グローリオ越谷 ステーションタワーってどうですか？Part2

[匿名さん]

グローリオ越谷 ステーションタワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：埼玉県越谷市弥生町888番（地番）
交通：東武伊勢崎線 「越谷」駅 徒歩1分
間取：2LDK～4LDK
総戸数:421戸（住戸397戸、店舗24戸）
面積：58.18平米～96.60平米
竣工予定:2012年8月
入居予定:2012年10月
販売価格:2,840万円（1戸）～5,270万円（1戸）
最多価格帯:3,200万円台（4戸）
管理費（月額）:13,560円～22,230円
修繕積立金（月額）:6,750円～11,210円
駐車場:建物内124台（機械式）、敷地内身障者優先1台（平置き）、使用料：14,000円～16,000円（月額）
駐輪場:地下1階794台（2段ラック式）、使用料：200円・300円（月額）
バイク置場:敷地内普通バイク用6台、地下1階原付バイク用35台、使用料：3,000円～7,000円（月額）

物件URL：http://www.secom-shl.co.jp/glorio/koshigaya/?adpsp_type=300
売主：セコムホームライフ
販売代理：アートランド
復代理：イオプラネット

[921: 匿名]

>>920

同じ会社のようですので、私の意見を書きます。

一生の住まいは縁起も大切な要素です。
一度倒産した会社、マンション施工中に別の現場とはいえ重大事故を起こすというのは縁起が悪いと思います。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[923: 匿名]

事故の原因が天然ガスでは人間にはどうしようもないのでは…？
それに、歴史の長い会社は、過去に色々あるものだと思いますよ。
むしろ、ここまでに復活出来た縁起の良い会社だと考えてみたらいかがでしょうか。

[924: 匿名]

安全対策問題視されてるってニュースで見たよ　佐藤工業

[926: 契約済みさん]

新潟のトンネル工事の安全対策に葉、問題があると思います。
しかし、土木工事と建設工事は担当部門も違いますし、安全に対する考え方も違うと思いますよ。
建物工事の安全対策は佐藤工業の範囲ですが、既に、危険な工事は終了し、今はＳＣＲを見る限り内装工事が中心です。
建物設備のの安全対策は、設計会社とセコムの考え方に委ねることになりますので、佐藤工業を擁護する必要はありませんが、新潟の事故とマンション建設を同一の次元で違うと思います。
佐藤工業の工事に不安な契約済みの人は、解約を申し出てはいかがですか。応じてくれるかもしれませんよ。
私は気にしませんが。

[928: 匿名さん]

元々他の建設業者の予定だったけど直前にすったもんだでもめた後、佐藤工業になったと聞いたことあります。

[929: 匿名さん]

セコムはこの土地高値掴みした。だから安くタワーを建てるゼネコン選んだでしょ。
当然、仕様も削ってる。それを見抜かれてるから駅前なのに売れない。
マンション事業撤退の噂のあるデベとつぶれかけたゼネコンの建てたタワーマンション。

[932: 匿名さん]

私が関係者から聴いた話だと、資金の支払い時期をめぐってもめたそうです。
某業者は前払いを主張、組合は工事状況にあわせて順次支払いを主張。
その後その業者は降りて、佐藤工業がなったと。
だからセコムが佐藤工業を指定したわけじゃないと思いますよ。
逆に組合ベース主導で進めてるから大手が嫌ったのでしょうけど。
商業施設含めて佐藤工業施工ですよね。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[933: 匿名さん]

佐藤工業のトンネル工事の方へご冥福をお祈りします

[934: 建設業関係者]

