代はまだ先でしょう。

[440: 匿名さん]

今時、長期優良住宅認定されてなけりゃ、免震だろうがなんだろうが五十歩百歩。

[441: 匿名さん]

まあまあ、そのお陰で思ったより高くならなかったんだし、妥当でしょ。
免震じゃないと嫌だという人は、金積んでそっち買えば良いよ。
こっち買う人は、地震の揺れに備えて、家具の配置に気をつかったり、棚とかにはちゃんとストッパーをつけときましょうね。
私も震災の時、会社の高層階にいたので、これでもかというほど余計に揺れました。
棚は倒れるわ、引き出しは出てくるわでよく怪我をしなかったと思います。
あと、エレベーターが止まってしんどかったので、いざとなったら階段を登り降りする覚悟と体力だけは備えておきましょうね。
エレベーターの話は、このマンションに限らず、どのマンションの高層階にも言えるかもしれませんが。

[442: 匿名さん]

免震じゃないと何か問題あるのですか？

ユーカリの駅前タワーとか、少し前のタワーは全て耐震でしょ？

[443: 匿名さん]

震災前なら気にしなかったけど
これだけ強い余震が多いと怖いよ。

[444: 匿名さん]

免震て、何年後かに免震装置の交換とか必要なんでしょ？
ジャッキアップして交換してる最中に大地震来たらどうなるんだろ？？
免震装置にたよってる分、耐震に比べ柱梁が貧弱だからね。
何十年に1回の地震の心配より、毎日の通勤、買い物の便利さの方が大事ですよ！
貸したり売ったりするにも、免震かどうかより、駅距離とスーパーが大事ででょ。その方が絶対高く貸せるし売れる。

[445: 匿名さん]

ここまで棟内モデルルームについての書き込みが無いが
行った人感想ヨロシク

[446: 匿名さん]

>>442
もう少ししたら、マンションも長期優良住宅認定が常識になってると思うよ。

[447: 匿名さん]

本震は何十年に一回だけど余震は頻繁にありますからね。

[448: 物件比較中さん]

445さん
申し訳ないほどレポート力ないので、感想というと楽しかったですレベルになってしまいます。
どんなことを聞きたいか具体的に教えてもらえますか？自分目線且つ覚えてる範囲で回答させていただきます。

[449: 物件比較中さん]

448さん、仕事の都合上と現地より離れている場所に住んでいるためなかなか行けないので教えて頂ければ幸いです。
70ｍ2前後で高層階（20階～）で景色が抜けている部屋はおいくら位でしょうか？
スーモなどで調べたら隣のマンションの方角しか安くないのかなぁと思ってあきらめていましたので。

[450: 物件比較中さん]

449さん
448ですが、申し訳ないけど価格は三井さんに問い合わせてください。自分の手元にあるものが最新かどうかわからないし、自分が価格載せてしまってもそのお部屋が契約済みかどうかも知らないので。
わかる範囲で回答しようとしたのは、445さんが棟内のモデルルームに行った感想を聞きたがっていたので、それに対するコメントでした。

[451: 物件比較中さん]

449さん
直接問い合わせされるのが一番良いと思いますが、棟内のモデルルームはアパタワーズのほうを向いていないＣタイプやＥタイプでしたよ。空きのない部屋を売りに出すとも思えないし、その辺りにも空きはあるんじゃないでしょうかね。

[452: 物件比較中さん]

>448さん

Eタイプを検討しておりますが、
モデルルーム（確か10階以上）からの景観はどうでしたでしょうか？

その他お気づきの点がありましたら、お聞かせください。

[453: 物件比較中さん]

452さん
モデルルームは１２ＦのＥタイプでした。
映画館の建物は１２Ｆから見ればかなり下なので、特に遮るものがなくて開放的でした。
遠くにスカイツリーが見えてましたが、ゴルフ場のネットとかぶって見える感じになります。特別に素晴らしい眺望というわけでもなく好みもあると思いますが、個人的にはとても良かったと思っています。
夏になってみないとわかりませんが、１２Ｆくらいまで上がってくると、映画館ビル屋上の室外機との距離も気にならないように感じました。

[454: 匿名さん]

ゴルフ練習場は計画では複合施設用地。

将来お隣さんのような後悔をしたくなければ、
ここに商業施設やマンションが建つつもりで部屋は選びましょう。

[455: 物件比較中さん]

453ですが、ひとつ訂正させてください。
スカイツリーとかぶっていたのはゴルフ場のネットではなくて「ネットの支柱とかぶっていた」の伝え間違いでした。ＥタイプもＣタイプも同様だったと思います。

ゴルフ場は視界の右側にある感じでした。
道を挟んでいて少し距離もあるので、454さんの仰るような大型の複合施設ができたとしても、眺望や日照を奪われたと感じるほどにはならない気がします。

Ｅタイプ等の南向き住戸の場合、眺望や日照に大きく影響するのは、やっぱり目の前の映画館の建物だと思います。敷地いっぱいに建てても、ゆとりを持たせて建てても、Ｅタイプはど真ん中なので、高層への建て替えがあった際は逃れられないと思います。