建設業者の選考について、事実関係は分かりませんが、一般論で、このクラスの建設費の支払いは、色々な条件は付きますが、建設主に代わり銀行が支払いを保障します。
その上で、概ね３回に分けて支払われます。
建設前に建設費の全額支払う等という事は、これまた一般論ですが、建設会社の資金繰りが相当悪いと判断され、その様な建設会社に発注する施工主はないと思います。
こちらの再開発事業は、越谷市の事業計画であり、国から５３．２億円、埼玉県から１０.９億円、越谷市から７．９億円の合計４９．２万円の補助金を基（残りは不動産の売上）に公社が施工者として「越谷駅東口市街地再開発組合」が取り仕切っている事業ですので、支払いを不安視する建設業者は余り無いと思います。
参考までに、決定ではありませんが、越谷市の投資総額は８４億円の様です。
常識的に考えれば、請負う建設会社にとっては、安心な物件といえます。
また、実際の建設費、売上、営業費、利益等も公開するのが普通のため、セコムさんが建設費を抑えて、必要（相場）以上の利益を上げる狙いがあるとは、これまた考えにくい事です。
セコムさんが相場以上の利益を上げたい場合は、営業費を抑え、完売する事だけだともいます。
事業形態や各補助金、市の投資額などは、越谷市のホームページ（議会記事録）や某市会議員ホームページ等でも紹介されています。
この様に、補助金付きで建設された施工主に取って優位な物件のため、他の不動産関係者の誹謗中傷や妬み的な話や書き込みが多いのではないでしょうか。

[935: 匿名さん]

再開発マンションって地権者の権利変換にお金かかるから、そのコストが建築コストに上乗せされ割高になると思うけど。
業者選定も入札だから佐藤工業もギリギリの金額で落札でしょ。

[936: 匿名さん]

越谷市の事業って・・・それ前面にすると勘違いする人いるんじゃないかな。
確かに越谷市の事業でもあるけど、既存建物の解体立ち退き、道路、公共施設、インフラ整備、公共空き地、街路樹一本、
街路樹の下の土までいっさいがっさいこの機会にまとめて整備しないといけないからこそ貰える公金なわけで・・

[937: 建設業関係者]

多分、こちらの場合は、認可去れた時点で、Ａシテイはマンション部分の権利はセコムが買い取り、Ａシティの商業スペスは商業スペースの出資者（主に地権者）が設立した組合が保有していますので、一般のマンション販売と費用は変わらないと思います。
僕も現場を見込ましたが、販売価格は妥当な価格だと思います。
むしろ、最上階は別として、高層階（２０階以上の物件）の価格は、比較的割安かと思います。

それから、補助金については、マンション建設だけに補助金が出ているわけではありません。全体の工事に対してです。
立退き料については、そこまでの事は明確には分かりませんが、多分、立退き料はおどろく程の金額ではないと思います。
Ａシテイの地権者は、全員ではないと思いますが、マンションの比較的低層階の物件と、商業スペースのテナント業を行う組合を設立し、工事費と収益を得るのだと思います。
Ｂシティの地権者は、Ａシティ同様の組合を設立し、収益を上げるのだと思います。
補助金の出ないマンション建設（殆どは出ません）の場合、土地の買上げ、立退き料から周辺道路の整備まで、全て施工主の費用となります。
そう言う意味では、行政と一緒に進められる再開発事業の物件は、民間独自の物件よりも割安と言えます。
越谷市は、補助金とは別に、Ｂシティの４階、５階の不動産権利を買い取っています。これらの金額も、建設費の一部や立退き料に使われていると思います。

越谷ツインシティは、グローリオの管理組合、Ａシテイ商業スペースのオーナーの組合、Ｂシティの商業スペースのオーナーの組合によって、構成されているようです。
グローリオの入居者の皆さんに取っては、Ｂシティの組合に付いては殆ど関係しないと思います。
Ａシテイの商業スペースの組合とは、共有する部分がありますので、一部の議決権などでは関係しますが、基本的には、グローリオの管理組合が主たる物となります。