[456: 匿名さん]

建物がおよそ30階を越えると、免震と耐震のコストの差が無くなるはず。
耐震より材料を減らせるから。
何でここは免震を採用しなかったのだろうか。

[457: 匿名さん]

ソースは？

[458: 匿名さん]

一級建築士の大手ゼネコンのやつが言ってた。このこらいの高さ以上ならトントンまで持っていけるって。構造を耐震ほど強くしなくていいから材料でコストダウンできるって。免震装置の価格を考慮したとしても。あくまでイニシャルね。
ただ、タワーで免震無くても倒れるなんて無いから心配すんなっとも言ってたよ。

[459: 物件比較中さん]

>458さん
あのくらいの高さで免震と耐震て、ランニングコストも同等なのでしょうか？
月々ではなく、大型修繕も含めた10年単位くらいの比較で、もしわかれば良かったら教えてください。

[460: 匿名さん]

うーん、私自身ここの修繕計画は見てないんですけど、免震は維持費がどーしても高くなるようです。
免震装置自体が新しいものなので大型修繕はあると思いますが、何十年建ってる免震構造の建物が無いので正直未知数な部分が多いとのことです。
耐震にしても修繕は必要ですから、どのマンションでも修繕積立金は上昇して行きます。
免震構造は規模の大きい地震で室内の家財の破損を軽減できる恩恵が受けられます。
どっちを選んでも、地震対策をある程度しておけば大丈夫かと。
一戸建てに比べて、マンションは鉄骨ですし、構造計算も綿密にされてます。

[461: 物件比較中さん]

>460さん
どうもありがとうございます。免震はまだ新しく少ないから、中～長期の実績がないのですね。

構造も重要だけど、家の中の家具選びや配置決め、転倒防止等の地震対策をしっかり考えたいと思います。

[462: 匿名さん]

この前の東北大震災のとき、近くのタワマンのかた、被害どうでしたか？

[463: ご近所さん]

家にいなかったのでその時の様子はわかりませんが、中はひどかったです。被害としてはＴＶは52の液晶が倒れ、食器棚は作り付けじゃなかったので食器は約半分が割れていました。正直、家に居なくて良かったです。下の階の方が被害は少なかったみたいですよ。

[464: 匿名さん]

ちなみに、地震後の液状化ってマンション本体には影響なかったと思いますが、エントランスとか1階の共用部ってダメージ受けたんですかね？

[465: 契約済みさん]

本日、内部を見てまいりました。
エントランスは広々としていい感じですし、ロビーの待合席も多くゆったりとできそうです。

欠点をあげるとしたら想像してたよりもエレベーターが狭いということでしょうか。
1基に対して成人男性が乗れて10～11人ほど。
朝の出勤が被る時間帯だと不安が残りそうです。

[466: 匿名さん]

現在の免震装置は昔のものと違って、免震装置自体の修繕費はかかりません。現に近年の免震装置自体で東日本大震災時に修繕が必要になったものはありません。修繕が必要になるとすると、免震装置とは別で、建物と土地の隙間を蓋するジョイントのカバーの修理、補修なのでたいした修繕費はかかりません。今時、免震の維持費が高いなんてありえないです。
耐震構造と免震構造は、全く別物なので、特にタワーマンションによる被害の違いは3.11東日本大震災で明確に出ています。
海外では100年以上経っている免震の建物もあります。メリットがなければ、首相官邸や上野の国立西洋美術館はわざわざお金をかけて免震構造にしないのでは。八千代市だと東京女子医大の医療センターや消防署本庁も免震構造です。
ただ、免震構造の建物の価格はその分高くなっているので、安心を買うかどうかってところじゃないですかね。

[467: 匿名さん]

免震にしてないのは、3・11震災以前の建築物だからじゃないの？
地震対策してたら、免震か制振にしてるでしょ！！

[468: 匿名さん]

免震はいいね。ゴムが可動域を越えない限り大丈夫。
良くわかんないんですけど、ゴム部分の取り替えは必要ないんですか？
ゴムだから劣化は進む気がするのですが。

[469: 匿名さん]

免震ゴムは地下にあるから、紫外線にあたることもなく、温度変化も少ないので劣化はし難いですよ。

[470: 匿名さん]

免震ゴムは、薄いゴム層と鉄板を交互に積層し加硫接着することにより、鉛直方向には鉄板の補強効果により非常に高い剛性を、また水平方向にはゴム本来の低い剛性を保有することが可能です。高い鉛直剛性で、長期間、建築物を支えながら、地震時には低い水平剛性とゴムの大きなせん断変形で、建物に伝わる地震力を吸収する働きをします。
ご質問の通り、技術上の最重要ポイントは、一般的に60年を目安とされる建物の耐用年数と同等にするため長期耐久性をいかにクリアするかです。
ゴムは、酸素や熱によって劣化します。劣化の進行はその置かれる温度が高ければ促進されて速くなりますが、地下では高温になることはないので劣化の進行は遅いです。また、免震ゴム自体の材料も特殊なもので、温度と劣化速度の関係を材料実験をもとに確立し、高温下で短期間の劣化実験を行い、常温で60年に相当する劣化を与え60年後の免震ゴムの性能変動を予測し、そのデータをもとに実際の免震装置の設計に活かしつくられています。

[471: 匿名さん]

免震装置の維持費で盛り上がってますが、
維持費を気にするなら長期優良住宅認定の有無の方が重要でしょう。

耐震性が向上しているだけでなく、メンテナンスの容易性も認定基準。
認定があれば、ローンや税金の優遇もついてきますしね。
結果的には、負担が安く済むのでは？

[472: 匿名さん]

免震、耐震以前に、浦安では地震で設計図通りにマンションが造られてない事が露呈してましたよね？
三井のマンション大丈夫かな？

[473: 匿名さん]

いつになったら、アパさんの横断幕が無くなるのかな。
アパさんも、後ろの建物の陽射しを遮ったり、工事で迷惑をかけただろうに。
お金の問題なのかな？

[474: 匿名さん]

見学してきて帰りにアパの横断幕が気になり、こちらで様々な情報を知り、申し込み止めました。
立地気に入ったのですが、うーん、エレベーターの小ささや耐震対策、電気だけの熱源など震災の後だけに、電気だけのエネルギーは不安です。場所は最高なのですけれど。。。情報たくさん参考になりました！見学での説明では、セールスポイント、アピールするところしか言いませんものね。

[475: 匿名さん]

高層マンションでガス使える物件ってあるんかいな？

[476: 購入検討中さん]

オール電化では不安と言う方がいますが、都市ガス会社は東京電力からLNG(天然ガス)を購入しているのをご存知ですか？

[477: 匿名さん]

マンションのエレベーターって、どこも同じようなもんでしょ。
一応、３基（＋大型１基）あるし、マイナスポイントになるほどのことかなー？

あと、仮にガスだけ通ってても、電気が止まればお風呂沸かせませんよ？　ご存じですか？
トイレも電気止まれば使えない種類もあるし。
オール電化でも、カセットコンロさえあれば煮炊きは出来ますからね。

[479: 匿名]

チラシ見たけど安いと思ったのが正直の感想。
2年位前に資料請求してたりした時は価格も2割程高かった。
震災あったし売れてないから下げたんだね。

[480: 匿名さん]

資料請求や最初のモデルルーム来場者数や反応を見て、この地域では高すぎると思って、途中からでも変更出来る内装とか安く変えたんじゃない？
ここの売主が自分のところの利益を削って値下げとか考えられない。

[481: 匿名]

駅、イオンに直結で街並みも綺麗といい条件は揃ってこの値段なのに売れないという事は東葉高速線しかない事や西船からさらに15分という所が大きいでしょう。
リタイヤ組には良いと思いますが。

[482: 周辺住民さん]

東葉高速の運賃もネックでしょうね（＞_＜）

[483: 匿名]

売れていると思いますが

[485: 匿名さん]

この前の噂の東京マガジンに八千代市が出ていたね。

[487: 匿名]

東葉無ければ京成〜総武線が混むだけ。

[488: 匿名さん]

前地権者の情報はありませんか？

[489: 匿名さん]

>>484
やはり地元の人以外からしたら、八千代も四街道も八街も同じ感じになってしまうのですかね？
だとしたら悲しいです。

[491: 物件比較中さん]

でも聞こえなんて優先順位はかなり低くないですか？
液状化しやすさマップや揺れやすさマップ見ると、総武線・東西線・京葉線沿線内では聞こえが良かったはずのところが結構色着けられてました。
その辺りを買った方々も、聞こえなんて優先してる人は少なそうだけど。

洋服買うとか車買うとかじゃなくて家なんだし。

[492: 匿名さん]

八千代市の財政は厳しいのに箱物を沢山作る気みたいね。

[493: 購入検討中さん]

財政が厳しくない所があるかな？

[494: 匿名さん]

どこも厳しいのかもしれないけど、八千代市は財政難ってよく言いますもんね。
お隣の船橋が潤ってる感じするから余計になのかな。

箱物って、どんなもの増やすつもりなんでしょう。
作るなら保育所にするべきだと思うけど。
若い世帯でもマイホームを持てるくらいの安めなのが八千代市の良いとこなんだから、保育所増やさなくてどうすんの？って思います。
待機児童なしで、土地代安ければ、結構な良いＰＲになりそうですけどね。

[496: 匿名さん]

15分程度都心寄りだと価格は5割増しですが・・・・・

[497: 購入検討中さん]

船橋市は前市長の時の大量の箱物のツケが残っていますよ！

[498: 匿名さん]

15分都心に寄るとちょうど本八幡にもタワー造ってますね。確かに5割増し^^;
ステキそうだし良いと思うけど、それだけ価格違う物件を比較検討してる人っているのかな。

インフラが麻痺して何日か家に帰れないかもしれないことと、何千万の買い物の地盤が液状化しないことだったら、液状化しないほうが私には価値が高いです。

[500: ママさん]

タワーマンションはテロで飛行機がぶつかってきたら、免震だろうが制振だろうが関係ないね。
火事でも逃げ遅れてやばいかもね。