グローリオの販売価格についてですが、例えば７階の西南の右から３番目の物件と８階の同じ位置の物件の価格差は２０万円です。この価格差がほぼ２８階まで続きます。高さが１０階違っても２００万円しか違わないという事です。
他の物件の場合は、立地条件にもよりますが、階毎の価格差が一定になることは無く、上層階に行くにしたがって、階毎の価格差は５０万円とか１００万円とか違っても珍しいことでは有りません。
ただし、２８階と最上階の２９階の価格差については、驚きました。
現段階の販売実績は中々公表されませんが、僕の思うには、立地条件と販売価格からすると、皆さんが思っているよりかは、売れていると思いますよ。
売れてない物件の見極め方は、広告の打ち方で分かります。
グローリオの場合は、この時期においても越谷市及び隣接する自治体を中心に行っています。
売れていない物件は、広域に広告を打ちます。また、近年ならば、Ｙａｈｏｏ等のサイトに多く広告を打ちます。
しかし、グローリオの場合は、ネット広告は限定的なものであり、他の不動産広告に埋没しかねません。
それでも、この時期としての残り物件が完売できる数だと考えているのだと思います。
一度の約４００個の戸数を持つ物件の完売は、県庁所在地でもなければ、都内でもかなりの好立地でなければ、難しい時代です。３００個と４００個とでは、天と地ほど違います。
個人的に、引渡し開始時にどれだけ売れたかは、大いに気になりますし、業界でも関心が持たれています。

僕の持っている情報と業界の常識としては、この程度の事しか申し上げられませんので、今後は、こちらへの書き込みはいたしませんので、ご理解下さい。

[938: 匿名]

しょうがなく佐藤工業に発注したのですね。

佐藤工業もしょうがなく受けたみたいですね。

自分のマンションがしょうがなく施工されたと思うと残念ですね。

[939: 入居予定さん]

建設業関係者さんの書き込みは、大変参考になりました。

938さんの書き込みは、やはり他の営業の人見たいですね。
契約者ならば、仕方なく何て言う考えにはなりませんし、佐藤工業が建設業界で二流でもないと思います。

セコムが仕方なく発注したのでもなく、佐藤工業が仕方なく受注したのでない事は、建設業関係者さんの書き込みを参考にしても分かります。
いい加減、こう言う書き込みは止めて欲しい物です。

[941: 匿名]

自分のマンションが変な話題の会社に施工されたと思うと残念です。

残念じゃない人っているのかな？

他の現場でミスで人名にかかわる重大事故を起こす会社ですよ！
普通に考えて残念でしょう。

普通の感覚だと、行方不明の方が見つかるまで工事はストップですよね。

デベもデベなら、施工会社もそれなりって感じですね。

[943: 入居予定さん]

941
あなたの言う事は聞こえは良いですが、
そんな建設会社は、日本には存在しません。
鹿島建設が岡山県倉敷市のJX日鉱日石エネルギー水島製油工場内の海底トンネルで、落盤・浸水事故が起きた時、全国の鹿島建設の工事現場、作業がストップしましたか。
世論やマスコミが工事は中止すべきと言いましたか？　望みましたか？

事故が起きた事は、誰でも残念に思うし、行方不明者の無事を祈るのは当然です。
しかし、その事と他の工事現場の作業を同一次元で考えるのは、余りにも飛躍しすぎではないでしょうか。
グローリオでも作業事故が起きない様に安全確認等は行って当然でしょうが・・・

[944: 匿名さん]

937さんの意見は一見合理的だと思いますが、決定的に間違っています。
税金が投入されて安く済む、お徳なのは元の地権者サイドのみです。
新参者のデベは開発見込みの高い値段、俗に言う新価格で購入させられています。

[945: 匿名さん]

ご冥福をお祈りします。

[946: 匿名さん]

同じセコムのグローリオ蘆花公園のスレ見たら値下げの話ばかり。

[947: 匿名さん]

グローリオ蘆花公園は、完成から約３年が経っていますので、値引き販売は当然です。
判例でも、１年以上経過すれば、一定の値引きは認められる判例が出ていますので、
こちらの物件は、完成後２年が過ぎてからの値引きですので、妥当ではないでしょうか。
まあ、これだけ高額の物件で、約３６０戸の完売は難しいのでしょうね。

[948: 匿名さん]

グローリオ蘆花公園は2010年の値引きランキング1位のマンションだよ。
竣工は2009年で引き渡し後すぐに値引き。
セコムの信頼がなくなったのはこの物件の存在が大きい。
信じられない人はご自身で調べてみては。

[949: 匿名さん]

確かにプランニングが下手糞だけど
マンション史に残る最悪物件と比較しないでも・・・

[950: 匿名]

売れ残りを値引きする。マンションもスーパーの惣菜も理屈は同じ。２年も待たず、完成時に売れ残りがあれば、いつまでもダラダラ販売するより、値引きして早々に完売御礼にしてしまった方が良いかと。

[951: 匿名さん]

グローリオ蘆花公園は値引きしても売れ残ってるからな。
セコムはすぐ値引きすると取られ、しかも売れないマンションを作ると印象付けてしまった。

[952: 購入検討中]

いい加減業者同士の書き込みやめてもらえませんかね
何の参考にもならないので

[953: 匿名さん]

保育所問題起こりそう。
図書館じゃなくて保育所のほうがよかったですねー。

[954: 匿名さん]

業者の書き込みと思ってしまうあなたは、検討し始めかな？
マンション検討を真剣に半年もすれば業者並みに詳しくなってしまうよ。
ネットの情報は嘘もあるが本当も多い。蘆花公園は参考になるかならないかは検討者が決める事。
事実は同じセコムのマンションで、入居後すぐに大幅な値引きをした。そして現在も売れ残っている。

[955: 匿名さん]

ここ、検討者は伊勢崎線通勤で利便性最重視の人でしょう。
せっかく好立地タワーだったんですから、フロア別ごみ収集、エレベーター５基くらいはやって欲しかったな。
越谷のランドマーク、シンボルなんでしょう？中身ケチって不便感じさせてどーすんのよ。
いや、ケチってもいいけど素人目に分からないようにやらないと。

[956: 契約済みさん]

設備と価格は比例します。
「フロア別ごみ収集、エレベーター５基」を実施すると、多分販売価格が八百万円前後上がり、管理費も５００円から千円増える事になります。
例えば３５００万円の現在の設備物件と４千３百万円のある程度理想的な物件、どちらが需要があると思いますか？
さいたま市の様に市内に雇用がある程度ある立地と越谷市の様に市内の雇用が余り見込めない立地では、入居者の半数以上を東武を利用する人たちに購入して貰わなければならない現状があります。
設定に間違いがあるとすれば、越谷駅前に約４００戸のグローリオを建設したことにあり、２００戸から３００戸位が楽に販売出来る需要数ではなかったでしょうか。
初めて、モデルルームを訪ねた時に、物件の良し悪しよりも、これだけの需要が越谷にあるのか疑問でした。
「グローリオ蘆花公園」の場合は、２０年前位に京王線の八幡山でお店をしていたので、良く知っていますが、蘆花公園地域に、あの価格帯の物件の需要が元々無かったと言うことです。
物件そのものが悪いのでは無いと思います。需要予測と価格帯に問題があったように思います。
８千万円前後であれば、そこそこの新築一戸建て物件が購入出来る立地ですから。
僕の場合は、４千万円弱の物件ですが、あえて都内のマンションを売却して、グローリオを購入する事にしました。

[959: 匿名さん]

956さん
エレベーター1基十億以上するという計算ですか。
立地や広さが価格に影響しますけどエレベーターのような設備は価格にダイレクトに影響しません。
だからこそ削ります。もし２基エレベーター増設してもすべて価格に反映は難しいでしょうね。
デベの利益からの持ち出しになります。その代わり売りやすくなるでしょう。
逆にケチりたい場合はエレベーターを削ればいいんです。価格に反映しずらいですから。
ここは４千弱で戸建を購入できるエリアですし、実際に世田谷、都内よりも戸建信仰強いですよ。

[960: 匿名さん]

９４３ の意見は正論でしょ。

[961: 契約済みさん]

２９階建てのマンションで、エレベーター1機が1億円で出来れば、相当安いです。
エレベーターは、機械代だけで済むのではないのですょ。
一機当たり４坪のスペースが地価から最上階まで必要となります。
延べ床面積約１２０坪となります。実際は、こんな単純な計算ではすみません。
その４坪を確保するために、各階のフロワーレイアウトが変わります。
グローリオの場合、全体の形を変更しないで、４坪から２機の場合は約８坪の面積を確保すると成ると、多分、２ＬＤＫの物件をつぶし、余った面積を隣の物件に加える形になります。
この様な変更を行った場合、１機当たり１億円で済めば安いほうです。
どこのマンションも同じですが、エレベーターの数は、フロワーレイアウトに寄って、概ね決まるのです。
１機あたりのメンテナンス料金は、月数十万円になります。
マンションの管理費の内、コストの大半は、管理人件費とエレベーターのメンテナンス料金であり、全体の５０％以上になります。
すなわち、エレベーターの増数＝住民の管理費増額となるのです。

９５６さんのご意見の様な単純な物ではないのですよ。

[962: 匿名さん]

ごみ収拾場所、エレベーター数を増やすと戸数が減るわけですなー
計算できる賢いデベはやらないでしょう
住民のためにエレベーター出来るだけ少なくして管理費も安くしてくれるでしょう
すべて住民のためを思ってのことですから
ありがたいことです

[963: 匿名さん]

建蔽率80%で容積率604%まで土地の利用価値高めたから、セコムの土地の取得額は高かった思う。
エレベーターが9人乗りと狭い事考えると、3機でもフロアーレイアウトでギリギリだったんだと思う。
住戸比から見るとエレベーター3機はあり得ないが、敷地が狭いから仕方なかったんだと思う。

ただエレベーターは少ないがタワーパーキングだから管理費は安くないと思う。むしろエレベーターよりメンテ費用かかると思う。

[964: 匿名さん]

ここ管理費安くないよ。むしろ高い。

[965: 契約済みさん]

941さん
あなたはマンション暮らしに向かないと思います。
特に分譲マンション暮らしは、色々な事が起きます。理不尽な事もあります。
佐藤工業を擁護する人は誰もいないと思いますが、あなたの様に工事を中止するのが普通の感覚と考える人は、日本中探してもあなただけでしょうね。
土木工事とマンション建設は別な話です。
あなたの様な考え方が間違っているとまでは申し上げませんが、少なくともマンション暮らしには適した考え方ではないでしょう。
あなたの言う様に仮に１０日間工事を中断し、入居時期が１０日遅れたとしたら、契約者は納得すると思いますか。
屁理屈を言っているのは、あなたですよ。
あなたが本当に契約者ならば、ご自身の意見をセコムに言って、それが通らないのであれば、解約を申し出れば良いと思います。
契約者は、一日でも早く入居出来る事を望んでいるのですから。

[966: 購入検討中さん]

佐藤工業大丈夫なの？
ちゃんと説明欲しいね。
http://matome.naver.jp/m/odai/2133793063950417901

[968: 匿名]

今回の重大事故だけではないですよ、機械式駐車場やエレベーターの数や風俗街も容認できませんでした。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[969: 匿名さん]

大規模駅前マンションで、ある程度の台数の駐車場を確保するためには、機械式駐車場しか選択の余地はありません。
後は、大規模な地下駐車場ですよ。
それから風俗街などは、周辺にはありませんよ。
まー、何だかんだと問題にする方は、新興住宅地の物件を選択した方が良いと思いますよ。
駅前マンションは、便利さを求める価値観の皆さんの住む所です。その分、色々なリスクやデメリットもあって当然です。